Продаем квартиру, полученную от государства взамен изъятой: как уменьшить НДФЛ? | Журнал «Главная книга» | № 13 за 2014 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Налоговики и следователи договорились, кого можно считать «налоговыми злоумышленниками»

Следственный комитет и Налоговая служба разработали методические рекомендации по установлению фактов умышленной неуплаты налогов и формированию доказательной базы. < ... >

Пособие по уходу за детьми правомерно, только если у работника есть время на ребенка

Родитель, находящийся в отпуске по уходу за ребенком в возрасте до 1,5 лет, может трудиться в режиме неполного рабочего времени и при этом продолжать получать «детское» пособие. Однако, если рабочий день родителя сокращен формально (например, всего на 5 минут), Соцстрах скорее всего откажет в возмещении расходов на выплату пособия такому работнику. < ... >

Появились списки работодателей, которых трудинспекторы будут навещать чаще других

На сайте Роструда опубликованы перечни работодателей, деятельность которых отнесена к категориям высокого и значительного риска. < ... >

Работник обратился за соцвычетом в середине года: нужно ли пересчитать НДФЛ

Если сотрудник принес работодателю заявление на имущественный вычет по НДФЛ в течение года, например, в июне, пересчитать НДФЛ с учетом вычета нужно с начала календарного года. Т.е. НДФЛ за январь-май будет считаться излишне удержанным и должен быть возвращен работнику. Распространяется ли это правило на социальные вычеты (например, по расходам на лечение или обучение)? < ... >

Счет-фактура обновлен: выясняем подробности

Форму счета-фактуры обновили с 01.07.2017. Об этом надо помнить не только продавцу, но и покупателю. Но это еще не все: в ближайшее время форма счета-фактуры опять может измениться. А вместе с ней — и книги покупок и продаж. < ... >

Необоснованная налоговая выгода: утверждены основные принципы

Налоговый кодекс дополнен новой статьей 54.1, в которой прописано, в каких случаях уменьшение налоговой базы или суммы налога к уплате могут быть признаны неправомерными. < ... >

Телефонные мошенники, маскируясь под налоговиков, воруют деньги

ФНС узнала о случаях телефонного мошенничества, совершенных от имени Налоговой службы. Имейте в виду: инспекции не сообщают гражданам о налоговых задолженностях при помощи автоматического обзвона! < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 30 июня 2014 г.

Содержание журнала № 13 за 2014 г.
М.Г. Мошкович, юрист

Продаем квартиру, полученную от государства взамен изъятой: как уменьшить НДФЛ?

Не так давно мы рассматривали нюансы налогообложения денежной компенсации, которую государство платит владельцам квартир при сносе их дома. Но в некоторых регионах граждане в качестве компенсации получают новые квартиры в собственность.

Сегодня мы изучим, как уменьшить сумму НДФЛ, которую потребуется заплатить в случае скорой продажи полученной квартиры. А такие случаи нередки — кого-то не устраивает район, куда его переселили, кому-то давно нужно было разъехаться и т. д.

Срочно продаем новую квартиру

Поскольку далее мы будем рассуждать о старой и новой квартирах, нарисуем схему, чтобы было ясно, о чем идет речь.

Схема

Напомним, что сама по себе новая квартира — это ваш доход в натуральной форме. Но отдавать НДФЛ за нее не придется, если вы подадите декларацию и заявите вычет (так же как и при получении компенсации в денежной форме)подп. 2 п. 1 ст. 220, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

А вот если обладатель новой квартиры спешит ее продать, то необходимость платить НДФЛ с суммы, полученной от покупателя, как правило, оказывается неприятным сюрпризом. Ведь платить налог и даже подавать декларацию не нужно, только если квартира находилась в вашей собственности больше 3 летп. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Рассчитываем НДФЛ

В случае продажи новой квартиры многие думают, что 3-лет­ний срок отсчитывается с момента получения в собственность старой квартиры. Ведь переселение было связано с изъятием старой квартиры, то есть вынужденным, новая квартира не приобреталась в обычном порядке.

Однако никаких исключений из общего правила здесь нет — срок владения старой квартирой не учитывается. Более того, даже если вы уже фактически прожили 3 года в новой квартире, это еще не означает, что можно не платить НДФЛ при ее продаже. Срок владения отсчитывается только с даты регистрации прав гражданина на недвижимостьПисьмо Минфина от 17.10.2012 № 03-04-05/10-1199, которая указывается в свидетельстве Росреестра. А в новостройках госрегистрация прав зачастую происходит значительно позже фактической сдачи дома в эксплуатацию и вселения граждан. С жильцами в таких случаях оформляется договор краткосрочного найма.

СОВЕТ

Если нужно срочно продать новую квартиру, в которую вас переселили, а свидетельства еще нет, вы вправе требовать признания прав собственности в судебном порядкест. 12 ГК РФ. Тогда свидетельство выдадут на основании решения судап. 1 ст. 17 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.

Заявляем имущественный вычет

Если 3 лет с момента выдачи свидетельства о собственности на новую квартиру не прошло, то имущественный налоговый вычет, который можно заявить при ее продаже, составит всего 1 млн руб.подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ

К примеру, даже при продаже недорогой однушки стоимостью 1,5 млн руб. сумма НДФЛ составит 65 тыс. руб. ((1,5 млн – 1 млн) х 13%). А уж если квартира дороже, то налог будет просто непосильным.

Чтобы заявить вычет, нужно подать декларацию в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи новой квартирыподп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ. Сумма НДФЛ должна быть уплачена не позднее 15 июля этого же годап. 4 ст. 228 НК РФ.

Учитываем расходы, связанные с приобретением новой квартиры

Но есть и другие способы уменьшить сумму налога. Вместо использования фиксированного вычета вы вправе учесть при расчете НДФЛ расходы, связанные с приобретением квартиры, которую продаетеподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Какие конкретно расходы имеются в виду, в НК не сказано, то есть можно учитывать любые затраты, подходящие под эту формулировку. Поскольку в нашем случае продаваемая новая квартира была получена в обмен на старую, то можно учесть:

Те, кто получил старую квартиру безвозмездно (приватизация, наследство и т. д.), могут воспользоваться только первым вариантом. А те, кто покупал жилье в снесенном доме, вправе выбирать, что им выгоднее. Ведь если это было давно, то цена, по которой приобреталась старая квартира, и цена, по которой продается новая, вряд ли сопоставимы. Для выбора не имеет значения и основание переселения. Аналогичное мнение высказал и специалист Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

Если физическое лицо продает квартиру, полученную в порядке компенсации за снос старого жилья, то вместо использования фиксированного имущественного вычета оно вправе учестьподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

  • <или>стоимость старой квартиры, названную в договоре мены;
  • <или>расходы на приобретение старой квартиры.

Для учета названных расходов причина сноса жилья (аварийное состояние либо изъятие земельного участка для государственных нужд) не имеет значения.

Пример. Расчет НДФЛ с дохода от продажи новой квартиры с учетом расходов, связанных с ее приобретением

/ условие / В 2010 г. И.А. Александров приобрел квартиру по договору купли-продажи за 8,2 млн руб. В связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд дом, где находилась квартира, власти решили снести. В 2014 г. был подписан договор мены, по которому И.А. Александров передал городу свою квартиру в обмен на другую в новом доме. Согласно этому договору его старая квартира была оценена в 10,5 млн руб.

Через месяц после получения свидетельства о праве собственности И.А. Александров продал свою новую квартиру А.Н. Еремеевой за 11,2 млн руб.

/ решение / Если И.А. Александров решит учесть при расчете НДФЛ расходы на покупку старой квартиры, то сумма НДФЛ, которую ему придется заплатить в связи с получением дохода от продажи новой квартиры, составит 390 тыс. руб. ((11,2 млн руб. – 8,2 млн руб.) х 13%).

К декларации, подаваемой в ИФНС, ему нужно будет приложить копии:

  • договора продажи новой квартиры;
  • свидетельств о собственности на старую и новую квартиры;
  • документов, подтверждающих расходы на покупку старой квартиры (это договор купли-продажи, квитанции, расписки о получении денег и т. д.).

Если же И.А. Александров решит учесть стоимость старой квартиры согласно договору мены, то сумма НДФЛ составит 91 тыс. руб. ((11,2 млн руб. – 10,5 млн руб.) х 13%).

К декларации, подаваемой в ИФНС, ему нужно будет приложить копии:

  • договора мены;
  • договора купли-продажи новой квартиры;
  • свидетельств о собственности на старую и новую квартиры.

Иногда при предоставлении компенсации в виде жилья гражданам дается возможность доплатить за «лишние» метры и получить новую квартиру большей площади. Эти расходы также можно учесть при расчете НДФЛ с дохода от продажи такой квартиры. То есть вы просто плюсуете их либо к расходам на покупку старой квартиры, либо к стоимости старой квартиры согласно договору мены.

***

Если вам выплатили деньги за снесенное жилье и новую квартиру вы приобрели самостоятельно, то при ее продаже ранее 3 лет владения ни стоимость старой квартиры, ни сумма выплаченной компенсации значения иметь не будут.

Для расчета НДФЛ с дохода вы вправе заявить фиксированный вычет в размере 1 млн руб. или учесть свои расходы на покупку новой квартиры, подтвержденные документами.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2017 г.

  1. В отпуск за границу: что везем туда и обратно, № 14
  2. Взыскание долгов граждан по личным налогам: как это происходит, № 13
  3. ВС на защите граждан: ОСАГО, потребители, раздел имущества, № 13
  4. Неправильный квартирный вычет: КС за налоговиков, № 12
  5. НДФЛ и земельный налог: когда уплаты не избежать, № 11
  6. Реформа ОСАГО: что поменялось, № 8
  7. Самозанятые, выходите из тени!, № 4
  8. Как гражданину снизить налог за машино-место, № 4
  9. Получение НДФЛ-вычета на учебу у работодателя, № 3
  10. Коллекторы: новые запреты и возможности, № 3
  11. Дачные постройки: налог на имущество, № 2
  12. Потребители, жалуйтесь по-новому, № 2
  13. Плата за допуслуги нотариуса выходит из тени, № 2
  14. Госуслуги через порталы = экономия на госпошлине, № 2
  15. Получение НДФЛ-вычета на учебу: важен момент оплаты, № 2

2016 г.

  1. Советы лично для вас, № 24
  2. Выигрыш в лотерею — общее имущество супругов?, № 23
  3. Мошенники поневоле, или Риски получения жилищного вычета, № 22
  4. ФНС предлагает разрешить платить налоги за близких родственников, № 21
  5. Сообщите в ИФНС о транспорте и имуществе, «забытом» налоговиками, № 21
  6. Работодатель пропал: как получить декретные, № 20
  7. Личный кабинет физлица: на бумаге документы не дублируются, № 20
  8. Пристав не пустил за границу: как взыскать убытки, № 19
  9. Самовольная перепланировка: есть ли шанс узаконить, № 19
  10. Когда НДФЛ-вычет на покупку жилья можно получить дважды, № 18
  11. Материнский капитал: взгляд из зала суда, № 17
  12. НДФЛ при продаже имущества: не заплатите лишнего, № 16
  13. Самовольная перепланировка: давай оставим все как есть?, № 16
  14. Перепланировка жилья: как оформить, № 15
  15. НДФЛ-вычеты по имуществу: покупаем — продаем, № 15
  16. Супруги развелись, а кредиты остались: кто и как должен их платить, № 13
  17. Меры предосторожности для частных вкладчиков, № 13
  18. Личный кабинет физического лица: новые правила, № 11
  19. Отчитываться о зарубежных счетах нужно и физлицам, № 11
  20. Взыскание налогов с граждан: снова по судебному приказу, № 10
  21. Операции с земельными участками: НДФЛ-трудности, № 7
  22. Платим НДФЛ с доходов от продажи доли в уставном капитале ООО, № 7
  23. Квартирный вопрос: получаем НДФЛ-вычеты, № 6
  24. Как получать пособие по больничному, если трудишься у нескольких работодателей, № 4
  25. Родственник умер: платить ли за него имущественные налоги, № 3
  26. НДФЛ и имущественные налоги: изменения для граждан, № 2
  27. Новогодние НДФЛ-новости для продавцов недвижимости и учредителей, № 2
  28. Пенсионные коррективы 2016 года, № 2
  29. «Дорожный» штраф: заплатишь быстро — получишь скидку 50%, № 1
  30. Судебные приставы смогут временно замораживать водительские права злостных должников, № 1

2015 г.

  1. ВС рассказал, как надо считать НДФЛ, № 24
  2. Банкротство граждан: детали, о которых нужно знать должникам, № 24
  3. НДФЛ: как гражданину продекларировать доход и получить вычеты, № 23
  4. Когда налоговики могут заинтересоваться банковским счетом гражданина, № 23
  5. Минфин и ФНС изменили позицию: НДФЛ с потребительской неустойки платить нужно!, № 23
  6. Банк отрицает факт внесения денег во вклад: как быть, № 23
  7. Конфликтная «автогражданка», № 22
  8. С полученных по суду неустоек и штрафов потребители не должны платить НДФЛ, № 22
  9. Решаем судьбу пенсионных накоплений, № 21
  10. Налог на имущество со свежих квартир, № 20
  11. Вопросы по имущественным НДФЛ-вычетам, № 19
  12. Смена фамилии ребенку: просто сказать, но непросто сделать, № 18
  13. Сдаете квартиру? Не забудьте зарегистрировать жильцов, № 17
  14. Действия водителей при ДТП: что нового, № 16
  15. Ликбез для безработных, № 16
  16. Амнистии капиталов быть, № 15
  17. НДФЛ-вычет при продаже кредитного имущества и расходы по уплате процентов, № 15
  18. Покупка жилья в ипотеку: заявляем НДФЛ-вычет по процентам, № 13
  19. «Личное» банкротство, № 13
  20. Промолчишь об имуществе и транспорте — накажут?, № 13
  21. НДФЛ-вычет при покупке жилья для супругов: один раз отмерь..., № 12
  22. НДФЛ с неустойки и других выплат потребителям, № 12
  23. Налог на имущество граждан за 2015 год: с какой стоимости его считать, № 11
  24. Лечимся платно, возвращаем НДФЛ упорно, № 11
  25. Пенсионные советы, № 10
  26. Одну квартиру продали, другую купили: ставка налога на имущество может подрасти?, № 10
  27. Банковским вкладчикам посвящается, № 9
  28. Что засчитают в пенсионный стаж, № 9
  29. Социальные вычеты по НДФЛ: многие знают, но не все пользуются, № 8
  30. Как получить социальные налоговые вычеты по НДФЛ, № 8
  31. Как вернуть деньги по договору о возмездном оказании услуг, № 7
  32. Продали одну квартиру, купили другую: получаем вычеты по НДФЛ, № 7
  33. Раздел долей в ООО бывшими супругами, № 6
  34. Как вернуть переплату по НДФЛ, если есть долги по имущественным налогам, № 6
  35. Как заменить военную службу на альтернативную гражданскую, № 5
  36. Новый год — новые пенсии: формулы и пример расчета, № 4
  37. Имущественный НДФЛ-вычет: продажа долей ≠ продажа квартиры, № 3
  38. Новые НДФЛ-вычеты для инвесторов на рынке ценных бумаг, № 2

2014 г.

  1. Новый имущественный налог: готовимся пока морально, № 24
  2. Чтобы не подавать декларацию о доходах, подтвердите трехлетний срок владения имуществом, № 24
  3. Новый налог на имущество — кому льготы?, № 24
  4. Имущество физлиц: новые налоговые обязанности, № 23
  5. Оформляем ДТП без участия полиции, № 22
  6. Гражданин вносит «недвижимую» долю в уставный капитал ООО: извещать ли других собственников?, № 22
  7. Живете не по средствам? ИФНС идет к вам!, № 20
  8. Судебное взыскание НДФЛ с гражданина: возражаем на иск, № 20
  9. Предприниматель или нет: разбираемся со статусом частника, сдающего квадратные метры в аренду, № 19
  10. Вычет на квартиру: меняясь с государством, не занижайте стоимость, № 19
  11. Декларация о «недвижимых» подарках: лучше поздно, чем никогда?, № 15
  12. Потребительские кредиты: новые правила игры, № 15
  13. Покупка через Интернет: как вернуть товар, если вы передумали, № 14
  14. Продаем квартиру, полученную от государства взамен изъятой: как уменьшить НДФЛ?, № 13
  15. Наследство: налоговые вопросы и не только, № 12
  16. Что полагается тем, кто усыновил ребенка, № 10
  17. Платим НДФЛ при сдаче квартиры, № 9
  18. При сдаче жилья в аренду НДФЛ может платить один совладелец, № 9
  19. Как получить новые жилищный и процентный вычеты, № 8
  20. Компенсация за изъятие имущества для государственных нужд: что с НДФЛ?, № 8
  21. Как поступить, если вы не согласны с требованием ИФНС об уплате НДФЛ, № 5
  22. Что изменится в получении НДФЛ-вычета на жилье, № 4
  23. Продажа комнаты в коммуналке: подводные камни, № 4
  24. Пенсия: изучаем варианты, № 2
  25. Налог на имущество физлиц может вырасти, № 1

2013 г.

  1. Работодатель решил закрыть долги по неотгулянным отпускам: выгодно ли это вам?, № 24
  2. «Перебор» по детскому вычету: с кого спросит налоговая, № 23
  3. Недвижимость в подарок или в наследство: каких трат не избежать, № 23
  4. Старые полисы ОМС — тоже полисы, № 22
  5. Право на НДФЛ-вычет ИФНС подтвердила, а деньги так и не пришли: как быть?, № 21
  6. Кому достанется новый жилищный НДФЛ-вычет, № 20
  7. НДФЛ-вычет по ипотечным процентам заявить никогда не поздно, № 20
  8. Удвоенный детский вычет: кому и когда, № 20
  9. Когда пенсионер может получить вычет по НДФЛ за прошлые годы, № 18
  10. Получаем вычет при продаже и покупке имущества, № 17
  11. Как сегодня рассчитывают пенсию, № 16
  12. Как получить со сферы услуг стоимость украденной одежды: инструкция для пострадавших, № 16
  13. Имущественному НДФЛ-вычету стандартные и социальные не помеха, № 15
  14. Потребительские кредиты: о чем полезно знать, № 15
  15. Памятка об отпуске и отпускных, № 13
  16. Как отпуск отгулять и деньги не потерять, № 13
  17. НДФЛ с подарка не удержан. Что делать?, № 13
  18. Покупка жилья у родственников: когда имущественный НДФЛ-вычет получить нельзя, № 12
  19. Работающий ребенок-студент: положен ли родителям НДФЛ-вычет на обучение, № 9
  20. НДФЛ-вычет: возвращаем деньги, потраченные на здоровье, № 7
  21. За граждан, не выбравших тариф пенсионных взносов, решение примут автоматом, № 6
  22. Поход в налоговую инспекцию: возвращаем себе НДФЛ, № 5
  23. Храните деньги за границей? Платите налоги в России!, № 4
  24. Гражданин выиграл суд: обращаемся за деньгами в банк ответчика, № 3

2012 г.

  1. Кредитная история: найти и получить, № 24
  2. Вычет при покупке жилья в «общую семейную» собственность: ситуации из практики, № 22
  3. Получил подарок — поделись с бюджетом, № 21
  4. Помощник по хозяйству из ближнего зарубежья, № 21
  5. Пришел перерасчет налога на имущество физлиц за прошлые годы: почему такое случается, № 19
  6. Потребитель, защити себя сам, № 19
  7. Имущественный НДФЛ-вычет на отделку квартиры в новостройке, № 15
  8. Cчитаем НДФЛ при продаже квартиры, если часть ее была в собственности менее 3 лет, № 14
  9. Налоговики не получат доступ к тайне вкладов граждан, № 14
  10. Через тернии к социальному НДФЛ-вычету на обучение ребенка, № 11
  11. Банк, который лопнул: шпаргалка по возврату личных сбережений, № 11
  12. Разъяснения Верховного суда в помощь потребителям, № 8
  13. Пациент может выбрать, где лечиться, № 7
  14. Сдача жилья физлицом внаем: какие налоги платить в бюджет, № 5
  15. С граждан спишут безнадежные налоговые долги трехлетней давности, № 3

2011 г.

  1. Шпаргалка по жилищному НДФЛ-вычету для работника, № 23
  2. Слабые стороны кредитных договоров с гражданами, № 22
  3. Новый сервис для уплаты гражданами налогов через сайт ФНС, № 13
  4. Возвращаем НДФЛ за счет социальных вычетов, № 10
  5. НДФЛ-вычет по «ипотечным» процентам, № 10
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.61%
июнь 2017 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 800

Примечание

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Удобно ли для работодателя введение электронных больничных с 1 июля 2017 г.?
Да, удобно
Нет, неудобно
Без разницы

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГК