«Арендодатель по доверенности»: кому платить, с кого удерживать НДФЛ | Журнал «Главная книга» | № 23 за 2013 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Доверенность на получение материалов теперь без печати

Официально опубликован Приказ Минфина, вносящий изменения в Методические указания по бухучету МПЗ. Утвержденные поправки связаны с тем, что использование организациями печати больше не обязательно. < ... >

Статотчетность за 2016: какой ОКВЭД указывать

С 01.01.2017 старый классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД) больше не действует. С этого года применяется только ОКВЭД2. Московское отделение Росстата разъяснило, какие коды указывать при сдаче статистической отчетности за 2016 год. < ... >

Практика рассмотрения налоговых споров в 2016 году

Иногда чужой опыт помогает плательщикам отбиться от претензий налоговиков, а иногда наоборот – понять, что в случае судебного спора судьи поддержат именно ИФНС. Поэтому для вас мы сделали подборку самых интересных судебных решений. < ... >

КБК по взносам-2017: опубликована сопоставительная таблица

ФНС напоминает, что с 01.01.2017 администрированием страховых взносов будут заниматься налоговики. В связи с этим, со следующего года при перечислении взносов в бюджет будут использоваться новые КБК. Для удобства плательщиков, подготовлена сопоставительная таблица старых и новых кодов. < ... >

Чего ждать от нового года...

Каждый приходящий год знаменуется какими-то бухгалерско-налоговыми новшествами. Наступающий 2017 год не стал исключением. Мы расскажем о самых интересных из них. < ... >

6-НДФЛ: как устранить ранее допущенные ошибки и не сделать новых

Если в конце года работодатель обнаружил, что 6-НДФЛ за I квартал был сдан с ошибкой (например, была завышена сумма дохода и, соответственно, налога), сдать уточненные расчеты придется не только за I квартал, но и за все последующие отчетные периоды. < ... >

План проверок на 2017 год уже готов

На официальном сайте Генпрокуратуры опубликован сводный план проверок организаций и ИП, назначенных на 2017 год. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 2 декабря 2013 г.

Содержание журнала № 23 за 2013 г.
М.Г. Мошкович, юрист

«Арендодатель по доверенности»: кому платить, с кого удерживать НДФЛ

Организации охотно арендуют необходимое им имущество у частников — своих работников или посторонних лиц. Однако хозяин автомобиля, складского помещения или квартиры зачастую не имеет прав собственности и пользуется имуществом лишь на основании доверенности. Можно ли оформлять отношения с таким «арендодателем»? И как это сделать правильно? Разберемся во всем по порядку.

Смотрим доверенность

Важно понимать, что человек с доверенностью — это представитель собственника имущества. Он может действовать толькоп. 1 ст. 185, п. 1 ст. 182 ГК РФ:

  • от имени собственника;
  • в интересах собственника.

И передавать имущество в аренду представитель может лишь при условии, что собственник ему это разрешил. Поэтому внимательно читайте текст доверенности. В ней собственник всегда указывает, на что он уполномочивает своего представителя. Покажем нужный объем полномочий на примере доверенности на машину.

...следить за техническим состоянием автомашины, быть моим представителем в органах ГИБДД, проходить технический осмотр, производить замену номерных агрегатов и знаков, получать дубликаты регистрационных документов и знаков в случае их утраты, снимать автомашину с учета и ставить ее на учет в ГИБДД, страховать автомашину и получать страховые возмещения, заключать за цену и на условиях по его усмотрению договоры арендыВ доверенности арендодателя должно быть прямое указание на его право сдавать имущество в аренду и купли-продажи, получать деньги за сданную в аренду или проданную автомашину,Теоретически собственник может и не передавать представителю право получения денег. Это не препятствует заключению договора «аренды по доверенности». Просто в этом случае придется выяснять у собственника, как отдавать ему арендную плату подавать за меня заявления и иные документы, получать необходимые справки и документы, расписываться за меня, а также выполнять иные действия, связанные с выполнением настоящего поручения.

Что касается формы доверенности на право заключения договора аренды, то она должна быть нотариальной в случаях:

Это требование касается доверенностей, выданных после 1 сентября 2013 г.пп. 1, 3 ст. 3 Закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ Если же доверенность выдана ранее названной даты и срок ее действия не истек, то она может быть и не нотариальной;

  • передоверияп. 3 ст. 187 ГК РФ. То есть когда доверенность представителю выдавал не собственник имущества, а другой человек, имеющий доверенность от собственника;
  • заверения у нотариуса самого договора аренды (это не обязательно, но возможно по желанию сторонподп. 2 п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

В иных ситуациях (например, если доверенность выдана на право сдачи в аренду автомобиля) нотариальное удостоверение по закону не обязательно. Но ваша организация может выдвинуть такое требование в качестве условия заключения договора аренды.

Оформляем договор

При «аренде по доверенности» в качестве арендодателя в тексте договора должен быть указан собственник. Ведь все права и обязанности по договору возникают именно у негоп. 1 ст. 182 ГК РФ. А представитель просто подпишет за него договор.

Селиверстов Антон Александрович, именуемый в дальнейшем Арендодатель, от лица которого на основании доверенности б/н от 21.10.2013 действует Тимошкин Владимир Иванович, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Рассвет» в лице генерального директора Крячко Анастасии Алексеевны, именуемое в дальнейшем Арендатор, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

...

Подписи сторон:

Арендодатель
 
Селиверстов Антон Александрович
  Арендатор
 
ООО «Рассвет»
Генеральный директор
 
В.И. Тимошкин
(по доверенности)
 
 
А.А. Крячко
 

У представителя нужно попросить:

  • правоустанавливающие документы на имущество (свидетельство о регистрации транспортного средства, свидетельство о регистрации прав собственности на недвижимость и т. д.);
  • его паспорт.

Копии этих документов вместе с копией доверенности заверьте печатью организации и приложите к вашему экземпляру договора аренды. Заметим, что эти копии вам понадобятся и для выплаты арендной платы представителю наличнымип. 4.2 Положения ЦБ от 12.10.2011 № 373-П.

Иногда в доверенности пишут, что представитель вправе заключать договор от своего имени. Это ошибка, так как от своего имени в чужих интересах может действовать только посредник — комиссионер или агент. Но это уже другие отношения, и оформляются они соответствующим договоромп. 1 ст. 990, п. 1 ст. 1005 ГК РФ. А если у гражданина доверенность, то всегда оформляйте договор на имя собственника. Кстати, нотариус такую формулировку в доверенности не напишетп. 3.1 Методических рекомендаций, утв. Протоколом Правления ФНА от 07-08.07.2003 № 03/03, а вот собственник в письменной доверенности — может.

Удерживаем НДФЛ

Плата за аренду имущества — это доход его собственника. Поэтому если он — непредприниматель, то при выплате денег вам нужно удерживать налог и перечислять его в бюджетп. 2 ст. 226 НК РФ. В том числе и в случаях, когда деньги получает представитель. Ведь выплата дохода представителю налогоплательщика считается выплатой дохода самому налогоплательщикуподп. 4 п. 1 ст. 208, п. 4 ст. 226 НК РФ; Письма Минфина от 14.09.2010 № 03-04-06/10-214; УФНС по г. Москве от 13.05.2011 № 20-14/4/046803@.

При исчислении налога необходимо:

Иногда организация-арендатор возмещает собственнику понесенные им расходы на содержание имущества. Если они зависели от объема потребления арендатором-организацией (например, расход воды в квартире) и фиксировались счетчиком, то НДФЛ с суммы возмещения не удерживаетсяПисьмо Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985. А если не зависели (например, плата за квартиру, которую собственник вносил бы в любом случае), то НДФЛ удержать нужно, поскольку у гражданина возникает экономическая выгодаст. 41 НК РФ.

Оформляем справку 2-НДФЛ

Раз плательщик НДФЛ — это собственник имущества, то и справку по форме 2-НДФЛ оформляем на его имяп. 2 ст. 230 НК РФ. Что делать, если вы ошибочно подали ее на представителя?

Большой беды тут нет — налог в большинстве случаев будет рассчитан правильно и перечислен в нужный бюджет (по вашему местонахождению). Обнаружить ошибку налоговики смогут только по итогам выездной проверки, и максимум, что вам грозит, — это 200 руб. штрафа за непредставление документа на фактического получателя доходаст. 126 НК РФ. Исправить ситуацию можно следующим образом:

  • аннулировать старую справку. Для этого подайте в инспекцию заявление с указанием наименования организации, ИНН/КПП, оснований аннулирования справки, ф. и. о., ИНН (при наличии), даты рождения физического лица, номера и даты справки о его доходах. При сдаче сведений в электронном виде нужно будет добавить еще и имя файла с подлежащей аннулированию справкой и дату передачи файлаПисьмо ФНС от 29.01.2013 № ЕД-4-3/1224;
  • составить новую справку на собственника и вместе с новым реестром справок 2-НДФЛ сдать ее в ИФНС по вашему месту нахождения.

Получаем согласие собственника после подписания договора аренды

Выше мы описали идеальный вариант оформления «аренды по доверенности». Однако на практике организации нередко не придают значения содержанию доверенности и подписывают договор с человеком, который не имел права сдавать имущество в аренду. А иногда и вообще арендуют имущество без доверенности. К примеру, на управление автомобилем она уже год как не нужна. Главное, чтобы водитель был застрахован по «автогражданке»подп. «а» п. 1 Изменений, утв. Постановлением Правительства от 12.11.2012 № 1156. Но такая ситуация как раз показывает, что собственник ничего, кроме вождения, не разрешал.

Последствия могут быть весьма печальны. Такая сделка противоречит закону, поэтому налоговики могут исключить арендную плату из состава «прибыльных» расходовПисьмо УФНС по г. Москве от 17.03.2009 № 16-15/023721. Да и стороной такого договора будет считаться не собственник, а данный неуполномоченный гражданинп. 1 ст. 183 ГК РФ, поэтому справку по форме 2-НДФЛ нужно будет оформлять на него.

Конечно, вы можете спорить и доказывать, что плата за пользование имуществом экономически оправданнап. 1 ст. 252 НК РФ, поскольку вы фактически им пользовались. Но лучше постараться обойтись без конфликта. Так, если вам принесли документы по аренде и вы увидели проблему, посоветуйте руководству обратиться к собственнику за одобрением сделки:

  • <если>он ее одобрит, то договор аренды будет считаться заключенным от его имени. Причем не нужно будет ни переоформлять (оформлять) доверенность, ни вносить изменения в текст договорапп. 1, 2 ст. 183 ГК РФ. Одобрение может быть выражено в любой форме, но лучше всего попросить его изложить согласие письменно. Кстати, если собственник уже в курсе данной сделки (к примеру, у него уточняли полномочия представителя или реквизиты для перевода денег), то ее можно считать одобреннойп. 5 Информационного письма Президиума ВАС от 23.10.2000 № 57;
  • <если>одобрение сделки не получено, организации стоит готовиться к спору — не только с налоговиками, но и с самим собственником.

Ведь он может через суд признать договор аренды недействительным и получить с вас плату за все время незаконного пользования его имуществом, в том числе если вы вернете имущество добровольноп. 12 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73.

Собственник может по своему выбору требовать платы с арендодателя или с арендатора либо с обоих одновременност. 323 ГК РФ.

Кроме того, ваша организация не сможет взыскать убытки с неуполномоченного «арендодателя»пп. 1, 3 ст. 183 ГК РФ; п. 12 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73.

***

Проверка полномочий представителя контрагента до подписания договора — это норма для организации. Поэтому отговорка «ой, да мы просто не знали», увы, не пройдет.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда»:

2016 г.

  1. «Упрощенный» учет улучшений арендованного имущества, № 20
  2. Лизингодатель получает страховку за украденный предмет лизинга: что дальше, № 20
  3. Налоговые вопросы нового лизингодателя, № 12
  4. Доверили управление своим имуществом?, № 10
  5. Доверительное управление недвижимым имуществом, № 9

2015 г.

  1. Отдаем предмет лизинга в перенаем, № 20
  2. Арендные каникулы без страха и упрека, № 17
  3. Аренда у «своих»: неотделимые улучшения и налог на имущество, № 9
  4. Возмещение ущерба за утраченное арендованное имущество, № 6
  5. Лизингополучатель переходит на УСНО, № 6
  6. Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя, № 4

2014 г.

  1. Как арендатору учесть компенсацию за капремонт, уплаченную арендодателю, № 17
  2. Хочу все знать: такая многогранная аренда, № 16
  3. Безвозмездно получили сданное в аренду имущество: есть ли налоговый доход?, № 10
  4. Аренда с разных сторон: разбираем отдельные вопросы, № 8
  5. Памятка по налоговому учету для арендодателя, № 4

2013 г.

  1. «Арендодатель по доверенности»: кому платить, с кого удерживать НДФЛ, № 23
  2. Имущественные налоги при аренде и лизинге, № 23
  3. Арендодатель умер: кому платить и как, № 22
  4. Принимаем капвложения от арендатора, № 21
  5. Улучшаем арендованное имущество, № 20
  6. Как арендатору учесть улучшения, № 20
  7. Аренда жилья для работников, № 18
  8. Просто о сложном про аренду, № 17
  9. Сделки с недвижимостью, арендованной у муниципалитета: что с налогами, № 16
  10. Аренда машины с водителем: считаем НДФЛ и страховые взносы, № 8
  11. Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов, № 7
  12. Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру, № 3

2012 г.

  1. Покупаем и переуступаем права на аренду земли, № 19
  2. Как обезопасить расходы на аренду недвижимости, № 3

2011 г.

  1. Улучшения арендованных помещений упрощенцами, № 19
  2. Как арендаторам поделить и учесть расходы на ремонт общих помещений, № 19
  3. Лизинг + упрощенка: взгляд со стороны лизингополучателя, № 18
  4. Лизинг + упрощенка: взгляд со стороны лизингодателя, № 17
  5. НДС-вычеты по коммунальным услугам при аренде, № 16
  6. Арендодатель стал предпринимателем: последствия для компании-арендатора, № 15
  7. Угнали лизинговый автомобиль, № 13
  8. Доходы и расходы будущих периодов отменены... Что делать лизингодателю?, № 9
  9. Аренда жилья для «неместного» работника: что с налогами, № 8
  10. Улучшая чужое имущество, думай о последствиях, № 4
  11. Компания переезжает: будет ли расходом плата за одновременную аренду старого и нового офисов, № 2
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.4%
декабрь 2016 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 500

Примечание

История

ОПРОС
С 2017 года страховые взносы переданы на администрирование в ФНС. Что вам больше всего мешает в работе?
Неразбериха с кодами КБК по взносам в начале 2017 года
Необходимость изучать новые правила расчета взносов
Необходимость сдавать отчетность по новым формам
Ничего не мешает – работаем в штатном порядке

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
К_ПЛЮС_на 3 дня бесплатно_1Подписка на ГК_2017
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
20.01.2017 г.

Бизнес-практикум: «Новшества законодательства для бухгалтера-2017: что год пришедший нам готовит?», г.Москва, Международный центр делового развития «АЭФ-КОНСАЛТ»

24.01.2017 г.

Блиц-семинар: «Новые декларация по прибыли и НДС в 2017 году: как заполнить и отчитаться без ошибок», г.Москва, Международный центр делового развития «АЭФ-КОНСАЛТ»

25.01.2017 г.

Бизнес-практикум: «Годовой отчет за 2016 год: какие ключевые вопросы важно учесть при его подготовке»,г.Москва, Международный центр делового развития «АЭФ-КОНСАЛТ»