Продаем квартиру, полученную от государства взамен изъятой: как уменьшить НДФЛ? | Журнал «Главная книга» | № 13 за 2014 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Компенсация за использование своего авто для работы иногда облагается НДФЛ и взносами

Если автомобиль не принадлежит работнику на праве собственности, суммы возмещения за использование этой машины в служебных целях облагаются страховыми взносами и НДФЛ. < ... >

Ввозить в страну заграничные гостинцы станет сложнее

С 01.01.2019 устанавливаются более жесткие правила беспошлинного ввоза в РФ из-за границы товаров для личного пользования. < ... >

Изменение НДС-ставки: когда корректировочный счет-фактура не потребуется

В случае, когда при отгрузке товаров в счете-фактуре была указана ставка НДС ниже той, которую нужно было применить (10% вместо 18%), корректировочный счет-фактура для исправления этой ошибки не используется. < ... >

Очередная метаморфоза 2-НДФЛ

Налоговая служба утвердила новую форму справки 2-НДФЛ. Применять эту форму налоговые агенты должны будут начиная с представления сведений за 2018 год. Чем же новая справка отличается от ныне действующей? < ... >

Пособие по уходу за ребенком выплачивать частями нельзя

Работодатель не вправе разбить ежемесячное пособие по уходу за ребенком до 1,5 лет на две части и выплачивать часть пособия в аванс, а часть при окончательном расчете с сотрудниками за месяц. < ... >

Оборудование поставляется частями: как определить дату отгрузки

Если крупногабаритное оборудование из-за большого веса поставляется покупателю частями, дата его отгрузки в НДС-целях определяется по последней поставке. < ... >

ФНС отозвала инструкцию по выявлению «нарисованной» отчетности

Летом 2018 года Налоговая служба направила территориальным инспекциям письмо, в котором содержалась инструкция по аннулированию деклараций по НДС и налогу на прибыль. Теперь ФНС решила отменить этот документ. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 20 июня 2014 г.

Содержание журнала № 13 за 2014 г.
М.Г. Мошкович, юрист

Продаем квартиру, полученную от государства взамен изъятой: как уменьшить НДФЛ?

Не так давно мы рассматривали нюансы налогообложения денежной компенсации, которую государство платит владельцам квартир при сносе их дома. Но в некоторых регионах граждане в качестве компенсации получают новые квартиры в собственность.

Сегодня мы изучим, как уменьшить сумму НДФЛ, которую потребуется заплатить в случае скорой продажи полученной квартиры. А такие случаи нередки — кого-то не устраивает район, куда его переселили, кому-то давно нужно было разъехаться и т. д.

Срочно продаем новую квартиру

Поскольку далее мы будем рассуждать о старой и новой квартирах, нарисуем схему, чтобы было ясно, о чем идет речь.

Схема

Напомним, что сама по себе новая квартира — это ваш доход в натуральной форме. Но отдавать НДФЛ за нее не придется, если вы подадите декларацию и заявите вычет (так же как и при получении компенсации в денежной форме)подп. 2 п. 1 ст. 220, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

А вот если обладатель новой квартиры спешит ее продать, то необходимость платить НДФЛ с суммы, полученной от покупателя, как правило, оказывается неприятным сюрпризом. Ведь платить налог и даже подавать декларацию не нужно, только если квартира находилась в вашей собственности больше 3 летп. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Рассчитываем НДФЛ

В случае продажи новой квартиры многие думают, что 3-лет­ний срок отсчитывается с момента получения в собственность старой квартиры. Ведь переселение было связано с изъятием старой квартиры, то есть вынужденным, новая квартира не приобреталась в обычном порядке.

Однако никаких исключений из общего правила здесь нет — срок владения старой квартирой не учитывается. Более того, даже если вы уже фактически прожили 3 года в новой квартире, это еще не означает, что можно не платить НДФЛ при ее продаже. Срок владения отсчитывается только с даты регистрации прав гражданина на недвижимостьПисьмо Минфина от 17.10.2012 № 03-04-05/10-1199, которая указывается в свидетельстве Росреестра. А в новостройках госрегистрация прав зачастую происходит значительно позже фактической сдачи дома в эксплуатацию и вселения граждан. С жильцами в таких случаях оформляется договор краткосрочного найма.

СОВЕТ

Если нужно срочно продать новую квартиру, в которую вас переселили, а свидетельства еще нет, вы вправе требовать признания прав собственности в судебном порядкест. 12 ГК РФ. Тогда свидетельство выдадут на основании решения судап. 1 ст. 17 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.

Заявляем имущественный вычет

Если 3 лет с момента выдачи свидетельства о собственности на новую квартиру не прошло, то имущественный налоговый вычет, который можно заявить при ее продаже, составит всего 1 млн руб.подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ

К примеру, даже при продаже недорогой однушки стоимостью 1,5 млн руб. сумма НДФЛ составит 65 тыс. руб. ((1,5 млн – 1 млн) х 13%). А уж если квартира дороже, то налог будет просто непосильным.

Чтобы заявить вычет, нужно подать декларацию в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи новой квартирыподп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ. Сумма НДФЛ должна быть уплачена не позднее 15 июля этого же годап. 4 ст. 228 НК РФ.

Учитываем расходы, связанные с приобретением новой квартиры

Но есть и другие способы уменьшить сумму налога. Вместо использования фиксированного вычета вы вправе учесть при расчете НДФЛ расходы, связанные с приобретением квартиры, которую продаетеподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Какие конкретно расходы имеются в виду, в НК не сказано, то есть можно учитывать любые затраты, подходящие под эту формулировку. Поскольку в нашем случае продаваемая новая квартира была получена в обмен на старую, то можно учесть:

Те, кто получил старую квартиру безвозмездно (приватизация, наследство и т. д.), могут воспользоваться только первым вариантом. А те, кто покупал жилье в снесенном доме, вправе выбирать, что им выгоднее. Ведь если это было давно, то цена, по которой приобреталась старая квартира, и цена, по которой продается новая, вряд ли сопоставимы. Для выбора не имеет значения и основание переселения. Аналогичное мнение высказал и специалист Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

Если физическое лицо продает квартиру, полученную в порядке компенсации за снос старого жилья, то вместо использования фиксированного имущественного вычета оно вправе учестьподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

  • <или>стоимость старой квартиры, названную в договоре мены;
  • <или>расходы на приобретение старой квартиры.

Для учета названных расходов причина сноса жилья (аварийное состояние либо изъятие земельного участка для государственных нужд) не имеет значения.

Пример. Расчет НДФЛ с дохода от продажи новой квартиры с учетом расходов, связанных с ее приобретением

/ условие / В 2010 г. И.А. Александров приобрел квартиру по договору купли-продажи за 8,2 млн руб. В связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд дом, где находилась квартира, власти решили снести. В 2014 г. был подписан договор мены, по которому И.А. Александров передал городу свою квартиру в обмен на другую в новом доме. Согласно этому договору его старая квартира была оценена в 10,5 млн руб.

Через месяц после получения свидетельства о праве собственности И.А. Александров продал свою новую квартиру А.Н. Еремеевой за 11,2 млн руб.

/ решение / Если И.А. Александров решит учесть при расчете НДФЛ расходы на покупку старой квартиры, то сумма НДФЛ, которую ему придется заплатить в связи с получением дохода от продажи новой квартиры, составит 390 тыс. руб. ((11,2 млн руб. – 8,2 млн руб.) х 13%).

К декларации, подаваемой в ИФНС, ему нужно будет приложить копии:

  • договора продажи новой квартиры;
  • свидетельств о собственности на старую и новую квартиры;
  • документов, подтверждающих расходы на покупку старой квартиры (это договор купли-продажи, квитанции, расписки о получении денег и т. д.).

Если же И.А. Александров решит учесть стоимость старой квартиры согласно договору мены, то сумма НДФЛ составит 91 тыс. руб. ((11,2 млн руб. – 10,5 млн руб.) х 13%).

К декларации, подаваемой в ИФНС, ему нужно будет приложить копии:

  • договора мены;
  • договора купли-продажи новой квартиры;
  • свидетельств о собственности на старую и новую квартиры.

Иногда при предоставлении компенсации в виде жилья гражданам дается возможность доплатить за «лишние» метры и получить новую квартиру большей площади. Эти расходы также можно учесть при расчете НДФЛ с дохода от продажи такой квартиры. То есть вы просто плюсуете их либо к расходам на покупку старой квартиры, либо к стоимости старой квартиры согласно договору мены.

***

Если вам выплатили деньги за снесенное жилье и новую квартиру вы приобрели самостоятельно, то при ее продаже ранее 3 лет владения ни стоимость старой квартиры, ни сумма выплаченной компенсации значения иметь не будут.

Для расчета НДФЛ с дохода вы вправе заявить фиксированный вычет в размере 1 млн руб. или учесть свои расходы на покупку новой квартиры, подтвержденные документами.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.23%
октябрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Как вы предпочитаете направлять в ИФНС заявление о зачете налоговой переплаты?
По телекоммуникационным каналам связи
Через личный кабинет налогоплательщика
Лично приносим в налоговую
По почте

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Зимний конгресс ТАКСКОМПодписка на ГК