Новости Тренинги Типовые ситуации Калькуляторы Формы
Журнал Вебинары Календарь Консультации Форум Тесты
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 23 сентября 2011 г.

Содержание журнала № 19 за 2011 г.
В.А. Полянская, экономист

Как арендаторам поделить и учесть расходы на ремонт общих помещений

Арендуя помещение, рано или поздно все сталкиваются с проблемой его ремонта. Вопрос учета расходов на ремонт арендуемых помещений обсуждался неоднократно. А вот что делать, если ремонта требует общее имущество здания — подъезды, коридоры, лестницы, фасад?

Ведь может получиться так, что вы их не арендуете, а арендодатель не всегда считает такой ремонт необходимым. Поэтому арендаторы вынуждены объединяться и делать ремонт общими усилиями, не получая от арендодателя возмещения стоимости ремонта. Но как в таком случае поделить и оформить общие затраты?

Согласуем ремонт с арендодателем

Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонтст. 616 ГК РФ. Но общие помещения вы не арендуете, поэтому их обязан ремонтировать арендодатель и вы можете требовать проведения ремонта от него.

Если же арендодатель не соглашается ремонтировать их сам, то наиболее оптимальный вариант — если в договоре аренды вы пропишете условие о том, что проведение ремонта мест общего пользования является обязанностью арендатора. В таком случае проблем с обоснованием расходов не будет.

Если соответствующего условия в договоре нет, то, чтобы у вас в дальнейшем не было проблем ни с арендодателем, ни с проверяющими, получите его письменное согласие на проведение вами ремонта общих помещений и подготовьте обоснование этих расходов.

Обосновываем расходы

Первое, о чем нужно задуматься, прежде чем приступить к ремонту коридоров, подъездов, лестниц и прочих мест общего пользования, — это как обосновать расходы на ремонт помещений, которые компания не арендует. Ведь вы ремонтируете общие помещения, к которым ваша организация, в общем-то, не имеет прямого отношения, и налоговики наверняка не упустят возможность поставить такие расходы под сомнениеПисьмо УФНС России по Московской области от 24.03.2005 № 22-22/751.

Но суды не разделяют подход, что если не арендуешь — не можешь учесть расходы на ремонтПостановления ФАС МО от 11.01.2006 № КА-А41/13068-05, от 27.10.2006 № КА-А40/9971-06-2. Суд может согласиться с доводом, что расходы на ремонт обоснованны, так как внешний облик подъезда влияет на имидж, в том числе и вашей компанииПостановление ФАС МО от 27.10.2006 № КА-А40/9971-06-2.

И в Минфине с этим согласны.

Из авторитетных источников

БАХВАЛОВА Александра Сергеевна
БАХВАЛОВА Александра Сергеевна
Главный специалист-эксперт Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имуществап. 2 ст. 616 ГК РФ.
На мой взгляд, проведение ремонта помещений общего пользования является экономически обоснованным и связанным с деятельностью налогоплательщика, поскольку состояние таких помещений формирует у клиента общее впечатление об организации и может повлиять на его решение относительно возможности заключения договоров с данной организацией.
Таким образом, по моему мнению, расходы на ремонт помещений общего пользования в здании, где организация арендует площади под офис, можно включить в состав расходов для целей налогообложения прибыли, но только обосновав необходимость проведения такого ремонта.

Помогут обосновать расходы на ремонт такие документы, как дефектная ведомость с перечислением повреждений и грамотным обоснованием требующихся ремонтных работ (например, что проведение ремонта необходимо с целью обеспечения безопасности или с целью соблюдения санитарных норм и т. д.), приказ руководителя о необходимости проведении ремонта. Хорошим подспорьем в таком деле будет протокол собрания всех арендаторов и арендодателя, в котором зафиксированы выявленные дефекты общих помещений.

Делим совместные расходы между арендаторами

Нигде не сказано, как разделить расходы между арендаторами при ремонте общих помещений, поэтому доказать неправомерность того или иного расчета невозможно. Какой способ согласуете с другими арендаторами — тот и правильный. Например, можно поделить расходы поровну. Или если кто-то из арендаторов наиболее заинтересован в ремонте, а кто-то не может потратить больше определенной суммы, то по обоюдному согласию можно разделить расходы соразмерно возможностям.

Но чаще всего расходы делят пропорционально арендуемым площадям.

Выбираем способ оформления отношений

Понятно, что налоговые последствия для арендаторов могут различаться в зависимости от варианта оформления коллективного ремонта.

ВАРИАНТ 1. Договор на выполнение ремонтных работ заключает арендодатель, а арендаторы возмещают ему расходы

То есть арендодатель, выступая заказчиком, заключает договор подряда и проводит ремонт. На основании документов, выставленных подрядчиком, он делит расходы на всех арендаторов и выставляет каждому счет на его долю расходов.

Если обязанность арендодателя провести ремонт и обязанность арендатора возместить ему расходы вы оформите дополнительным соглашением к договору аренды, то это, скорее всего, приведет к спорам с налоговиками относительно вычета НДС со стоимости ремонта. Ведь в этом случае арендодатель перевыставляет вам счета-фактуры, полученные от подрядчика. А в аналогичной ситуации, только в отношении расходов на коммунальные услуги, Минфин считает, что арендодатель не может перевыставлять счета-фактуры, так как не реализует услуги арендаторуп. 2 Письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@; Письмо Минфина России от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51. Соответственно, вы не сможете предъявить к вычету НДС, выставленный вам арендодателем по ремонту.

Чтобы не доводить дело до суда и избежать претензий, лучше оформить обязательства по ремонту, заключив:

  • <или>многосторонний агентский договор, по которому арендодатель — агент арендаторов займется организацией ремонта по их поручению;
  • <или>еще один договор подряда, по которому арендаторы будут заказчиками ремонта, а арендодатель — исполнителем.

ВАРИАНТ 2. Арендаторы сами заключают договор на выполнение ремонта с подрядчиком

Арендаторы заключают с подрядчиком многосторонний договор, в котором каждый из них выступает как созаказчикп. 1 ст. 308 ГК РФ. Затем подрядчик каждому выставляет счет-фактуру на его долю расходов в соответствии с условиями договора, а акт выполненных работ будет один, подписанный всеми или одним из арендаторов по письменному поручению остальных. Каждый арендатор сможет учесть понесенные расходы при налогообложении прибыли и заявить к вычету НДС, предъявленный подрядчиком.

ВАРИАНТ 3. Каждый арендатор заключает отдельный договор на ремонт

Арендаторы совместно определяют письменным соглашением, кто и какую часть ремонтных работ проводит. Например, кто-то оплачивает покраску стен, кто-то ремонт крыши и т. д. Главное — договориться с соседями, кто и какие расходы согласен оплачивать и в какой сумме. Далее каждый арендатор подписывает с подрядчиком отдельный договор на свою часть работ и у каждого будут свои счета-фактуры и первичные документы, оформленные на его имя. Поэтому проблем ни с учетом расходов, ни с вычетом НДС не будет.

***

Как видим, коллективный ремонт с точки зрения налогообложения — дело непростое. Да и с соседями-арендаторами может возникнуть масса споров: как делить расходы, как оформлять отношения, что и как ремонтировать, какого подрядчика выбрать и так далее. Проще всего будет, если вы сможете договориться с арендодателем, чтобы он организовал и оплатил ремонт сам, а потом просто включил расходы на него в стоимость арендной платы.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Аренда / Лизинг
Аренда / Лизинг

2024 г.

2023 г.

2022 г.

ПОЛЕЗНОЕ
АКТУАЛЬНОЕ

КАЛЕНДАРЬ БУХГАЛТЕРА НА РАБОЧИЙ СТОЛ
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Вебинар 27 марта НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
Нужное
Содержание