У фирмы есть земля? Внимание на земельный налог! | Журнал «Главная книга» | № 3 за 2014 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
ФНС рассказала о наиболее распространенных налоговых нарушениях

На сайте Налоговой службы появился свежий перечень нарушений законодательства о налогах и сборах, которые сотрудники инспекций выявляют чаще всего. < ... >

Возможность уплаты налогов за третьих лиц не безгранична

В прошлом году была законодательно закреплена возможность перечисления в бюджет налогов за другое лицо (как юридическое, так и физическое). Но у этой нормы, как оказалось, есть некоторые ограничения. < ... >

Телефонные мошенники, маскируясь под налоговиков, воруют деньги

ФНС узнала о случаях телефонного мошенничества, совершенных от имени Налоговой службы. Имейте в виду: инспекции не сообщают гражданам о налоговых задолженностях при помощи автоматического обзвона! < ... >

Необоснованная налоговая выгода: утверждены основные принципы

Налоговый кодекс дополнен новой статьей 54.1, в которой прописано, в каких случаях уменьшение налоговой базы или суммы налога к уплате могут быть признаны неправомерными. < ... >

Заполняем расчет по взносам за полугодие

Плательщикам, у которых в отчетности по страховым взносам за I квартал имеются расхождения, необходимо направить в ИФНС пояснения. Тем, кто представил расчет не в ту инспекцию, надо исправлять ситуацию. А у тех, кто готовится к полугодовой отчетности по взносам, появились новые вопросы. < ... >

ФСС внес свою лепту в контрольные соотношения к расчету по взносам

По итогам проверки отчетности по взносам за I квартал 2017 года Соцстрах пришел к выводу, что страхователи так и не разобрались, как правильно заполнить новый расчет по страховым взносам. В связи с этим Фонд подготовил контрольные соотношения к расчету в части расходов на «больничные» пособия. < ... >

Появились списки работодателей, которых трудинспекторы будут навещать чаще других

На сайте Роструда опубликованы перечни работодателей, деятельность которых отнесена к категориям высокого и значительного риска. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 3 февраля 2014 г.

Содержание журнала № 3 за 2014 г.
Л.А. Елина, экономист-бухгалтер

У фирмы есть земля? Внимание на земельный налог!

Проверяем данные, которые могут понадобиться для расчета налога

В начале этого года организации сдавали декларации по земельному налогу за 2013 г.п. 3 ст. 398 НК РФ При подготовке отчетности наши читатели столкнулись с определенными сложностями и обратились с вопросами в редакцию. Постараемся ответить на них в этой статье. Ведь если вы отразили в своей декларации что-то неправильно, можно подать в инспекцию уточненку за 2013 г. Да и при расчете авансовых платежей по земельному налогу на 2014 г. вы можете столкнуться с аналогичными проблемами.

Кадастровая стоимость: вся такая противоречивая

Кадастровую стоимость могут изменить и в середине года, причем задним числомпп. 4, 5 ст. 5 НК РФ; Письма Минфина от 15.03.2012 № 03-05-05-02/15, от 10.03.2011 № 03-05-04-02/20. Рассмотрим различные ситуации.

СИТУАЦИЯ 1. Кадастровая стоимость земли изменилась в течение года с определенной даты отчетного года (но не с 1 января)

Это могло быть из-за перевода земель из одной категории в другую либо в связи с изменением вида разрешенного использования участка. Либо ваша организация (или иное заинтересованное лицо) могла оспорить кадастровую стоимость в суде и в решении суда просто указана новая кадастровая стоимость, вступающая в силу с определенного числа (не распространяя свое действие на прошлый период).

ВАРИАНТ 1. Кадастровая стоимость земли увеличилась. В таком случае при расчете налога вы должны использовать ее новое значение только с 1 января следующего годаОпределение КС от 03.02.2010 № 165-О. Ведь увеличенная стоимость должна влиять на расчет налога не ранее 1-го числа следующего налогового периодаПисьмо Минфина от 12.09.2011 № 03-05-05-02/46.

Связано это с тем, что акты об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в части, влияющей на исчисление земельного налога, действуют во времени согласно ст. 5 НК РФ (то есть могут иметь обратную силу, только если улучшают положение налогоплательщиков). И налоговые инспекторы теперь должны придерживаться такой же точки зрения. ФНС указала на это в своем свежем обзоре практики рассмотрения налоговых споров Президиумом ВАСПисьмо ФНС от 24.12.2013 № СА-4-7/23263.

ВАРИАНТ 2. Кадастровая стоимость снизилась. В этом случае, казалось бы, можно рассчитать налог с пользой для себя: за часть года — с учетом старой кадастровой стоимости, а за другую часть — с учетом новой. Более того, есть Письмо Минфина, из которого можно сделать именно такой выводПисьмо Минфина от 13.03.2013 № 03-05-04-02/7507.

Однако такой подход очень опасный. Нельзя утверждать, что инспекторы поддержат «двухступенчатый» расчет налога по участку, если в середине года была изменена его кадастровая стоимость. Ведь в Налоговом кодексе нет подобного механизма. Такая точка зрения прослеживается в других Письмах Минфина, одно из которых, кстати, доведено налоговой службой до инспекцийПисьма Минфина от 05.09.2013 № 03-05-05-02/36540, от 16.07.2013 № 03-05-04-02/27809 (доведено Письмом ФНС от 19.07.2013 № БС-4-11/13149). В них финансовое ведомство призывает строго придерживаться НК и считать налог исходя из стоимости, определяемой по состоянию на 1 января отчетного года. И именно такого подхода придерживаются специалисты финансового ведомства сейчас.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СОРОКИН Алексей Валентинович
СОРОКИН Алексей Валентинович
Начальник отдела имущественных и прочих налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и по состоянию на дату, указанную в решении суда. При этом внесенные изменения должны учитываться при исчислении земельного налогаПостановление Президиума ВАС от 28.06.2011 № 913/11.

Если изменения в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, внесены в государственный кадастр недвижимости в течение налогового периода на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастрп. 1 ст. 391 НК РФ.

Исключение — если кадастровая стоимость участка скорректирована по состоянию на 1 января года, являющегося текущим или предшествующим налоговым периодом (тогда земельный налог надо считать по новой кадастровой стоимости начиная с налогового периода, по состоянию на 1 января которого были внесены изменения в кадастр).

Так что лучше придерживаться более безопасного варианта и использовать новую кадастровую стоимость только при расчете налога за год, следующий за ее изменением.

СИТУАЦИЯ 2. Орган региональной власти принял акт о новой оценке земли задним числом

По этому акту стоимость земли могла:

СИТУАЦИЯ 3. Вы были не согласны с завышенной кадастровой стоимостью земли и в суде добились установления новой кадастровой стоимости задним числом

Для этого организации, как правило, нанимают оценщика, и на основании рыночной стоимости земельного участка суд устанавливает новую кадастровую стоимость. Обратите внимание: в решении суда должно быть прямо указано, что новая (уменьшенная) кадастровая стоимость вашего участка установлена по состоянию, к примеру, на 01.01.2013 или другую дату — то есть по состоянию на прошлые периоды (иначе мы возвращаемся к ситуации 1). Если это ваша ситуация, то можно рассчитать налог исходя из новой стоимости и за 2014 г., и за более ранний период. За прошлые годы можете подать уточненную декларациюПисьмо Минфина от 30.08.2012 № 03-05-05-02/89.

Рассчитывать/пересчитывать налог исходя из уменьшенной кадастровой стоимости финансовое ведомство советует только после ее изменения в государственном кадастре недвижимостиПисьма Минфина от 12.07.2013 № 03-05-05-02/27214; Минэкономразвития от 16.05.2011 № Д06-2506 (п. 3).

СИТУАЦИЯ 4. Вступило в силу решение суда, которым кадастровая стоимость земельного участка признана недостоверной

В этом случае в качестве налоговой базы на 1 января отчетного года вам надо брать нормативную цену землип. 13 ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ. Ведь кадастровая стоимость считается неустановленнойПисьмо Минфина от 10.03.2011 № 03-05-04-02/18. А если для участка не установлена нормативная цена, то земельный налог платить вообще не нужно — ведь не определена налоговая базаПисьмо Минфина от 25.09.2013 № 03-05-06-02/39682.

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемостист. 25 Закона от 11.10.91 № 1738-1. Она определяется на уровне субъекта РФп. 1 Постановления Правительства от 15.03.97 № 319. Справку о ней можно взять в территориальном органе Росреестра.

Налоговая ставка: проверка тоже не помешает

Ставки земельного налога устанавливают местные власти — в пределах, оговоренных Налоговым кодексом. Если же в вашей местности не были определены ставки земельного налога, то его следует рассчитывать по ставкам НК (в общем случае — 1,5%)пп. 1, 3 ст. 394 НК РФ.

Обратите внимание: если вы сдаете землю в аренду, платить земельный налог все равно придется именно вам, а не арендаторупп. 1, 2 ст. 388 НК РФ. А вот ставка налога будет зависеть от того, для каких целей ваш арендатор использует эту землю.

Если, к примеру, арендатор — сельхозпроизводитель и земля предназначена для сельскохозяйственного назначения, то арендодатель может применять льготную (пониженную) ставку земельного налога. Главное — представить налоговикам доказательства целевого использования земли арендатором: взять с него соответствующее заявление, которое подтвердит вид его деятельности, попросить у него какие-либо документы, доказывающие этоПостановление ФАС МО от 22.04.2013 № А41-27239/12.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Независимо от формы собственности на земельный участок, он должен использоваться в соответствии с установленной категорией и разрешенным использованием.

При этом сам факт целевого использования земель не ставится Налоговым кодексом в зависимость от того, кем производится его использование — собственником или арендатором. Если использование земельного участка отвечает требованиям его целевого использования, то ставка налога в отношении этого земельного участка применяется исходя из вида целевого использования, указанного в правоустанавливающих (кадастровых) документах.

Таким образом, если арендатор использует земельный участок по целевому назначению, арендодатель может платить земельный налог по пониженной ставке (если она предусмотрена для данного вида земель).

СОРОКИН Алексей Валентинович
Минфин России

Но будьте внимательны: льготная ставка может быть установлена для определенной категории земель не на федеральном уровне, а на местном. И местные органы власти могут сами диктовать условия для применения таких льгот. В частности, одним из условий может быть то, что для права на льготу собственник земельного участка сам должен вести определенный вид деятельности.

К примеру, в Москве организация — собственник земельного участка, предназначенного для эксплуатации объектов спорта, вправе применить ставку земельного налога в размере 0,3% при одновременном выполнении трех условий:

  • в правоустанавливающих документах на участок должен быть определен вид разрешенного использования, указывающий на эксплуатацию спортивного объекта;
  • уставная деятельность организации должна быть связана с эксплуатацией и использованием объектов спорта и спортивных сооружений;
  • фактическое использование объектов спорта и сооружений по целевому назначению должно быть документально подтвержденоПостановление ФАС МО от 24.10.2013 № А40-151400/12-140-1089.

Учтите, что даже если организация приобрела участки, предназначенные для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также для дачного хозяйства, то она не может применять льготную ставку налога (не выше 0,3%)Письмо Минфина от 28.08.2013 № 03-05-05-02/35283.

С 2013 г. земельные участки, ограниченные в обороте и предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд, облагаются земельным налогом по льготной ставке, не превышающей 0,3%подп. 1 п. 1 ст. 394, подп. 3 п. 2 ст. 389 НК РФ.

Некоторые организации, у которых есть контракты «оборонного» характера (к примеру, с федеральными агентствами), захотели воспользоваться такой льготной ставкой по собственным землямПисьмо Минфина от 30.10.2007 № 03-05-06-02/124. Однако ограниченными в обороте могут быть земельные участки, которые не просто используются для оборонных нужд, но и еще прямо для них предназначены и находятся в государственной или муниципальной собственностиподп. 5 п. 5 ст. 27, ст. 93 ЗК РФ; Письмо Минэкономразвития от 19.09.2013 № А23и-2818. Таким образом, если у коммерческой организации земельный участок находится в собственности, то она не может применять по нему льготную «оборонную» ставку.

Будьте аккуратны с уплатой налога по льготной ставке, если вы хотите ею воспользоваться на том основании, что часть вашего участка занята объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. К примеру, на участке может стоять опора линии электропередачи. Несмотря на то что для земель, предназначенных для размещения таких объектов инженерной инфраструктуры, предусмотрены льготные ставкист. 394 НК РФ, земельный налог вам придется платить по полной ставке. Нельзя самим измерить площадь участка, на которой стоит опора линии электропередачи, и заплатить по ней пониженный налог отдельно от оставшейся части участка.

В одном из своих свежих писем Минфин, сославшись на Постановление ВАСПостановление Президиума ВАС от 20.11.2012 № 7943/12, разъяснил, что пониженную ставку можно использовать, только если разрешенное использование земельного участка предполагает размещение на нем объектов жилищного фонда или объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплексаПисьмо Минфина от 23.10.2013 № 03-05-06-02/44332.

Повышающий коэффициент для строителей жилья: а он вам нужен?

По участкам, предназначенным для жилищного строительства, организации или ИП должны платить земельный налог по льготной ставке (к примеру, 0,3%подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ), ноп. 15 ст. 396 НК РФ:

  • <или>с повышающим коэффициентом 2 — в течение первых 3 лет строительства (считая с даты госрегистрации прав на землю и до регистрации прав на построенную недвижимость). Если успеете зарегистрировать права на построенное жилье до истечения 3 лет, то налог надо будет пересчитать без учета повышающего коэффициента. Полученную разницу можно будет зачесть или вернуть;
  • <или>с повышающим коэффициентом 4 — по истечении указанных выше 3 лет вплоть до даты госрегистрации прав на построенную недвижимость. Причем в дальнейшем пересчитать налог нельзя.

Однако если ваша организация купила «жилищные» земли для перепродажи, то надо применять обычную (нельготную) ставку налога, которая не может превышать 1,5%Письмо Минфина от 28.08.2013 № 03-05-05-02/35283. В таком случае повышающие коэффициенты не требуются, но нет и права на льготную ставку налога.

Земля куплена или продана в течение года

Если в течение календарного года (который является налоговым периодом по земельному налогу) вы приобретали землю или, наоборот, продавали ее, это должно быть учтено при расчете земельного налога и авансовых платежей по нему.

Годовая сумма налога должна определяться по формуле, учитывающей количество месяцев владения вами участкомп. 7 ст. 396 НК РФ.

Сумма земельного налога

Если в местности, где расположен участок, власти установили отчетные периоды по земельному налогу (I квартал, II квартал и III квартал календарного года)п. 2 ст. 393 НК РФ, то вам потребуется и формула для расчета авансовых платежей по земельному налогу.

Сумма авансового платежа по земельному налогу

Месяц, в котором вы купили участок, считается за полный месяц, если права на участок зарегистрированы до 15-го числа этого месяца включительно. Если права зарегистрированы 16-го числа и позже, этот месяц при расчете земельного налога вам учитывать не нужно.

Если же вы продали участок, то все наоборот: месяц, в котором право собственности на участок перешло к вашему покупателю, будет учитываться у вас как полный месяц при расчете земельного налога, если такая регистрация произошла 16-го числа и позднее.

Если же продажа состоялась 15-го числа и ранее — такой месяц вы не учитываете при расчете своего земельного налога или авансового платежа по немуп. 7 ст. 396 НК РФ.

Бывает, что срок владения земельным участком очень небольшой. К примеру, организация регистрирует право собственности на участок в конце одного месяца, тут же оформляет документы на его продажу — и в начале следующего месяца уже зарегистрирован переход права собственности на этот участок к покупателю. В таком случае понятно, что ни месяц покупки участка (если дата регистрации — позже 15-го числа этого месяца), ни месяц его продажи (если дата регистрации собственности на покупателя — до 15-го числа) не должны учитываться в формуле для расчета налога или авансовых платежей по нему. Получается, налог по такому участку вообще не надо платить.

Однако поскольку в течение календарного года (налогового периода по земельному налогу) организация была хоть какое-то время собственником земельного участка, она считается плательщиком этого налогаст. 388 НК РФ. А следовательно, должна подать декларацию по земельному налогуст. 398 НК РФ. От этого ее Налоговый кодекс не освобождает.

Кстати, если вы купили землю, а потом в судебном порядке договор купли-продажи был признан ничтожным и вам пришлось вернуть участок продавцу, это не освобождает вас (как несостоявшегося покупателя) от уплаты земельного налога. Разумеется, только за тот период, когда ваша организация значилась его собственником в ЕГРПст. 44, п. 1 ст. 388 НК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ; п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 № 54; Постановление Президиума ВАС от 12.03.2013 № 12992/12; Письмо Минфина от 26.03.2013 № 03-05-05-02/9523.

Нет земли, но есть помещение в многоквартирном доме

Возможно, вам придется платить земельный налог. Дело в том, что все собственники помещений в многоквартирных домах должны платить земельный налог, как только участок под домом бесплатно перейдет в общую долевую собственность (это может произойти после того, как участок будет поставлен местной властью на кадастровый учет)ст. 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; Письмо Минфина от 09.07.2012 № 03-05-06-02/44. При этом никакого свидетельства о собственности на участок вам не выдадутп. 2 ст. 23 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ; Письмо Минэкономразвития от 21.12.2011 № Д06-6370; п. 16 Инструкции, утв. Приказом Минюста от 14.02.2007 № 29.

Именно поэтому лучше периодически проверять данные об участке, на котором расположен ваш дом: либо заказывать выписку в Росреестре, либо пользоваться его сайтом.

Можно сделать так: по кадастровому номеру своего помещения найдите его на публичной кадастровой карте (о том, как это сделать, читайте в следующем номере ). Вероятнее всего, вы увидите на карте не точное расположение жилого дома, а его окрестности. Далее надо будет найти на карте интересующий вас дом, поставить курсор рядом с ним (но не на сам дом, иначе попадете в справочную информацию по дому, а не по участку под ним) и нажать кнопку мыши. Если вы увидите, что желтым цветом выделился довольно большой участок, к примеру микрорайон или даже область, это означает, что участок под конкретным домом не сформирован в системе кадастрового учета. И по нему земельный налог платить не нужно. Ведь получается, что нет объекта налогообложения.

Кадастровая карта

Если же выделяется небольшой участок и в его строке «адрес» четко указан адрес именно вашего дома, значит, участок под домом сформирован и вы можете увидеть на сайте Росреестра и план земельного участка (для этого нажмите на красную надпись «план ЗУ»), и план кадастрового квартала (нажмите на надпись «план КК»).

Безопаснее заплатить земельный налог, если выявится, что участок под домом поставлен на кадастровый учет, утверждена его кадастровая стоимость и по правилам, действующим в вашей местности, он может быть передан в общую долевую собственность тех, кто владеет помещениями в многоквартирном доме.

Кстати, обратите внимание на данные о форме собственности на земельный участок (они также есть в Росреестре).

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка, мы подробно расскажем в следующем номере. Однако сразу предупредим, что платить налог со всей этой стоимости вас никто не заставляет.

Вы должны определить налоговую базу пропорционально своей доле в общей долевой собственностист. 392 НК РФ; п. 1 ст. 37 ЖК РФ; Письмо Минфина от 21.07.2010 № 03-05-05-02/57.

Налоговая база по земельному налогу

* Эти данные вы можете попробовать узнать в Росреестре или в БТИ, обслуживающем ваш дом.

Если ваше помещение находится в доме, который используется как общежитие, принцип уплаты земельного налога другой. Ведь общежитие относится к специализированному жилищному фонду и собственники помещений в нем должны регистрировать свои права на землюПисьмо Минфина от 09.11.2010 № 03-05-05-02/80. Следовательно, платить земельный налог надо, только если есть свидетельство о праве на земельный участок (или долю в нем).

***

При изменении кадастровой стоимости бухгалтеры иногда озадачиваются вопросом: не нужно ли поменять первоначальную стоимость земельного участка в бухгалтерском учете? Делать это необязательноПисьмо Минфина от 08.07.2011 № 03-03-06/1/412.

Ведь кадастровая стоимость влияет лишь на расчет земельного налога. А в бухучете действуют собственные правила для переоценки основных средств.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Транспортный налог / земельный налог»:

2017 г.

  1. Авансовые платежи по транспортному налогу, № 13
  2. Пересмотр кадастровой стоимости: считаем земельный налог, № 7
  3. Транспортный налог при замене двигателя в автомобиле, № 7
  4. Транспортный налог при купле-продаже авто в течение года, № 2

2016 г.

  1. Как уменьшать транспортный налог на плату «Платону», № 17
  2. Земельный налог: правила для ИП, № 4

2015 г.

  1. Как определить коэффициент Кп для расчета транспортного налога по дорогостоящему автомобилю, № 13
  2. Земельный налог: коммерческая организация не может быть дачником, № 13
  3. Авансы по транспортному налогу с дорогих авто, № 5
  4. Земельно-налоговые изменения, № 2

2014 г.

  1. Кадастровая стоимость уменьшена задним числом? Земельный налог пересчитать нельзя!, № 18
  2. Земельный налог: в поисках кадастровой стоимости, № 4
  3. Старые участки, границы которых не обновлены, облагаются земельным налогом, № 4
  4. У фирмы есть земля? Внимание на земельный налог!, № 3

2013 г.

  1. Повышенный налог на роскошные автомобили, № 16
  2. В середине года изменился вид разрешенного использования земли? Налог считаем по-новому, № 4

2012 г.

  1. Земельный налог — платить или..., № 23
  2. Транспортный налог: не так прост, как кажется, № 13
  3. Транспорт не зарегистрирован, но используется: доначислят ли транспортный налог?, № 11
  4. Как учесть авансы по транспортному и земельному налогам в налоговых расходах, № 8

2011 г.

  1. Земельный налог: когда надо платить и отчитываться, № 12
  2. Как платить транспортный налог, если организация переехала, а транспорт не перерегистрировала, № 5
  3. Как изменения в свидетельстве на землю влияют на расчет земельного налога, № 4
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.61%
июнь 2017 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 800

Примечание

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Принимаете ли вы на работу студентов и старшеклассников на работу в летний период?
Нет, не принимаем
Только от 18-ти, чтобы без медосмотров и на полный график
Только тех, кто будет работать и после 1 сентября, иначе нерентабельно обучать
Принимаем с удовольствием

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГК_2017
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
Информации о мероприятиях в данный момент нет