Арендодатель на «доходной» УСНО: как учесть оплату коммуналки арендаторами | Журнал «Главная книга» | № 14 за 2013 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Раньше 2019 года из реестра малого и среднего бизнеса никто не вылетит

Категория субъекта малого или среднего предпринимательства для компаний и ИП, которые уже попали в реестр, может быть изменена только при обновлении реестра в 2019 году. < ... >

Электронные требования по уплате налогов и взносов: новые правила направления

Недавно налоговики обновили бланки требований об уплате задолженностей в бюджет, в т.ч. по страховым взносам. Теперь настал черед откорректировать порядок направления таких требований по ТКС. < ... >

Расчетные листки распечатывать необязательно

Работодателям отнюдь не обязательно выдавать сотрудникам расчетные листки на бумажном носителе. Минтруд не запрещает рассылать их работникам по электронной почте. < ... >

Из-за СНИЛС не будут отказывать в приеме Расчета по страховым взносам

Не так давно работодатели стали получать отказы в приеме своих расчетов из-за несоответствия СНИЛС. Сейчас же налоговики заявили, что отказов больше не будет. < ... >

Компенсация работникам расходов на фитнес не облагается страховыми взносами

Если работодатель возмещает своим сотрудникам затраты на занятия спортом в фитнес-клубах и спортивных секциях, суммы такого возмещения включать в базу по страховым взносам не нужно, считает ВС. < ... >

Задерживать выплату зарплаты умершего работника его семье опасно

Согласно ТК, зарплату, не полученную ко дню смерти работника, работодатель обязан выплатить членам его семьи. Такая выплата производится на основании представленного родственниками сотрудника заявления. < ... >

Плата за загрязнение: уточняем нюансы

Не так давно были приняты Правила исчисления и взимания платы за негативное воздействие на окружающую среду, а также Порядок представления декларации о такой плате. Эти нормативные акты в некоторой степени внесли ясность в «природоохранные» поправки. Тем не менее остается еще много вопросов. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 15 июля 2013 г.

Содержание журнала № 14 за 2013 г.
М.Г. Мошкович, юрист

Арендодатель на «доходной» УСНО: как учесть оплату коммуналки арендаторами

Упрощенцы-арендодатели, которые платят налог с доходов по ставке 6%, сталкиваются со следующей проблемой. Суммы, полученные от арендаторов помещений за потребленные ими коммунальные услуги (свет, вода, тепло, вывоз мусора), в полном объеме перечисляются снабжающей организации. Однако упрощенцам приходится включать эти суммы в состав доходов, облагаемых единым налогом. Посмотрим, можно ли этого избежать.

Какой порядок расчетов предусмотрен договором аренды

Возможные варианты приведены в таблице.

Условие договора Возникает ли налогооблагаемый доход
Арендатор сам заключает договоры со снабжающими организациями и рассчитывается с ними за коммунальные услуги без участия арендодателя (вариант 1) Нет
Арендодатель оказывает арендатору посреднические услуги по приобретению и оплате для него коммунальных услуг за вознаграждение.
Такая форма расчетов может быть отражена:
Договор арендодателя со снабжающей организацией заключен:
  • <или>позже посреднического договора и в интересах арендатора (вариант 2);
Нет
  • <или>ранее посреднического договора (вариант 3)
Да
Арендодатель оплачивает коммунальные услуги и перевыставляет арендатору счет (без наценки) (вариант 4) Да
Арендатор оплачивает коммунальные расходы в составе арендной платып. 2 ст. 614 ГК РФ (вариант 5).
В договоре в таком случае обычно пишут, что арендная плата состоит из двух величин:
  • постоянной (оплата в твердой сумме);
  • переменной (оплаты потребленных в соответствующем периоде коммунальных услуг)
Дап. 1 ст. 346.15 НК РФ

Рассмотрим подробнее плюсы и минусы этих вариантов.

Кто обязан платить за коммуналку

Обычно арендаторы пользуются коммунальными услугами по тому же тарифу, что и сами владельцы помещения. Отсюда напрашивается вывод, что экономической выгоды непосредственно от возмещения им стоимости этих услуг (в части, приходящейся на арендатора) арендодатели не получают. В этом случае не должно быть и дохода, облагаемого налогом при УСНОст. 41 НК РФ. Так, кстати, считали ранее и некоторые судыПостановление ФАС УО от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2.

Однако в данном случае для налоговых целей важно, кто в соответствии с договором обязан обеспечивать отопление помещения, электроснабжение и т. д.:

  • <если>арендодатель, а так чаще всего и бывает, то и расходы на оплату таких услуг должен нести тоже он (и рассчитывать исходя из этого стоимость аренды). Компенсируя арендодателю его расходы, арендатор освобождает его от затрат по договору. Тут и возникает экономическая выгода — сумму компенсации надо включать в доходы (вариант 4). Этот подход поддержал ВАСПостановление Президиума ВАС от 12.07.2011 № 9149/10, и теперь суды не будут принимать иные решения;
  • <если>арендатор, то и проблем нет: соответствующие затраты доходом арендодателя не являются. Да и вопрос о налогообложении снимается для него сам собой: все расчеты по коммунальным платежам, касающиеся арендованного помещения, происходят без участия арендодателя (вариант 1). В учете у него эти операции не отражаются, и об уплате налогов по ним беспокоиться не нужно. Кстати, если в договоре ничего не сказано о том, кто оплачивает коммуналку по помещению, то это должен делать арендаторп. 2 ст. 616 ГК РФ.

Как видим, самостоятельные договорные отношения арендатора со снабжающими организациями наиболее удобны в налоговом смысле для хозяина помещения. Но такой расклад не слишком приветствуют другие участники цепочки, и на практике он применяется редко. Арендаторы приходят и уходят, поэтому снабжающим организациям проще заключить один долгосрочный договор с владельцем помещения, чем постоянно перезаключать договоры с его клиентами. Да и последним удобней работать только с арендодателем, а не с энным количеством разных служб.

Когда арендодатель может считаться посредником

Оформляя посреднический договор с арендатором, упрощенцы, как правило, надеются уйти от необходимости платить налог с сумм, перечисляемых арендатором в возмещение его коммунальных расходов. Ведь деньги, которые перечисляются посреднику для исполнения его обязательств или в возмещение понесенных затрат по договору, не считаются доходом (кроме самого вознаграждения)подп. 9 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ. То есть арендатор как бы поручает арендодателю заключить договоры на электро- и водоснабжение в пользу арендатора и вести расчеты по ним.

Однако Минфин признает компенсацию коммунальных услуг поступившей во исполнение поручения, только если договор со снабжающей организацией заключенПисьма Минфина от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07:

  • позже посреднического;
  • только в интересах арендатора (вариант 2).

И надо признать, что чиновники правы: нельзя же выполнить поручение до того, как оно было дано. И даже до того, как вы познакомились с тем, кто его даетп. 6 Информационного письма Президиума ВАС от 17.11.2004 № 85.

Пытаясь «обойти» позицию Минфина, упрощенцы-арендодатели нередко пишут в посредническом договоре так: «Стороны договорились, что условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения»п. 2 ст. 425 ГК РФ. Не питайте напрасных надежд, эта фраза вас не спасет. Если у вас уже были какие-либо отношения посредничества с арендатором до момента заключения посреднического договора, то к ним можно будет с помощью этой фразы применить его положения. А «привязать» действующий договор со снабжающей организацией к поручению арендатора (данному позднее) не получится.

Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что воспользоваться «посредническим» вариантом вам, скорее всего, не удастся. Ведь для этого нужно заключать и расторгать договоры со снабжающими организациями ради каждого следующего арендатора. А если вы сдаете в аренду часть помещения, то договор в пользу арендатора должен быть заключен только в отношении этой части. Поэтому выполнить условие, поставленное Минфином, нереально.

***

Итак, включение компенсации за коммуналку в налогооблагаемый доход арендодателя — это практически неизбежность. Если сдача недвижимости в аренду — основной вид вашей деятельности, то стоит подумать над сменой объекта налогообложения. Когда вы перейдете на «доходы-расходы», то сможете учитывать сумму компенсируемых арендатором коммунальных платежей в составе материальных расходовподп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; Письма Минфина от 07.08.2009 № 03-11-06/2/148; УФНС по г. Москве от 15.01.2007 № 18-08/3/02040@.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «УСН - расчет / уплата»:

2017 г.

  1. Курсовые разницы при УСН, № 9
  2. Налоговые вопросы упрощенцев, № 7
  3. Новая Классификация, старые ОС и упрощенка, № 5
  4. Рассчитываем годовой налог при УСН, № 4
  5. Книгу учета для упрощенцев обновили, № 4
  6. УСН: новый КБК минимального налога, № 1
  7. Новые лимиты для упрощенцев, № 1

2016 г.

  1. Спецрежимы: организационные вопросы, № 24
  2. Упрощенка: налоговый учет, № 24
  3. УСН: продавец дает скидку покупателю, № 21
  4. УСН: покупатель получает скидку от продавца, № 21
  5. Переход на УСН-2017: новые правила, № 20
  6. Вознаграждение за покупки при УСН, № 20
  7. Минфин определился: у упрощенца, простившего долг, дохода нет, № 12
  8. Учет переплаты по страховым взносам на упрощенке, № 11
  9. Уступка права требования при применении УСН, № 4
  10. Не содержит НДС: доходы упрощенцев почистили, № 2
  11. Что относить к основным средствам на упрощенке в 2016 году, № 2

2015 г.

  1. УСНО-2016: с представительствами вход разрешен, № 24
  2. Если упрощенцу возвращаются ранее уплаченные им суммы, № 23
  3. УСНО-2016: учет переходных доходов и расходов, № 23
  4. Применяем УСНО с 2016 года: разбираемся с НДС, № 23
  5. Переходим на УСНО, № 22
  6. Возвращенный упрощенцем аванс больше доходов: заполняем КУДиР и декларацию, № 21
  7. Продажа упрощенцем валютной выручки — это не реализация, № 20
  8. Поступления и выгоды на УСНО: доход или нет?, № 17
  9. Авансы в течение года и минимальный налог: оптимизируем налоговую нагрузку при УСНО, № 16
  10. НДПИ по использованным в «упрощенном» производстве полезным ископаемым, № 13
  11. ЗАО превращается в ООО: вопросы по упрощенке, № 12
  12. Есть ли ограничение по стоимости ОС для ИП-упрощенцев, № 12
  13. «Упрощенные» материальные расходы: что в них входит, № 11
  14. Как упрощенцу заполнить КУДиР при досрочной продаже ОС, № 11
  15. «Убитое» в ДТП авто отдали страховщику? Налог при УСНО придется пересчитать, № 7
  16. Могут ли упрощенцы учесть иностранные налоги, № 6
  17. Как упрощенцам учесть при налогообложении взносы в ФСС и больничные, № 4
  18. Список «упрощенных» расходов не бесконечен, № 2
  19. Новая декларация по УСНО, № 2

2014 г.

  1. Предъявляли НДС — остались без упрощенки?, № 24
  2. Выгодная забота о здоровье сотрудников, № 24
  3. Купили ОС для будущего спецрежима, № 24
  4. Пониженные ставки налога при УСНО, № 23
  5. Субсидия: доход минус расход = 0, № 23
  6. Пробел в индексации не оставит в 2015 году без упрощенки, № 22
  7. Как упрощенцу учесть восстановление ОС, поврежденного при ДТП, № 21
  8. Ликбез для посредника-упрощенца, № 21
  9. Счета-фактуры у посредников на УСНО, № 21
  10. Недвижимость куплена в кредит: как упрощенцу учесть расходы, № 16
  11. Как учесть естественную убыль и технологические потери при «доходно-расходной» упрощенке, № 16
  12. Куда упрощенцу деть НДС при покупке основного средства, № 14
  13. Бонусный товар у упрощенца, № 13
  14. Упрощенка на грани, № 12
  15. Списываем ОС на упрощенке: пересчитывать ли налоговые расходы, № 11
  16. Может ли ИП-упрощенец учесть в расходах земельный налог?, № 10
  17. Налоговый учет у упрощенца при безвозмездной передаче, № 10
  18. ЕНВД + УСНО: делим общие расходы, № 7
  19. Налог при «доходной» УСНО = 0, № 6
  20. Учитываем «упрощенные» убытки, № 5
  21. Подотчетник потратил свои деньги: когда признавать расходы на УСНО, № 3

2013 г.

  1. Плановый переход на УСНО, № 24
  2. Налоговая упаковка возвращаемого основного средства, № 23
  3. Как упрощенцы основное средство возвращали, № 22
  4. Незапланированная утрата права на УСНО, № 22
  5. Слетели с упрощенки? Проверьте, не должны ли вы заплатить минимальный налог, № 21
  6. Как настоящим и будущим упрощенцам сменить объект, № 19
  7. УСНО: чем опасны непогашенные взаимные долги с контрагентом, № 17
  8. Арендодатель на «доходной» УСНО: как учесть оплату коммуналки арендаторами, № 14
  9. УСНО: рассчитываем стоимость проданных товаров, № 12
  10. Возвращаем авансы на УСНО и уменьшаем доходы, № 12
  11. Ответы на «спецрежимные» загадки, № 11
  12. Непростое товарищество упрощенцев, № 5
  13. Учет на упрощенке: простые рецепты, № 4
  14. Возврат прошлогоднего аванса: уменьшаем доходы при УСНО, № 4
  15. Упрощенка: о наболевшем..., № 3
  16. Упрощенец передает здание единственному участнику — как выгоднее?, № 3
  17. Неправомерно применяли упрощенку: можно ли избежать доначислений и штрафов?, № 3
  18. С нового года — новая Книга для упрощенцев, № 2
  19. «Упрощенный» налог за 2012 год, № 2
  20. Положен ли упрощенцу вычет НДС по экспорту за «общережимный» период, № 1

2012 г.

  1. Была скидка, стал аванс: «упрощенное» превращение, № 24
  2. Какие расходы упрощенца нормируются и как, № 16
  3. Хит-парад налоговых нарушений упрощенцев по версии ФНС, № 13
  4. Что ждет упрощенцев и ЕСХНщиков в 2013 году, № 13
  5. Как учесть расходы на ОС, приобретенные до перехода на УСНО и оплаченные в рассрочку, № 9
  6. Как вмененщику стать упрощенцем: организационные вопросы, № 6
  7. Как вмененщику стать упрощенцем: учетные сложности, № 6
  8. Упрощенка: готовимся к годовому отчету, № 4

2011 г.

  1. Смена объекта при УСНО: «переходный» учет, № 24
  2. Отвечаем на скользкие вопросы упрощенцев о расходах, № 22
  3. «Досрочная» продажа ОС упрощенцем после смены объекта на «доходы»: как пересчитывать налог, № 22
  4. Как уменьшить налог при УСНО на взносы в ФСС и больничные, № 21
  5. Какие непредвиденные налоги иногда вынуждены платить упрощенцы, № 18
  6. Упрощенец продает основное средство: когда придется пересчитывать налог, № 17
  7. Когда и как упрощенцу списать в расходы НДС по покупным товарам, № 16
  8. «Слет» с патентной УСНО: что придется заплатить в бюджет, № 15
  9. А не купить ли мне патент?, № 14
  10. Чем опасен ошибочный НДС в платежке для тех, кто применяет спецрежим, № 14
  11. Налоги, взносы и отчетность патентного упрощенца, № 14
  12. В какой момент зарплатный «аванс» признается в расходах упрощенца, № 13
  13. Может ли упрощенец применить амортизационную премию при «досрочной» продаже ОС, № 11
  14. Уходя, гасите свет, или Коммунальные расходы арендаторов-упрощенцев, № 8
  15. Упрощенцы, оплачивать расходы с чужих счетов опасно!, № 4
  16. Как правильно уменьшить стоимость патента на страховые взносы при УСНО, № 3
  17. Ежеквартальные авансы по УСНО в декларации за 2010 год, № 3
  18. Можно ли при УСНО учесть в расходах капвложения в арендованное имущество, № 2
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.33%
апрель 2017 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 500

Примечание

История

ОПРОС
Если ваша компания арендует помещение, то каким образом вы оплачиваете коммуналку?
Самостоятельно заключаем договоры с ресурсоснабжающими организациями
У нас фиксированная арендная плата уже с учетом коммунальных услуг
Коммунальные услуги включены в состав арендной платы как ее переменная часть
Возмещаем расходы на коммуналку арендодателю помимо арендной платы
Оплачиваем коммунальные услуги через посредника
Мы не арендуем помещение, оно у нас в собственности

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Практикум «Сближение учетных правил. МСФО и ПБУ: сверяем стандарты»Неделя бухгалтерского учета «Летний практикум 2017» + online-трансляция
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
11.03.2017

Обучение МСФО. ДипИФР. Весна 2017., Компания "Профессиональная Арена"

22.05.2017

«Неделя кадровика» в Красноярске, компания «ИСКРА», региональный представитель Общероссийской сети КонсультантПлюс.

14.06.2017

Практикум «Сближение учетных правил. МСФО и ПБУ: сверяем стандарты», Палата налоговых консультантов