Взяли у гражданина заем, а отдали дорогую недвижимость: что с НДФЛ? | Журнал «Главная книга» | № 1 за 2014 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Раздельный учет НДС-2018: что нового

С 01.01.2018 вступят в силу поправки в НК, согласно которым вести раздельный учет НДС по товарам (работам, услугам), используемым как в облагаемых НДС, так и в не облагаемых/освобожденных от обложения налогом операциях, нужно будет, даже если соблюдается правило пяти процентов. < ... >

Подрядчик уплатил НДС, а суд не признал работы выполненными: что делать?

НДС, начисленный и уплаченный подрядчиком в бюджет по работам, которые суд признал невыполненными, подрядчик может принять к вычету. Вопрос лишь в том, каким образом это лучше сделать: внести корректировки в книгу продаж за соответствующий период или принять налог к вычету на основании своего же счета-фактуры. < ... >

Когда ИП не нужно самому платить налоги

Если индивидуальный предприниматель оказывает компании услуги, которые не относятся к сфере его бизнес-деятельности, НДФЛ с суммы оплаты таких услуг должна начислить, удержать и уплатить в бюджет организация-заказчик. < ... >

Индексация алиментов: новые правила

С 25.11.2017 года вступает в силу закон, вносящий поправки в процедуру взыскания алиментов. Так, теперь алименты, выплачиваемые в твердой сумме, должны индексироваться работодателем независимо от того, от кого был получен соответствующий исполнительный документ. < ... >

Пониженные тарифы для упрощенцев: справедливость торжествует

С 01.01.2017 вместо ОКВЭД1 действует новый ОКВЭД2. Из-за этого многие упрощенцы в 2017 г. не могли применять пониженные тарифы. Устранить проблему должно Письмо Минфина от 13.10.2017 № 03-15-07/66964, доведенное до инспекций. Мы попросили прокомментировать этот документ специалиста ФНС России. < ... >

Новый порядок работы налоговиков с невыясненными платежами вступил в силу

С 1 декабря сотрудники ИФНС будут разбираться с невыясненными платежами по новым правилам, которые предусматривают уточнение платежек на перечисление как налогов, так и страховых взносов. < ... >

Офисные отходы: обязанности компаний

Офисные компании не должны вносить плату «за грязь», поскольку не оказывают негативного воздействия на природу. Но есть и другие требования в этой сфере — паспортизация отходов, их учет и представление отчетности. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 20 декабря 2013 г.

Содержание журнала № 1 за 2014 г.
Н.А. Мацепуро, юрист

Взяли у гражданина заем, а отдали дорогую недвижимость: что с НДФЛ?

Если организация получила от физлица-непредпринимателя денежный заем, а потом по соглашению с ним возвращает ему вместо денег недвижимость, рыночная стоимость которой превышает сумму займа (и процентов, если они начислялись), то возникает резонный вопрос: появляется ли у физлица облагаемый НДФЛ доход в размере такого превышения?

Прежде чем ответить на него, выясним, что за сделку заключили стороны, придя к такому компромиссу.

Переданная недвижимость — отступное

Возврат по договору денежного займа вместо денег недвижимости — это не что иное, как предоставление отступногост. 409 ГК РФ.

Cоглашение об отступном регистрировать в органах Росреестра не нужно. Регистрируется лишь переход права собственности на недвижимость на основании этого соглашения, акта приема-передачи и прочих необходимых документовп. 15 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59; п. 1 Информационного письма Президиума ВАС от 21.12.2005 № 102.

Цена, по которой недвижимость передается физлицу, определяется по усмотрению сторон, и стороны свободны в определении ее размераст. 409, п. 4 ст. 421 ГК РФ. В частности, они могут указать в соглашении, что предоставленное отступное полностью погашает всю задолженность по договору займа (включая проценты). При этом стоимость отступного:

  • <или>равна сумме этой задолженности;
  • <или>превышает эту задолженность, но гражданин не обязан возмещать организации разницу.

Разница в стоимости — не доход

При получении недвижимости, по стоимости равной долгу по займу или превышающей его, облагаемого НДФЛ дохода у гражданина формально не возникает. В первом случае — потому что по бумагам нет экономической выгодыст. 41 НК РФ. А во втором — такой вид дохода, как сумма разницы в цене при предоставлении отступного, не поименован в НК РФп. 1 ст. 208 НК РФ. А по общему правилу доход физлица — это экономическая выгода, определяемая в соответствии с гл. 23 НК РФст. 41 НК РФ. Кроме того, налоговики не могут проверить цену сделки на рыночность, поскольку НДФЛ в этом случае — непредпринимательскийп. 4 ст. 105.3 НК РФ.

Однако в случае проверки налоговики могут посчитать, что доход у физлица в такой ситуации все-таки есть. Тогда они доначислят физлицу НДФЛ, а организацию оштрафуют за неисполнение обязанностей налогового агента. А оснований к этому у них может быть несколько:

  • при наличии указанной в соглашении об отступном разницы между суммой погашаемой задолженности и ценой недвижимости налоговики могут расценить эту разницу как доход гражданина в натуральной форме, приравняв ранее выданный гражданином заем к частичной оплате недвижимостиподп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ;
  • если будет обнаружено, что гражданин и организация — взаимозависимые лица (например, он ее директор или учредитель с долей более 25%п. 2 ст. 105.1 НК РФ), то при получении недвижимости у гражданина может возникнуть доход в виде материальной выгодыподп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ. Но напомним, что начисление НДФЛ с такого дохода возможно, только если у вашей организации была аналогичная недвижимость и она была продана невзаимозависимому лицу по более высокой ценеп. 3 ст. 212 НК РФ;
  • в занижении стоимости недвижимости по сравнению с ее рыночной ценой налоговики могут усмотреть получение организацией и гражданином необоснованной налоговой выгодыпп. 3, 9 Постановления Пленума ВАС от 12.10.2006 № 53. И доначислить налоги обоим. Гражданину, как мы уже сказали, — НДФЛ. А организации — НДС (кроме случаев передачи жилого дома, квартиры, земельного участка, долей в нихподп. 6 п. 2 ст. 146, подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ) и налог на прибыль (налог при УСНО), поскольку передача недвижимости в такой ситуации — обычная реализацияп. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 167, п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ.

Описанные налоговые последствия не зависят от того, при каких обстоятельствах стороны пришли к соглашению об отступном. Например, это может быть и мировое соглашение на стадии судебного разбирательства.

***

Имейте в виду, что если договор займа был процентный и задолженность по процентам, как и сам заем, гасится передачей отступного, то сумма погашенной задолженности по процентам на дату получения гражданином недвижимости по акту приема-передачи — это его доход, облагаемый НДФЛподп. 1 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 210 НК РФ; ст. 409 ГК РФ.

Если удержать этот НДФЛ не из чего (вы не выплачиваете какие-либо деньги гражданину), то не позднее 31 января года, следующего за годом получения гражданином дохода, нужно сообщить в ИФНС о невозможности удержать налог и сумме налогапп. 1, 5 ст. 226 НК РФ. Соответственно, гражданин должен будет уплатить налог самостоятельно на основании подаваемой в ИФНС налоговой декларацииподп. 4 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228 НК РФ.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Кредиты / займы»:

2017 г.

  1. Беспроцентный заем: налог на прибыль и НДС, № 24
  2. Контролируемая задолженность — новая версия, № 2

2016 г.

  1. Погашаем кредит за работника, № 22
  2. Новый поворот в истории со старой матвыгодой, № 20
  3. Валютный заем получен траншами: как считать проценты, № 16
  4. Считаем проценты по займу: день первый, день последний, № 12
  5. Прошлогодняя матвыгода: Минфин не передумал, № 10
  6. Займы физлицам: считаем и платим НДФЛ с матвыгоды по новым правилам, № 5

2015 г.

  1. Кредиты и займы: «прибыльный» учет процентов, № 18
  2. Беспроцентно — не всегда даром!, № 4

2014 г.

  1. Взяли в долг: отражаем займы и расходы по ним, № 21
  2. Новация займа в поставку или наоборот: разбираемся с НДС, № 20
  3. Взяли кредит под проценты и выдали беспроцентный заем: можно ли учесть расходы, № 11
  4. Отступное взамен возврата займа, № 3
  5. Берем «дивидендный» кредит: что с учетом процентов?, № 2
  6. Проценты по контролируемой задолженности нарастающим итогом не считают, № 2
  7. Получили заем? Учитывайте проценты правильно!, № 1
  8. Взяли у гражданина заем, а отдали дорогую недвижимость: что с НДФЛ?, № 1

2013 г.

  1. Когда начисленные, но неуплаченные проценты по займу — не расход, № 9
  2. Готовимся взять кредит, № 4
  3. Суммовые разницы по займам в у. е. не нормируются и НДФЛ не облагаются, № 4

2012 г.

  1. Рублевый заем наличными от физлица — валютного нерезидента: о чем нужно помнить, № 23
  2. Как нормировать «кредитные» проценты по ставке рефинансирования, № 18
  3. Как убрать из баланса «безвозвратный» заем, № 14
  4. Еще раз о компенсации «жилищных» процентов, № 4
  5. Контролируемая задолженность: как уйти от лимита по процентам, № 3
  6. Нужны ли счета-фактуры на проценты по займам, № 2

2011 г.

  1. Споры о бизнес-кредитах: ВАС уполномочен разъяснить, № 23
  2. Заем в валюте: отражение разниц, № 19
  3. «Проценты на проценты» по займу: где их место в налоговых расходах, № 8
  4. Как заимодавцу учесть новацию процентов в заем, № 8
  5. Возврат займа имуществом участнику-физлицу, № 6
  6. Прощаем «дочке» долг по займу, № 5
  7. Учитываем проценты по займам, № 1
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.33%
ноябрь 2017 г.
45000000
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

18 742

Примечание

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Каким способом вы уплачиваете «прибыльные» авансы?
Ежеквартально плюс ежемесячно внутри каждого квартала
Только ежеквартально
Ежемесячно, исходя из фактически полученной прибыли
Мы их не платим, применяем спецрежим

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Зимний деловой конгресс ТАКСКОМПодписка на ГК