Заметки для застройщиков | Журнал «Главная книга» | № 10 за 2014 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Не пробивали чеки из-за поломки ККТ: признайтесь в этом сами

Продавец может избежать штрафа за неприменение ККТ, если сам сообщит в ИФНС, что он торговал без онлайн-кассы, например, из-за ее поломки. < ... >

НДФЛ с декабрьской зарплаты в 2017 году

Достаточно часто работодатели выплачивают работникам зарплату за декабрь до новогодних праздников, например 28 декабря. И в связи с этим у бухгалтеров возникает вопрос: как быть с НДФЛ с зарплаты за декабрь 2017? < ... >

Сроки выплаты зарплаты за декабрь 2017 года

В конце года актуальным является вопрос, в какие сроки необходимо выплатить зарплату за декабрь 2017. Ведь, как правило, окончательный расчет за месяц выпадает на начало следующего месяца. А в январе нас ждут довольно длинные новогодние каникулы. < ... >

Не индексировали работникам зарплату: каким будет штраф

Трудовой кодекс обязывает работодателей проводить индексацию заработной платы своих сотрудников. Порядок такой индексации устанавливается коллективным договором (соглашениями, ЛНА). Возникает вопрос: если из-за материальных трудностей компания не смогла вовремя проиндексировать зарплаты, то ей придется уплатить штраф за нарушение трудового законодательства или за невыполнение условий коллективного договора? < ... >

Какие коды указывать в справках 2-НДФЛ за 2017 год

Налоговая служба своим октябрьским приказом обновила перечни кодов доходов и вычетов, используемых при заполнении справок 2-НДФЛ. < ... >

Опубликован сводный план проверок на 2018 год

На официальном сайте Генпрокуратуры опубликован сводный план проверок организаций и ИП, назначенных на 2018 год. < ... >

Новый год – новая книга учета доходов и расходов

С 01.01.2018 вступил в силу приказ, вносящий изменения в форму книги учета доходов и расходов, которую заполняют компании и ИП, применяющие УСН. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 8 мая 2014 г.

Содержание журнала № 10 за 2014 г.
Л.А. Елина, экономист-бухгалтер

Заметки для застройщиков

Налоги при строительных операциях

Отражение стройки в налоговом учете нелегко дается бухгалтерам. Все зависит от того, что именно строится, кем строится и для чего.

Мы остановимся на некоторых моментах, четко не прописанных в Налоговом кодексе.

Затраты на страхование гражданской ответственности застройщика — в «прибыльные» расходы

Застройщики многоквартирных жилых домов и иной недвижимости, оказывающие свои услуги в рамках договора долевого участия, должны защищать деньги дольщиков. В частности, застройщики могут заключить договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительствеч. 2 ст. 12.1, ст. 15.2 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ). Без такого страхования невозможно зарегистрировать договор долевого участия в органах Росреестра (если первый договор долевого участия по объекту регистрируется после 01.01.2014)Письмо Росреестра от 14.02.2014 № 14-исх/01657-ГЕ/14. Выгодоприобретателями по такому договору являются дольщики: именно они получат деньги от страховщика при наступлении страхового случая.

Застройщики, применяющие общий режим, могут учесть расходы на это страхование при расчете налога на прибыль в составе прочих расходовподп. 10 п. 1 ст. 263 НК РФ. Ведь такое страхование — необходимое условие для строительства. Страховую премию нужно списывать на расходы в течение срока действия договора (пропорционально количеству календарных дней действия договора в отчетном периоде)п. 6 ст. 272, п. 3 ст. 263 НК РФ.

А вот упрощенцы могут учесть в расходах лишь затраты на обязательное страхованиеподп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Подходит ли страхование ответственности застройщика под такое определение или нет — вопрос спорный.

С одной стороны, как мы уже говорили, такое страхование нужно для регистрации договоров долевого участия. Из этого можно сделать вывод, что страхование обязательное.

Но с другой стороны, в Законе № 214-ФЗ не установлены, в частности, размер, структура или порядок определения страхового тарифа, необходимые для обязательного страхованиястатьи 935, 936 ГК РФ. Кроме того, у договора страхования ответственности есть альтернатива — поручительство банка (банковская гарантия). А значит, можно сделать и совершенно иной вывод: данный вид страхования не относится к обязательным.

Минфин не разрешает учитывать в расходах туроператоров-упрощенцев затраты на страхование гражданской ответственности, которое необходимо для финансового обеспечения их деятельностиПисьма Минфина от 24.02.2012 № 03-11-06/2/33, от 25.06.2009 № 03-11-06/2/109. Одна из причин в том, что туроператор сам может выбрать форму такого обеспечения: или указанное страхование, или банковскую гарантию исполнения обязательств по договору о реализации туристского продуктаст. 4.1 Закона от 24.11.96 № 132-ФЗ.

Учитывая это, можно сказать, что упрощенцы-застройщики, которые выбрали в качестве объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на расходы», сильно рискнут, если решат затраты на страхование ответственности включить в свои налоговые расходы. Согласны с этим и специалисты Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

КОСОЛАПОВ Александр Ильич
КОСОЛАПОВ Александр Ильич
Начальник отдела специальных налоговых режимов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Налогоплательщик, применяющий упрощенную систему с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, вправе уменьшить полученные доходы на расходы на все виды обязательного страхования работников, имущества и ответственностиподп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика или иным способом — поручительством банкап. 1 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ.

По моему мнению, признакам договора обязательного страхования договор страхования гражданской ответственности застройщика не соответствует. Поэтому расходы на указанное страхование не могут быть учтены при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Застройщик может отказаться от НДС-льготы, но об этом надо заявить

Застройщик, строящий жилой многоквартирный дом или иной объект недвижимости, привлекающий средства дольщиков по договорам участия в долевом строительстве, вправе не облагать стоимость своих услуг НДС, если применяет общий режим налогообложенияподп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Исключение — услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения.

Членство в саморегулируемой строительной организации (СРО) не является условием для освобождения услуг застройщика от НДСподп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ; Закон № 214-ФЗ.

Но он может отказаться от использования такой НДС-льготы и облагать свое вознаграждение этим налогомпп. 3, 5 ст. 149 НК РФ. Это избавит от необходимости вести раздельный учет, а также позволит принять к вычету весь входной НДС по материалам (работам, услугам), которые использовались застройщиком при организации строительстваПисьмо Минфина от 08.06.2011 № 03-07-10/11.

Для отказа от НДС-льготы надо представить в инспекцию заявление. Сделать это нужно не позднее 1-го числа квартала, с которого застройщик хочет отказаться от НДС-освобожденияп. 5 ст. 149 НК РФ. В заявлении нужно указать дату отказа от льготы, а также его срок. Он не может быть меньше годап. 5 ст. 149 НК РФ.

Если застройщик не подаст в инспекцию заявление об отказе от льготы, а просто станет облагать свое вознаграждение НДС, то не будет основания для вычета входного налогаПисьмо Минфина от 19.09.2013 № 03-07-07/38909. Поэтому вычеты инспекция оспорит. А вот НДС, который был получен застройщиком от инвесторов (дольщиков), придется полностью перечислить в бюджет, если счет-фактура выставлен с выделением этого налогап. 5 ст. 173 НК РФ. Иначе возможны споры с проверяющими.

Жилой дом с подземной стоянкой: к вычету входной НДС принимаем аккуратно

Застройщику нужно разделять два вида входного НДС, предъявленного ему в рамках стройки:

  • входной НДС по материалам, использованным в строительстве подрядчиками, и услугам самих подрядчиков. По такому входному налогу у застройщика (если только он не инвестор) нет права вычета. Этот налог он должен передать инвесторам;
  • «свой» входной НДС, который относится непосредственно к оказанию им услуг по организации строительства — по аренде, канцтоварам и прочему. При определенных условиях этот входной налог можно принять к вычету. Но надо быть осторожнее, если часть услуг застройщика облагается НДС, а другая часть — нет.

Рассмотрим это на примере строительства жилого дома с подземной стоянкой.

СИТУАЦИЯ 1. Продажи помещений в жилом доме идут в рамках Закона об участии в долевом строительствеЗакон № 214-ФЗ. В этом случае:

  • не облагаются НДС услуги застройщика, связанные:

— со строительством квартир, приобретаемых как гражданами, так и предпринимателями и юридическими лицами;

— со строительством машино-мест, если они приобретаются гражданамиПисьмо Минфина от 26.02.2013 № 03-07-10/5454;

  • облагаются НДС услуги застройщика, связанные со строительством машино-мест, если их покупают предприниматели или организации.

Часть «своего» входного НДС, приходящуюся на услуги по строительству квартир и «личных» машино-мест, к вычету застройщик принять не сможет. А вот иную часть «своего» входного налога, которая относится к облагаемым НДС операциям, к вычету принять можно. Но для этого нужно организовать раздельный учет облагаемых и не облагаемых НДС операцийп. 4 ст. 149 НК РФ.

СИТУАЦИЯ 2. Застройщик не может найти инвесторов на все помещения до окончания строительства и регистрации прав на них и оформляет оставшиеся помещения на себя. А затем продает по договорам купли-продажи. В этом случае:

  • реализация жилых помещений НДС не облагается. Причем не имеет значения, кто покупатель — гражданин или организацияподп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ;
  • реализация машино-мест является облагаемой НДС операцией, причем даже если они расположены на подземной стоянке жилого дома и их покупатели — обыкновенные гражданеп. 1 ст. 146 НК РФ.

Во второй ситуации при оформлении договоров купли-продажи застройщик сможет принять к вычету часть входного НДС, относящуюся к продаже построенных машино-мест. Разумеется, также потребуется раздельный учетпп. 1, 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

Выставление застройщиком счета-фактуры

Когда инвесторы — организации или предприниматели, они вправе требовать от застройщика счета-фактуры. В любом случае застройщик должен передать инвесторам входной НДС по подрядным работам, сырью и материалам, использованным при строительстве. Для этого застройщик от своего имени на основании входящих счетов-фактур от поставщиков и подрядчиков составляет сводный счет-фактуру (в нем не указывается стоимость собственных услуг по организации строительства). Такой сводный счет-фактуру застройщик регистрирует только в журнале учета выставленных счетов-фактур с кодом 13 «Проведение подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) капитального строительства, модернизации (реконструкции) объектов недвижимости». В книге продаж его регистрировать не нужно.

А вот по услугам самого застройщика порядок следующий.

СИТУАЦИЯ 1. Услуги застройщика НДС не облагаются, к примеру, когда объект инвестирования — жилое помещение. Если застройщик не отказался от своей льготы, то он не должен выставлять покупателю/инвестору счет-фактуру на свои услугип. 5 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ.

СИТУАЦИЯ 2. Услуги застройщика облагаются НДС, к примеру, при строительстве производственных помещений и офисов. В этом случае застройщик должен выставить инвестору счет-фактуру на свои собственные услугип. 1 ст. 168 НК РФ; Письма Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15; ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@; Постановление Президиума ВАС от 26.06.2012 № 1784/12. Его надо зарегистрировать в книге продаж и в журнале учета выставленных счетов-фактур (с кодом 01 «Отгрузка (передача) или приобретение товаров, работ, услуг (включая посреднические услуги)»).

Особенности составления сводного счета-фактуры

Сводные счета-фактуры имеет право выставлять дольщикам/инвесторам даже застройщик, который сам не является плательщиком НДС. К примеру, перешедший на упрощенку. Иначе инвесторы, которые будут использовать приобретенные помещения в облагаемых НДС операциях, не смогут предъявить к вычету входной НДС по услугам подрядчиков, по приобретенному для стройки сырью и материалам и т. д.п. 6 ст. 171 НК РФ; Постановление Президиума ВАС от 26.06.2012 № 1784/12

К каждому сводному счету-фактуре, передаваемому инвестору-предпринимателю или инвестору-организации, нужно обязательно приложить копии:

  • счетов-фактур, полученных от подрядной организации;
  • первичных документов, подтверждающих операции (к примеру, накладных, акта по форме № КС-2, справки по форме № КС-3, платежных поручений и прочих документов).

Эти копии застройщику лучше заверить своей печатью и подписью уполномоченного должностного лица.

Для застройщика важно правильно распределить весь входной «строительный» НДС (по услугам подрядчиков, по использованным при строительстве сырью, материалам и т. д.) между дольщиками. Как это сделать — в Налоговом кодексе не говорится. Минфин рекомендует распределять налог пропорционально доле конкретного инвестора в сумме инвестиций на строительство объектаПисьмо Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15.

В некоторых случаях такой способ распределения невыгоден — к примеру, когда себестоимость строительства одних помещений существенно отличается от себестоимости других. Тогда можно разработать свой вариант распределения, правда, нет гарантий, что проверяющие согласятся с ним. Помните: важно, чтобы из применяемого вами метода было четко видно, что участнику долевого строительства по сводному счету-фактуре выставляется НДС, относящийся к подлежащему передаче ему имуществу. Выбранный метод распределения надо закрепить в учетной политике.

К примеру, НДС можно распределить исходя из расчетной стоимости передаваемого дольщику помещения и приходящегося на него НДС. Так сделала одна организация, отстоявшая свой расчет в судеПостановление 15 ААС от 07.10.2013 № 15АП-12946/2013. Для подробного расчета можно воспользоваться формулой.

Сумма НДС, указываемая в сводном счете-фактуре

(1) Определяется как часть общих затрат на строительство объекта в целом — к примеру, пропорционально метражу помещения в общей площади всех помещений, входящих в объект строительства.

Позаботиться о выборе метода распределения входного налога лучше заранее. Ведь сводные счета-фактуры застройщик должен выставить дольщикам (инвесторам) не позднее 5 рабочих дней с даты подписания передаточного актап. 3 ст. 168 НК РФ; п. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ.

В сводных счетах-фактурах строительно-монтажные работы и товары (услуги) целесообразно выделять в самостоятельные позицииПисьма Минфина от 04.02.2013 № 03-07-10/2254, от 18.10.2011 № 03-07-10/15.

Застройщик-инвестор принимает к вычету НДС по переданным подрядчику стройматериалам

Когда застройщик строит объект для собственных нужд, он может сам закупить сырье и материалы, нанять подрядчика и передать их ему на давальческой основе. Посмотрим, облагается ли НДС такая передача и имеет ли право застройщик принять к вычету входной НДС по сырью и материалам, использованным в строительстве.

В рассмотренной ситуации приобретенные сырье и материалы остаются в собственности застройщика. А это означает, что при передаче подрядчику давальческих материалов застройщику не нужно начислять НДС на их стоимостьПисьмо Минфина от 17.03.2011 № 03-07-10/05; Постановление Президиума ВАС от 02.09.2008 № 4445/08:

Подтверждают подобный подход и специалисты налоговой службы.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна
Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

Когда организация привлекает подрядчика, выступая одновременно в роли инвестора и застройщика, при передаче подрядчику материалов на давальческих условиях у нее не возникает объекта налогообложения по НДС, так как право собственности на материалы к подрядчику не переходит.

При выполнении условий, предусмотренных ст. 172 НК РФ, организация-застройщик может принять к вычету НДС по приобретенным сырью и материалам, переданным подрядчику в качестве давальческих, на том основании, что они использованы для строительства объекта, который в дальнейшем будет использоваться в облагаемых НДС операцияхст. 171 НК РФ.

При упрощенке особенно важно правильно определить вознаграждение застройщика

Посмотрим, как определить свой доход застройщику, если для строительства нанимается подрядчик и в то же время в договорах с инвесторами (дольщиками):

  • не предусмотрен возврат инвесторам не использованных при строительстве средств;
  • не указана конкретная сумма вознаграждения застройщика — она определяется как средства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства (разница между суммами, полученными от инвесторов, и себестоимостью строительства).

Прежде всего надо сказать, что в таких ситуациях у застройщика-упрощенца (как известно, считающего доходы по кассовому методу) нет необходимости включать в свои налоговые доходы деньги, полученные от инвесторов в качестве средств целевого финансированияподп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Ведь сумма его дохода может быть определена только после окончания строительства.

Когда это произойдет, надо рассчитать сумму дохода в целом по объекту (к примеру, жилому дому). Финансовые результаты по разным домам «складывать» нельзя — так считает финансовое ведомство. Так что отрицательный доход (убыток) по одному дому не сможет уменьшить положительный доход по другому домуПисьма Минфина от 03.02.2012 № 03-03-06/1/62, от 16.09.2011 № 03-03-06/1/554.

Сумма дохода застройщика

(1) Обратите внимание: во избежание спора с инспекторами затраты не должны включать в себя расходы на содержание службы застройщика (расходы на зарплату, страховые взносы работников, аренду и т. д.)Письма Минфина от 19.03.2013 № 03-11-06/2/8421, от 22.07.2011 № 03-11-06/2/109

Как видим, для правильного расчета суммы дохода упрощенцу надо наладить раздельный учет:

  • расходов, связанных с выполнением его собственных обязанностей как застройщика. При применении «доходно-расходной» упрощенки их можно учесть в расходах — как правило, все такие затраты упомянуты в закрытом перечне расходов упрощенцевст. 346.16 НК РФ;
  • всех иных расходов, связанных со строительством и использованием средств целевого финансирования, полученных от инвесторов/дольщиков для строительства объекта.

***

В заключение обратим внимание еще на одну деталь. Несмотря на то что подрядчики выставляют свои счета-фактуры на имя застройщика, тот не имеет права на вычет входного НДС по ним, если не является инвестором. Ведь это право принадлежит только инвестору. Такие счета-фактуры застройщику не следует регистрировать в книге покупок. Нужно просто зарегистрировать их в журнале полученных счетов-фактур.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.33%
ноябрь 2017 г.
45000000
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

18 742

Примечание

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Должна ли ваша компания проводить обязательный аудит бухгалтерской отчетности за 2017 год?
Мы ознакомились с новым минфиновским перечнем и нам нужно проводить обязательный аудит
Нет, мы не должны проводить такой аудит
Впервые слышим о подобном аудите

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Смарт-комплектПодписка на ГК
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
Информации о мероприятиях в данный момент нет