Получено свидетельство на недострой: что дальше | Журнал «Главная книга» | № 13 за 2012 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Сменили оператора электронного документооборота – сообщите ИФНС

Если организация отказалась от услуг одного оператора электронного документооборота и перешла к другому, необходимо направить по ТКС в налоговую инспекцию электронное уведомление о получателе документов. < ... >

Электронные требования по уплате налогов и взносов: новые правила направления

Недавно налоговики обновили бланки требований об уплате задолженностей в бюджет, в т.ч. по страховым взносам. Теперь настал черед откорректировать порядок направления таких требований по ТКС. < ... >

Расчетные листки распечатывать необязательно

Работодателям отнюдь не обязательно выдавать сотрудникам расчетные листки на бумажном носителе. Минтруд не запрещает рассылать их работникам по электронной почте. < ... >

«Физик» перечислил оплату за товар по безналу – нужно выдать чек

В случае, когда физлицо перечислило продавцу (компании или ИП) оплату за товар по безналичному расчету через банк, продавец обязан направить покупателю-«физику» кассовый чек, считает Минфин. < ... >

Список и количество товаров на момент оплаты неизвестны: как оформить кассовый чек

Наименование, количество и цена товаров (работ, услуг) – обязательные реквизиты кассового чека (БСО). Однако при получении предоплаты (аванса) объем и список товаров определить иногда невозможно. Минфин рассказал, что делать в такой ситуации. < ... >

Возврат переплаты по взносам за периоды до 2017 года: как это происходит

Пенсионный фонд разъяснил порядок и сроки возврата страхователям излишне уплаченных (взысканных) сумм страховых взносов за периоды, истекшие до 01.01.2017. < ... >

Раньше 2019 года из реестра малого и среднего бизнеса никто не вылетит

Категория субъекта малого или среднего предпринимательства для компаний и ИП, которые уже попали в реестр, может быть изменена только при обновлении реестра в 2019 году. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 2 июля 2012 г.

Содержание журнала № 13 за 2012 г.
Л.А. Елина, экономист-бухгалтер

Получено свидетельство на недострой: что дальше

Строительство требует денег. Когда их не хватает, некоторые берут кредит в банке, а в качестве залога предоставляют собственное незавершенное строительство. Но для выдачи кредита банк часто просит зарегистрировать такой недострой — чтобы в комплекте «кредитных» документов была бумажка о праве собственности. А иногда руководитель принимает решение продать недострой. Для этого тоже оформляют право собственности на него.

Означает ли это, что после получения свидетельства о праве собственности на незавершенку в организации появляется основное средство? Как отразить зарегистрированный недострой в отчетности? И как его учитывать, если вдруг организация решит продать недострой, который изначально планировалось использовать самим? Мы не будем рассматривать ситуацию, когда объект строится специально для продажи.

Недвижимость — это не обязательно основное средство

Объект, не завершенный строительством, является недвижимостью, однако его нельзя учесть как основное средство. Причем ни в налоговом учете, ни в бухгалтерском. Ведь его еще нельзя использовать по назначению — в качестве своего ОС. Также по будущему ОС еще не собраны все затраты, не известна его первоначальная стоимость. Поэтому сама по себе бумажка, подтверждающая право собственности, для целей учета не принципиальна: от ее наличия недострой не становится ОС.

Так что основное средство появится только тогда, когда все строительные работы будут завершены. Пока недвижимостью нельзя пользоваться по назначению — ее нельзя и амортизировать. Аналогично и упрощенцы не могут начать учитывать в расходах стоимость недостроенного основного средства.

В бухгалтерском учете незавершенное строительство до момента окончания строительства учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств»п. 3 ПБУ 6/01. В дебет этого счета списываются и расходы на госрегистрацию. В бухгалтерском балансе недостроенная недвижимость будет числиться в разделе I «Внеоборотные активы» по строке «Основные средства»п. 20 ПБУ 4/99.

СОВЕТ

Чтобы пользователям отчетности было видно, что у вас имеется такой объект, как зарегистрированная недостроенная недвижимость, можно сделать расшифровку к строке «Основные средства». К примеру, можно ввести дополнительную строку «Зарегистрированные объекты незавершенного строительства».

Учет продажи недостроя

НДС. При продаже недостроенной недвижимости надо начислить НДСподп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ; Письмо Минфина от 12.05.2012 № 03-07-10/11. Налоговая база определяется как договорная цена. А вот моментом ее определения будет дата госрегистрации договорап. 3 ст. 167 НК РФ; п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ.

К вычету можно принять входной налог по всем расходам, связанным с продажей недостроенной недвижимостип. 1 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ. Восстанавливать НДС, принятый ранее к вычету по расходам на строительство, не требуетсяп. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ.

Налог на прибыль. Выручка в налоговом учете также признается на дату госрегистрации перехода права собственности на объект к покупателюп. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ; Постановление Президиума ВАС от 08.11.2011 № 15726/10. Однако Минфин считает, что выручку надо включать в доходы в том периоде, в котором недвижимость передана покупателю по акту приемки-передачи и поданы документы на регистрацию сделкиПисьма Минфина от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78, от 28.04.2010 № 03-03-06/1/301. Так что, если споры вам не нужны, признавайте выручку раньше.

В расходах можно учесть все затраты, связанные со строительством и продажей недостроенного объектаподп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ. Причем даже если недостроенную недвижимость вы продадите с убытком, то его не придется растягивать на будущееп. 2 ст. 268 НК РФ. Ведь вы продаете не основное средство.

Бухгалтерский учет. При продаже проводки будут такие.

Содержание операции Дт Кт
Признан прочий доход от реализации 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 91-1 «Прочие доходы»
Начислен НДС 91-2 «Прочие расходы» 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС»
Учтена в расходах стоимость реализованного объекта незавершенного строительства 91-2 «Прочие расходы» 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств»

Налог при УСНО. Для упрощенцев продажа недостроенной недвижимости, которую планировалось использовать в качестве ОС, невыгодна с точки зрения налогообложения. Весь доход от реализации объекта надо учесть при расчете налоговой базы на дату поступления оплатып. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ. А вот списать на расходы затраты на строительство недостроенной недвижимости не получится. Перечень расходов упрощенцев закрытый, и в нем подобных затрат нет. Именно такой точки зрения придерживается наше финансовое ведомствоПисьмо Минфина от 22.05.2007 № 03-11-04/2/135. Так что налог придется заплатить со всей вырученной суммы независимо от выбранного объекта («доходы» или «доходы за вычетом расходов»).

***

Итак, получение свидетельства о госрегистрации на недостроенную недвижимость не делает ее полноценным основным средством.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Основные средства / недвижимость / капвложения»:

2017 г.

  1. Основные средства — 2017: применяем новую Классификацию, № 1
  2. Как определить группу ОС, № 1
  3. Новая Классификация для старых ОС, № 1

2016 г.

  1. Как быть с «ненужными» капвложениями?, № 21
  2. Хочу все знать: восстанавливаем амортизационную премию, № 19
  3. Улучшения арендованного имущества, № 18
  4. Хочу все знать: применяем амортизационную премию, № 17
  5. Стеллаж-конструктор: как учесть, № 15
  6. Модернизация ОС и ПБУ 18/02, № 13
  7. Амортизируем ОС после апгрейда, № 13
  8. Как учесть расходы на строительство летней веранды, № 12
  9. Основным средствам в товары путь закрыт!, № 10
  10. Проверьте, насколько энергоэффективны ваши ОС с налоговой точки зрения, № 2

2015 г.

  1. Вопросы по стройке: налог на прибыль, НДФЛ, НДС, № 24
  2. Оспариваем кадастровую стоимость земли и недвижимости: досудебный этап, № 22
  3. «Налоговый» СПИ подержанного ОС, № 21
  4. Как учесть лом драгоценных металлов, полученных при ликвидации основного средства, № 19
  5. Особенности линейной амортизации при сезонной деятельности, № 11
  6. Взносы на капремонт общего имущества дома: платим и учитываем, № 9
  7. Софт и железо: вместе или врозь, № 7
  8. Получение основных средств в качестве вклада в уставный капитал, № 6
  9. Хороший лифт — новый лифт, № 6
  10. Модернизируем ОС с нулевой стоимостью, № 5
  11. Демонтаж лифта: памятка для бухгалтера, № 4
  12. «ОСновная» статья расходов на упрощенке, № 4

2014 г.

  1. Учет обременений у инвестора и застройщика, № 19
  2. Хочу все знать: учет у лизингополучателя на ОСНО, № 11
  3. Подарок для основного средства: считаем налог на прибыль, № 10
  4. Приобретаем и списываем ОС: налоги на общем режиме, № 9
  5. Покупка предприятия, № 8
  6. Если продажа основного средства обернулась убытком, № 4
  7. Если вы решили купить или продать недвижимость, № 3

2013 г.

  1. Лизинговопросы и лизингоответы, № 18
  2. Перевод помещения из жилого в нежилое: полоса препятствий, № 9
  3. Первая встреча с основным средством, № 8
  4. Здание — одно, цели — разные, № 8
  5. Списываем ликвидируемое ОС и учитываем полезные возвраты, № 6
  6. Приходуем материалы после модернизации основного средства, № 6
  7. Начисление налоговой амортизации по недвижимости до 2013 г.: зависит ли от госрегистрации, № 4
  8. Капремонт и техосмотр: активы или расходы?, № 4
  9. ВАС «включил» повышенную амортизацию по круглосуточным ОС, № 2

2012 г.

  1. Вклад в уставный капитал бэушным основным средством, № 23
  2. 01 и 03: «основные» счета без ошибок, № 21
  3. Лизинг: конкретные сложности, № 18
  4. Основное средство оказалось с брачком: меняем!, № 14
  5. Получено свидетельство на недострой: что дальше, № 13
  6. «Агрессивная» и «круглосуточная» амортизация — претензии будут, № 12
  7. Как применить амортизационную премию к затратам на модернизацию, № 12
  8. Модернизация ОС из отдельной амортизационной группы: как начислять амортизацию, № 11
  9. Как учитывать простаивающее имущество для целей налогообложения, № 10
  10. Льготы для энергоэффективных ОС, № 10
  11. Безвозмездное ОС: когда признаем доход, № 10
  12. Как оформить расчеты по коммуналке между собственниками одного здания, № 7
  13. Покупаем основные средства, бывшие в эксплуатации, № 5
  14. Как учесть «сложное» имущество: как один объект ОС или несколько, № 3
  15. Вся правда об амортизационной премии, № 1

2011 г.

  1. Правила деления ОС, № 24
  2. Льготный выкуп земли: кто не успел, тот опоздал?, № 23
  3. Ремонт или модернизация?, № 15
  4. Модернизация полностью самортизированных ОС, № 15
  5. Декларируем продажу основного средства при ОСНО, № 15
  6. Как определять остаточную стоимость ОС для расчета налога на имущество, № 13
  7. Ликвидируем ненужную недвижимость, № 10
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.33%
апрель 2017 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 500

Примечание

История

ОПРОС
Если ваша компания арендует помещение, то каким образом вы оплачиваете коммуналку?
Самостоятельно заключаем договоры с ресурсоснабжающими организациями
У нас фиксированная арендная плата уже с учетом коммунальных услуг
Коммунальные услуги включены в состав арендной платы как ее переменная часть
Возмещаем расходы на коммуналку арендодателю помимо арендной платы
Оплачиваем коммунальные услуги через посредника
Мы не арендуем помещение, оно у нас в собственности

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Неделя бухгалтерского учета «Летний практикум 2017» + online-трансляцияПодписка на ГК_2017