Новости Тренинги Типовые ситуации Калькуляторы Формы
Журнал Вебинары Календарь Консультации Форум Тесты
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 8 ноября 2013 г.

Содержание журнала № 22 за 2013 г.
Л.А. Елина, экономист-бухгалтер

Арендодатель умер: кому платить и как

Арендовать помещение у предпринимателя или просто у физического лица выгоднее, чем у организации: как правило, ставки арендной платы ниже. Но кому ее платить, если арендодатель умер? Ваше руководство будет предлагать вам тот или иной вариант дальнейшей оплаты. Но вы должны понимать, какие минусы есть у каждого из них.

Как известно, наследники бывают по закону или по завещанию. Ими могут быть как физические, так и юридические лица и даже государство (к примеру, если у умершего не было других наследников). Мы рассмотрим наиболее часто встречающуюся ситуацию: когда наследники — физические лица.

Что изменилось после смерти арендодателя

Со смертью арендодателя договор аренды не прекращает своего действияп. 1 ст. 617 ГК РФ. Для вас это:

  • является гарантией, что вашу организацию не выкинут на улицу только на том основании, что арендодатель умер;
  • означает, что вы и дальше должны оплачивать аренду в установленные договором сроки.

Но вот вопрос: кому платить за аренду и как?

Сложностей было бы гораздо меньше, если бы сразу после смерти арендодателя стало известно, кто будет наследником. Однако свидетельство о праве на наследство нотариус, как правило, выдает не ранее чем через 6 месяцев после дня смерти наследодателя. Этот срок не сократится, даже если наследники обратятся к нотариусу за принятием наследства сразу же после смерти арендодателястатьи 1152, 1154 ГК РФ.

Только после получения упомянутого свидетельства наследник сможет перерегистрировать недвижимость на себя.

Когда будет выдано «наследственное» свидетельство, арендодатель в вашем договоре аренды поменяется автоматически. Для этого даже не потребуется дополнительное соглашение. Однако иногда налоговые инспекторы советуют его составитьПисьмо УФНС по г. Москве от 26.01.2011 № 16-15/006872.

Ну а пока наследники неизвестны (назовем это время «неопределенным» периодом), возникают сложности с внесением арендной платы.

ВАРИАНТ 1. Директор предлагает платить предполагаемым наследникам

Часто на таком варианте настаивают родственники умершего. И это понятно: чем быстрее они получат деньги, тем им лучше.

Но у этого варианта сплошные минусы.

Как мы уже говорили, вы не можете знать наверняка, кто станет наследником. Если впоследствии объявятся иные наследники, то они потребуют арендную плату за «неопределенный» период. И не исключено, что вам придется раскошеливаться дважды. Только вот повторную оплату аренды в налоговых расходах учесть не получится. Да и вернуть свои деньги, взыскав их с липовых наследников, будет сложно.

Могут возникнуть сложности с учетом в налоговых расходах сумм, перечисленных предполагаемым наследникам (особенно если арендатор применяет кассовый метод учета доходов и расходов). Инспекторы при проверке могут посчитать, что деньги уплачены лицу, не упомянутому в договоре (проще говоря, неизвестно кому). И вычеркнут эти суммы из ваших расходов.

Есть сложности с НДФЛ. Если предполагаемые наследники, которым вы начнете платить арендную плату, не будут предпринимателями, вам нужно будет удерживать НДФЛ с их доходов. Это может не понравиться самим предполагаемым наследникам. Некоторые из них считают, что, пока не прошло 6 месяцев со дня смерти наследодателя, все деньги, которые они получают, вообще не должны облагаться НДФЛ. Обоснование приводят такое: эти деньги — часть наследства. Однако это не так, потому что:

  • под освобождение от НДФЛ попадают лишь старые долги перед наследодателем, то есть те, которые имелись на день его смертип. 18 ст. 217 НК РФ; ст. 1112, п. 1 ст. 1114 ГК РФ;
  • принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя). При этом не имеют значения ни время его фактического принятия, ни момент государственной регистрации права наследника на наследственное имуществоп. 4 ст. 1152 ГК РФ. Так что ваша организация обязана удерживать НДФЛ.

И неважно, станут или нет впоследствии законными наследниками те, кому вы будете платить за аренду в течение «неопределенного» периода. Доход они от вас получили. Так что и НДФЛ с таких доходов вам, как налоговому агенту, все равно придется удержать и уплатить.

Кстати, есть мнение, что арендную плату, выплачиваемую родственникам умершего, надо облагать НДФЛ, даже если она начислена за период, предшествующий смерти арендодателя. Именно так считает специалист Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

В случае когда арендодатель (не важно, был он предпринимателем или нет) умирает, не успев получить причитающиеся ему суммы арендной платы, следует исходить из того, что Гражданский кодекс, стремясь защитить имущественные интересы близких наследодателю лиц, закрепляет право на получение таких сумм за проживавшими совместно с умершим членами его семьи, а также за его нетрудоспособными иждивенцами независимо от того, проживали эти иждивенцы совместно с умершим или нетп. 1 ст. 1183 ГК РФ.

С учетом конкретных обстоятельств дела (например, если деятельность предпринимателя связана с оказанием услуг по аренде) платежи по аренде, предназначенные для обеспечения обычных повседневных потребностей членов его семьи, могут быть отнесены к доходам, квалифицируемым как «средства к существованию».

При этом указанные лица приобретают возможность как бы заместить умершего, обладавшего правом на получение этих сумм при жизни, но не реализовавшего его в связи со смертью.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что положения п. 18 ст. 217 НК РФ в этом случае не применяются. То есть освобождение по НДФЛ, предусмотренное для доходов, получаемых в порядке наследования, в данном случае не действует. И арендатор, как налоговый агент, должен удержать НДФЛ из выплачиваемых сумм.

Из всего этого можно сделать один вывод: при первом варианте много сложностей и неясностей. Так что не советуем его применять.

ВАРИАНТ 2. Руководство предлагает по-прежнему перечислять деньги на банковский счет арендодателя

Физически так можно делать, если банковский счет умершего арендодателя не закрыт. Деньги на этом счете впоследствии перейдут к наследникам.

Плюс у такого подхода только один: вы можете своевременно перечислять арендную плату на счет, указанный в договоре.

Минусов будет больше.

Когда вы перечисляете деньги на банковский счет умершего человека, то неясно, кто именно является получателем денег. А отсюда следуют и неясности в налогообложении:

  • можно ли учесть уплаченные деньги в расходах (к примеру, если речь идет о кассовом методе учета доходов и расходов);
  • надо ли удерживать НДФЛ с сумм арендной платы. Логичнее было бы не удерживать, ведь если не ясен налогоплательщик, то и налога попросту нет. Но имейте в виду: если к вам придут с проверкой налоговики, у них может быть иная точка зрения на сей счет.

Возникнут сложности с НДС, если умерший арендодатель был предпринимателем на общем режиме налогообложения, при условии, что ваша организация (предприниматель) сама является плательщиком этого налога. Согласно договору вы по-прежнему должны платить за аренду вместе с НДС. Хотя уже понятно, что уплаченный налог вряд ли можно будет принять к вычету, ведь счета-фактуры нет.

В связи с этим логичнее было бы платить за аренду без НДС. Так потери будут меньше: максимум, что сможет потребовать от вас впоследствии полноправный наследник, — это доплатить сумму по договору и выплатить связанную с просрочкой неустойку. Причем сказать, что он будет стопроцентно прав, нельзя. Как нельзя и предсказать, какую позицию займет суд.

Но даже если вы и будете вынуждены доплатить что-либо наследнику, к тому моменту уже будет ясно, что именно вы платите. Это будет:

  • <или>НДС — если сам наследник окажется плательщиком этого налога (к примеру, он тоже будет предпринимателем на общем режиме). В этом случае взамен вы получите от него счет-фактуру на все суммы арендной платы «неопределенного» периода. И сможете принять этот налог к вычету;
  • <или>недостающая часть арендной платы, которую вы сможете учесть в налоговых расходах.

Как видим, идеальным такой вариант не назовешь. Не рекомендуют его и специалисты Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Если арендатор получил письменное сообщение о смерти арендодателя или каким-либо иным способом узнал об этом, ему не стоит перечислять арендную плату на счет умершего.

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

ВАРИАНТ 3. Директор предложил перечислять деньги на депозит нотариуса

Это вполне законная уплата арендной платыст. 327 ГК РФ. Нотариуса надо искать по месту исполнения обязательстваст. 316 ГК РФ. Для этого следует обратиться к нотариусу либо по месту нахождения вашей организации, либо по месту нахождения арендуемой недвижимости.

Когда вы найдете нужного нотариуса, напишите заявление, где укажите обстоятельства, в связи с которыми невозможно исполнить денежное обязательство. Деньги можно передавать на депозит нотариусу наличными, а можно перечислять на его депозитный счет безналичным путем.

После того как нотариус получит от вашей организации деньги на свой депозит, он известит об этом наследников. Затем он сам выдаст им деньги или передаст их нотариусу, который ведет наследственное дело.

Плюс такого подхода в том, что вы сможете вовремя внести деньги за аренду. И у наследников не должно быть к вам претензий по поводу просрочки в оплате.

Однако минусов больше и здесь.

Придется искать нотариуса, тратить время на написание заявлений и походы в нотариальную контору.

Нотариус возьмет плату за принятие денег на свой депозит, причем суммы могут быть немаленькие.

Если принятие денег на депозит обязательно в соответствии с законодательством, то нотариус берет госпошлину — 0,5% принятой денежной суммы, но не менее 20 руб. и не более 20 000 руб.ст. 333.24 НК РФ; ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.93 № 4462-1 Помимо этого, нотариусы часто берут плату за «правовую и техническую работу». Ее размер они определяют самостоятельно: иногда — как процент от вносимой суммы (скажем, 5%), иногда — как фиксированную величину (к примеру, 10 000 руб.).

Однако в рассматриваемом случае арендатор не обязан, а всего лишь имеет право вносить арендную плату на депозит нотариуса. Поэтому госпошлину нотариус, в общем-то, брать не должен (хотя некоторые нотариусы в подобных случаях ее все равно берут). Вместо такой госпошлины может быть взята комиссия. Ее размер каждый нотариус определяет сам.

Возникают сложности с вычетом НДС — такие же, как и в варианте 2.

Учитывая все вышесказанное, идеальным нельзя назвать и этот вариант. После детальной оценки всех его минусов можно заключить, что такой вариант вряд ли понравится не только вам, но и вашему руководителю.

ВАРИАНТ 4. Директор предложил вообще не платить арендную плату, пока наследник не принесет свидетельство о праве на наследство

У этого варианта плюсов больше всего.

Ваша организация впоследствии отдаст деньги тому, кому действительно должна их отдать. Иными словами, исключен риск повторной оплаты аренды (который есть, к примеру, в первом рассмотренном нами варианте). Кроме того, не будет сложностей с признанием внесенной арендной платы в налоговых расходах.

Не надо платить за услуги нотариуса (как в третьем варианте).

Когда станет ясно, кто законный наследник, будет понятен и получатель дохода. Следовательно, решатся вопросы с налогообложением. Например:

  • <если>наследник — предприниматель на общем режиме налогообложения, то можно будет перечислить ему арендную плату вместе с НДС и принять затем уплаченный налог к вычету, получив от него счет-фактуру;
  • <если>наследник — не предприниматель, то при выплате арендной платы за «неопределенный» период надо будет удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет.

Минус у такого варианта тоже есть. Заключается он в том, что вы нарушите сроки уплаты арендных платежей, предусмотренные договором аренды. В этом случае наследник может попытаться взыскать договорную неустойку.

Однако у вас будет свой контраргумент. Поскольку в «неопределенном» периоде неизвестно лицо, в отношении которого вы должны исполнить свое обязательство, вы имеете право его не исполнять. И ответственности за несвоевременное исполнение обязательства нет.

Кстати, такую точку зрения однажды поддержал суд Московского округа. Он рассматривал случай, когда умер предприниматель, который лично должен был получать деньги за арендуПостановление ФАС МО от 19.09.2005 № КГ-А41/9017-05. Пока его наследница не оформила право собственности на арендуемую недвижимость, организация за аренду вообще не платила. По этой причине наследница — жена умершего предпринимателя — впоследствии хотела взыскать с арендатора неустойку. Она считала, что арендатор должен был перечислять деньги на депозит нотариуса. Но суд ее не поддержал, ведь в рассматриваемой ситуации это право, а не обязанность должникаст. 327 ГК РФ; Решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2005 № А41-К1-25863/04.

***

К сожалению, родственники умершего арендодателя не всегда ведут себя адекватно. Есть такие, кто не хочет ни разбираться в законодательстве, ни ожидать получения свидетельства о праве на наследство. Они пытаются сразу взять быка за рога и получить деньги от арендаторов под угрозой выселения.

И хотя такие требования родственников незаконны, некоторые арендаторы предпочитают сменить офис, лишь бы не ввязываться в затяжной конфликт.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Аренда / Лизинг
Аренда / Лизинг

2024 г.

2023 г.

2022 г.

Cвежий номер «Главной книги»
  • «ПРИБЫЛЬНЫЕ» ИТОГИ — 2023: учет затрат и заполнение отчетности
  • ЕФС-1 О СТАЖЕ УХОДЯЩИХ В ДЕКРЕТ И ДЕТСКИЙ ОТПУСК: свежие разъяснения СФР
  • АРЕНДА АВТО БЕЗ ЭКИПАЖА: можно ли учесть допрасходы
  • ОТВЕТЫ ПО РЕЗЕРВАМ: обратная связь с читателями
Читать
ПОЛЕЗНОЕ
АКТУАЛЬНОЕ

КАЛЕНДАРЬ БУХГАЛТЕРА НА РАБОЧИЙ СТОЛ
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Вебинар 27 марта НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
Нужное
Содержание