Налоги в строительстве: вопросы по обременениям и НДС | Журнал «Главная книга» | № 22 за 2013 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Налоговики могут прийти с выездной проверкой домой к «физику»

Но только при условии, если сам проверяемый гражданин пустит их в свою квартиру. < ... >

Счет-фактура: строку «идентификатор госконтракта» можно не заполнять

С 01.07.2017 года в счетах-фактурах появилась новая строка 8 «Идентификатор государственного контракта, договора (соглашения)». Естественно, заполнять этот реквизит нужно лишь при его наличии. В противном случае эту строку можно просто оставить пустой. < ... >

Налог на прибыль: как подтвердить расходы на электронный авиабилет

Если авиабилет для командированного сотрудника был приобретен в электронной форме, для подтверждения в «прибыльных» целях «дорожных» расходов, среди прочего, требуется посадочный талон с отметкой о досмотре. А что делать, если в заграничном аэропорту такие отметки ставить не принято? < ... >

ПФР обновил программу для подготовки СЗВ-М

На сайте Пенсионного фонда размещены актуальные версии бесплатных программ для подготовки и проверки отчетных документов, представляемых в фонд. < ... >

Определение суммы «детских» вычетов больше не вызовет трудностей

Чаще всего работники обращаются к работодателю за получением вычета по НДФЛ на детей. И хорошо, если у работника только один ребенок. А если их, к примеру, четверо и двое из них уже совершеннолетние, то у бухгалтера может возникнуть вопрос, в каком размере предоставить «детский» вычет. На помощь в подобной ситуации придет наш новый Калькулятор. < ... >

Получение льготы по имущественным налогам упростили

Со следующего года гражданам, имеющим право на льготу по налогу на имущество, транспортному и/или земельному налогу, не придется представлять в ИФНС подтверждающие право на льготу документы. < ... >

Упрощаем применение ПБУ 18/02

ПБУ 18/02, пожалуй, одно из самых сложных. По каждой операции бухгалтер рассчитывает временные или постоянные разницы. Затем — ОНА, ОНО, ПНО или ПНА. Однако есть альтернативный подход, при котором можно обойтись без сложных расчетов. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 8 ноября 2013 г.

Содержание журнала № 22 за 2013 г.
На вопросы отвечала Л.А. Елина, экономист-бухгалтер

Налоги в строительстве: вопросы по обременениям и НДС

Продолжаем разбирать «строительные» вопросы.

Сейчас мы сосредоточимся на особенностях расчета НДС, а также затронем самую тяжелую тему для застройщиков (как в налоговом, так и в финансовом плане) — тему строительных обременений.

Вычет НДС по технике, используемой для строительства, застройщику не положен

Зульфия

Наша организация — застройщик при строительстве многоквартирного жилого дома и индивидуальных коттеджей. При определении налоговой базы по НДС мы не учитываем средства дольщиков и инвесторов. Мы облагаем НДС только экономию. Сами ничего не строим. Строительство выполняется силами подрядчиков. Льготой по НДС, предусмотренной для жилищного строительства, не пользуемся (отказались от нее).
Для строительства мы как застройщик предоставляем спецтехнику. Для этих целей за счет своих средств приобрели автокраны, погрузчик, погрузчик-экскаватор. Можем ли мы принять к вычету НДС со стоимости этой спецтехники и с затрат по ее содержанию?

: С вашим вопросом мы обратились к специалистам налоговой службы. Ответ, к сожалению, вас не обрадует.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна
Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

Компания, оказывающая услуги по организации строительства (застройщик), не может принять в указанной ситуации к вычету НДС по строительной технике на основании п. 2 ст. 171 НК РФ, поскольку спецтехника не используется для оказания дольщикам и инвесторам услуг по организации строительства.

Ведь функция застройщика ограничивается оказанием услуг по организации строительства. А для выполнения таких услуг автокраны, погрузчики и прочая спецтехника ему не нужны.

Логично предположить, что, если бы ваша организация заключила с подрядчиками договор аренды строительной техники, все было бы несколько иначе:

  • у вас был бы облагаемый НДС доход в виде арендной платы за технику;
  • вы могли бы принять к вычету входной НДС по сдаваемой в аренду спецтехнике.

Также не было бы сложностей и с учетом амортизации приобретенной вами спецтехники в «прибыльном» налоговом учете.

Кстати, если при проверке налоговые инспекторы выявят, что приобретенную вами технику вы отдали подрядным организациям для использования в строительстве, это может быть расценено как передача ОС в безвозмездное пользование. А как известно, подобные операции облагаются НДС.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Если техника будет передаваться в пользование другим организациям или предпринимателям на безвозмездной основе, то на основании п. 1 ст. 146 НК РФ данная операция признается объектом налогообложения по НДС. С нее застройщик обязан исчиcлить НДС в общем порядке. В этом случае суммы НДС, предъявленные поставщиками при приобретении техники, организация-застройщик вправе заявить к вычетустатьи 171, 172 НК РФ.

ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна
Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

Нежилые помещения в многоквартирных домах: есть ли льгота по НДС

Елена Владимировна, г. Москва

Строим многоквартирный дом с нежилым первым этажом. Там планируются офисы. Можем ли мы, как застройщик, все свое вознаграждение не облагать НДС (сами строительными работами не занимаемся)?

: Это будет довольно рискованно. Ведь под льготу для застройщиков многоэтажных жилых домов не подпадают услуги, связанные со строительством объектов производственного назначенияподп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Позиция проверяющих сейчас такова, что к подобным объектам относится все, что не используется в личных целях. Это, в частности, офисы и торговые помещенияПисьма Минфина от 27.02.2013 № 03-07-10/5670, от 15.08.2012 № 03-07-10/17; ФНС от 16.07.2012 № ЕД-4-3/11645@.

Поэтому, если не хотите споров с проверяющими, придется организовать раздельный учет облагаемых и не облагаемых НДС операций. И вам нужно будет не только делить все доходы между облагаемой и необлагаемой деятельностью.

Также необходимо будет распределять все свои расходы на те, которые относятся к жилому строительству, и те, которые относятся к нежиломуп. 4 ст. 170 НК РФ.

Выставляем счета-фактуры как застройщик

Светлана Чижина, г. Санкт-Петербург

Наше предприятие занимается строительством жилого трехэтажного пятнадцатиквартирного дома, выполняя функции застройщика и генподрядчика. Инвестором является другое юридическое лицо. В смете выделены услуги застройщика и услуги генподрядчика. Никаких этапов в строительстве не предусмотрено.
Свои услуги застройщика и строительные работы мы облагаем НДС. Как нам выставлять счета-фактуры: ежемесячно или ждать окончания стройки? И надо ли нам (в качестве генподрядчика) выставлять самим себе (рассматривая нашу организацию в качестве заказчика-застройщика) счета-фактуры на генподрядные работы?

: Поскольку услуги застройщика выделены в ваших договорах, то у вас есть возможность использовать льготу по НДС, предусмотренную для застройщиков многоэтажных жилых домовподп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 26.10.2011 № 03-07-10/17. Для отказа от льготы нужно подать в инспекцию заявление.

Если бы в договоре не была четко выделена сумма вознаграждения застройщику, то при совмещении функций застройщика и генподрядчика следовало бы включать в базу по НДС все полученные деньгиподп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письма Минфина от 26.10.2011 № 03-07-10/17, от 23.03.2012 № 03-07-10/06.

Поэтому при получении денег от инвесторов вам надо будет выставить авансовый счет-фактуру. Таким образом, на протяжении всего периода строительства у вас будет висеть авансовый НДС. После сдачи объекта инвестору:

  • вы сможете предъявить этот авансовый НДС к вычету;
  • должны будете отразить реализацию и, следовательно, начислить НДС со своей выручки;
  • в течение 5 дней надо будет выставить инвестору счет-фактуру. Его вы регистрируете в журнале учета выставленных счетов-фактур и в книге продаж.

Сводный счет-фактуру по работам и услугам подрядчиков в вашем случае выставлять не нужно, поскольку вы сами являетесь не только застройщиком, но и генеральным подрядчиком. Вы передаете инвестору объект целиком. В выручку включаете всю стоимость работ и услуг по договору, и в то же время у вас есть право принимать к вычету входной НДС по работам и услугам подрядчиков.

В том числе вы имеете право и на вычет авансового НДС, предъявленного вам подрядчиками.

Напомним, что сводный счет-фактуру инвесторам выставляют застройщики, которые сами не выполняют строительные работы. В таком случае НДС, который предъявляют подрядные организации, застройщики к вычету не принимают (ведь у них ни по налогу на прибыль, ни по НДС не возникает налоговой базы в части работ, выполняемых подрядчиками). В сводном счете-фактуре они отражают данные из всех счетов-фактур, полученных от подрядчиковПисьма Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15; ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@; Постановление Президиума ВАС от 26.06.2012 № 1784/12.

Ваша организация не должна выставлять счета-фактуры самой себе. Ведь она сама себе ничего не реализует.

Решаем, как учитывать «строительные» обременения

Татьяна, г. Ростов-на-Дону

Наша организация — застройщик микрорайона. Строим на деньги инвесторов и дольщиков. Расходы по строительству электросетей при застройке микрорайона числились у нас на счете 08.03. Сейчас бесплатно передаем коммуникации органам местного самоуправления. НДС такая передача не облагается. Как учесть эту передачу в налоговом и бухгалтерском учете?

: Минфин против того, чтобы принимать к вычету НДС по расходам, связанным со строительством сетей и других коммуникаций, передаваемых безвозмездно органам местного самоуправленияПисьмо Минфина от 06.11.2012 № 03-03-06/1/571. Ведь эта передача не является объектом обложения НДСподп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ. Также Минфин против учета затрат на такие коммуникации в налоговых расходах.

Однако ваша организация выполняет лишь функции застройщика, поэтому на расчете базы по НДС и налогу на прибыль передача местной власти электросетей сказаться никак не должна. Ведь при этом у вас не возникает никаких расходов и нет своего входного НДС. Вы как застройщик должны лишь показать у себя в бухгалтерском и налоговом учете, что для строительства электросетей и иных коммуникаций вы расходовали средства инвесторов, то есть средства целевого финансированияподп. 4, 6 п. 1 ст. 18 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ; Письмо Минфина от 03.08.2012 № 03-03-06/1/377. Тогда в «прибыльном» налоговом учете у вас не возникнет никаких доходов и расходов, связанных со строительством и передачей местным властям электросетей.

Если ваши инвесторы — юридические лица, то ваша организация как застройщик может в составляемом сводном счете-фактуре отразить входной НДС по товарам, работам и услугам, связанным со строительством подрядчиками электросетейПисьмо ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@. Думать над тем, принимать к вычету такой НДС или нет, должны инвесторы. Ваше дело — лишь разъяснить, к чему такой входной налог относится. Кстати, некоторым удается отстоять свое право на вычет НДС, если недвижимость используется в облагаемых НДС операциях. Хотя иногда для этого приходится спорить в судеПостановление 13 ААС от 20.08.2013 № А56-1445/2013.

В бухучете есть несколько схем проводок для отражения операций, связанных со строительством и передачей местной власти коммуникаций и иных обременений. Одна из простых схем такая: расходы на строительство коммуникаций, передаваемых местным властям, учитывают на субсчете второго порядка к счету 08-3 «Строительство объектов основных средств» — например, его можно назвать «Коммуникации». А затраты на строительство жилых и нежилых зданий можно вести на субсчете второго порядка 08-3-«Объекты строительства».

После того как коммуникации будут переданы местной власти, в бухучете это отразится проводкой по дебету субсчета 08-3-«Объекты строительства» и кредиту субсчета 08-3-«Коммуникации». Тем самым стоимость строительства коммуникаций будет учтена в стоимости строящихся объектов. Как видим, никакая реализация не отражается и в бухгалтерском учете.

После получения разрешения на ввод строящихся объектов в эксплуатацию застройщик должен передать объекты строительства дольщикам и инвесторам. В этот момент все затраты на строительство (в том числе и затраты на строительство коммуникаций) списываются за счет полученных средств целевого финансирования, что отражается проводкой дебет 86 «Целевое финансирование» - кредит 08-3-«Объекты строительства».

Разница между суммой, полученной в качестве целевого финансирования, и суммой связанных со строительством затрат, как правило, представляет собой прибыль застройщика от его услуг. Это отражается проводкой по дебету 86 «Целевое финансирование» и кредиту 91-1 «Прочие доходы». Если услуги застройщика (или их часть) облагаются НДС, то потребуется проводка по дебету 91-2 «Прочие расходы» и кредиту 68, субсчет «Расчеты по НДС».

Как учитывать обременения, если они — за свой счет

Татьяна Николаевна

Мы строим жилые и нежилые помещения на свои деньги. В самом начале строительства нам по поручению местных властей пришлось построить коммуникации для первой очереди микрорайона, которую строил прежний застройщик (своего рода обременение).
Правильно ли я понимаю, что безвозмездная передача электросетей органам власти — это реализация (хоть и не являющаяся объектом налогообложенияподп. 2. п. 2. ст. 146 НК РФ) и, следовательно, необходимо выписывать счет-фактуру?
Надо ли составлять при этом акт ОС-1?
При распределении входного НДС по общим расходам (которые нельзя четко отнести к облагаемым или не облагаемым НДС операциям) надо ли учитывать эту передачу при расчете пропорции?
И можно ли учесть расходы на строительство коммуникаций при расчете налога на прибыль?

: Построенные коммуникации не были вашими основными средствами. Следовательно, составлять при их передаче местной власти акт ОС-1 не нужно.

Что касается НДС, то ситуация такая.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

При безвозмездной передаче коммуникаций органам местного самоуправления не требуется составлять счет-фактуру, ведь это не облагаемые НДС операции.

А при определении пропорции по НДС для целей ведения раздельного учета нужно учитывать безвозмездную передачу электросетей. Ведь организации не могут предъявлять к вычету суммы НДС, уплаченные в составе общехозяйственных расходов, в части, приходящейся на операции, не признаваемые гл. 21 НК объектом налогообложенияПостановление Президиума ВАС от 05.07.2011 № 1407/11.

ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна
Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

При расчете указанной пропорции стоимость переданных городу коммуникаций можно определять по затратному методу (если в акте, который ваша организация подписала с местным органом власти, отсутствует их стоимость).

При решении вопроса о возможности включения затрат на строительство коммуникаций в состав налоговых расходов надо учитывать, что:

  • с одной стороны, не включаются в состав расходов стоимость безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходы, связанные с такой передачейп. 16 ст. 270 НК РФ;
  • с другой стороны, строительство коммуникаций является обязательством организации, связанным с получением разрешения на строительство недвижимости, которая в дальнейшем будет использована для получения дохода. Поэтому если обязательство по строительству коммуникаций следует непосредственно из условий контракта, то эти расходы в целях налогообложения прибыли можно признать экономически обоснованнымиПисьма Минфина от 25.05.2007 № 03-03-06/1/319, от 23.05.2007 № 01-02-01/03-893; УФНС по г. Москве от 18.04.2008 № 20-12/037689. Указанные затраты являются прямыми расходами, связанными со строительством недвижимости, предназначенной для продажи.

Таким же образом можно учесть в расходах свои затраты на строительство коммуникаций, если они передаются органам местной власти по договору о развитии застроенной территорииПисьма Минфина от 12.03.2009 № 03-03-06/1/131, от 16.11.2009 № 03-03-06/1/758.

А вот в иных случаях (например, коммуникации передаются городу по договору дарения или безвозмездной передачи) могут быть споры с проверяющими, если вы включите затраты на строительство в состав налоговых расходовПисьмо Минфина от 03.12.2008 № 03-03-06/2/161.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.03%
сентябрь 2017 г.
45000000
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

18 742

Примечание

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
В вашей компании индексируют зарплаты и есть ли внутренний документ об индексации?
Документ есть, и индексация проводится
Документа нет, но индексация проводится
Документа нет, и индексация не проводится

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
ИЗМЕНЕНИЯ 2017 ГОДА: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕПодписка на ГК
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
01.10.2017

V Международный конкурс для профессионалов в сфере МСФО «IFRS PROFESSIONAL 2017»., Компания "Профессиональная Арена"

25.10.2017

«Изменения в налогах и учете в 2017 году.Накопленная практика»,г.Москва, УИЦ АКДИ "Экономика и Жизнь"

16.11.2017

Конференция «Территория права»,г.Санкт-Петербург, ИПЦ «Консультант+ Аскон»