Взяли у гражданина заем, а отдали дорогую недвижимость: что с НДФЛ? | Журнал «Главная книга» | № 1 за 2014 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Страховые взносы ИП за себя: налоговики подготовили памятку по расчету

Индивидуальные предприниматели независимо от применяемой системы налогообложения обязаны уплачивать взносы за себя на ОПС и ОМС. Налоговая служба напомнила основные положения, связанные с исчислением таких взносов. < ... >

Основной вид деятельности подтверждаем все-таки со старыми ОКВЭД

Наконец-то устранена неопределенность по вопросам заполнения и срока представления документов для подтверждения основного вида деятельности для взносов «на травматизм» на 2017 год. Исчерпывающие разъяснения мы получили от Департамента страхования профессиональных рисков ФСС. < ... >

Электронную 4-ФСС за I квартал отправляем по новому формату

Соцстрах наконец-то утвердил электронный формат обновленного расчета 4-ФСС. Напомним, что в связи с тем, что с этого года в ведении Фонда остались только взносы «на травматизм», расчет значительно «похудел». < ... >

Оформление работников как ИП – опасная схема уклонения от НДФЛ

Если компания для экономии на налогах, вместо того, чтобы набрать штат работников, заключила с несколькими ИП договоры на оказание услуг, налоговики все равно могут признать работу таких ИП трудовой деятельностью и привлечь хитрого работодателя к ответственности за уклонение от обязанностей налогового агента по НДФЛ. < ... >

Какую бухотчетность «малыши» должны сдавать в ИФНС

Все организации, независимо от применяемого режима налогообложения, обязаны раз в год представлять в налоговую инспекцию бухгалтерскую (финансовую) отчетность. Для представителей малого бизнеса состав отчетности зависит от выбранного способа ведения бухучета. < ... >

Декларация по плате «за грязь» наконец-то утверждена

Официально опубликована форма декларации о плате за негативное воздействие на окружающую среду, а также порядок ее представления. < ... >

Страховые взносы-2017: контрольные соотношения к расчету и памятка «про все»

Налоговики опубликовали контрольные соотношения для проверки правильности заполнения нового единого расчета по страховым взносам, а также в краткой форме рассказали страхователям об основных моментах нового порядка уплаты взносов. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 30 декабря 2013 г.

Содержание журнала № 1 за 2014 г.
Н.А. Мацепуро, юрист

Взяли у гражданина заем, а отдали дорогую недвижимость: что с НДФЛ?

Если организация получила от физлица-непредпринимателя денежный заем, а потом по соглашению с ним возвращает ему вместо денег недвижимость, рыночная стоимость которой превышает сумму займа (и процентов, если они начислялись), то возникает резонный вопрос: появляется ли у физлица облагаемый НДФЛ доход в размере такого превышения?

Прежде чем ответить на него, выясним, что за сделку заключили стороны, придя к такому компромиссу.

Переданная недвижимость — отступное

Возврат по договору денежного займа вместо денег недвижимости — это не что иное, как предоставление отступногост. 409 ГК РФ.

Cоглашение об отступном регистрировать в органах Росреестра не нужно. Регистрируется лишь переход права собственности на недвижимость на основании этого соглашения, акта приема-передачи и прочих необходимых документовп. 15 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59; п. 1 Информационного письма Президиума ВАС от 21.12.2005 № 102.

Цена, по которой недвижимость передается физлицу, определяется по усмотрению сторон, и стороны свободны в определении ее размераст. 409, п. 4 ст. 421 ГК РФ. В частности, они могут указать в соглашении, что предоставленное отступное полностью погашает всю задолженность по договору займа (включая проценты). При этом стоимость отступного:

  • <или>равна сумме этой задолженности;
  • <или>превышает эту задолженность, но гражданин не обязан возмещать организации разницу.

Разница в стоимости — не доход

При получении недвижимости, по стоимости равной долгу по займу или превышающей его, облагаемого НДФЛ дохода у гражданина формально не возникает. В первом случае — потому что по бумагам нет экономической выгодыст. 41 НК РФ. А во втором — такой вид дохода, как сумма разницы в цене при предоставлении отступного, не поименован в НК РФп. 1 ст. 208 НК РФ. А по общему правилу доход физлица — это экономическая выгода, определяемая в соответствии с гл. 23 НК РФст. 41 НК РФ. Кроме того, налоговики не могут проверить цену сделки на рыночность, поскольку НДФЛ в этом случае — непредпринимательскийп. 4 ст. 105.3 НК РФ.

Однако в случае проверки налоговики могут посчитать, что доход у физлица в такой ситуации все-таки есть. Тогда они доначислят физлицу НДФЛ, а организацию оштрафуют за неисполнение обязанностей налогового агента. А оснований к этому у них может быть несколько:

  • при наличии указанной в соглашении об отступном разницы между суммой погашаемой задолженности и ценой недвижимости налоговики могут расценить эту разницу как доход гражданина в натуральной форме, приравняв ранее выданный гражданином заем к частичной оплате недвижимостиподп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ;
  • если будет обнаружено, что гражданин и организация — взаимозависимые лица (например, он ее директор или учредитель с долей более 25%п. 2 ст. 105.1 НК РФ), то при получении недвижимости у гражданина может возникнуть доход в виде материальной выгодыподп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ. Но напомним, что начисление НДФЛ с такого дохода возможно, только если у вашей организации была аналогичная недвижимость и она была продана невзаимозависимому лицу по более высокой ценеп. 3 ст. 212 НК РФ;
  • в занижении стоимости недвижимости по сравнению с ее рыночной ценой налоговики могут усмотреть получение организацией и гражданином необоснованной налоговой выгодыпп. 3, 9 Постановления Пленума ВАС от 12.10.2006 № 53. И доначислить налоги обоим. Гражданину, как мы уже сказали, — НДФЛ. А организации — НДС (кроме случаев передачи жилого дома, квартиры, земельного участка, долей в нихподп. 6 п. 2 ст. 146, подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ) и налог на прибыль (налог при УСНО), поскольку передача недвижимости в такой ситуации — обычная реализацияп. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 167, п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ.

Описанные налоговые последствия не зависят от того, при каких обстоятельствах стороны пришли к соглашению об отступном. Например, это может быть и мировое соглашение на стадии судебного разбирательства.

***

Имейте в виду, что если договор займа был процентный и задолженность по процентам, как и сам заем, гасится передачей отступного, то сумма погашенной задолженности по процентам на дату получения гражданином недвижимости по акту приема-передачи — это его доход, облагаемый НДФЛподп. 1 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 210 НК РФ; ст. 409 ГК РФ.

Если удержать этот НДФЛ не из чего (вы не выплачиваете какие-либо деньги гражданину), то не позднее 31 января года, следующего за годом получения гражданином дохода, нужно сообщить в ИФНС о невозможности удержать налог и сумме налогапп. 1, 5 ст. 226 НК РФ. Соответственно, гражданин должен будет уплатить налог самостоятельно на основании подаваемой в ИФНС налоговой декларацииподп. 4 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228 НК РФ.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Кредиты / займы»:

2017 г.

  1. Контролируемая задолженность — новая версия, № 2

2016 г.

  1. Погашаем кредит за работника, № 22
  2. Новый поворот в истории со старой матвыгодой, № 20
  3. Валютный заем получен траншами: как считать проценты, № 16
  4. Считаем проценты по займу: день первый, день последний, № 12
  5. Прошлогодняя матвыгода: Минфин не передумал, № 10
  6. Займы физлицам: считаем и платим НДФЛ с матвыгоды по новым правилам, № 5

2015 г.

  1. Кредиты и займы: «прибыльный» учет процентов, № 18
  2. Беспроцентно — не всегда даром!, № 4

2014 г.

  1. Взяли в долг: отражаем займы и расходы по ним, № 21
  2. Новация займа в поставку или наоборот: разбираемся с НДС, № 20
  3. Взяли кредит под проценты и выдали беспроцентный заем: можно ли учесть расходы, № 11
  4. Отступное взамен возврата займа, № 3
  5. Берем «дивидендный» кредит: что с учетом процентов?, № 2
  6. Проценты по контролируемой задолженности нарастающим итогом не считают, № 2
  7. Получили заем? Учитывайте проценты правильно!, № 1
  8. Взяли у гражданина заем, а отдали дорогую недвижимость: что с НДФЛ?, № 1

2013 г.

  1. Когда начисленные, но неуплаченные проценты по займу — не расход, № 9
  2. Готовимся взять кредит, № 4
  3. Суммовые разницы по займам в у. е. не нормируются и НДФЛ не облагаются, № 4

2012 г.

  1. Рублевый заем наличными от физлица — валютного нерезидента: о чем нужно помнить, № 23
  2. Как нормировать «кредитные» проценты по ставке рефинансирования, № 18
  3. Как убрать из баланса «безвозвратный» заем, № 14
  4. Еще раз о компенсации «жилищных» процентов, № 4
  5. Контролируемая задолженность: как уйти от лимита по процентам, № 3
  6. Нужны ли счета-фактуры на проценты по займам, № 2

2011 г.

  1. Споры о бизнес-кредитах: ВАС уполномочен разъяснить, № 23
  2. Заем в валюте: отражение разниц, № 19
  3. «Проценты на проценты» по займу: где их место в налоговых расходах, № 8
  4. Как заимодавцу учесть новацию процентов в заем, № 8
  5. Возврат займа имуществом участнику-физлицу, № 6
  6. Прощаем «дочке» долг по займу, № 5
  7. Учитываем проценты по займам, № 1
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.22%
февраль 2017 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 500

Примечание

История

ОПРОС
Как вы показали в справках 2-НДФЛ за 2016 год «производственные» премии, выплаченные вместе с зарплатой?
Одной суммой с зарплатой с кодом 2000
Отдельно с кодом 2002 за тот месяц, за работу в котором была начислена премия
Отдельно с кодом 2002 за месяц выплаты премии

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГК_2017VIII открытая ежегодная Налоговая неделя
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
11.03.2017

Обучение МСФО. ДипИФР. Весна 2017., Компания "Профессиональная Арена"

03.04.2017

VIII ежегодная открытая Налоговая неделя, Палата налоговых консультантов

12.04.2017

XVI Открытая конференция «Бухгалтерский учет, налог на прибыль и НДС в 2017 году», Единый центр правовой поддержки «Ю-Софт»