Сдача жилья физлицом внаем: какие налоги платить в бюджет | Журнал «Главная книга» | № 5 за 2012 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
ФСС занялся обновлением правил работы с работодателями

Соцстрах разработал проект ведомственного приказа, устанавливающего обновленный порядок приема документов, служащих основанием для исчисления и уплаты взносов «на травматизм», а также документов, подтверждающих правильность исчисления и своевременность уплаты таких взносов. < ... >

ФНС опубликовала очередную порцию рассекреченной информации

Налоговая служба разместила в открытом доступе вторую партию сведений, которые раньше относились к налоговой тайне. < ... >

Регистрация юрлица или ИП: оснований для отказа стало больше

С 1 октября у налоговиков появилось два новых основания для отказа в госрегистрации организации или ИП. < ... >

«Физика»-арендодателя могут заставить уплатить НДС

Даже если гражданин не зарегистрирован в качестве ИП, его арендная деятельность может быть признана предпринимательской. Со всеми вытекающими налоговыми последствиями. < ... >

«Спасибо» от Сбербанка теперь можно положить в карман

С середины октября у клиентов Сбербанка появилась возможность переводить бонусы, полученные по программе «Спасибо», в рубли. < ... >

Платить «агентский» НДФЛ из своего кармана налоговый агент не вправе

В договоры нельзя включать условие о том, что налоговый агент, выплачивающий гражданину доход, берет на себя расходы, связанные уплатой НДФЛ. < ... >

ЦБ определился, какие операции по счету будут замораживать

Банк России утвердил признаки перевода денежных средств без согласия клиента. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 24 февраля 2012 г.

Содержание журнала № 5 за 2012 г.
А.В. Овсянникова, эксперт по налогообложению

Сдача жилья физлицом внаем: какие налоги платить в бюджет

Для многих людей сдача в аренду собственной недвижимости (комнаты, квартиры, дома) — дополнительный источник дохода. Большинство не платят налоги с такого дохода. А даже если кто-то и готов заплатить, мысль о подаче декларации 3-НДФЛ, которую заполнить самостоятельно без ошибок очень сложно, отбивает желание легализовать доход. Тем более что платить придется 13% со всего дохода, никакие расходы на содержание жилья учесть не удастся. А если арендатор еще и возмещал коммуналку, то и с возмещения надо заплатить НДФЛ. Поэтому даже самые законопослушные граждане зачастую отметают идею об уплате налога при сдаче квартиры.

Однако те, кто сдает несколько жилых объектов и, более того, оформляет письменный договор аренды, боятся, что их поймают на неуплате налогов. И задумываются, не обелить ли доход. Если и вы относитесь к их числу, мы поможем разобраться с вариантами уплаты налогов, рассмотрим способы сэкономить на них. И сразу скажем: чтобы не переплачивать, лучше зарегистрироваться в качестве предпринимателя. Возможно, бумажной работы и прибавится, зато налогов вы однозначно будете платить меньше. Кстати, именно поэтому наша статья может быть интересна еще и тем, кто сдает жилье в аренду организациям, которые автоматически удерживают с дохода 13% НДФЛ. Такие граждане тоже смогут сэкономить на налогах.

Какой способ уплаты налогов возможен?

Вы можете выбрать один из нижеприведенных режимов. Но хотим обратить внимание на то, что если в вашем регионе введена вмененка в отношении такого вида деятельности, как «оказание услуг по временному размещению и проживанию», то уплата ЕНВД — это обязанность! Однако если, помимо вмененки, введена еще и упрощенка на основе патента, вы можете выбрать именно патент — возможно, это будет выгоднееподп. 3 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ.

И имейте в виду, что при регистрации в качестве предпринимателя лучше сразу указать вид деятельности — «Сдача внаем собственного недвижимого имущества» (ОКВЭД 70.20.)Постановление Госстандарта от 06.11.2001 № 454-ст; Письмо ФНС от 25.09.2008 № ЧД-6-6/671@, чтобы он попал в ЕГРИП.

Режимы налогообложения

ККТ не применяем

Суды соглашаются и с теми, кто при получении арендных платежей наличными применяет БСО вместо ККТ, и с теми, кто вообще ничего не применяет, обосновывая это тем, что аренда квартиры — это предоставление в пользование, а не оказание услугПостановления ФАС ПО от 16.07.2009 № А12-5870/2009, от 10.03.2011 № А57-7856/2010; ФАС ЗСО от 22.01.2010 № А03-14324/2009, от 22.10.2010 № А67-2559/2010; 19 ААС от 08.12.2011 № А35-3315/2011. Но, как вы понимаете, и та и другая позиция приведет к спору с налоговиками.

Поэтому мы рекомендуем вам перейти на безналичный расчет (расчетный счет, банковская карта). Об открытых счетах нужно будет сообщить в налоговую не позднее 7 днейподп. 1 п. 2 ст. 23 НК РФ с даты открытия счета.

Если же вы все-таки выберете расчеты наличными, то придется вести кассовую книгугл. 5 Положения ЦБ от 12.10.2011 № 373-П.

При применении вмененки вы можете совершенно законно не применять ККТ, но по требованию арендатора обязаны предоставить ему документ, подтверждающий получение вами наличных. Таким документом может быть, например, квитанция. В ней укажите: название документа, его номер и дату; ваши ф. и. о. и ИНН; за что вам платят (например, «аренда за февраль 2012 г.») и сумму платежап. 2.1 ст. 2 Закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ.

Уплачиваем фиксированный взнос в ПФР и ФФОМС

Независимо от выбранного режима вам нужно будет каждый год не позднее 31 декабря платить фиксированный взнос в ПФР и ФФОМСч. 2 п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 14, ст. 16 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ.

При этом на сумму уплаченного взноса можно уменьшить:

Нужно ли уплачивать налог на имущество физлиц?

По жилой недвижимости все граждане не позднее 1 ноября года, следующего за отчетным, на основании уведомления из ИФНС платят налог на имуществостатьи 1, 2, пп. 1, 8, 9 ст. 5 Закона от 09.12.91 № 2003-1. Например, налог на имущество за 2012 г. нужно уплатить не позднее 1 ноября 2013 г. И если вы будете применять ОСНО, вам придется платить налог на имущество в том же порядке. Декларацию при этом сдавать не надо.

Если же вы будете применять УСНО или уплачивать ЕНВД, то можете освободиться от налога на имущество физлицп. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ. Для этого нужно сдать в налоговую заявление в произвольной форме о том, что вы применяете спецрежим и используете недвижимость в предпринимательской деятельности.

Знакомимся с режимами

Платим налоги при ОСНО

Если вы выбрали общий режим налогообложения, то ваши доходы от сдачи недвижимости в аренду, так же как и у обычного физлица, будут облагаться НДФЛ по ставке 13%подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 227 НК РФ. При этом НДФЛ можно уменьшить на сумму профессиональных налоговых вычетов — подтвержденных и обоснованных расходов, связанных с получением доходаст. 221 НК РФ. К ним можно отнести, например, уплаченный налог на имущество, затраты на ремонт помещения, стоимость услуг риелторов по поиску арендаторов, а также коммунальные платежи, размер которых зависит от фактического использования недвижимости (электроэнергия, водоснабжение и газоснабжение при наличии систем учета потребления)Постановление 9 ААС от 04.05.2007 № 09АП-1982/2007-АК.

Помимо уплаты налога, у вас появятся и другие заботы.

Обязанности Сроки
Ведение книги учета доходов и расходовПриказ Минфина № 86н, МНС № БГ-3-04/430 от 13.08.2002 Постоянно
Подача предварительной декларации (форма 4-НДФЛутв. Приказом ФНС от 27.12.2010 № ММВ-7-3/768@; п. 7 ст. 227 НК РФ) после получения первого дохода от сдачи имущества в аренду, в которой необходимо будет указать предполагаемую сумму дохода
А если в течение года доход увеличился или сократился более чем на 50% по сравнению с заявленным в предварительной декларации, то придется сдавать новую декларацию по форме 4-НДФЛп. 10 ст. 227 НК РФ
В течение 5 рабочих дней по истечении месяца с получения первого дохода
Например, в качестве ИП вы зарегистрировались 01.02.2012, а первый арендный платеж получен 05.03.2012
Декларацию следует сдать не позднее 12.04.2012
Уплата авансовых платежей исходя из предполагаемого дохода. Их сумму рассчитывают налоговики и присылают вам уведомлениепп. 8, 9 ст. 227 НК РФ При наличии уведомленияПисьмо Минфина от 15.04.2011 № 03-04-05/3-266:
  • не позднее 15 июля текущего года — 1/2 годовой суммы налога;
  • не позднее 15 октября текущего года — 1/4 годовой суммы налога;
  • не позднее 15 января следующего года — 1/4 годовой суммы налога
Подача годовой декларации (форма 3-НДФЛ)утв. Приказом ФНС от 10.11.2011 № ММВ-7-3/760@; п. 1 ст. 229, п. 5 ст. 227 НК РФ Не позднее 30 апреля года, следующего за годом, когда получен доход
За 2012 г. декларацию следует подать не позднее 30.04.2013
Доплата налога по итогам года исходя из полученного доходап. 6 ст. 227 НК РФ Не позднее 15 июля следующего года
Предположим, что фактический доход за год составил 500 000 руб.
Следовательно, сумма НДФЛ равна 65 000 руб. (500 000 руб. х 13%)
Авансовые платежи за год — 60 000 руб.
Не позднее 15 июля 2013 г. нужно доплатить 5000 руб. (65 000 руб. – 60 000 руб.)
Подача декларации по НДСутв. Приказом Минфина от 15.10.2009 № 104н (далее — Приказ № 104н); п. 5 ст. 174 НК РФ
Нужно заполнить только раздел 7 декларации, где по строке 010 графы 1 следует указать код 1010239приложение № 1 к Порядку, утв. Приказом Минфина от 15.10.2009 № 104н, а по строке 010 графы 2 — доход, полученный вами от сдачи жилья за соответствующий квартал. Налог платить не надоподп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ
А если ваш доход за 3 последовательных месяца не превышает 2 млн руб., можно подать в ИФНС заявление об освобождении от обязанностей плательщика НДС, и тогда декларацию сдавать не придетсяст. 145 НК РФ
Не позднее 20.04, 20.07, 20.10 текущего года и 20.01 следующего года

Платим налоги при УСНО

Если вы остановили свой выбор на УСНО, нужно посчитать, что для вас выгоднее:

  • <или>уплачивать 6% с доходовп. 1 ст. 346.20 НК РФ;
  • <или>уплачивать 15% c разницы между доходами и расходамип. 2 ст. 346.20 НК РФ. Причем в вашем регионе может быть установлена более низкая ставка, например, как в Ленинградской области, где ставка налога — 7%. А к расходам можно будет отнести все те же затраты, связанные с эксплуатацией и ремонтом недвижимости, что и на общем режиме налогообложенияПостановление 9 ААС от 04.05.2007 № 09АП-1982/2007-АК.

При выборе упрощенки у вас будут следующие обязанности.

Обязанности Сроки
Ведение книги учета доходов и расходовутв. Приказом Минфина от 31.12.2008 № 154н; ст. 346.24 НК РФ Постоянно («доходники» учитывают только доходы)
Уплата квартальных авансовых платежей по налогу при УСНОст. 346.21 НК РФ Не позднее 25-го числа первого месяца следующего квартала, то есть 25.04; 25.07; 25.10
Подача годовой декларации по УСНО в налоговуюутв. Приказом Минфина от 22.06.2009 № 58н; п. 2 ст. 346.23 НК РФ Не позднее 30 апреля следующего года
Сдача декларации по итогам 2012 г. — не позднее 30.04.2013
Уплата налога по итогам годаст. 346.21 НК РФ
Если вы применяете УСНО с объектом «доходы минус расходы» и по итогам года у вас образовался убыток или же доходы равны расходам, то придется платить минимальный налог — 1% от общей суммы доходап. 6 ст. 346.18 НК РФ
Не позднее 30 апреля следующего года
Налог за 2012 г. нужно уплатить не позднее 30.04.2013

Покупаем патент

Есть еще один вариант уплаты налогов — патентная упрощенка (конечно, если она введена в вашем регионе)п. 1 ст. 346.25.1, подп. 56 п. 2 ст. 346.25.1, п. 3 ст. 346.25.1 НК РФ. В этом случае вы приобретаете патент, годовая стоимость которого определяется законами субъектов РФпп. 6, 7 ст. 346.25.1 НК РФ.

Чтобы получить патент, вам нужно за 1 месяц до момента, с которого вы хотите начать его применять, подать заявление (форма № 26.2.П-1) в налоговуюп. 5 ст. 346.25.1 НК РФ.

Приобретенный патент действует только на территории того субъекта РФ, в котором патент выдан. То есть патент, приобретенный в Москве, будет действовать только на ее территории. Если же недвижимость у вас находится в разных регионах, то можно купить патент в каждом из этих регионовп. 5 ст. 346.25.1 НК РФ. Посмотрим, какие у вас появятся обязанности.

Обязанности Сроки
Оплата стоимости патентапп. 8, 10 ст. 346.25.1 НК РФ 1/3 стоимости патента оплачивается не позднее 25 календарных дней после начала ведения деятельности; оставшиеся 2/3 — не позднее 25 календарных дней со дня окончания действия патента
Например, вы приобрели патент сроком на 12 месяцев (на весь 2012 г.):
  • не позднее 25.01.2012 оплачивается 1/3 стоимости патента;
  • не позднее 25.01.2013 оплачивается 2/3 стоимости патента
Ведение книги учета доходов и расходовутв. Приказом Минфина от 31.12.2008 № 154н; п. 12 ст. 346.25.1; ст. 346.24 НК РФ Постоянно (отражаются только доходы)

Платим ЕНВД

Сдача квартиры в аренду может подпадать под действие вмененкип. 1 ст. 346.26, подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, если:

  • в регионе, где вы сдаете жилье, введена вмененка;
  • площадь квартиры не превышает 500 кв. м.

ЕНВД уплачивается ежеквартально и рассчитывается по следующей формулестатьи 346.29, 346.31 НК РФ:

ЕНВД

где:

— «базовая доходность» — величина, установленная в НК РФп. 3 ст. 346.29 НК РФ;

— «физический показатель» — общая площадь помещения, сдаваемого в аренду, по данным БТИп. 3 ст. 346.29 НК РФ;

— К1 — коэффициент-дефлятор. На 2012 г. он равен 1,4942Приказ Минэкономразвития от 01.11.2011 № 612;

— К2 — корректирующий коэффициент базовой доходности. Устанавливается местными органами властиподп. 3 п. 3 ст. 346.26, пп. 6, 7, 11 ст. 346.29 НК РФ.

Перечислим обязанности вмененщика.

Обязанности Сроки
Ежеквартальная уплата ЕНВДст. 346.30, п. 1 ст. 346.32 НК РФ Не позднее 25-го числа первого месяца следующего квартала, то есть 25.04; 25.07; 25.10; 25.01 следующего года
Подача налоговых деклараций по ЕНВДутв. Приказом Минфина от 08.12.2008 № 137н; п. 3 ст. 346.32 НК РФ Не позднее 20-го числа первого месяца следующего квартала, то есть 20.04; 20.07; 20.10; 20.01 следующего года

Какой режим удобнее?

Итак, мы рассмотрели различные режимы налогообложения. Для наглядности сведем ваши возможные обязанности в таблицу.

Обязанности Режим
Общий режим УСНО УСНО на основе патента ЕНВД
6% 15%
Применение ККТ при наличных расчетах + + +
Соблюдение кассовой дисциплины при расчетах наличными + + + +
Ведение книги учета доходов и расходов + + +
Подача предварительной декларации (форма 4-НДФЛ) +
Уплата авансовых платежей по налогу +
(3 раза в год)
+
(3 раза в год)
+
(1 раз за период действия патента)
Уплата фиксированных взносов «за себя» в ПФР и ФФОМС исходя из стоимости страхового года + + + +
Подача декларации по итогам налогового периода +
(1 раз в год)
+
(1 раз в год)
+
(4 раза в год)
Уплата налога (стоимости патента) по итогам налогового периода +
(НДФЛ — 1 раз в год)
+
(налог при УСНО — 1 раз в год)
+
(патент — 1 раз за период действия патента)
+
(ЕНВД — 4 раза в год)
Уплата налога на имущество физических лиц +
Подача декларации по НДС +

А что получается по суммам налогов, давайте посмотрим на числовом примере.

Пример. Расчет налогов при сдаче квартиры в аренду

/ условие / Собственник двухкомнатной квартиры общей площадью 55 кв. м в г. Домодедово Московской области сдавал ее в аренду. Годовой доход за 2012 г. от сдачи квартиры составил 360 000 руб. (30 000 руб. х 12 мес.).

Фиксированный страховой взнос на себя в ПФР и ФФОМС в 2012 г. — 17 208,25 руб. (4611 руб.ст. 1 Закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ x 12 мес. х (26% + 5,1%ст. 12 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ)). Расходы по содержанию квартиры (коммуналка, ремонт и т. п.) при расчете налогов не учитываем, чтобы упростить пример.

Так как в г. Домодедово этот вид деятельности подпадает под ЕНВД, то применять общий режим и УСНО (кроме УСНО на основе патента) нельзя, но для наглядности приведем расчет всех возможных режимов налогообложения при данных условиях.

/ решение / Рассмотрим уплату налогов и взносов.

1. Общий режим налогообложения

Годовой доход, руб. Фиксированный взнос в ПФР + ФФОМС, руб. НДФЛ, руб. Налоги к уплате (всего), руб.
(гр. 2 + гр. 3)
Чистый доход, руб.
(гр. 1 – гр. 4)
1 2 3 4 5
360 000 17 208,25 44 563
((360 000 руб. – 17 208,25 руб.) х 13%)
61 771,25 298 228,75

2. УСНО

Объект налогообложения Годовой доход, руб. Фиксированный взнос в ПФР + ФФОМС, руб. Налог при УСНО, руб. Налоги к уплате (всего), руб.
(гр. 3 + гр. 4)
Чистый доход, руб.
(гр. 2 – гр. 5)
1 2 3 4 5 6
Доходы 360 000 17 208,25 4392
(360 000 руб. х 6% – 17 208,25 руб.)
21 600,25 338 399,75
Доходы минус расходы 360 000 17 208,25 51 419
((360 000 руб. – 17 208,25 руб.) х 15%)
68 627,25 291 372,75

3. УСНО на основе патента

Годовой доход, руб. Фиксированный взнос в ПФР + ФФОМС, руб. Стоимость патента, руб. Налоги к уплате (всего), руб.
(гр. 2 + гр. 3)
Чистый доход, руб.
(гр. 1 – гр. 4)
1 2 3 4 5
360 000 17 208,25 26 466
(727 900 руб.Закон Московской области от 19.09.2008 № 122/2008-ОЗ х 6% – 17 208,25 руб.)
43 674,25 316 325,75

4. ЕНВД

Годовой доход, руб. Фиксированный взнос в ПФР + ФФОМС, руб. ЕНВД Налоги к уплате (всего), руб.
(гр. 2 + гр. 3)
Чистый доход, руб.
(гр. 1 – гр. 4)
1 2 3 4 5
360 000 17 208,25 130 718
(1000 х 55 кв. м х 12 мес. х 15% х 1,4942(К1)Приказ Минэкономразвития от 01.11.2011 № 612 х 1,0(К2)Решение Совета депутатов городского округа «Домодедово» от 25.09.2007 № 1-4/52) – 17 208,25 руб.)
147 926,25 212 073,75

Проанализируем основные данные.

Сис­те­ма налогообложения Годовой доход, руб. Налоги к уплате, руб. Чистый доход, руб.
ОСНО 360 000 61 771,25 298 228,75
УСНО (6%) 360 000 21 600,25 338 399,75
УСНО (15%) 360 000 68 627,25 291 372,75
УСНО на основе патента 360 000 43 674,25 316 325,75
ЕНВД 360 000 147 926,25 212 073,75

Если бы было возможно применение любого режима налогообложения, то наиболее выгодным было бы применение УСНО с объектом обложения «доходы». Но поскольку в нашем примере обязательно применение вмененки, то альтернативой является лишь приобретение патента.

***

Итак, прежде чем выбрать оптимальный вариант уплаты налогов, советуем сделать индивидуальный расчет. Ведь существует много факторов, способных повлиять на ваш выбор: сумма дохода, регион, где вы проживаете или сдаете недвижимость, желание или нежелание заполнять необходимую документацию и т. п.

И помните, что если вы хотите зарегистрироваться в качестве предпринимателя, чтобы сэкономить на налогах, то вы можете сделать это в любой момент.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.13%
сентябрь 2018 г.
45000000
Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%
ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Практикуется ли в вашей компании вывешивание фото сотрудников на доску почета или на доску позора?
Нет, это наследие советских времен
Да, это очень эффективно
Да, но только тех, кто дал согласие на это

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГКИРСОТ Конгресс
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
31.10.2018

«Неделя Бухгалтера 2018» Обучение в атмосфере праздника!, компания "ИСКРА"

31.10.2018

Конференция «НАЛОГОВЫЙ КОНТРОЛЬ.ИТОГИ–2018, ОЖИДАНИЯ–2019», Компания"ИРСОТ"

07.11.2018

«Фестиваль бухгалтера 2018» в Красноярске, Компания «КонсультантПлюс Илан