Может ли предприниматель не платить налоги при продаже бизнес-недвижимости старше 3 лет | Журнал «Главная книга» | № 11 за 2011 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Ввозить в страну заграничные гостинцы станет сложнее

С 01.01.2019 устанавливаются более жесткие правила беспошлинного ввоза в РФ из-за границы товаров для личного пользования. < ... >

Коэффициенты-дефляторы на 2019 год уже известны

Минэкономразвития утвердил значения коэффициентов-дефляторов на следующий год. < ... >

Очередная метаморфоза 2-НДФЛ

Налоговая служба утвердила новую форму справки 2-НДФЛ. Применять эту форму налоговые агенты должны будут начиная с представления сведений за 2018 год. Чем же новая справка отличается от ныне действующей? < ... >

Увольнение в субботу: когда выдавать трудовую книжку

По правилам выдать увольняющему сотруднику трудовую книжку нужно в последний день его работы. А что делать, если последний день работы выпал на день, когда бухгалтерия отдыхает (например, на субботу)? < ... >

«Спасибо» от Сбербанка теперь можно положить в карман

С середины октября у клиентов Сбербанка появилась возможность переводить бонусы, полученные по программе «Спасибо», в рубли. < ... >

Ненормированный рабочий день не предполагает работу в выходные

Даже если сотрудник трудится в режиме ненормированного рабочего дня, за привлечение его к работе в выходные и праздники работодатель должен доплачивать ему дополнительно. < ... >

Пособие по уходу за ребенком выплачивать частями нельзя

Работодатель не вправе разбить ежемесячное пособие по уходу за ребенком до 1,5 лет на две части и выплачивать часть пособия в аванс, а часть при окончательном расчете с сотрудниками за месяц. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 27 мая 2011 г.

Содержание журнала № 11 за 2011 г.
М.Г. Суховская, юрист

Может ли предприниматель не платить налоги при продаже бизнес-недвижимости старше 3 лет

Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ. Но это освобождение не распространяется на продажу имущества, которое предприниматели использовали для бизнесап. 17.1 ст. 217 НК РФ: выручка от его реализации считается доходом от предпринимательской деятельностиПисьмо Минфина России от 16.03.2011 № 03-11-11/55; Письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 № 20-14/013870@.

Однако зачастую при продаже нежилой недвижимости (склада, магазина), использовавшейся в коммерции, предприниматели игнорируют это положение. Ведь вырученные суммы, как правило, немаленькие, а соблазн ничего не платить государству — велик. Мы хотим рассказать, во что может вылиться сокрытие дохода в такой ситуации.

Сразу скажем, прознав, что предприниматель продал свою бизнес-недвижимость и ничего при этом в бюджет не заплатил, налоговики точно не упустят возможности доначислить ему налоги, пени и штраф. По их логике, раз недвижимость нежилая и реализована она лицом, имеющим статус «индивидуальный предприниматель», значит, доход однозначно получен в рамках предпринимательской деятельности.

Откуда налоговики узнают о продаже нежилой недвижимости

На всю сумму дохода, полученного до 2009 г. от продажи личного имущества старше 3 лет, включая и недвижимость, граждане могли заявить имущественный вычетподп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред. от 17.12.2009). Для этого нужно было доход отразить в декларации 3-НДФЛ, которую предприниматели подают «за себя»п. 1 ст. 229 НК РФ, и приложить к ней документы, подтверждающие срок нахождения недвижимости в собственности. Таким образом, то, что имущество продано, налоговики видели из декларации.

Сейчас вычет заявлять не нужно, так как доход от продажи «трехлетней» недвижимости просто не облагается НДФЛп. 17.1 ст. 217 НК РФ; п. 4 ст. 5 Федерального закона от 27.12.2009 № 368-ФЗ. Но инспекция и без декларации узнает о том, что предприниматель продал бизнес-недвижимость. Ведь сделку придется регистрировать в территориальном органе Росреестрап. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; п. 5.1.1 Положения... утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457, который, в свою очередь, в течение 10 рабочих дней со дня регистрации должен сообщить о сделке в ИФНСп. 4 ст. 85, п. 6 ст. 6.1 НК РФ. Правда, на деле этот срок может составить не 10 дней, а несколько месяцев. Тем не менее не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделкап. 4 ст. 85 НК РФ, у инспекции будут сведенияприложение № 1 к Приказу ФНС России от 13.01.2011 № ММВ-7-11/11@:

  • о продавце (то есть самом ИП), включая ф. и. о., место регистрации, паспортные данные, дату регистрации права;
  • проданной недвижимости, в частности ее виде (здание, помещение, сооружение и т. д.) и назначении (нежилое);
  • цене сделки.

Статус продавца в сведениях не фигурирует. Но тот факт, что отчуждена нежилая недвижимость, наверняка подвигнет налоговиков на то, чтобы проверить в ЕГРИП, является ли продавец предпринимателем. И если да, является, их действия, скорее всего, будут следующими.

Они дождутся представления годовой декларации и будут особо пристально ее «камералить». Увидев, что в ней не отражены доходы от продажи недвижимости либо из декларации не ясно, включена ли вырученная сумма в доходы, потребуют представить в течение 5 рабочих дней исправленную (уточненную) декларацию или письменные поясненияп. 3 ст. 88, подп. 4 п. 1 ст. 31, п. 6 ст. 6.1 НК РФ.

Заметим, что если в представленной декларации налоговики не выявили ошибок или противоречий, то они не вправе требовать у налогоплательщика пояснений, не говоря уже об истребовании каких-либо документовп. 7 ст. 88 НК РФ; Постановление Президиума ВАС РФ от 11.11.2008 № 7307/08; Постановление № КА-А40/8165-10. Но это же по закону, а на деле все, конечно, сложнее.

Также налоговики могут, не мудрствуя лукаво, посмотреть в Книге учета доходов и расходов, фигурирует ли там искомая сумма. Напомним, что и общережимники, и упрощенцы, ведущие Книгу учета доходов и расходов в электронном виде, должны представлять ее для заверения в ИФНС одновременно с годовой декларациейп. 1.5 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов; приложение № 2 к Приказу Минфина России от 31.12.2008 № 154н; п. 8 Порядка... утв. Приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002. На практике в некоторых ИФНС ее заверяют не сразу же, а оставляют у инспектора на несколько дней. За это время он сможет спокойно сверить все цифры в декларации с Книгой.

Если же налоговикам не удастся выяснить, что называется, не сходя с места, учел ли предприниматель при исчислении налога сумму, полученную от продажи недвижимости, тогда они могут прийти к нему с выездной проверкой.

Что указывает на использование недвижимости в коммерческих целях

Налоговики однозначно квалифицируют доход от продажи нежилой недвижимости как предпринимательский, если обнаружат, что ИП использовал ее в своей коммерческой деятельности. На это могут указывать, в частности, следующие документы:

  • данные карточки регистрации ККТ и отчеты ее фискальной памяти, журнал кассира-операционистаПостановления № А42-1336/2010, № А57-8912/2009, № А11-14538/2009, № Ф09-6338/10-С3;
  • договоры аренды, Книга учета доходов и расходов, где отражался полученный от аренды доход, договоры о возмещении коммунальных затрат и эксплуатационных услуг, агентские договоры о поиске арендаторовПостановления № Ф03-6336/2010, № А05-12013/2010, № Ф09-2696/10-С3, № А81-1298/2010, № А65-35273/2009;
  • копии товарно-транспортных накладных, счетов-фактур, грузополучателем (или грузоотправителем) в которых указан ИП, а адресом грузополучателя (грузоотправителя) — то самое нежилое помещение; реестр материальных расходов, в который включены коммунальные расходы по этому помещению; договор на оказание услуг по его охранеПостановление № А49-4439/2009.

Почему на суд надежды мало

В начале прошлого года ВАС РФ встал на сторону налоговиков, которые доначислили предпринимателю НДФЛ по доходу, полученному им от продажи нежилого помещения, использовавшегося в коммерческой деятельностиПостановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09.

До того момента некоторые суды считали, что предприниматель все же может получить имущественный вычет как физическое лицоПостановления № Ф09-5369/09-С2, № Ф04-6196/2008(13272-А70-19). Но после того, как свою позицию высказал Президиум ВАС РФ, судебная практика сильно посуровела. Суды, как и налоговики, делают упор на факт использования бизнес-недвижимости до ее продажи в предпринимательской деятельности. При этом их не трогают доводы предпринимателей о том, что:

Кроме того, суды обращают особое внимание на целевое назначение проданной недвижимости. И если она по своей сути не могла приобретаться и использоваться иначе, как в коммерческих целях, то естественно, это лишний весомый довод в пользу налоговиков.

Действительно, сложно представить себе, как можно использовать для личных нужд, к примеру:

Совсем бесполезно пытаться склонить суд на свою сторону в следующих случаях:

Однако среди дел, рассмотренных уже «в новой эре», то есть после решения ВАС РФ, нам все-таки удалось найти в Уральском округе пару судебных решений в пользу ИП. И в них суд, наоборот, не проигнорировал, а принял во внимание большинство из приведенных выше доводовПостановления № Ф09-2787/10-С2, № Ф09-6826/10-С2. Встав на сторону предпринимателей, суд также учел, что:

  • в договорах на покупку и на продажу спорной недвижимости ИП фигурировал как физическое лицо;
  • помещение сдавалось в аренду непродолжительное время (в ином налоговом периоде), при этом инспекция не смогла установить фактическое получение дохода от сдачи объекта в аренду;
  • сумма, вырученная от продажи недвижимости, потрачена на личные нужды и в коммерческой деятельности не участвовала.

Что делать, если освобождение от НДФЛ не дали

Отказывая предпринимателям в освобождении от НДФЛ дохода от проданной бизнес-недвижимости, суды нередко указываютПостановления № А11-14538/2009, № А19-14852/10, № А57-20330/2009, № А44-6147/2009: предприниматели вправе получить профессиональные налоговые вычеты по НДФЛ на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходовп. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227 НК РФ.

При этом состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в том же порядке, что и для целей налогообложения прибыли. То есть сумму, вырученную от продажи нежилого помещения, предприниматели могут уменьшить на его остаточную стоимость (несамортизированную часть)подп. 1 п. 1 ст. 268, п. 1 ст. 257 НК РФ; п. 14 Порядка... утв. Приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002. Если же предприниматель не может документально подтвердить свои расходы, тогда он заявляет профессиональный вычет в размере 20% общей суммы доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Действительно, это так, но таким порядком исчисления налога могут воспользоваться только предприниматели на общем режиме налогообложения (в том числе совмещающие его с ЕНВДПисьмо Минфина России от 16.07.2007 № 03-11-05/158).

С упрощенцами все сложнее. С предпринимательских доходов (в число которых будет входить и доход от продажи помещения) они должны заплатить налог при УСНОп. 3 ст. 346.11, ст. 346.15 НК РФ. При этом упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» могут уменьшить доход на остаточную стоимость помещения, правда, не исключены претензии налоговиков по этому поводуПисьмо Минфина России от 28.01.2009 № 03-11-06/2/9. Но некоторым предпринимателям удавалось выиграть в суде такие спорыПостановления № А74-2378/08-Ф02-1138/09, № А14-19808/2009/695/28, № А14-481/2010/20/33.

Кстати, предпринимателям-общережимникам, помимо НДФЛ, грозят еще и доначисления по НДСп. 1 ст. 143, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. Ведь продавая нежилую бизнес-недвижимость якобы как свое личное имущество, они безусловно не выделяли в договоре сумму НДС. И поскольку после совершения сделки покупатель вряд ли согласится что-то по ней доплачивать, придется предпринимателю платить НДС из собственного кармана либо пытаться взыскать налог с покупателя через суд. А ни то ни другое приятным делом не назовешь.

***

Итак, тем предпринимателям, которым уж очень не хочется платить НДФЛ от продажи коммерческой недвижимости, можно посоветовать следующее: сняться с регистрации в качестве ИП, продать имущество, а затем снова зарегистрироваться как предприниматель.

Если же у вас большой бизнес и вы не можете позволить себе хотя бы на время лишиться предпринимательского статуса, тогда мы рекомендуем вам не рисковать, продавая бизнес-недвижимость как личное имущество. Рано или поздно общения с налоговиками по этому поводу не избежать. И доначисленная сумма налогов и налоговых санкций может быть весьма существенна.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Предприниматели»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.23%
октябрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Как вы предпочитаете направлять в ИФНС заявление о зачете налоговой переплаты?
По телекоммуникационным каналам связи
Через личный кабинет налогоплательщика
Лично приносим в налоговую
По почте

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Зимний конгресс ТАКСКОМПодписка на ГК