ИП решил купить «арендный» патент | Журнал «Главная книга» | № 24 за 2013 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Безработных хотят заставить платить взносы

Подготовлен проект закона, согласно которому плательщиками страховых взносов, среди прочего, будут признаваться официально не трудоустроенные граждане. < ... >

Ввозить в страну заграничные гостинцы станет сложнее

С 01.01.2019 устанавливаются более жесткие правила беспошлинного ввоза в РФ из-за границы товаров для личного пользования. < ... >

Очередная метаморфоза 2-НДФЛ

Налоговая служба утвердила новую форму справки 2-НДФЛ. Применять эту форму налоговые агенты должны будут начиная с представления сведений за 2018 год. Чем же новая справка отличается от ныне действующей? < ... >

Пособие по уходу за ребенком выплачивать частями нельзя

Работодатель не вправе разбить ежемесячное пособие по уходу за ребенком до 1,5 лет на две части и выплачивать часть пособия в аванс, а часть при окончательном расчете с сотрудниками за месяц. < ... >

Оборудование поставляется частями: как определить дату отгрузки

Если крупногабаритное оборудование из-за большого веса поставляется покупателю частями, дата его отгрузки в НДС-целях определяется по последней поставке. < ... >

ФНС отозвала инструкцию по выявлению «нарисованной» отчетности

Летом 2018 года Налоговая служба направила территориальным инспекциям письмо, в котором содержалась инструкция по аннулированию деклараций по НДС и налогу на прибыль. Теперь ФНС решила отменить этот документ. < ... >

ИП-упрощенцу нужно следить за стоимостью ОС

Если стоимость основных средств ИП на УСН превысила уставленный лимит, он утрачивает право на спецрежим. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 6 декабря 2013 г.

Содержание журнала № 24 за 2013 г.
М.Г. Суховская, юрист

ИП решил купить «арендный» патент

Разъясняем волнующие вопросы

Близится к концу первый год действия патентной системы налогообложения (далее — ПСН) для предпринимателейгл. 26.5 НК РФ, которая обрела немало поклонников. И практика показывает, что одним из самых популярных видов деятельности, по которым ИП приобретают патенты, является сдача в аренду собственной недвижимостиподп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ.

Для тех, кто подумывает со следующего года присоединиться к армии «арендных» патентников, мы подготовили ответы на самые часто встречающиеся в этой сфере вопросы.

ВОПРОС 1. Обязательно ли быть единоличным владельцем недвижимости, сдаваемой в аренду, чтобы применять ПСН?

Вовсе нет. Предприниматель может применять патентный режим по сдаче в аренду недвижимого объекта, который принадлежит ему на праве:

  • <или>общей долевой собственности;
  • <или>общей совместной собственности, причем и в том случае, когда недвижимость зарегистрирована на супруга ИП.

Только в первом случае у него на руках должно быть простое письменное согласие других собственников на сдачу части объекта в арендуПисьмо Минфина от 25.07.2013 № 03-11-12/29569, а во втором случае — нотариально заверенное согласие супруга(и), на чье имя оформлена недвижимостьПисьмо Минфина от 21.06.2013 № 03-11-12/24021.

ВОПРОС 2. Как посчитать количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, чтобы понять, во сколько обойдется патент?

Устойчивая позиция Минфина такова: объекты надо считать по количеству арендаторов, с которыми у вас заключены договоры арендыПисьма Минфина от 12.04.2013 № 03-11-09/12205, от 30.07.2013 № 03-11-11/30202, от 09.09.2013 № 03-11-12/36942.

Допустим, вы являетесь собственником одного нежилого помещения, которое сдается по частям трем арендаторам. Значит, у вас три объекта недвижимости, сдаваемых в аренду. Если вы хотите применять ПСН по всем этим объектам, то в заявленииформа утверждена Приказом ФНС от 14.12.2012 № ММВ-7-3/957@ на получение патента должны указать площадь каждого из трех переданных в аренду объектов, прописанную в договорахПисьмо Минфина от 13.03.2013 № 03-11-12/28. При этом неважно, долгосрочные они или краткосрочные (то есть заключены на срок более или менее 1 года)Письмо Минфина от 20.06.2013 № 03-11-12/23297.

В патенте, выданном вам инспекцией, будет стоять общая сумма налога по всем сдаваемым в аренду объектам. Напомним, как рассчитывается годовая стоимость патентастатьи 346.48, 346.50 НК РФ:

Стоимость патента на год

С учетом такой позиции Минфина, в тех регионах, где стоимость патента привязана к количеству сдаваемых в аренду объектов нежилой недвижимости, предприниматели могут столкнуться со следующей проблемой. Сдавая помещение одному арендатору, они заплатят за патент гораздо меньше, чем их коллеги, имеющие несколько арендаторов. За примером далеко ходить не надо. Возьмем ту же Москву. Здесь стоимость «арендного» патента на 2013 г. равнялась 60 тыс. руб. за один объект недвижимостиЗакон г. Москвы от 31.10.2012 № 53. То есть владелец, к примеру, 800-мет­рового помещения, сдав его целиком одной фирме, платил 60 000 руб. А если он сдавал его четырем фирмам — уже 240 000 руб. (60 000 руб. х 4 договора аренды). Что называется, почувствуйте разницу. Аналогичная ситуация и в тех субъектах РФ, где цена патента зависит от площади арендуемого объекта.

Но есть регионы, где ситуация с точностью до наоборот: чем больше у тебя арендаторов, тем меньше будет стоимость патента. Характерный пример — Приморский край. Здесь стоимость патента тоже зависит от площади сдаваемых в аренду объектов и на 2013 г. суммы были такимиЗакон Приморского края от 13.11.2012 № 122-КЗ:

  • до 100 кв. м — 11 100 руб.;
  • от 100 до 150 кв. м — 30 000 руб.;

<...>

  • от 501 кв. м — 600 000 руб.

Несложно посчитать, что владелец 800 кв. м при одном арендаторе платил за годовой патент 600 000 руб., а при восьми арендаторах (по 100 кв. м каждому) — 240 000 руб. (30 000 руб. х 8 договоров аренды).

ВЫВОД

Все эти подсчеты призваны проиллюстрировать народную мудрость «Семь раз отмерь — один раз отрежь». То есть прежде чем решиться купить «арендный» патент, проанализируйте соответствующий региональный закон и тщательно все просчитайте. Не исключено, что УСНО окажется для вас гораздо более экономным вариантом. Тем более что при ПСН, в отличие от той же упрощенки, предприниматель не вправе уменьшать налог на сумму уплаченных страховых взносовПисьмо ФНС от 15.10.2013 № ЕД-4-3/18471@.

ВОПРОС 3. Как быть, если в период действия патента количество сданных в аренду объектов изменится?

На этот вопрос Минфин отвечает так. Предприниматели вправе применять ПСН лишь по тому количеству сдаваемых в аренду объектов, что указано в патентеПисьмо Минфина от 05.04.2013 № 03-11-10/11254 (п. 2). Если в течение срока патента число ваших арендаторов увеличилось, то на добавленные объекты вы можете получить отдельный патент либо применять по ним иной режим налогообложения. А вот если в «патентный» период какие-то договоры аренды были расторгнуты (и потому число арендаторов сократилось), уплаченный ранее налог вам никто пересчитывать не будетПисьма Минфина от 20.06.2013 № 03-11-12/23297, от 24.05.2013 № 03-11-11/18577. Иными словами, что в бюджет попало, то пропало.

Заметим, что если поменялся арендатор объекта недвижимости, то получать новый патент не нужноПисьмо Минфина от 07.10.2013 № 03-11-11/41513.

Однако в одном случае пересчет «патентного» налога все-таки возможен: если до истечения срока действия патента предприниматель совсем свернет арендную деятельность. Например, старые договоры аренды прекратят действовать, а новые не будут заключены. И если при пересчете выявится переплата, то ИП вправе подать заявление о возврате или зачете излишней суммы в счет других налоговПисьмо Минфина от 23.09.2013 № 03-11-09/39218.

ВОПРОС 4. Придется ли доплачивать «патентный» налог, если реальный доход от аренды будет выше установленного законом субъекта РФ годового дохода, исходя из которого рассчитывается стоимость патента?

Нет, данный факт на сумму налога никак не повлияет.

Допустим, в Красноярском крае максимум потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду на 2013 г. установлен на уровне 10 млн руб.приложение к Закону Красноярского края от 27.11.2012 № 3-756 ИП, сдавая нежилые помещения, за неполный 2013 г. уже получил около 20 млн руб. дохода. И, судя по перезаключенным с арендаторами договорам, рассчитывает в 2014 г. получить как минимум столько же. Однако «патентный» налог на 2014 г. все равно будет рассчитан исходя из того размера дохода от аренды, который установлен в конкретном регионеПисьма Минфина от 30.09.2013 № 03-11-09/40318, от 22.01.2013 № 03-11-11/21.

При этом нужно помнить, что выручка от всех «патентных» видов деятельности не должна за 2014 г. превысить 64 020 000 руб. В противном случае вы считаетесь слетевшим с патентного режима на ОСНО, причем с начала того периода, на который был выдан патентподп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ; Приказ Минэкономразвития от 07.11.2013 № 652.

***

В заключение хотим напомнить, что предприниматели без проблем могут совмещать ПСН с любыми другими системами налогообложенияп. 1 ст. 346.43 НК РФ.

Но тем, кто планирует в 2014 г. применять патентный режим наряду с упрощенкой, стоит обратить особое внимание на то, что при определении лимита годовой выручки 64 020 000 руб. учитываются доходы совокупно по обоим спецрежимамп. 6 ст. 346.45 НК РФ. То есть если ИП за год выручит от «патентной» деятельности 22 млн руб., а от «упрощенной» — 45 млн руб., это будет означать, что он утратил право применять и ту и другую системуп. 4 ст. 346.13, п. 6 ст. 346.45 НК РФ.

Те же, кто хочет совмещать патентный режим с вмененкой, находятся в более выигрышном положении. Ведь доходы от деятельности, переведенной на ЕНВД, для целей применения ПСН не учитываютсяПисьмо Минфина от 22.07.2013 № 03-11-12/28687.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Предприниматели»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.23%
октябрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Как вы предпочитаете направлять в ИФНС заявление о зачете налоговой переплаты?
По телекоммуникационным каналам связи
Через личный кабинет налогоплательщика
Лично приносим в налоговую
По почте

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГКЗимний конгресс ТАКСКОМ