Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру | Журнал «Главная книга» | № 3 за 2013 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Облагать или не облагать – вопросов больше нет!

Не редкость, когда бухгалтер, выплачивая ту или иную сумму работнику, задается вопросом: а облагается ли эта выплата НДФЛ и страховыми взносами? А учитывается ли она для целей налогообложения? < ... >

Один и тот же счет-фактура может быть одновременно и бумажным, и электронным

Налоговая служба разрешила продавцам, выставившим покупателю счет-фактуру на бумаге, не распечатывать второй экземпляр документа, оставляемый у себя, а хранить его в электронном виде. Но при этом он обязательно должен быть подписан усиленной квалифицированной ЭП руководителя/главного бухгалтера/уполномоченных лиц. < ... >

Расчет пособия по беременности и родам всего за несколько минут

В семье Калькуляторов на нашем сайте пополнение! В помощь бухгалтерам мы разработали онлайн-калькулятор расчета пособия по БиР. < ... >

На основании какого документа выдавать деньги под отчет

Выдача подотчетных сумм может производиться либо на основании письменного заявления подотчетного лица, либо по распорядительному документу самого юрлица. < ... >

Будет ли штраф за досрочную выплату зарплаты

Если зарплата выплачивается новым сотрудникам в срок, превышающий полмесяца со дня их приема на работу, это не будет нарушением. Но лишь при условии, что законодательные требования по срокам и периодичности выплат соблюдаются в отношении всех остальных сотрудников фирмы. < ... >

Заполняем расчет по взносам в необычных ситуациях

Как нужно отражать в расчете по взносам те или иные показатели, сказано в Порядке его заполнения. Но у плательщиков на практике встречаются ситуации, когда в этом документе не всегда удается найти ответ на свой вопрос. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 4 февраля 2013 г.

Содержание журнала № 3 за 2013 г.
М.Г. Суховская, юрист

Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру

Тот факт, что нежилое помещение арендуется у «физика»-собственника (не являющегося предпринимателем), зачастую приводит в замешательство бухгалтеров фирм-арендаторов. Разберем основные вопросы, которые возникают в такой ситуации.

Договор аренды помещения с физлицом какой-то особенный?

Самый что ни на есть обычный. Не забудьте прописать в договоре:

  • данные, позволяющие точно идентифицировать арендуемое помещение, в частности его точный адрес, месторасположение в здании (этаж, номер комнаты), а также площадь помещенияп. 3 ст. 607 ГК РФ;
  • размер, порядок и сроки внесения арендной платыпп. 1, 2 ст. 614, п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом про НДС упоминать не надо. Ведь «физик»-непредприниматель не является плательщиком этого налога, следовательно, НДС в арендную плату не входит.

Без этих условий договор аренды будет считаться незаключеннымп. 1 ст. 654 ГК РФ; Постановления ФАС ДВО от 17.02.2012 № Ф03-6929/2011; ФАС ВСО от 10.04.2012 № А58-4042/2011.

Если вы будете заключать договор после 1 марта 2013 г., то независимо от того, на какой срок он заключается, регистрировать его в территориальном органе Росреестра не нужнопп. 1, 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ. Что касается договоров аренды, подписанных до указанной даты, то их не придется регистрировать, если они заключенып. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ; пп. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59:

  • <или>на срок менее 1 года;
  • <или>вообще без указания конкретного срока. В этом случае договор считается заключенным на неопределенное время.

СОВЕТ

Перед тем как подписать договор аренды с физлицом, имеет смысл убедиться в том, что:

  • именно он является собственником сдаваемого помещения;
  • помещение имеет статус нежилого. Ведь налоговики при проверке могут исключить из «прибыльных» расходов компании платежи за аренду жилого помещения, если оно используется не по назначениюПисьмо Минфина от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93.

Для этого попросите будущего арендодателя показать вам свидетельство о собственности на сдаваемое помещение, а еще лучше — свежую выписку из ЕГРПприложение № 11 к Приказу Минэкономразвития от 01.09.2011 № 440; п. 3 ст. 7 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ. Так вы точно будете знать, что недвижимость принадлежит именно ему.

Может ли фирма оплачивать аренду физлицу наличными?

Да, вполне. В этом случае арендодателю «наличная» арендная плата передается после предъявления им паспорта через кассу организации по расходному кассовому ордеру (форма № КО-2). Лимит расчетов наличными (100 000 руб. по одному договору) на расчеты между организациями и гражданами не распространяетсяУказание ЦБ от 20.06.2007 № 1843-У.

Но конечно же, организации удобнее перечислять арендную плату безналично. Поэтому имеет смысл убедить гражданина-арендодателя открыть какой-нибудь счет, хотя бы завести сберкнижку. Ведь это минутное дело.

Как без лишних проблем учесть в расходах коммунальные услуги?

Для этого нужно, чтобы коммуналка была включена в состав арендной платы. Это можно оформить двумя способами.

СПОСОБ 1. Коммунальные платежи — невыделенная (фиксированная) часть арендной платы. В этом случае условие о размере платы формулируется в договоре примерно так:

«Арендная плата устанавливается в размере _______ руб. и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».

Однако этот вариант может не устроить арендодателя. Ведь величина коммуналки зависит от объема фактического потребления воды, электроэнергии и других ресурсов. Соответственно, предугадать эти расходы заранее нельзя. А корректировать размер арендной платы по общему правилу можно не чаще одного раза в годп. 3 ст. 614 ГК РФ.

СПОСОБ 2. Коммунальные платежи — это переменная часть арендной платы. Тогда условие об арендной плате может звучать, к примеру, так:

«Арендная плата устанавливается в виде фиксированной части в размере _______ руб. за месяц и переменной части в размере стоимости коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Сумма переменной части определяется по данным приборов учета, установленных в арендуемом помещении, а также на основании счетов коммунальных служб и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги».

При таком варианте изменение общей величины арендных платежей не будет считаться изменением арендной платып. 11 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66.

И при одном, и при другом способе вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению помещения в аренду. Поэтому организация (в том числе применяющая упрощенку) может полностью учесть арендную плату в расходахподп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Является ли фирма налоговым агентом по НДФЛ при оплате аренды физлицу?

Да. С выплаченной арендной платы организация должна исчислять, удерживать и перечислять НДФЛ, также необходимо завести на арендодателя карточку учета доходов и подавать на него справки 2-НДФЛпп. 1, 2 ст. 226, ст. 230 НК РФ.

Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на гражданина вы не вправеп. 5 ст. 3 НК РФ. Условие договора (или дополнительного соглашения к нему), согласно которому эта обязанность возлагается на физлицо, будет считаться ничтожнымПисьма Минфина от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314, от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148.

И еще: профессиональный налоговый вычет по доходам от аренды помещения физлицу не положенст. 221 НК РФ.

Если фирма арендует помещение у своего же директора, можно ли установить минимальную арендную плату?

Можно. Хотя организация и ее директор признаются взаимозависимыми лицамиподп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, бояться ни тому ни другому нечего. Во-первых, эта сделка вряд ли попадет в разряд контролируемых по стоимостному критерию, ведь он поистине гигантскийп. 3 ст. 4 Закона от 18.07.2011 № 227-ФЗ. Во-вторых, даже если сделка вдруг окажется контролируемой, налоговики не смогут доначислить:

***

В заключение хотим напомнить вот о чем. Если физлицо-арендодатель через какое-то время зарегистрируется в качестве ИП, то вам не нужно будет больше удерживать НДФЛподп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ. Однако о своем новом статусе арендодатель должен сообщить вам сам — вы следить за этим не обязаны.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда»:

2017 г.

  1. Коммуналка в налоговом учете арендатора и арендодателя, № 12

2016 г.

  1. «Упрощенный» учет улучшений арендованного имущества, № 20
  2. Лизингодатель получает страховку за украденный предмет лизинга: что дальше, № 20
  3. Налоговые вопросы нового лизингодателя, № 12
  4. Доверили управление своим имуществом?, № 10
  5. Доверительное управление недвижимым имуществом, № 9

2015 г.

  1. Отдаем предмет лизинга в перенаем, № 20
  2. Арендные каникулы без страха и упрека, № 17
  3. Аренда у «своих»: неотделимые улучшения и налог на имущество, № 9
  4. Возмещение ущерба за утраченное арендованное имущество, № 6
  5. Лизингополучатель переходит на УСНО, № 6
  6. Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя, № 4

2014 г.

  1. Как арендатору учесть компенсацию за капремонт, уплаченную арендодателю, № 17
  2. Хочу все знать: такая многогранная аренда, № 16
  3. Безвозмездно получили сданное в аренду имущество: есть ли налоговый доход?, № 10
  4. Аренда с разных сторон: разбираем отдельные вопросы, № 8
  5. Памятка по налоговому учету для арендодателя, № 4

2013 г.

  1. «Арендодатель по доверенности»: кому платить, с кого удерживать НДФЛ, № 23
  2. Имущественные налоги при аренде и лизинге, № 23
  3. Арендодатель умер: кому платить и как, № 22
  4. Принимаем капвложения от арендатора, № 21
  5. Улучшаем арендованное имущество, № 20
  6. Как арендатору учесть улучшения, № 20
  7. Аренда жилья для работников, № 18
  8. Просто о сложном про аренду, № 17
  9. Сделки с недвижимостью, арендованной у муниципалитета: что с налогами, № 16
  10. Аренда машины с водителем: считаем НДФЛ и страховые взносы, № 8
  11. Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов, № 7
  12. Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру, № 3

2012 г.

  1. Покупаем и переуступаем права на аренду земли, № 19
  2. Как обезопасить расходы на аренду недвижимости, № 3

2011 г.

  1. Улучшения арендованных помещений упрощенцами, № 19
  2. Как арендаторам поделить и учесть расходы на ремонт общих помещений, № 19
  3. Лизинг + упрощенка: взгляд со стороны лизингополучателя, № 18
  4. Лизинг + упрощенка: взгляд со стороны лизингодателя, № 17
  5. НДС-вычеты по коммунальным услугам при аренде, № 16
  6. Арендодатель стал предпринимателем: последствия для компании-арендатора, № 15
  7. Угнали лизинговый автомобиль, № 13
  8. Доходы и расходы будущих периодов отменены... Что делать лизингодателю?, № 9
  9. Аренда жилья для «неместного» работника: что с налогами, № 8
  10. Улучшая чужое имущество, думай о последствиях, № 4
  11. Компания переезжает: будет ли расходом плата за одновременную аренду старого и нового офисов, № 2
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

-0.54%
август 2017 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 800

Примечание

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Как вы провели отпуск этим летом?
На даче (садовом участке, в деревне)
На Черном море (Крым, Кавказ и т.д.)
Путешествовал по другим регионам России, странам СНГ
Отдыхал за границей
Дома
Не было отпуска

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГК