Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 23 сентября 2011 г.
Содержание журнала № 19 за 2011 г.Улучшения арендованных помещений упрощенцами
Одни упрощенцы сдают помещения в аренду, а другие — арендуют. И некоторым приходится либо просто ремонтировать эти помещения, либо вкладываться капитально — реконструировать. Ответим на самые популярные вопросы, связанные с учетом этих операций при «доходно-расходной» УСНО.
У арендодателя
Отличить ремонт от реконструкции поможет Градостроительный кодекс
Мы в своем помещении поменяли полы, вентиляцию и систему отопления. Что это — ремонт или неотделимые улучшения (реконструкция)?
: В Налоговом кодексе нет понятий капитального ремонта и реконструкции. Поэтому можно использовать определения этих понятий из Градостроительного кодекса РФст. 11 НК РФ. Он устанавливает, что замена и (или) восстановление самих несущих строительных конструкций помещения является реконструкциейп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. А замена (восстановление) отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или на иные, улучшающие показатели таких конструкций, является капитальным ремонтомп. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. То есть замена полов, вентиляции и системы отопления в вашем случае — это капитальный ремонт.
Компенсация арендатору неотделимых улучшений — расходы арендодателя
Мы собираемся компенсировать арендатору 50% стоимости работ по созданию неотделимых улучшений (замена несущей стены). Какие документы должен передать нам арендатор? И сможем ли мы включить эту компенсацию в расходы?
: Сможете. Неотделимые улучшения переданного в аренду помещения — такое же амортизируемое имущество, как и само улучшенное основное средствоп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258, подп. 1 п. 1, п. 4 ст. 346.16 НК РФ. Поэтому выплаченную компенсацию вы можете учесть в расходах поквартально равными долями до конца года, в котором работы были завершены и оплачены (в вашем случае наполовину)п. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17, ст. 346.19 НК РФ.
От арендатора вам нужно получить только копию акта выполненных работ.
«Необязательную» компенсацию за капремонт нельзя учесть в расходах
По договору аренды капремонт помещения должен проводить наш арендатор. Но поскольку ремонт был очень дорогой, мы решили компенсировать ему затраты. Сможем ли мы учесть эту компенсацию при расчете налога при УСНО?
: Сможете. Это ваши расходы на ремонт основных средств. И неважно, проводили ремонт вы как собственник помещения или его проводил арендатор, а вы лишь компенсировали эти затратыподп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Однако, как вы понимаете, расходы должны быть в первую очередь экономически обоснованнымип. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ. Поскольку капремонт в вашем случае возложен на арендатора, налоговики, скорее всего, сочтут компенсацию затрат необоснованной. Исправить это легко. Измените условия договора, прописав в нем, что капремонт проводит арендатор, а арендодатель компенсирует его стоимость.
Безвозмездно полученные неотделимые улучшения — не доход арендодателя
Арендатор сделал пристройку к нашему зданию. Ее стоимость мы не возмещали. После истечения договора аренды он возвратил нам помещение с пристройкой. Нужно ли нам стоимость этой пристройки включить в доходы?
: Нет, не нужно. Стоимость неотделимых улучшений, не возмещаемая арендатору, в доходы не включаетсяподп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Поэтому и в Книге учета доходов и расходовст. 346.24 НК РФ эту стоимость вы не отражаетеп. 2.4, п. 2.7 Порядка заполнения Книги учета... утв. Приказом Минфина России от 31.12.2008 № 154н.
У арендатора
Стоимость оплаченных арендодателем неотделимых улучшений — и доход, и расход
Мы с согласия арендодателя сделали неотделимые улучшения арендованного помещения, и он компенсировал нам их стоимость. А через 9 месяцев нам придется передать их арендодателю, поскольку заканчивается срок действия договора аренды. Как нам учесть стоимость этих улучшений и такую компенсацию?
: В такой ситуации вы, по сути, продаете арендодателю неотделимые улучшения, по которым понесли расходы. А поэтому вам надо учесть сумму компенсации за неотделимые улучшения в составе доходов от реализациип. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.15 НК РФ, а сумму затрат на эти улучшения — в расходахподп. 1, 3 п. 1, п. 4 ст. 346.16 НК РФ.
Это нам подтвердили и в Минфине.
Из авторитетных источников
“Организация на УСНО, получившая от арендодателя возмещение затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества, включает в состав доходов сумму указанного возмещения.
Что же касается расходов, то упрощенцы вправе при определении налоговой базы учитывать расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средствподп. 1 п. 1, пп. 3, 4 ст. 346.16 НК РФ.
В состав основных средств при УСНО включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ, а расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений п. 2 ст. 257 НК РФп. 4 ст. 346.16 НК РФ. Главой 25 НК РФ к амортизируемому имуществу отнесены, в частности, капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателяп. 1 ст. 256 НК РФ.
И расходы на ремонт арендованных основных средств могут быть учтены при определении налоговой базыподп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ”.
Отделимые улучшения арендованного имущества — обычное основное средство
Мы установили в арендованном помещении мобильные офисные перегородки, стоимость которых превысила 40 000 руб. Как нам отразить расходы, если после окончания договора аренды мы их демонтируем и оставим себе?
: Отделимые улучшения арендованного имущества — ваша собственностьп. 1 ст. 623 ГК РФ. И вы можете учесть их стоимость по общим правилам как расходы на приобретение (сооружение) основных средствподп. 1 п. 1, п. 4 ст. 346.16 НК РФ. То есть равными долями на последнее число каждого квартала начиная с квартала ввода их в эксплуатациюп. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17, ст. 346.19 НК РФ.
Зачет компенсации в счет арендной платы создаст доход и расход
В арендованном помещении мы поменяли систему отопления. Арендодатель предложил зачесть компенсацию за этот ремонт в счет арендной платы, хотя договором аренды такой зачет и не предусмотрен. Можем ли мы провести зачет?
: Зачет провести можност. 413 ГК РФ. Достаточно заявления одной стороныст. 410 ГК РФ, полученного другой сторонойп. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65.
Зачтенную сумму вам надо будет отразить в Книге учета доходов и расходовутв. Приказом Минфина России от 31.12.2008 № 154н одновременно:
- как доход в виде полученной компенсации за неотделимые улучшенияп. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.17 НК РФ; Письмо Минфина России от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19;
- как расход в виде арендной платыподп. 4 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ.
Если стоимость работ больше месячной арендной платы, то зачет придется делать частями. К примеру, стоимость ремонта равна 100 000 руб., а арендная плата за месяц — 50 000 руб. Тогда вы сначала учтете в расходах стоимость ремонта в размере 100 000 руб. После первого зачета на сумму 50 000 руб. вы покажете доход (компенсацию) — 50 000 руб. и расход (арендную плату за прошедший месяц) — 50 000 руб. Аналогично вы поступите по итогам следующего месяца.
- Почему оценка снижена?
-
Есть ошибки
Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
- Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
- Нет ответа по поставленные вопросы
- Аргументы неубедительны
- Ничего нового не нашел
- Нужно больше примеров
- Тема не актуальна
- Статья появилась слишком поздно
- Слишком много слов
-
Другое
Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.
-
я подписчик электронного журнала
-
я не подписчик, но хочу им стать
-
хочу читать статьи бесплатно и попробовать все возможности подписчика
