Налоги в строительстве: вопросы по обременениям и НДС | Журнал «Главная книга» | № 22 за 2013 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Доверенность на получение материалов теперь без печати

Официально опубликован Приказ Минфина, вносящий изменения в Методические указания по бухучету МПЗ. Утвержденные поправки связаны с тем, что использование организациями печати больше не обязательно. < ... >

Статотчетность за 2016: какой ОКВЭД указывать

С 01.01.2017 старый классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД) больше не действует. С этого года применяется только ОКВЭД2. Московское отделение Росстата разъяснило, какие коды указывать при сдаче статистической отчетности за 2016 год. < ... >

Практика рассмотрения налоговых споров в 2016 году

Иногда чужой опыт помогает плательщикам отбиться от претензий налоговиков, а иногда наоборот – понять, что в случае судебного спора судьи поддержат именно ИФНС. Поэтому для вас мы сделали подборку самых интересных судебных решений. < ... >

КБК по взносам-2017: опубликована сопоставительная таблица

ФНС напоминает, что с 01.01.2017 администрированием страховых взносов будут заниматься налоговики. В связи с этим, со следующего года при перечислении взносов в бюджет будут использоваться новые КБК. Для удобства плательщиков, подготовлена сопоставительная таблица старых и новых кодов. < ... >

Чего ждать от нового года...

Каждый приходящий год знаменуется какими-то бухгалерско-налоговыми новшествами. Наступающий 2017 год не стал исключением. Мы расскажем о самых интересных из них. < ... >

6-НДФЛ: как устранить ранее допущенные ошибки и не сделать новых

Если в конце года работодатель обнаружил, что 6-НДФЛ за I квартал был сдан с ошибкой (например, была завышена сумма дохода и, соответственно, налога), сдать уточненные расчеты придется не только за I квартал, но и за все последующие отчетные периоды. < ... >

План проверок на 2017 год уже готов

На официальном сайте Генпрокуратуры опубликован сводный план проверок организаций и ИП, назначенных на 2017 год. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 18 ноября 2013 г.

Содержание журнала № 22 за 2013 г.
На вопросы отвечала Л.А. Елина, экономист-бухгалтер

Налоги в строительстве: вопросы по обременениям и НДС

Продолжаем разбирать «строительные» вопросы.

Сейчас мы сосредоточимся на особенностях расчета НДС, а также затронем самую тяжелую тему для застройщиков (как в налоговом, так и в финансовом плане) — тему строительных обременений.

Вычет НДС по технике, используемой для строительства, застройщику не положен

Зульфия

Наша организация — застройщик при строительстве многоквартирного жилого дома и индивидуальных коттеджей. При определении налоговой базы по НДС мы не учитываем средства дольщиков и инвесторов. Мы облагаем НДС только экономию. Сами ничего не строим. Строительство выполняется силами подрядчиков. Льготой по НДС, предусмотренной для жилищного строительства, не пользуемся (отказались от нее).
Для строительства мы как застройщик предоставляем спецтехнику. Для этих целей за счет своих средств приобрели автокраны, погрузчик, погрузчик-экскаватор. Можем ли мы принять к вычету НДС со стоимости этой спецтехники и с затрат по ее содержанию?

: С вашим вопросом мы обратились к специалистам налоговой службы. Ответ, к сожалению, вас не обрадует.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна
Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

Компания, оказывающая услуги по организации строительства (застройщик), не может принять в указанной ситуации к вычету НДС по строительной технике на основании п. 2 ст. 171 НК РФ, поскольку спецтехника не используется для оказания дольщикам и инвесторам услуг по организации строительства.

Ведь функция застройщика ограничивается оказанием услуг по организации строительства. А для выполнения таких услуг автокраны, погрузчики и прочая спецтехника ему не нужны.

Логично предположить, что, если бы ваша организация заключила с подрядчиками договор аренды строительной техники, все было бы несколько иначе:

  • у вас был бы облагаемый НДС доход в виде арендной платы за технику;
  • вы могли бы принять к вычету входной НДС по сдаваемой в аренду спецтехнике.

Также не было бы сложностей и с учетом амортизации приобретенной вами спецтехники в «прибыльном» налоговом учете.

Кстати, если при проверке налоговые инспекторы выявят, что приобретенную вами технику вы отдали подрядным организациям для использования в строительстве, это может быть расценено как передача ОС в безвозмездное пользование. А как известно, подобные операции облагаются НДС.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Если техника будет передаваться в пользование другим организациям или предпринимателям на безвозмездной основе, то на основании п. 1 ст. 146 НК РФ данная операция признается объектом налогообложения по НДС. С нее застройщик обязан исчиcлить НДС в общем порядке. В этом случае суммы НДС, предъявленные поставщиками при приобретении техники, организация-застройщик вправе заявить к вычетустатьи 171, 172 НК РФ.

ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна
Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

Нежилые помещения в многоквартирных домах: есть ли льгота по НДС

Елена Владимировна, г. Москва

Строим многоквартирный дом с нежилым первым этажом. Там планируются офисы. Можем ли мы, как застройщик, все свое вознаграждение не облагать НДС (сами строительными работами не занимаемся)?

: Это будет довольно рискованно. Ведь под льготу для застройщиков многоэтажных жилых домов не подпадают услуги, связанные со строительством объектов производственного назначенияподп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Позиция проверяющих сейчас такова, что к подобным объектам относится все, что не используется в личных целях. Это, в частности, офисы и торговые помещенияПисьма Минфина от 27.02.2013 № 03-07-10/5670, от 15.08.2012 № 03-07-10/17; ФНС от 16.07.2012 № ЕД-4-3/11645@.

Поэтому, если не хотите споров с проверяющими, придется организовать раздельный учет облагаемых и не облагаемых НДС операций. И вам нужно будет не только делить все доходы между облагаемой и необлагаемой деятельностью.

Также необходимо будет распределять все свои расходы на те, которые относятся к жилому строительству, и те, которые относятся к нежиломуп. 4 ст. 170 НК РФ.

Выставляем счета-фактуры как застройщик

Светлана Чижина, г. Санкт-Петербург

Наше предприятие занимается строительством жилого трехэтажного пятнадцатиквартирного дома, выполняя функции застройщика и генподрядчика. Инвестором является другое юридическое лицо. В смете выделены услуги застройщика и услуги генподрядчика. Никаких этапов в строительстве не предусмотрено.
Свои услуги застройщика и строительные работы мы облагаем НДС. Как нам выставлять счета-фактуры: ежемесячно или ждать окончания стройки? И надо ли нам (в качестве генподрядчика) выставлять самим себе (рассматривая нашу организацию в качестве заказчика-застройщика) счета-фактуры на генподрядные работы?

: Поскольку услуги застройщика выделены в ваших договорах, то у вас есть возможность использовать льготу по НДС, предусмотренную для застройщиков многоэтажных жилых домовподп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 26.10.2011 № 03-07-10/17. Для отказа от льготы нужно подать в инспекцию заявление.

Если бы в договоре не была четко выделена сумма вознаграждения застройщику, то при совмещении функций застройщика и генподрядчика следовало бы включать в базу по НДС все полученные деньгиподп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письма Минфина от 26.10.2011 № 03-07-10/17, от 23.03.2012 № 03-07-10/06.

Поэтому при получении денег от инвесторов вам надо будет выставить авансовый счет-фактуру. Таким образом, на протяжении всего периода строительства у вас будет висеть авансовый НДС. После сдачи объекта инвестору:

  • вы сможете предъявить этот авансовый НДС к вычету;
  • должны будете отразить реализацию и, следовательно, начислить НДС со своей выручки;
  • в течение 5 дней надо будет выставить инвестору счет-фактуру. Его вы регистрируете в журнале учета выставленных счетов-фактур и в книге продаж.

Сводный счет-фактуру по работам и услугам подрядчиков в вашем случае выставлять не нужно, поскольку вы сами являетесь не только застройщиком, но и генеральным подрядчиком. Вы передаете инвестору объект целиком. В выручку включаете всю стоимость работ и услуг по договору, и в то же время у вас есть право принимать к вычету входной НДС по работам и услугам подрядчиков.

В том числе вы имеете право и на вычет авансового НДС, предъявленного вам подрядчиками.

Напомним, что сводный счет-фактуру инвесторам выставляют застройщики, которые сами не выполняют строительные работы. В таком случае НДС, который предъявляют подрядные организации, застройщики к вычету не принимают (ведь у них ни по налогу на прибыль, ни по НДС не возникает налоговой базы в части работ, выполняемых подрядчиками). В сводном счете-фактуре они отражают данные из всех счетов-фактур, полученных от подрядчиковПисьма Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15; ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@; Постановление Президиума ВАС от 26.06.2012 № 1784/12.

Ваша организация не должна выставлять счета-фактуры самой себе. Ведь она сама себе ничего не реализует.

Решаем, как учитывать «строительные» обременения

Татьяна, г. Ростов-на-Дону

Наша организация — застройщик микрорайона. Строим на деньги инвесторов и дольщиков. Расходы по строительству электросетей при застройке микрорайона числились у нас на счете 08.03. Сейчас бесплатно передаем коммуникации органам местного самоуправления. НДС такая передача не облагается. Как учесть эту передачу в налоговом и бухгалтерском учете?

: Минфин против того, чтобы принимать к вычету НДС по расходам, связанным со строительством сетей и других коммуникаций, передаваемых безвозмездно органам местного самоуправленияПисьмо Минфина от 06.11.2012 № 03-03-06/1/571. Ведь эта передача не является объектом обложения НДСподп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ. Также Минфин против учета затрат на такие коммуникации в налоговых расходах.

Однако ваша организация выполняет лишь функции застройщика, поэтому на расчете базы по НДС и налогу на прибыль передача местной власти электросетей сказаться никак не должна. Ведь при этом у вас не возникает никаких расходов и нет своего входного НДС. Вы как застройщик должны лишь показать у себя в бухгалтерском и налоговом учете, что для строительства электросетей и иных коммуникаций вы расходовали средства инвесторов, то есть средства целевого финансированияподп. 4, 6 п. 1 ст. 18 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ; Письмо Минфина от 03.08.2012 № 03-03-06/1/377. Тогда в «прибыльном» налоговом учете у вас не возникнет никаких доходов и расходов, связанных со строительством и передачей местным властям электросетей.

Если ваши инвесторы — юридические лица, то ваша организация как застройщик может в составляемом сводном счете-фактуре отразить входной НДС по товарам, работам и услугам, связанным со строительством подрядчиками электросетейПисьмо ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@. Думать над тем, принимать к вычету такой НДС или нет, должны инвесторы. Ваше дело — лишь разъяснить, к чему такой входной налог относится. Кстати, некоторым удается отстоять свое право на вычет НДС, если недвижимость используется в облагаемых НДС операциях. Хотя иногда для этого приходится спорить в судеПостановление 13 ААС от 20.08.2013 № А56-1445/2013.

В бухучете есть несколько схем проводок для отражения операций, связанных со строительством и передачей местной власти коммуникаций и иных обременений. Одна из простых схем такая: расходы на строительство коммуникаций, передаваемых местным властям, учитывают на субсчете второго порядка к счету 08-3 «Строительство объектов основных средств» — например, его можно назвать «Коммуникации». А затраты на строительство жилых и нежилых зданий можно вести на субсчете второго порядка 08-3-«Объекты строительства».

После того как коммуникации будут переданы местной власти, в бухучете это отразится проводкой по дебету субсчета 08-3-«Объекты строительства» и кредиту субсчета 08-3-«Коммуникации». Тем самым стоимость строительства коммуникаций будет учтена в стоимости строящихся объектов. Как видим, никакая реализация не отражается и в бухгалтерском учете.

После получения разрешения на ввод строящихся объектов в эксплуатацию застройщик должен передать объекты строительства дольщикам и инвесторам. В этот момент все затраты на строительство (в том числе и затраты на строительство коммуникаций) списываются за счет полученных средств целевого финансирования, что отражается проводкой дебет 86 «Целевое финансирование» - кредит 08-3-«Объекты строительства».

Разница между суммой, полученной в качестве целевого финансирования, и суммой связанных со строительством затрат, как правило, представляет собой прибыль застройщика от его услуг. Это отражается проводкой по дебету 86 «Целевое финансирование» и кредиту 91-1 «Прочие доходы». Если услуги застройщика (или их часть) облагаются НДС, то потребуется проводка по дебету 91-2 «Прочие расходы» и кредиту 68, субсчет «Расчеты по НДС».

Как учитывать обременения, если они — за свой счет

Татьяна Николаевна

Мы строим жилые и нежилые помещения на свои деньги. В самом начале строительства нам по поручению местных властей пришлось построить коммуникации для первой очереди микрорайона, которую строил прежний застройщик (своего рода обременение).
Правильно ли я понимаю, что безвозмездная передача электросетей органам власти — это реализация (хоть и не являющаяся объектом налогообложенияподп. 2. п. 2. ст. 146 НК РФ) и, следовательно, необходимо выписывать счет-фактуру?
Надо ли составлять при этом акт ОС-1?
При распределении входного НДС по общим расходам (которые нельзя четко отнести к облагаемым или не облагаемым НДС операциям) надо ли учитывать эту передачу при расчете пропорции?
И можно ли учесть расходы на строительство коммуникаций при расчете налога на прибыль?

: Построенные коммуникации не были вашими основными средствами. Следовательно, составлять при их передаче местной власти акт ОС-1 не нужно.

Что касается НДС, то ситуация такая.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

При безвозмездной передаче коммуникаций органам местного самоуправления не требуется составлять счет-фактуру, ведь это не облагаемые НДС операции.

А при определении пропорции по НДС для целей ведения раздельного учета нужно учитывать безвозмездную передачу электросетей. Ведь организации не могут предъявлять к вычету суммы НДС, уплаченные в составе общехозяйственных расходов, в части, приходящейся на операции, не признаваемые гл. 21 НК объектом налогообложенияПостановление Президиума ВАС от 05.07.2011 № 1407/11.

ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна
Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

При расчете указанной пропорции стоимость переданных городу коммуникаций можно определять по затратному методу (если в акте, который ваша организация подписала с местным органом власти, отсутствует их стоимость).

При решении вопроса о возможности включения затрат на строительство коммуникаций в состав налоговых расходов надо учитывать, что:

  • с одной стороны, не включаются в состав расходов стоимость безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходы, связанные с такой передачейп. 16 ст. 270 НК РФ;
  • с другой стороны, строительство коммуникаций является обязательством организации, связанным с получением разрешения на строительство недвижимости, которая в дальнейшем будет использована для получения дохода. Поэтому если обязательство по строительству коммуникаций следует непосредственно из условий контракта, то эти расходы в целях налогообложения прибыли можно признать экономически обоснованнымиПисьма Минфина от 25.05.2007 № 03-03-06/1/319, от 23.05.2007 № 01-02-01/03-893; УФНС по г. Москве от 18.04.2008 № 20-12/037689. Указанные затраты являются прямыми расходами, связанными со строительством недвижимости, предназначенной для продажи.

Таким же образом можно учесть в расходах свои затраты на строительство коммуникаций, если они передаются органам местной власти по договору о развитии застроенной территорииПисьма Минфина от 12.03.2009 № 03-03-06/1/131, от 16.11.2009 № 03-03-06/1/758.

А вот в иных случаях (например, коммуникации передаются городу по договору дарения или безвозмездной передачи) могут быть споры с проверяющими, если вы включите затраты на строительство в состав налоговых расходовПисьмо Минфина от 03.12.2008 № 03-03-06/2/161.

ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.4%
декабрь 2016 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 500

Примечание

История

ОПРОС
С 2017 года страховые взносы переданы на администрирование в ФНС. Что вам больше всего мешает в работе?
Неразбериха с кодами КБК по взносам в начале 2017 года
Необходимость изучать новые правила расчета взносов
Необходимость сдавать отчетность по новым формам
Ничего не мешает – работаем в штатном порядке

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГК_2017К_ПЛЮС_на 3 дня бесплатно_1
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
20.01.2017 г.

Бизнес-практикум: «Новшества законодательства для бухгалтера-2017: что год пришедший нам готовит?», г.Москва, Международный центр делового развития «АЭФ-КОНСАЛТ»

24.01.2017 г.

Блиц-семинар: «Новые декларация по прибыли и НДС в 2017 году: как заполнить и отчитаться без ошибок», г.Москва, Международный центр делового развития «АЭФ-КОНСАЛТ»

25.01.2017 г.

Бизнес-практикум: «Годовой отчет за 2016 год: какие ключевые вопросы важно учесть при его подготовке»,г.Москва, Международный центр делового развития «АЭФ-КОНСАЛТ»