Как застройщику выставить счет-фактуру для инвестора на «подрядный» НДС | Журнал «Главная книга» | № 23 за 2012 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
ФНС опубликовала очередную порцию рассекреченной информации

Налоговая служба разместила в открытом доступе вторую партию сведений, которые раньше относились к налоговой тайне. < ... >

Регистрация юрлица или ИП: оснований для отказа стало больше

С 1 октября у налоговиков появилось два новых основания для отказа в госрегистрации организации или ИП. < ... >

«Спасибо» от Сбербанка теперь можно положить в карман

С середины октября у клиентов Сбербанка появилась возможность переводить бонусы, полученные по программе «Спасибо», в рубли. < ... >

«Физика»-арендодателя могут заставить уплатить НДС

Даже если гражданин не зарегистрирован в качестве ИП, его арендная деятельность может быть признана предпринимательской. Со всеми вытекающими налоговыми последствиями. < ... >

Платить «агентский» НДФЛ из своего кармана налоговый агент не вправе

В договоры нельзя включать условие о том, что налоговый агент, выплачивающий гражданину доход, берет на себя расходы, связанные уплатой НДФЛ. < ... >

ЦБ определился, какие операции по счету будут замораживать

Банк России утвердил признаки перевода денежных средств без согласия клиента. < ... >

Появится дополнительный оплачиваемый выходной для заботы о здоровье

С 01.01.2019 работодатели будут обязаны предоставлять сотрудникам дополнительный выходной день для прохождения диспансеризации. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 23 ноября 2012 г.

Содержание журнала № 23 за 2012 г.
Л.А. Елина, экономист-бухгалтер

Как застройщику выставить счет-фактуру для инвестора на «подрядный» НДС

Инвестор, вложившийся в строительство недвижимости, имеет право на вычет входного НДС по стройке. Этот входной налог может возникнуть не только по услугам застройщика, но и по работам и услугам подрядчиков, а также по строительным материалам. В ситуации, когда застройщик сам ничего не строит, а лишь организовывает строительство, инвестору для вычета входного НДС нужно получить правильно заполненные счета-фактуры именно от застройщика, а не от подрядных организаций.

Ни Налоговый кодекс, ни правила выставления счетов-фактурутв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137 не содержат специальных норм по составлению счетов-фактур застройщиком. В прежних правилах ведения НДС-регистров (которые были утверждены ранее действовавшим Постановлением № 914Постановление Правительства от 02.12.2000 № 914) на этот счет тоже ничего не было сказано. А значит, сейчас можно руководствоваться рекомендациями налоговой службы и Минфина, данными ими до издания Постановления № 1137.

Застройщик должен выставить сводный счет-фактуру

Когда застройщик занимается лишь организацией строительства, деньги, полученные от инвесторов в качестве возмещения затрат на строительство, в налоговую базу по НДС у такого застройщика не включаютсяПисьма Минфина от 15.08.2012 № 03-07-10/17, от 03.07.2012 № 03-07-10/15, от 04.05.2012 № 03-07-10/10, от 23.03.2012 № 03-07-10/06.

Если вознаграждение застройщика по условиям договора — фиксированное, то при получении денег от инвесторов надо заплатить НДС с части, соответствующей его вознаграждению, как со своего аванса.

Застройщик не имеет права и на вычет НДС, который ему предъявили подрядчики. Значит, ему не нужно регистрировать в книге покупок счета-фактуры подрядчиков. Достаточно зарегистрировать их в части 2 «Полученные счета-фактуры» журнала учета счетов-фактур. И разумеется, сохранить у себя.

Застройщик может принять к вычету «подрядный» НДС, только когда он сам выступает еще и в роли инвестора.

Далее застройщик выставляет счет-фактуру инвестору. Минфин и налоговая служба настаивают на составлении одного — сводного — счета-фактуры, в котором будут указаны все товары, работы и услуги, приобретенные для строительства у подрядчиковПисьма Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15, от 05.12.2008 № 03-07-09/40; ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@. Правила перевыставления счетов-фактур, предусмотренные для посредников, застройщиками не применяются.

Случается, что застройщик организует строительство на деньги сторонних инвесторов, но затем выкупает у них инвестиционные доли, становясь единственным инвестором. В такой ситуации застройщик сможет принять к вычету накопленный им «подрядный» НДС. Сводный счет-фактуру самому себе он выставлять не должен — достаточно счетов-фактур, полученных от подрядчиковПостановление ФАС УО от 12.04.2012 № Ф09-1953/12.

На свои услуги (если они облагаются НДС) застройщик должен выставить инвестору отдельный счет-фактуру.

Напомним, что услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве жилых помещений (к примеру, квартир) и иных помещений, используемых гражданами для личных нужд (к примеру, гаражей), освобождаются от НДС. А услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения, даже если эти помещения находятся на первых этажах многоквартирных домов (к примеру, офисные помещения или магазины), должны облагаться НДС. Причем даже если с инвесторами заключается договор долевого участия по правилам Закона № 214-ФЗподп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ; статьи 4, 21 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ; Письма ФНС от 16.07.2012 № ЕД-4-3/11645@; Минфина от 14.02.2012 № 03-07-10/03, от 23.03.2012 № 03-07-10/06.

Движение счетов-фактур при строительстве

Схема

Сводный счет-фактуру застройщик должен выставить не позднее 5 календарных дней после передачи на баланс инвестора законченного объекта или его законченной части. Застройщик регистрирует этот счет-фактуру в журнале учета счетов-фактур — в части 1 «Выставленные счета-фактуры». А вот регистрировать его в книге продаж не нужноПисьмо Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15. В этой книге застройщик регистрирует только счет-фактуру на свое вознаграждение.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна
Советник государственной гражданской службы Российской Федерации 2 класса

После выхода в свет Постановления № 1137 порядок выставления счетов-фактур застройщиками не изменился. Ведь не изменились и нормы Налогового кодексач. 6 ст. 171, статьи 168, 169 НК РФ.

Надо лишь учесть, что при регистрации счетов-фактур, выставленных застройщиками, в журнале учета выставленных/полученных счетов-фактур теперь надо указывать коды операций:

  • специальный код 13 «Проведение подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) капитального строительства, модернизации (реконструкции) объектов недвижимости» надо указывать при регистрации сводных счетов-фактур, которые застройщик «транзитом» перевыставляет инвестору;
  • при регистрации счетов-фактур на услуги, которые застройщик оказывает сам (оказывает услуги технадзора и организует строительство), надо указывать обычный код 01 «Отгрузка (передача) или приобретение товаров, работ, услуг (включая посреднические услуги)...».

Причем даже если услуги самого застройщика не облагаются НДС, к примеру при строительстве жилья по договорам долевого участия, застройщик все равно должен выставить инвестору сводный счет-фактуру на все товары, работы и услуги подрядчиков. Более того, не имеет значения и то, является ли застройщик плательщиком НДС. Не так давно это подтвердил Высший арбитражный судПостановление Президиума ВАС от 26.06.2012 № 1784/12. Однако упрощенцы-застройщики, выставляя сводный счет-фактуру на «подрядный» НДС, могут сами столкнуться с проблемой: инспекция может потребовать у них уплаты НДС в бюджет (ведь счет-фактуру они выставляют от своего имени). Кстати, инспекторы могут сослаться на довольно древнее Письмо Минфина, в котором он не разрешает упрощенцам-застройщикам выставлять счета-фактуры инвесторам (попутно пугая упрощенцев, что в противном случае им самим придется платить НДС в бюджет)Письмо Минфина от 10.02.2006 № 03-11-04/2/33.

Однако если речь идет лишь об оказании упрощенцем-застройщиком услуг по договору инвестирования, он должен передать инвестору НДС по работам, результат которых не был в его (застройщика) собственности. И в таком случае упрощенец-застройщик обязан выставить счет-фактуру инвестору на «подрядный» НДС (именно так, как указывает в своих разъяснениях МинфинПисьмо Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15). Иначе инвесторы просто не смогут принять к вычету «подрядный» НДС, на что они имеют законное правоп. 6 ст. 171 НК РФ. А раз упрощенец выставляет сводный счет-фактуру лишь на «подрядный» НДС, а на свои услуги НДС не начисляет и счета-фактуры не составляет, то и платить НДС в бюджет упрощенец-застройщик не должен. И Высший арбитражный суд с этим согласилсяп. 6 ст. 171 НК РФ.

Требования к сводному счету-фактуре

В правильности заполнения застройщиком сводного счета-фактуры заинтересован в первую очередь инвестор: если документ окажется с дефектом, инвестору не дадут вычет входного НДС по этому счету-фактуре.

Вот какие особые требования предъявляются к сводному счету-фактуре, выставляемому застройщикомПисьма Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15; ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@.

ТРЕБОВАНИЕ 1. Все строительно-монтажные работы, товары и услуги надо указывать как самостоятельные позиции по каждому подрядчику (а не в общей куче).

В ряде случаев суды допускают оформление сводного счета-фактуры без детализации отдельных видов работПостановления ФАС МО от 04.02.2011 № КА-А40/17882-10; ФАС ПО от 19.05.2009 № А55-12068/2008.

ТРЕБОВАНИЕ 2. Для подтверждения правильности сумм НДС, указанных в сводном счете-фактуре, проверяющие рекомендуют застройщику приложить к нему:

  • копии всех счетов-фактур, которые он получил от подрядчиков. Кстати, не имеет значения, как давно подрядчики выставили на имя застройщика свои счета-фактуры. Даже если на момент выставления сводного счета-фактуры прошло более 3 лет со дня выставления кем-то из подрядчиков своего счета-фактуры, это не лишает инвестора права на вычет входного НДС. Ведь право на такой вычет у него возникает только в момент, когда он принимает к учету результат строительных работ. К примеру, ФНС разъясняла, что в 2010 г. возможен вычет НДС по сводному счету-фактуре, составленному застройщиком на основании счетов-фактур подрядчиков, датированных 2004—2007 гг.Письмо ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@ Согласны с такой позицией и судыПостановления ФАС МО от 20.06.2011 № КА-А40/5771-11, от 07.09.2011 № А40-2066/11-107-10.

Как мы видим, есть судебные решения по спорам между инспекциями и организациями о том, можно ли принять к вычету «подрядный» НДС, перевыставленный застройщиком инвестору по истечении трехлетнего срока. Конечно, хорошо, что сейчас уже есть Письмо ФНС, защищающее вычет такого древнего НДС у инвестораПисьмо ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@. Но если застройщик договорится с инвестором о поэтапной сдаче работ, то не возникнет и повода для споров с инспекцией — входной НДС не будет «задерживаться» у застройщика слишком долго;

  • копии первичных документов, подтверждающих реальность операции с подрядчиком, в том числе документов на перечисление ему денег застройщиком (копии платежек и банковских выписок).

ТРЕБОВАНИЕ 3. Если инвесторов несколько, подрядный НДС надо делить пропорционально доле их финансирования.

Таким образом, застройщик составляет отдельный сводный счет-фактуру каждому инвестору. И в нем указывает входной налог, соответствующий доле инвестора в общей сумме инвестиций на строительство объекта. Чтобы не возникло вопросов, застройщику лучше приложить к сводным счетам-фактурам свой расчет или бухгалтерскую справку с распределением входного НДС на несколько инвесторов. Ну и к каждому сводному счету-фактуре застройщику придется приложить одинаковый набор копий первичных документов от подрядчиков.

Иногда организациям удается доказать правомерность вычета НДС без сводного счета-фактуры. К примеру, если в документах прямо закреплено, что застройщик действует как агент от имени инвестораПостановление ФАС МО от 31.03.2011 № КА-А40/1841-11. В таком случае инвестор может принять к вычету НДС и на основании разовых счетов-фактур от застройщика, перевыставляющего «подрядный» НДС.

ВЫВОД

Как видим, застройщик перевыставляет инвестору «подрядный» НДС транзитом. Но перевыставлять каждый «подрядный» счет-фактуру необходимости нет: данные из счетов-фактур разных подрядчиков можно все вместе показать в одном сводном счете-фактуре.

Вычет «подрядного» НДС у инвестора

По окончании строительства инвестор имеет право на вычет по сводному счету-фактуре, еслип. 6 ст. 171, пп. 1, 5 ст. 172 НК РФ:

  • он принял объект строительства на баланс (то есть объект принят к учету, к примеру на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы»);
  • сводный счет-фактура составлен застройщиком правильно, в срок и с приложением всех необходимых копий документов.

Сводный счет-фактуру инвестор регистрирует и в книге покупок, и в части 2 «Полученные счета-фактуры» журнала учета счетов-фактурп. 20 Правил ведения книги покупок, утв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137.

До окончания строительства у инвестора могут быть проблемы с вычетом. С 2006 г. Налоговый кодекс разрешает при строительстве предъявлять к вычету входной НДС в общем порядке — без специального условия о вводе в эксплуатацию законченного строительством объектапп. 1, 2, 5, 6 ст. 171 НК РФ. На этом основании многие инвесторы-заказчики принимали к вычету НДС, предъявленный ими подрядчикам, на основании периодически подписываемых форм КС-2 и КС-3 (разумеется, с приложенными к ним счетами-фактурами).

Однако налоговики и финансисты право на вычет входного НДС до окончания строительства ставят в зависимость от того, выделены ли в договоре этапы строительных работ. Если эти этапы не выделены, то налоговые вычеты, по мнению Минфина, возможны только после окончания строительстваПисьма Минфина от 14.10.2010 № 03-07-10/13, от 20.03.2009 № 03-07-10/07, от 05.03.2009 № 03-07-11/52.

А вот в судах инвесторам-застройщикам удавалось отстоять вычет в ситуации, когда этапы стройки не были выделены в договоре строительного подрядаПостановления ФАС МО от 04.03.2011 № КА-А40/1113-11, от 15.12.2010 № КА-А40/15832-10; ФАС СЗО от 21.12.2010 № А56-13852/2010, от 17.12.2010 № А56-10812/2010; ФАС УО от 02.03.2011 № Ф09-11483/10-С2; ФАС ЗСО от 25.05.2010 № А45-21328/2009.

Ну а если инвестор сам застройщиком не является, то, пока застройщик не выставит ему счет-фактуру, вычета он, разумеется, не получит. А для выставления такого счета-фактуры нужны основания: завершение определенного этапа строительства. Если же выделение этапов строительных работ невозможно, то безопаснее отложить вычет до завершения строительства.

***

Кстати, если застройщик нанимает заказчика для того, чтобы тот искал и контролировал подрядчиков, инвестору также нужно требовать от застройщика сводный счет-фактуру, чтобы принять к вычету «подрядный» НДС.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «НДС - начисление / вычет / возмещение»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.13%
сентябрь 2018 г.
45000000
Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%
ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Практикуется ли в вашей компании вывешивание фото сотрудников на доску почета или на доску позора?
Нет, это наследие советских времен
Да, это очень эффективно
Да, но только тех, кто дал согласие на это

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
ИРСОТ КонгрессПодписка на ГК
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
31.10.2018

«Неделя Бухгалтера 2018» Обучение в атмосфере праздника!, компания "ИСКРА"

31.10.2018

Конференция «НАЛОГОВЫЙ КОНТРОЛЬ.ИТОГИ–2018, ОЖИДАНИЯ–2019», Компания"ИРСОТ"

07.11.2018

«Фестиваль бухгалтера 2018» в Красноярске, Компания «КонсультантПлюс Илан