Сделки с недвижимостью, арендованной у муниципалитета: что с налогами | Журнал «Главная книга» | № 16 за 2013 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Раздельный учет НДС-2018: что нового

С 01.01.2018 вступят в силу поправки в НК, согласно которым вести раздельный учет НДС по товарам (работам, услугам), используемым как в облагаемых НДС, так и в не облагаемых/освобожденных от обложения налогом операциях, нужно будет, даже если соблюдается правило пяти процентов. < ... >

Подрядчик уплатил НДС, а суд не признал работы выполненными: что делать?

НДС, начисленный и уплаченный подрядчиком в бюджет по работам, которые суд признал невыполненными, подрядчик может принять к вычету. Вопрос лишь в том, каким образом это лучше сделать: внести корректировки в книгу продаж за соответствующий период или принять налог к вычету на основании своего же счета-фактуры. < ... >

Когда ИП не нужно самому платить налоги

Если индивидуальный предприниматель оказывает компании услуги, которые не относятся к сфере его бизнес-деятельности, НДФЛ с суммы оплаты таких услуг должна начислить, удержать и уплатить в бюджет организация-заказчик. < ... >

Индексация алиментов: новые правила

С 25.11.2017 года вступает в силу закон, вносящий поправки в процедуру взыскания алиментов. Так, теперь алименты, выплачиваемые в твердой сумме, должны индексироваться работодателем независимо от того, от кого был получен соответствующий исполнительный документ. < ... >

Пониженные тарифы для упрощенцев: справедливость торжествует

С 01.01.2017 вместо ОКВЭД1 действует новый ОКВЭД2. Из-за этого многие упрощенцы в 2017 г. не могли применять пониженные тарифы. Устранить проблему должно Письмо Минфина от 13.10.2017 № 03-15-07/66964, доведенное до инспекций. Мы попросили прокомментировать этот документ специалиста ФНС России. < ... >

Новый порядок работы налоговиков с невыясненными платежами вступил в силу

С 1 декабря сотрудники ИФНС будут разбираться с невыясненными платежами по новым правилам, которые предусматривают уточнение платежек на перечисление как налогов, так и страховых взносов. < ... >

Офисные отходы: обязанности компаний

Офисные компании не должны вносить плату «за грязь», поскольку не оказывают негативного воздействия на природу. Но есть и другие требования в этой сфере — паспортизация отходов, их учет и представление отчетности. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 2 августа 2013 г.

Содержание журнала № 16 за 2013 г.
На вопросы отвечал А.Ю. Никитин, налоговый консультант

Сделки с недвижимостью, арендованной у муниципалитета: что с налогами

Бывает, что компании и предприниматели, заключив договор аренды здания или земельного участка, через какое-то время сдают недвижимость в субаренду или продают право аренды третьему лицу. При этом нередко возникают вопросы, связанные с порядком заключения таких сделок и их налогообложением.

Что платить предпринимателю при продаже права аренды земли: НДФЛ или УСНО?

В.К. Сосновский, г. Кашира

Я зарегистрирован как предприниматель, применяю «доходную» упрощенку. Еще до регистрации в качестве ИП заключил с районной администрацией договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства. Теперь хочу продать право аренды третьему лицу, но уже в качестве предпринимателя. Можно ли включить этот доход в базу по УСНО или необходимо все-таки отчитаться по НДФЛ и уплатить его по ставке 13%?

: По нашему мнению, все зависит от целей аренды земельного участка. Если вы арендовали землю для личного дачного строительства и переуступаете ее с тем же целевым назначением, то говорить о предпринимательстве здесь не приходится. С дохода, полученного от продажи права аренды участка, вы в таком случае однозначно должны заплатить НДФЛ как физлицо. Если же вы арендовали землю для строительства нежилой недвижимости, которая может использоваться в предпринимательской деятельности (например, магазина), то возможны варианты.

В принципе, плату за уступку права аренды земельного участка без проблем можно было бы учесть как доходы, облагаемые налогом по УСНО, если бы землю вы арендовали в качестве ИПп. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ; Письма Минфина от 22.02.2011 № 03-11-11/41; УФНС по г. Москве от 30.11.2009 № 20-14/2/125274@. Но договор аренды вы оформили, еще не будучи предпринимателем. При камеральной проверке декларации по УСНО налоговики этого не увидят. А если будет выездная, то, ознакомившись с договорами, они могут указать, что доход от уступки права аренды получен вами вне рамок предпринимательской деятельности. А значит, должен облагаться НДФЛ. Заметьте, что никаких вычетов для такого случая гл. 23 НК РФ не предусматривает. То есть НДФЛ вам придется уплатить со всей суммы, полученной от уступки. А кроме того, в таком случае вы попадете на:

  • пенист. 75 НК РФ;
  • штраф в размере 20% от суммы неуплаченного НДФЛп. 1 ст. 122 НК РФ;
  • штраф за непредставление декларации 3-НДФЛ в размере 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% этой суммы и не менее 1000 руб.п. 1 ст. 119 НК РФ

Можно будет попытаться оспорить доначисления в суде. Так, суды считают, что любую экономическую деятельность, которую ведет гражданин после госрегистрации в качестве ИП, следует рассматривать как предпринимательскую. Это справедливо, даже если договор заключен без указания на статус ИП. Следовательно, полученный доход нужно облагать налогом по УСНО, если предприниматель применяет упрощенкуПостановления ФАС ЗСО от 10.12.2012 № А75-78/2012; ФАС СКО от 06.02.2012 № А53-4545/2011; ФАС МО от 28.10.2011 № А41-40926/10. А Минфин и ФНС наконец-то согласились с тем, что стоимость имущества, приобретенного до регистрации в качестве предпринимателя, но используемого в деятельности ИП, может списываться на предпринимательские расходыПисьма Минфина от 06.06.2013 № 03-11-11/164; ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13609@. И хотя в вашей ситуации речь идет об имущественных правах, ссылка на позицию финансового ведомства в случае спора с налоговиками не будет лишней.

Вы почти наверняка избежите претензий налоговиков, если воспользуетесь таким вариантом: сдайте земельный участок в субаренду (если ваш контрагент не будет против этого). Это уже не будет разовой сделкой, как в случае с уступкой права. Поскольку здесь есть систематичность получения дохода и устойчивая связь с контрагентом, поступления от субаренды налоговики охотнее признают предпринимательскимист. 2 ГК РФ; Письмо ФНС от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@. Но имейте в виду, что вы будете включать в доходы платежи по субаренде, а ваши затраты на аренду учесть не сможете, так как расходы при «доходной» упрощенке не уменьшают налоговую базуп. 1 ст. 346.18 НК РФ. Так что нужно просчитать, что выгоднее: разовый доход от уступки, с которого вам, возможно, придется заплатить НДФЛ, или регулярные платежи по субаренде, со всей суммы которых вы будете платить 6%-й налог по УСНО.

И не забудьте, что любой предпринимательский договор заключается с указанием статуса ИП, и для расчетов вы должны указать ваш расчетный счет, открытый вам как предпринимателю, а не текущий счет «физика»Письмо ФНС от 06.09.2011 № ЕД-3-3/3030@.

Перенаем недвижимости: что с НДС?

Н.Ю. Шебаршина, г. Наро-Фоминск

Мы арендуем земельный участок у администрации города. Сейчас хотим передать арендные права на землю по договору перенайма другой компании. Нужно ли нам исчислять НДС по этой сделке?

: Да, при передаче арендных прав вы должны начислить НДС по ставке 18%подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 5 ст. 155, п. 3 ст. 164 НК РФ; Письма Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21; ФНС от 01.08.2011 № ЕД-4-3/12444@. Ведь от НДС освобождается аренда муниципальной или федеральной земли именно у собственникаподп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21. А для вас никаких налоговых льгот гл. 21 НК РФ не предусматривает.

Арендатор муниципальной земли — налоговый агент по НДС

В.А. Куропаткина, г. Иваново

Выиграли конкурс на аренду муниципального земельного участка. Нужно ли нам исполнять обязанности налогового агента по НДС? В договоре об этом ничего не сказано.

: Да, по общему правилу при аренде муниципального или федерального имущества компания-арендатор признается налоговым агентом по НДСп. 3 ст. 161 НК РФ. Но операция по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной (федеральной) собственности, освобождена от обложения НДСподп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ; Письма Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21, от 30.10.2006 № 03-04-15/198. Поэтому в качестве налогового агента вы должны только ежемесячно выписывать на арендные платежи счета-фактуры с пометкой «Без налога (НДС)» и отражать эту операцию в разделе 7 декларации по НДС (код операции 1010251)п. 5 ст. 168 НК РФ; п. 44 Порядка, утв. Приказом Минфина от 15.10.2009 № 104н; приложение № 1 к указанному Порядку. В разделе 7, кроме графы 1 «Код операции», вам нужно заполнить графу 3 «Стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), не облагаемых НДС (руб.)» по строке 010. А вот раздел 2, в котором налоговые агенты отражают суммы НДС, подлежащие уплате в бюджет, вам заполнять не нужно.

Обязанности налогового агента субарендатору не передаются

М.Н. Павличук, Смоленская обл.

Мы арендуем здание, находящееся в муниципальной собственности. При уплате арендных платежей удерживаем НДС в качестве налогового агента. Сохранится ли за нами эта обязанность, если мы сдадим здание в субаренду? Или же налоговым агентом будет уже организация-субарендатор?

: Деньги субарендатор будет платить вам, а вы по-прежнему будете перечислять арендную плату муниципалитету. Поэтому исчислять и уплачивать в бюджет НДС с арендной платы, перечисляемой собственнику за помещения, которые вы сдали в субаренду, вам в любом случае придется самостоятельноп. 3 ст. 161 НК РФ. С тем, что субарендатора нельзя обязать уплачивать НДС в качестве налогового агента, согласны и МинфинПисьмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436, и налоговикип. 1 Письма УМНС по Московской области от 09.08.2004 № 06-18/15826, и судыПостановления 13 ААС от 13.12.2010 № А26-5991/2010; 2 ААС от 18.06.2009 № А82-13360/2008-27.

Затраты на покупку права аренды можно учесть в налоговых расходах

А.Г. Кондратьев, г. Барнаул

Мы перекупили право аренды земли, находящейся в муниципальной собственности, у другой компании. На участке планируем построить здание нового цеха. Можно ли сумму, уплаченную за уступку права аренды, учесть как расходы на приобретение права на земельные участки по ст. 264.1 НК РФ?

: Вы не можете учесть расходы по ст. 264.1 НК РФПисьмо Минфина от 12.11.2010 № 03-03-06/1/710. Ведь приобрел право на заключение договора аренды у муниципалитета и заключил с ним этот договор прежний арендатор и только он может списывать расходы в порядке, установленном нормами названной статьи. А вы лишь приобрели право аренды у коммерческой компании. Однако это не значит, что такие расходы нельзя учесть совсем. Есть три варианта признания расходов.

ВАРИАНТ 1 (безопасный). Расходы учитываем постепенно через амортизацию построенного на участке здания. Включаем сумму, уплаченную за уступку права аренды, в первоначальную стоимость ОС. Так же Минфин рекомендует учитывать и арендные платежи за период застройкиПисьмо Минфина от 20.05.2010 № 03-00-08/65. Надо полагать, что претензий у налоговиков не будет. Вывод о том, что чиновники не против такого подхода, можно сделать и из старых разъяснений МинфинаПисьма Минфина от 19.05.2008 № 03-03-06/1/324, от 19.07.2006 № 03-03-04/1/585.

ВАРИАНТ 2 (почти безопасный). Списываем сумму, уплаченную за уступку, в составе прочих расходов с учетом принципа равномерностиподп. 49 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 272 НК РФ, то есть в течение срока действия договора аренды. Не исключено, что налоговики будут настаивать на включении спорных расходов в первоначальную стоимость ОС. Но в суде можно попытаться отстоять правомерность своей позиции. Так, арбитры Московского округа в подобном споре поддержали компаниюПостановление ФАС МО от 28.07.2011 № КА-А40/7701-11. Аргументом в пользу организации стало и то, что расходы на покупку права аренды земли не были включены в смету на строительство объекта ОС. А это необходимо для учета спорных расходов на субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств».

ВАРИАНТ 3 (рискованный). Оплату за уступку арендных прав учитываем в составе прочих расходов единовременно в периоде, когда приобрели право аренды земли. Этот подход компании выгоден, если не принимать в расчет налоговые риски. Но ревизоры из налоговой мимо такой возможности доначислить платежи в бюджет не пройдут. И не факт, что суд, если до него дойдет дело, примет вашу сторону.

Можно ли уступить право аренды муниципального здания

А. Каримова, г. Екатеринбург

Наша компания арендует у муниципалитета часть здания. Мы использовали арендуемые помещения под офис, но сейчас он нам уже не нужен. Один из наших контрагентов предложил заключить договор на уступку ему права аренды. Штатного юриста у нас сейчас нет, поэтому директор спросил совета у меня, бухгалтера, как оформить эту сделку?

: По общему правилу передать арендные права на здание можно по договору перенайма, а не уступкип. 2 ст. 615 ГК РФ; п. 1 ст. 20 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ; п. 16 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66. Но вы получили право на аренду муниципального здания по итогам конкурса, а значит, можете только сдать его в субарендуп. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

Передача прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу будет равнозначна аренде муниципального имущества на внеконкурсной основе, что противоречит законодательствуПостановления Президиума ВАС от 17.04.2012 № 16679/11; ФАС МО от 18.01.2013 № А40-132301/11-130-878; ФАС ЗСО от 24.02.2012 № А67-3976/2011. И не забудьте: если в самом договоре аренды не указано, что вы можете сдавать здание в субаренду, то вам необходимо заручиться согласием собственника на такую сделкуп. 2 ст. 615 ГК РФ; п. 18 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66. Иначе последний может обратиться в суд с требованием признать договор субаренды недействительнымПостановление ФАС СКО от 12.03.2010 № А32-13018/2009.

Если земля в аренде на 5 лет и более, разрешение собственника на субаренду не требуется

Г. Молдагулова, Тверская обл.

Я арендую земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, у районной администрации. Сейчас планирую сдать часть земли в субаренду. Нужно ли согласие арендодателя?

: Чтобы дать однозначный ответ на ваш вопрос, нужно знать, когда вы арендовали землю, на какой срок и что сказано в договоре. От этого будет зависеть возможность заключения договора субаренды с одобрения собственника или без такового.

Схема

1пп. 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ; ст. 422, п. 2 ст. 615 ГК РФ; пп. 15, 17 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11; 2п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ; п. 2 ст. 615 ГК РФ; пп. 15, 18 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11

Имейте в виду, что в тех случаях, когда согласие собственника на распоряжение землей не требуется, вы обязаны уведомить его о сделкест. 15 ГК РФ. Направить письменное уведомление о сделке нужно в разумный срок после ее совершения (лучше всего — сразу после заключения договора субаренды). И важно, чтобы у вас имелось подтверждение получения этого уведомления адресатомп. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ; п. 16 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда»:

2017 г.

  1. Коммуналка в налоговом учете арендатора и арендодателя, № 12

2016 г.

  1. «Упрощенный» учет улучшений арендованного имущества, № 20
  2. Лизингодатель получает страховку за украденный предмет лизинга: что дальше, № 20
  3. Налоговые вопросы нового лизингодателя, № 12
  4. Доверили управление своим имуществом?, № 10
  5. Доверительное управление недвижимым имуществом, № 9

2015 г.

  1. Отдаем предмет лизинга в перенаем, № 20
  2. Арендные каникулы без страха и упрека, № 17
  3. Аренда у «своих»: неотделимые улучшения и налог на имущество, № 9
  4. Возмещение ущерба за утраченное арендованное имущество, № 6
  5. Лизингополучатель переходит на УСНО, № 6
  6. Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя, № 4

2014 г.

  1. Как арендатору учесть компенсацию за капремонт, уплаченную арендодателю, № 17
  2. Хочу все знать: такая многогранная аренда, № 16
  3. Безвозмездно получили сданное в аренду имущество: есть ли налоговый доход?, № 10
  4. Аренда с разных сторон: разбираем отдельные вопросы, № 8
  5. Памятка по налоговому учету для арендодателя, № 4

2013 г.

  1. «Арендодатель по доверенности»: кому платить, с кого удерживать НДФЛ, № 23
  2. Имущественные налоги при аренде и лизинге, № 23
  3. Арендодатель умер: кому платить и как, № 22
  4. Принимаем капвложения от арендатора, № 21
  5. Улучшаем арендованное имущество, № 20
  6. Как арендатору учесть улучшения, № 20
  7. Аренда жилья для работников, № 18
  8. Просто о сложном про аренду, № 17
  9. Сделки с недвижимостью, арендованной у муниципалитета: что с налогами, № 16
  10. Аренда машины с водителем: считаем НДФЛ и страховые взносы, № 8
  11. Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов, № 7
  12. Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру, № 3

2012 г.

  1. Покупаем и переуступаем права на аренду земли, № 19
  2. Как обезопасить расходы на аренду недвижимости, № 3

2011 г.

  1. Улучшения арендованных помещений упрощенцами, № 19
  2. Как арендаторам поделить и учесть расходы на ремонт общих помещений, № 19
  3. Лизинг + упрощенка: взгляд со стороны лизингополучателя, № 18
  4. Лизинг + упрощенка: взгляд со стороны лизингодателя, № 17
  5. НДС-вычеты по коммунальным услугам при аренде, № 16
  6. Арендодатель стал предпринимателем: последствия для компании-арендатора, № 15
  7. Угнали лизинговый автомобиль, № 13
  8. Доходы и расходы будущих периодов отменены... Что делать лизингодателю?, № 9
  9. Аренда жилья для «неместного» работника: что с налогами, № 8
  10. Улучшая чужое имущество, думай о последствиях, № 4
  11. Компания переезжает: будет ли расходом плата за одновременную аренду старого и нового офисов, № 2
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.33%
ноябрь 2017 г.
45000000
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

18 742

Примечание

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Каким способом вы уплачиваете «прибыльные» авансы?
Ежеквартально плюс ежемесячно внутри каждого квартала
Только ежеквартально
Ежемесячно, исходя из фактически полученной прибыли
Мы их не платим, применяем спецрежим

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Смарт-комплектЗимний деловой конгресс ТАКСКОМ