
Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 5 июля 2013 г.
Содержание журнала № 14 за 2013 г.Арендодатель на «доходной» УСНО: как учесть оплату коммуналки арендаторами
Упрощенцы-арендодатели, которые платят налог с доходов по ставке 6%, сталкиваются со следующей проблемой. Суммы, полученные от арендаторов помещений за потребленные ими коммунальные услуги (свет, вода, тепло, вывоз мусора), в полном объеме перечисляются снабжающей организации. Однако упрощенцам приходится включать эти суммы в состав доходов, облагаемых единым налогом. Посмотрим, можно ли этого избежать.
Какой порядок расчетов предусмотрен договором аренды
Возможные варианты приведены в таблице.
Условие договора | Возникает ли налогооблагаемый доход | |
Арендатор сам заключает договоры со снабжающими организациями и рассчитывается с ними за коммунальные услуги без участия арендодателя (вариант 1) | Нет | |
Арендодатель оказывает арендатору посреднические услуги по приобретению и оплате для него коммунальных услуг за вознаграждение. Такая форма расчетов может быть отражена:
|
Договор арендодателя со снабжающей организацией заключен:
|
Нет |
|
Да | |
Арендодатель оплачивает коммунальные услуги и перевыставляет арендатору счет (без наценки) (вариант 4) | Да | |
Арендатор оплачивает коммунальные расходы в составе арендной плат В договоре в таком случае обычно пишут, что арендная плата состоит из двух величин:
|
Рассмотрим подробнее плюсы и минусы этих вариантов.
Кто обязан платить за коммуналку
Обычно арендаторы пользуются коммунальными услугами по тому же тарифу, что и сами владельцы помещения. Отсюда напрашивается вывод, что экономической выгоды непосредственно от возмещения им стоимости этих услуг (в части, приходящейся на арендатора) арендодатели не получают. В этом случае не должно быть и дохода, облагаемого налогом при
Однако в данном случае для налоговых целей важно, кто в соответствии с договором обязан обеспечивать отопление помещения, электроснабжение и т. д.:
- <если>арендодатель, а так чаще всего и бывает, то и расходы на оплату таких услуг должен нести тоже он (и рассчитывать исходя из этого стоимость аренды). Компенсируя арендодателю его расходы, арендатор освобождает его от затрат по договору. Тут и возникает экономическая выгода — сумму компенсации надо включать в доходы (вариант 4). Этот подход поддержал
ВАСПостановление Президиума ВАС от 12.07.2011 № 9149/10, и теперь суды не будут принимать иные решения; - <если>арендатор, то и проблем нет: соответствующие затраты доходом арендодателя не являются. Да и вопрос о налогообложении снимается для него сам собой: все расчеты по коммунальным платежам, касающиеся арендованного помещения, происходят без участия арендодателя (вариант 1). В учете у него эти операции не отражаются, и об уплате налогов по ним беспокоиться не нужно. Кстати, если в договоре ничего не сказано о том, кто оплачивает коммуналку по помещению, то это должен делать арендато
рп. 2 ст. 616 ГК РФ.
Как видим, самостоятельные договорные отношения арендатора со снабжающими организациями наиболее удобны в налоговом смысле для хозяина помещения. Но такой расклад не слишком приветствуют другие участники цепочки, и на практике он применяется редко. Арендаторы приходят и уходят, поэтому снабжающим организациям проще заключить один долгосрочный договор с владельцем помещения, чем постоянно перезаключать договоры с его клиентами. Да и последним удобней работать только с арендодателем, а не с энным количеством разных служб.
Когда арендодатель может считаться посредником
Оформляя посреднический договор с арендатором, упрощенцы, как правило, надеются уйти от необходимости платить налог с сумм, перечисляемых арендатором в возмещение его коммунальных расходов. Ведь деньги, которые перечисляются посреднику для исполнения его обязательств или в возмещение понесенных затрат по договору, не считаются доходом (кроме самого вознаграждения
Однако Минфин признает компенсацию коммунальных услуг поступившей во исполнение поручения, только если договор со снабжающей организацией заключе
- позже посреднического;
- только в интересах арендатора (вариант 2).
И надо признать, что чиновники правы: нельзя же выполнить поручение до того, как оно было дано. И даже до того, как вы познакомились с тем, кто его дае
Пытаясь «обойти» позицию Минфина, упрощенцы-арендодатели нередко пишут в посредническом договоре так: «Стороны договорились, что условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения
Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что воспользоваться «посредническим» вариантом вам, скорее всего, не удастся. Ведь для этого нужно заключать и расторгать договоры со снабжающими организациями ради каждого следующего арендатора. А если вы сдаете в аренду часть помещения, то договор в пользу арендатора должен быть заключен только в отношении этой части. Поэтому выполнить условие, поставленное Минфином, нереально.
***
Итак, включение компенсации за коммуналку в налогооблагаемый доход арендодателя — это практически неизбежность. Если сдача недвижимости в аренду — основной вид вашей деятельности, то стоит подумать над сменой объекта налогообложения. Когда вы перейдете на «доходы-расходы», то сможете учитывать сумму компенсируемых арендатором коммунальных платежей в составе материальных расходо
Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «УСН - расчет / уплата»:
2018 г.
- Материальные расходы при УСН: на что Минфин дает добро, № 5
- Возмещение расходов по суду: учет на УСН, № 5
- Налог при УСН за 2017 год: расчет, уплата, отчетность, № 5
- Госконтракт, НДС и упрощенка, № 3
- Если упрощенец-2018 не возвратил авансовый НДС, № 3
- Минимальный налог при УСН: начисление и уплата, № 2
- Подача УСН-декларации не сделает вас упрощенцем, № 2
- Упрощенка-2018: что меняется с нового года, № 1
2017 г.
- Упрощенка и обучение будущих работников, № 24
- Уведомляем налоговую о переходе на УСН с 2018 года, № 23
- Смена объекта при УСН: можно ли учесть старые расходы, № 23
- «Слет» с УСН: заботы бывших упрощенцев, № 15
- Курсовые разницы при УСН, № 9
- Налоговые вопросы упрощенцев, № 7
- Новая Классификация, старые ОС и упрощенка, № 5
- Рассчитываем годовой налог при УСН, № 4
- Книгу учета для упрощенцев обновили, № 4
- УСН: новый КБК минимального налога, № 1
- Новые лимиты для упрощенцев, № 1
2016 г.
- Спецрежимы: организационные вопросы, № 24
- Упрощенка: налоговый учет, № 24
- УСН: продавец дает скидку покупателю, № 21
- УСН: покупатель получает скидку от продавца, № 21
- Переход на УСН-2017: новые правила, № 20
- Вознаграждение за покупки при УСН, № 20
- Минфин определился: у упрощенца, простившего долг, дохода нет, № 12
- Учет переплаты по страховым взносам на упрощенке, № 11
- Уступка права требования при применении УСН, № 4
- Не содержит НДС: доходы упрощенцев почистили, № 2
- Что относить к основным средствам на упрощенке в 2016 году, № 2
2015 г.
- УСНО-2016: с представительствами вход разрешен, № 24
- Если упрощенцу возвращаются ранее уплаченные им суммы, № 23
- УСНО-2016: учет переходных доходов и расходов, № 23
- Применяем УСНО с 2016 года: разбираемся с НДС, № 23
- Переходим на УСНО, № 22
- Возвращенный упрощенцем аванс больше доходов: заполняем КУДиР и декларацию, № 21
- Продажа упрощенцем валютной выручки — это не реализация, № 20
- Поступления и выгоды на УСНО: доход или нет?, № 17
- Авансы в течение года и минимальный налог: оптимизируем налоговую нагрузку при УСНО, № 16
- НДПИ по использованным в «упрощенном» производстве полезным ископаемым, № 13
- ЗАО превращается в ООО: вопросы по упрощенке, № 12
- Есть ли ограничение по стоимости ОС для ИП-упрощенцев, № 12
- «Упрощенные» материальные расходы: что в них входит, № 11
- Как упрощенцу заполнить КУДиР при досрочной продаже ОС, № 11
- «Убитое» в ДТП авто отдали страховщику? Налог при УСНО придется пересчитать, № 7
- Могут ли упрощенцы учесть иностранные налоги, № 6
- Как упрощенцам учесть при налогообложении взносы в ФСС и больничные, № 4
- Список «упрощенных» расходов не бесконечен, № 2
- Новая декларация по УСНО, № 2
2014 г.
- Предъявляли НДС — остались без упрощенки?, № 24
- Выгодная забота о здоровье сотрудников, № 24
- Купили ОС для будущего спецрежима, № 24
- Пониженные ставки налога при УСНО, № 23
- Субсидия: доход минус расход = 0, № 23
- Пробел в индексации не оставит в 2015 году без упрощенки, № 22
- Как упрощенцу учесть восстановление ОС, поврежденного при ДТП, № 21
- Ликбез для посредника-упрощенца, № 21
- Счета-фактуры у посредников на УСНО, № 21
- Недвижимость куплена в кредит: как упрощенцу учесть расходы, № 16
- Как учесть естественную убыль и технологические потери при «доходно-расходной» упрощенке, № 16
- Куда упрощенцу деть НДС при покупке основного средства, № 14
- Бонусный товар у упрощенца, № 13
- Упрощенка на грани, № 12
- Списываем ОС на упрощенке: пересчитывать ли налоговые расходы, № 11
- Может ли ИП-упрощенец учесть в расходах земельный налог?, № 10
- Налоговый учет у упрощенца при безвозмездной передаче, № 10
- ЕНВД + УСНО: делим общие расходы, № 7
- Налог при «доходной» УСНО = 0, № 6
- Учитываем «упрощенные» убытки, № 5
- Подотчетник потратил свои деньги: когда признавать расходы на УСНО, № 3
2013 г.
- Плановый переход на УСНО, № 24
- Налоговая упаковка возвращаемого основного средства, № 23
- Как упрощенцы основное средство возвращали, № 22
- Незапланированная утрата права на УСНО, № 22
- Слетели с упрощенки? Проверьте, не должны ли вы заплатить минимальный налог, № 21
- Как настоящим и будущим упрощенцам сменить объект, № 19
- УСНО: чем опасны непогашенные взаимные долги с контрагентом, № 17
- Арендодатель на «доходной» УСНО: как учесть оплату коммуналки арендаторами, № 14
- УСНО: рассчитываем стоимость проданных товаров, № 12
- Возвращаем авансы на УСНО и уменьшаем доходы, № 12
- Ответы на «спецрежимные» загадки, № 11
- Непростое товарищество упрощенцев, № 5
- Учет на упрощенке: простые рецепты, № 4
- Возврат прошлогоднего аванса: уменьшаем доходы при УСНО, № 4
- Упрощенка: о наболевшем..., № 3
- Упрощенец передает здание единственному участнику — как выгоднее?, № 3
- Неправомерно применяли упрощенку: можно ли избежать доначислений и штрафов?, № 3
- С нового года — новая Книга для упрощенцев, № 2
- «Упрощенный» налог за 2012 год, № 2
- Положен ли упрощенцу вычет НДС по экспорту за «общережимный» период, № 1
2012 г.
- Была скидка, стал аванс: «упрощенное» превращение, № 24
- Какие расходы упрощенца нормируются и как, № 16
- Хит-парад налоговых нарушений упрощенцев по версии ФНС, № 13
- Что ждет упрощенцев и ЕСХНщиков в 2013 году, № 13
- Как учесть расходы на ОС, приобретенные до перехода на УСНО и оплаченные в рассрочку, № 9
- Как вмененщику стать упрощенцем: организационные вопросы, № 6
- Как вмененщику стать упрощенцем: учетные сложности, № 6
- Упрощенка: готовимся к годовому отчету, № 4
2011 г.
- Смена объекта при УСНО: «переходный» учет, № 24
- Отвечаем на скользкие вопросы упрощенцев о расходах, № 22
- «Досрочная» продажа ОС упрощенцем после смены объекта на «доходы»: как пересчитывать налог, № 22
- Как уменьшить налог при УСНО на взносы в ФСС и больничные, № 21
- Какие непредвиденные налоги иногда вынуждены платить упрощенцы, № 18
- Упрощенец продает основное средство: когда придется пересчитывать налог, № 17
- Когда и как упрощенцу списать в расходы НДС по покупным товарам, № 16
- «Слет» с патентной УСНО: что придется заплатить в бюджет, № 15
- А не купить ли мне патент?, № 14
- Чем опасен ошибочный НДС в платежке для тех, кто применяет спецрежим, № 14
- Налоги, взносы и отчетность патентного упрощенца, № 14
- В какой момент зарплатный «аванс» признается в расходах упрощенца, № 13
- Может ли упрощенец применить амортизационную премию при «досрочной» продаже ОС, № 11
- Уходя, гасите свет, или Коммунальные расходы арендаторов-упрощенцев, № 8
- Упрощенцы, оплачивать расходы с чужих счетов опасно!, № 4
- Как правильно уменьшить стоимость патента на страховые взносы при УСНО, № 3
- Ежеквартальные авансы по УСНО в декларации за 2010 год, № 3
- Можно ли при УСНО учесть в расходах капвложения в арендованное имущество, № 2