Вычет на квартиру: меняясь с государством, не занижайте стоимость | Журнал «Главная книга» | № 19 за 2014 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
ФНС опубликовала очередную порцию рассекреченной информации

Налоговая служба разместила в открытом доступе вторую партию сведений, которые раньше относились к налоговой тайне. < ... >

Регистрация юрлица или ИП: оснований для отказа стало больше

С 1 октября у налоговиков появилось два новых основания для отказа в госрегистрации организации или ИП. < ... >

«Спасибо» от Сбербанка теперь можно положить в карман

С середины октября у клиентов Сбербанка появилась возможность переводить бонусы, полученные по программе «Спасибо», в рубли. < ... >

«Физика»-арендодателя могут заставить уплатить НДС

Даже если гражданин не зарегистрирован в качестве ИП, его арендная деятельность может быть признана предпринимательской. Со всеми вытекающими налоговыми последствиями. < ... >

Платить «агентский» НДФЛ из своего кармана налоговый агент не вправе

В договоры нельзя включать условие о том, что налоговый агент, выплачивающий гражданину доход, берет на себя расходы, связанные уплатой НДФЛ. < ... >

ЦБ определился, какие операции по счету будут замораживать

Банк России утвердил признаки перевода денежных средств без согласия клиента. < ... >

Появится дополнительный оплачиваемый выходной для заботы о здоровье

С 01.01.2019 работодатели будут обязаны предоставлять сотрудникам дополнительный выходной день для прохождения диспансеризации. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 19 сентября 2014 г.

Содержание журнала № 19 за 2014 г.
Беседовала корреспондент ГК А.В. Хорошавкина

Вычет на квартиру: меняясь с государством, не занижайте стоимость

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса

При получении вычетов по НДФЛ при покупке и продаже жилья граждане нередко сталкиваются с проблемами. Разобраться в нескольких сложных ситуациях нам помогли в Минфине России.

Николай Николаевич, администрация города может изъять у гражданина квартиру для госнужд и передать ему по договору мены другое жилье. Если гражданин продаст полученную от государства квартиру раньше чем через 3 года, для получения налогового вычета он вправе заявить стоимость квартиры, указанную в договоре меныПисьма Минфина от 21.05.2013 № 03-04-05/17897, от 03.06.2014 № 03-04-05/26663.

Однако нередко в таких договорах в нарушение положений Жилищного кодексач. 7, 8 ст. 32 ЖК РФ указывается инвентаризационная стоимость жилья, которая в разы меньше рыночной. Что бы вы посоветовали налогоплательщикам в такой ситуации?

Н.Н. Стельмах: При декларировании дохода от продажи квартиры, полученной от государства взамен изъятой для госнужд, налогоплательщик, если он владел новой квартирой менее 3 лет, вправе уменьшить доходы от ее продажи на сумму произведенных расходов. В таком случае в качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, если в договоре стоимость квартиры не указана, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

Изъять у собственника жилое помещение невозможно без предварительного и равноценного возмещения изымаемого имущества, то есть выкупаст. 32 ЖК РФ. Цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением между собственником и Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием (в зависимости от того, для чьих нужд изымается имущество).

Выкупная цена жилого помещения должна определяться не произвольно, а по соглашению с собственником помещения. И поскольку это обоюдное соглашение, выкупная цена должна основываться не только на инвентаризационной стоимости жилого помещения, но и на данных независимой оценки. Причем эта цена включает рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки (прямой ущерб и упущенную выгоду), которые могут возникнуть у собственника помещения по причине его изъятия.

Следовательно, при заявлении вычета граждане должны представить в налоговую инспекцию договор, который заключен с Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием и в котором цена выкупа квартиры рассчитана исходя из рыночной стоимости.

Как поступать гражданам, если цена выкупаемой квартиры в договоре ниже рыночной? Можно ли указать сумму вычета на основе независимой оценки?

Н.Н. Стельмах: Если цена выкупа квартиры в договоре мены указана ниже рыночной стоимости, то указать в декларации сумму налогового вычета на основе независимой оценки нельзя. А налоговый вычет можно получить только в пределах суммы, указанной в договоре мены. Поэтому, прежде чем подписывать обоюдное соглашение, обратите внимание на стоимость квартиры, указанную в договоре мены.

Если вы не согласны с указанной в договоре ценой квартиры, можно оспорить ее в судебном порядке.

А как определить рыночную стоимость переданной государству по договору мены квартиры, если в самом договоре цена вообще не указана?

Н.Н. Стельмах: Если в договоре мены цена не обозначена, необходимо обратиться к профессиональным оценщикам, поскольку они в силу своей профессии и просто опыта обладают информацией о рынке недвижимости на основании данных о сделках, совершаемых непременно в течение продолжительного периода времени.

Тогда для получения имущественного вычета к налоговой декларации надо приложить не только договор мены, но и заключение независимого оценщика о рыночной стоимости передаваемой государству квартиры.

Много вопросов возникает по предоставлению имущественных вычетов в случае приобретения жилья в рассрочку.

Так, гражданин, который оформил право собственности на квартиру до 2014 г., вправе заявить имущественный вычет, если он заплатил при покупке квартиры первую часть платежа (к примеру, 1 млн руб.).

Однако когда он внесет следующую часть платежа (еще 1 млн руб.), инспекция откажет ему в вычете со ссылкой на то, что такой вычет предоставляется только один разПисьма Минфина от 12.08.2014 № 03-04-05/40052, от 16.05.2014 № 03-04-05/23304. Разве это справедливо?

Н.Н. Стельмах: Эта проблема касалась только ситуаций, когда право собственности на недвижимое жилье было оформлено до 2014 г.

Редакция ст. 220 НК РФ, действующая с 1 января этого года, устраняет такую несправедливость. Теперь налогоплательщик, не использовавший вычет на приобретение жилья полностью, может перенести остаток вычета на приобретение другого жилья либо на дальнейшую оплату в рассрочку уже приобретенного жилья.

Например, в 2014 г. налогоплательщик приобрел квартиру стоимостью 3 млн руб. с беспроцентной рассрочкой уплаты ее стоимости сроком на 5 лет. В 2014 г. он заплатил 1 млн руб., а затем должен каждый год платить по 500 тыс. руб. Этот налогоплательщик может получить имущественный вычет в общей сумме 2 млн руб. По доходам за 2014 г. — 1 млн руб. и по доходам за 2015 и 2016 гг. еще по 500 тыс. руб.

При рассрочке продавцу жилья нередко платятся проценты. До 2014 г., как разъяснил Минфин, такие проценты приравнивались к процентам по целевым кредитам и займам на приобретение жилья и их можно было учесть при получении имущественного вычетаПисьмо Минфина от 04.04.2014 № 03-04-07/15264.

Можно ли получить вычет по процентам, уплаченным продавцу за рассрочку, если право на жилье оформлено в 2014 г. и позже?

Н.Н. Стельмах: Редакция НК РФ, действующая с 2014 г., отдельно предусматривает право на имущественный налоговый вычет по расходам на погашение процентов по займам и кредитам на приобретение жилья. Размер вычета теперь ограничен пределом не более 3 млн руб.подп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 НК РФ Граждане, оформившие право собственности на жилье в 2014 г. и позже, вправе получить такой вычет по процентам, уплаченным продавцу за рассрочку платежа.

Надо ли для получения вычета дождаться полной уплаты процентов или можно обращаться каждый год, по мере уплаты?

Н.Н. Стельмах: Можно выбрать любой способ: либо дождаться полной уплаты процентов и заявить налоговый вычет на всю сумму процентов, либо заявлять вычет ежегодно по мере уплаты процентов.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.13%
сентябрь 2018 г.
45000000
Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%
ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Практикуется ли в вашей компании вывешивание фото сотрудников на доску почета или на доску позора?
Нет, это наследие советских времен
Да, это очень эффективно
Да, но только тех, кто дал согласие на это

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГКИРСОТ Конгресс
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
31.10.2018

«Неделя Бухгалтера 2018» Обучение в атмосфере праздника!, компания "ИСКРА"

31.10.2018

Конференция «НАЛОГОВЫЙ КОНТРОЛЬ.ИТОГИ–2018, ОЖИДАНИЯ–2019», Компания"ИРСОТ"

07.11.2018

«Фестиваль бухгалтера 2018» в Красноярске, Компания «КонсультантПлюс Илан