Вычет при покупке жилья в «общую семейную» собственность: ситуации из практики | Журнал «Главная книга» | № 22 за 2012 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Ввозить в страну заграничные гостинцы станет сложнее

С 01.01.2019 устанавливаются более жесткие правила беспошлинного ввоза в РФ из-за границы товаров для личного пользования. < ... >

Работодатель должен сообщать в службу занятости обо всех свободных вакансиях

В том числе и о тех, на которые в ближайшее время работников брать не планирует. < ... >

Очередная метаморфоза 2-НДФЛ

Налоговая служба утвердила новую форму справки 2-НДФЛ. Применять эту форму налоговые агенты должны будут начиная с представления сведений за 2018 год. Чем же новая справка отличается от ныне действующей? < ... >

«Спасибо» от Сбербанка теперь можно положить в карман

С середины октября у клиентов Сбербанка появилась возможность переводить бонусы, полученные по программе «Спасибо», в рубли. < ... >

Пособие по уходу за ребенком выплачивать частями нельзя

Работодатель не вправе разбить ежемесячное пособие по уходу за ребенком до 1,5 лет на две части и выплачивать часть пособия в аванс, а часть при окончательном расчете с сотрудниками за месяц. < ... >

Оборудование поставляется частями: как определить дату отгрузки

Если крупногабаритное оборудование из-за большого веса поставляется покупателю частями, дата его отгрузки в НДС-целях определяется по последней поставке. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 9 ноября 2012 г.

Содержание журнала № 22 за 2012 г.
Н.Г. Бугаева, экономист

Вычет при покупке жилья в «общую семейную» собственность: ситуации из практики

Покупка квартиры родственниками или супругами в общую собственность не редкость. А затем возникают вопросы о получении имущественного вычета и возврате НДФЛподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Мы расскажем, кто, в каком размере и как сможет получить вычет, если жилье принадлежит сразу нескольким собственникам. В статье мы будем опираться прежде всего на разъяснения контролирующих органов и предложим наиболее беспроблемные варианты получения вычета.

Собственность несовершеннолетнего ребенка

Ребенок, так же как и взрослый, может быть собственником всей квартиры (дома) или лишь доли в квартире (доме). А так как он своего дохода, как правило, не имеет, понятно желание родителей получить имущественный вычет со стоимости купленного для ребенка жилья.

У родителя и ребенка свои свидетельства на доли

При оформлении долевой собственности каждый владелец получает свое свидетельство на право собственности, в котором указывается его доля в жилом помещении. В этом случае размер вычета определяется пропорционально этой долеподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 28.04.2012 № 03-04-05/7-567, от 17.04.2012 № 03-04-05/9-517.

То есть родитель при наличии у него доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, может получить имущественный вычет по своей доле (конечно, при условии, что ранее по другому жилью он вычет не заявлял).

Проиллюстрируем на примере. Максимальный размер вычета на данный момент составляет 2 млн руб. (без учета процентов по целевому кредиту). Это значит, что если в собственность родителя и ребенка в равных долях — 1/2 и 1/2 — была оформлена квартира стоимостью 3 млн руб., то родитель по своей доле сможет получить вычет 1 млн руб.: 2 млн руб. х 1/2Письмо Минфина от 28.01.2009 № 03-04-05-01/23. Следовательно, вернуть он сможет 130 тыс. руб.: 1 млн руб. х 13%.

Тогда в будущем ребенок при наличии собственных доходов сможет получить такой же вычет по своей доле в этой квартиреПисьмо Минфина от 16.03.2012 № 03-04-05/7-313. И никаких ограничений по сроку заявления вычета нет.

Но родитель может получить вычет и по доле своего ребенкап. 2 резолютивной части Постановления КС от 13.03.2008 № 5-П; Письмо Минфина от 17.02.2012 № 03-04-05/7-194. То есть в нашем примере родитель заявит вычет в размере 2 млн руб. и вернет налог в сумме 260 тыс. руб.: 2 млн руб. х 13%. Тогда в дальнейшем при покупке другого жилья еще один вычет он заявить не сможет. При этом у ребенка право на вычет по этой квартире «сгорает», но он сможет воспользоваться вычетом при покупке жилья в будущемПисьмо Минфина от 04.07.2012 № 03-04-05/5-841.

Аналогичное правило работает, если дом был построен своими силами и в нем оформили долю на ребенкаПисьмо Минфина от 29.10.2010 № 03-04-05/7-651.

Кстати, если родитель изначально получил вычет только по своей доле, то может затем «дозаявить» вычет по доле ребенка. Но в любом случае он сможет получить общий вычет в сумме не более 2 млн руб.Письма Минфина от 02.02.2012 № 03-04-05/9-109, от 28.03.2011 № 03-04-05/7-194

Заявить вычет по доле ребенка может только один из родителейПисьмо Минфина от 27.03.2012 № 03-04-05/7-385. Если же собственниками жилья являются несколько несовершеннолетних детей, то родители могут по своему усмотрению решить, кто из них по доле какого ребенка будет заявлять вычетПисьмо Минфина от 01.02.2012 № 03-04-05/5-101.

Родитель вправе заявить вычет на долю ребенка, даже если на момент подачи заявления на вычет ребенок уже стал совершеннолетним. Главное, чтобы право на вычет возникло, когда ему еще не было 18 летПисьмо Минфина от 01.02.2012 № 03-04-05/5-101.

В свидетельстве указан только несовершеннолетний ребенок

Даже если ребенок является единственным собственником жилья, родитель все равно имеет право заявить вычет на всю его стоимость в пределах 2 млн руб.п. 2.3 мотивировочной части Постановления КС от 01.03.2012 № 6-П Так он использует свое право на однократное получение вычета. А вот у ребенка сохранится право на вычет по другому жилью, если он приобретет его в будущем.

Ранее Минфин возражал против предоставления вычетов в такой ситуации, мотивируя тем, что права собственности у родителя не возникаетПисьмо Минфина от 12.05.2009 № 03-04-05-01/277. Поэтому, если вы уже пробовали до марта 2012 г. (когда вышло Постановление КС, разрешившее этот вопрос в пользу родителей) заявить вычет по жилью, купленному для ребенка, но вам отказали, стоит еще раз обратиться в свою инспекцию за вычетом. И хотя в первый раз вы уже подавали заявление на вычет, декларацию, справки 2-НДФЛ от всех работодателей, копии документов, подтверждающих право собственности на жилье, лучше и при новом обращении к налоговикам тоже предоставить им полный пакет документов.

Общая собственность супругов

Общая собственность на жилье может быть долевой или совместнойп. 2 ст. 244 ГК РФ. Если супруги не заключали брачный договор, то приобретенное в браке жилье будет считаться их совместной собственностьюстатьи 33, 34 СК РФ. И тогда и муж, и жена будут иметь право на вычет независимо от того, на кого оформлен объект недвижимости и платежные документыПисьмо Минфина от 10.09.2012 № 03-04-05/7-1099. Это в полной мере относится и к ситуации, когда по каким-то причинам супруги оформляют долевую собственность на жилье. То есть каждый из них все равно будет иметь право на вычет по доле, владельцем которой по документам является другой супруг.

А вот брачным договором можно поменять законный режим собственностип. 1 ст. 42 СК РФ. Правда, брачные договоры заключают не так уж часто, поэтому сначала мы поговорим о совместной собственности супругов.

В свидетельстве о праве собственности указан один супруг

Тогда налоговики смогут узнать, что квартира находится в совместной собственности супругов, только если вы сами им об этом сообщите. То есть в некоторых случаях придется подавать дополнительные документы.

СИТУАЦИЯ 1. Вычет заявляет супруг, на которого оформлено жилье. Он направляет в налоговую заявление только от своего имени, после чего ему предоставят все 100% вычета. Если потом супруги купят еще одну квартиру и оформят ее на другого супруга, то он тоже сможет получить вычет в полном размере.

СИТУАЦИЯ 2. Вычет заявляют оба супруга. Тогда они должны составить отдельное заявление, подписанное ими обоими, о распределении вычета. В нем нужно указать соотношение, в котором супруги хотели бы получить вычеты (50% и 50%, 90% и 10% и т. д.)подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Его можно составить так.

В Инспекцию ФНС России по г. Москве № 29
от Кузнецова Виктора Петровича,
проживающего по адресу:
г. Москва, ул. Лобачевского, д. 64, кв. 105,
тел.: (495) 430-43-00, ИНН 772901631770,
паспорт серии 45 05 № 123654,
выдан ТП УФМС № 62 г. Москвы 23.11.2010,
и от Кузнецовой Юлии Николаевны,
проживающей по адресу:
...Указываются сведения о супруге

Заявление о распределении имущественного вычета

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ просим распределить сумму имущественного вычета в связи с покупкой в общую совместную собственность квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Никулинская, д. 31, кв. 229, в следующих долях:

Кузнецову В.П. — 80%,

Кузнецовой Ю.Н. — 20%.

В.П. Кузнецов

26.10.2012

Ю.Н. Кузнецова

26.10.2012

Далее каждый из супругов пишет отдельное заявление на вычет. Прикладывают указанное выше заявление и документ, подтверждающий покупку жилья в браке, — копию свидетельства о браке. При положительном решении инспекции супруги получат вычет в долях, указанных в заявлении.

СИТУАЦИЯ 3. Вычет заявляет супруг, который не указан в свидетельстве как собственник жилья. Тогда также понадобится заявление с пропорцией распределения вычета (100% и 0%), подписанное обоими супругамиПисьмо Минфина от 14.10.2011 № 03-04-05/9-735, и копия свидетельства о браке.

По мнению ФНС, если заявление на вычет подает только один супруг, то только ему он и предоставляетсяПисьмо ФНС от 25.06.2009 № 3-5-04/888@. И в дальнейшем при приобретении еще одного жилья в совместную собственность другой супруг, соответственно, сможет получить вычет в полном объеме до 2 млн руб.Письма ФНС от 26.04.2011 № КЕ-3-3/1487@, от 30.11.2009 № 3-5-04/1749, от 11.12.2009 № 3-5-04/1838 Позиция ФНС логична и не противоречит НК. Ведь использование вычета предполагает уменьшение на сумму вычета налоговой базы по НДФЛ. А если база ни на какие суммы не уменьшалась, то и вычет не предоставлялся.

Однако в Минфине считают, что, заявляя вычет даже в размере 0% стоимости жилья, собственник реализует свое право на вычет, а значит, не вправе заявить его еще раз при покупке другого жильяПисьмо Минфина от 13.02.2012 № 03-04-05/9-170. Более того, Минфин разъяснял, что если один из супругов ранее воспользовался своим правом на вычет (например, до брака), у второго право на вычет есть и они купили квартиру в совместную собственность, то второй супруг может заявить вычет в размере не более половины его максимальной суммы, — не более 1 млн руб.Письма Минфина от 20.12.2011 № 03-04-05/5-1071, от 28.09.2011 № 03-04-05/5-690 И распределить вычет между супругами (100% и 0%) по их желанию не получится, ведь это будет означать повторное предоставление вычета одному из них, пусть и в размере 0%. Однажды в таком ключе высказались и московские налоговикиПисьмо УФНС по г. Москве от 19.08.2011 № 20-14/4/081609@. Позиция Минфина невыгодна новоиспеченным владельцам жилья. Остается надеяться, что сотрудники налоговой инспекции, которые будут решать, предоставлять вам вычет или нет, будут ориентироваться на письма ФНС.

В свидетельстве указаны оба супруга

Порядок получения вычета будет такой же, как и в ситуации 2. Только здесь не нужно доказывать, что жилье приобретено в браке. О совместной собственности на него налоговики узнают из самого свидетельства. Но нужно подать в инспекцию заявление о распределении вычета.

У каждого супруга свое свидетельство о праве собственности на доли

Если супруги оформили жилье в долевую собственность, то вычеты будут предоставлены им пропорционально их долямПисьма Минфина от 06.08.2012 № 03-04-05/5-915, от 16.01.2012 № 03-04-05/5-13.

Совсем другая ситуация, когда в единоличную собственность приобретается доля в квартире или доме. Вот в чем разница. Если в долевую собственность приобретена квартира, то оформляется один договор купли-продажи, в котором указываются несколько собственников. И, как мы сказали, их вычеты будут определяться пропорционально их долям. А если каждый собственник покупает именно долю в жилье и заключается столько договоров купли-продажи, сколько долей продается, тогда каждый владелец сможет получить по своей доле вычет до 2 млн руб.Письмо Минфина от 10.04.2012 № 03-04-05/7-473

Важные правила предоставления имущественного вычета

ПРАВИЛО 1. Вычет по жилью в совместной собственности распределяется один раз — при первоначальной подаче заявления на вычет. Поэтому «переиграть» остаток неиспользованного вычета и заявить другие пропорции не получитсяПисьма Минфина от 28.08.2012 № 03-04-05/7-1012; УФНС по г. Москве от 13.07.2010 № 20-14/4/073798@. Так же бессмысленно менять долевую собственность на совместную, когда один из собственников свой вычет уже получает. Минфин говорит: раз заявили вычет по доле — его и получайте. А повторное предоставление вычета НК не предусмотреноПисьма Минфина от 28.10.2010 № 03-04-05/7-650, от 02.11.2011 № 03-04-05/7-844. Поэтому сначала имеет смысл переоформить свидетельства о праве собственности, а потом обращаться к налоговикам за вычетомПисьмо Минфина от 01.02.2012 № 03-04-05/5-102.

Если супруг, который начал получать вычет при долевой собственности, умер и не успел воспользоваться им в полном объеме, другой супруг остаток вычета «не наследует»Письмо ФНС от 23.07.2012 № ЕД-4-3/12132@. Хотя Минфин считает, что, если квартира была в совместной собственности и после вступления в наследство владельцем ее стал другой супруг, он сможет заявить вычет до 2 млн руб.Письмо Минфина от 25.01.2010 № 03-02-08/5

ПРАВИЛО 2. Получить вычет может только тот, у кого есть доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% (кроме иностранных граждан — высококвалифицированных специалистов и тех, кто выполняет у физлиц работы для личных, домашних нужд)п. 3 ст. 224, ст. 227.1 НК РФ. Поэтому если, например, муж ранее получил вычет по одной квартире, а потом супруги купили другое жилье, то жене предоставят вычет по этому жилью, только если у нее будут облагаемые доходы. А если их нет, то она не сможет получить вычетп. 3 ст. 210 НК РФ; Письмо Минфина от 07.09.2012 № 03-04-05/7-1090.

ПРАВИЛО 3. Вычет по уплаченным процентам по ипотечному кредиту распределяется между супругами в тех же долях, что и вычет по стоимости жильяПисьма Минфина от 13.02.2012 № 03-04-05/9-170, от 21.12.2011 № 03-04-05/7-1080. Вычет по процентам сможет получить любой из супругов независимо от того, с кем из них был оформлен кредитный договор и кто из них вносил платежи по кредитуПисьма Минфина от 25.08.2011 № 03-04-05/7-597; ФНС от 26.04.2011 № КЕ-3-3/1487@.

Заявленные к вычету стоимость жилья и уплаченные проценты по кредиту должны относиться к одному объекту недвижимости: нельзя получить вычет в размере стоимости одной квартиры, а затем вычет на сумму процентов, уплаченных при покупке другого жилья. Ведь вычет по НК РФ предоставляется только один раз в жизни и по одному объекту недвижимостиПисьмо УФНС по г. Москве от 20.08.2009 № 20-14/4/086985@.

***

Какой бы вид права собственности ни был указан в ваших документах, условия предоставления вычета таковы, что при покупке жилья собственники могут получить вычет не более 2 млн руб. Но прелесть совместной собственности в том, что один супруг может заявить вычет по одному приобретенному жилью, а другой — по другому и в сумме они смогут получить вычеты вплоть до 4 млн руб. И следовательно, вернуть из бюджета налог в размере до 560 тыс. руб.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.23%
октябрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Как вы предпочитаете направлять в ИФНС заявление о зачете налоговой переплаты?
По телекоммуникационным каналам связи
Через личный кабинет налогоплательщика
Лично приносим в налоговую
По почте

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Зимний конгресс ТАКСКОМПодписка на ГК