Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 24 января 2014 г.
Содержание журнала № 3 за 2014 г.Если вы решили купить или продать недвижимость
Отражаем в учете сделку с недвижимостью, считаем налоги
Продажа недвижимости дело не одного дня. И чаще всего фактическая передача такого имущества от продавца к покупателю предшествует государственной регистрации перехода права собственности. Расскажем, как правильно отразить такую операцию в учете и какие налоги при этом необходимо уплатить. Сразу оговоримся, что в рамках данной статьи мы не рассматриваем операции по купле-продаже земельных участков, а также таких особых объектов недвижимости, как воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания.
Отражение сделки у продавца
Налог на прибыль
С 1 января 2013 г. доход от реализации недвижимости продавец определяет в момент передачи имущества покупателю, то есть на дату акта приемки-передач
Отметим, что до 2013 г. вопрос об определении даты признания дохода от реализации недвижимости вызывал много споров. Даже Минфин в своих письмах высказывался по-разному. В одних он предлагал отражать доход по факту передачи имущества покупател
Но как быть, если имущество передано покупателю по акту в 2012 г., а переход права собственности зарегистрирован уже в 2013 г. (или не зарегистрирован до сих пор)? Такая сделка фактически совершена до вступления в силу нового порядка признания дохода от реализации недвижимости. Поэтому доходы от реализации (и соответствующие им расходы) отражаем по ранее действующим правилам, то есть на дату государственной регистрации перехода права собственност
Если продаваемый объект недвижимости учитывался в составе основных средств и реализован с убытком, то учесть этот убыток единовременно при расчете налога на прибыль нельзя. Он включается в состав прочих расходов равномерно на протяжении оставшегося срока полезного использования этого основного средств
НДС
При продаже недвижимости (за исключением жилого фонда) продавец начисляет
- на дату получения предварительной оплаты;
- на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимост
иПисьмо Минфина от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78.
НДС, начисленный с предварительной оплаты, в момент государственной регистрации перехода права собственности принимается к вычет
И не забудьте в течение 5 календарных дней с момента получения аванса (при предоплатной системе расчетов) и с даты госрегистрации перехода права собственности оформить соответствующие счета-фактур
Бухгалтерский учет
Недвижимость, переданную покупателю по акту, нужно списать со счета 01 «Основные средства» (или со счета 41 «Товары», если такой объект был приобретен изначально для перепродажи) на счет 45 «Товары отгруженные», где она будет числиться до момента госрегистрации перехода права собственност
С момента перевода основных средств на счет 45 «Товары отгруженные» стоимость недвижимости не будет учитываться при расчете налога на имущество.
Однако такой вариант учета справедлив только в том случае, когда продавец с момента передачи недвижимости покупателю перестает получать от него какие-либо экономические выгоды. Но так бывает не всегда. Например, согласно условиям договора до момента госрегистрации сделки вы имеете право хранить там товары (что вы и делаете). Или объект недвижимости сдан в аренду. Арендная плата до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирована, — доход продавц
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
“Объект недвижимости, переданный покупателю, но продолжающий приносить организации экономические выгоды, должен учитываться в составе основных средств. Это в полной мере касается сданных в аренду основных средств. До тех пор пока продавец получает арендную плату, такое имущество является для него основным средством. В аналогичном порядке должен решаться вопрос и об учете переданного объекта недвижимости, если компания-продавец продолжает использовать его, например, для хранения товаро
в”.
В бухгалтерском учете доход от реализации объекта отражаем в момент государственной регистрации перехода права собственности. В этот же момент остаточную стоимость объекта недвижимости нужно признать прочим расходо
Пример. Учет продажи недвижимости
/ условие / Организация заключила договор на продажу здания производственного цеха за 11 800 000 руб. (в том числе НДС 1 800 000 руб.). Здание передано покупателю по акту 15.04.2013. Государственная регистрация перехода права собственности состоялась 08.05.2013. Оплата от покупателя поступила двумя частями: 10.04.2013 — 7 080 000 руб. и 13.05.2013 — 4 720 000 руб. Первоначальная стоимость здания — 8 000 000 руб., сумма начисленной амортизации на дату передачи в бухгалтерском и налоговом учете — 1 300 000 руб.
/ решение / Проводки будут такие.
Содержание операции | Дт | Кт | Сумма, руб. |
На дату получения аванса (10.04.2013) | |||
Получены денежные средства от покупателя | 51 «Расчетные счета» | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» | 7 080 000 |
Начислен НДС с аванса (7 080 000 руб. / 118 х 18) | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» | 1 080 000 | |
На дату подписания акта приемки-передачи (15.04.2013) | |||
Списана первоначальная стоимость здания | 8 000 000 | ||
Списана сумма амортизации | 02 «Амортизация основных средств» | 1 300 000 | |
Отражена передача здания покупателю (8 000 000 руб. – 1 300 000 руб.) | 45 «Товары отгруженные», субсчет «Основные средства, переданные покупателю» | 6 700 000 | |
В момент передачи недвижимого имущества по акту в налоговом учете возникнет доход от реализации, а остаточная стоимость ОС признается расходом. Более позднее признание такого дохода и расхода в бухгалтерском учете (в момент госрегистрации перехода права собственности) приводит к возникновению временных разни | |||
Начислен ОНА ((11 800 000 руб. – 1 800 000 руб.) x 20%) | 09 «Отложенные налоговые активы» | 2 000 000 | |
Начислено ОНО (6 700 000 руб. х 20%) | 77 «Отложенные налоговые обязательства» | 1 340 000 | |
На дату государственной регистрации перехода права собственности (08.05.2013) | |||
Отражен доход от реализации недвижимости | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» | 11 800 000 | |
Начислен НДС | 1 800 000 | ||
Списана остаточная стоимость здания | 45 «Товары отгруженные», субсчет «Основные средства, переданные покупателю» | 6 700 000 | |
НДС, начисленный при получении аванса, принят к вычету | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» | 1 080 000 | |
Списан ОНА | 09 «Отложенные налоговые активы» | 2 000 000 | |
Списано ОНО | 77 «Отложенные налоговые обязательства» | 1 340 000 | |
На дату получения второго платежа (13.05.2013) | |||
Получены денежные средства от покупателя | 51 «Расчетные счета» | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» | 4 720 000 |
Отражение сделки у покупателя
Налог на прибыль
С 2013 г. недвижимость можно учитывать в составе основных средств, не дожидаясь подачи документов на государственную регистрацию, и амортизировать сразу после получения по акту и ввода в эксплуатаци
НДС
При перечислении предварительной оплаты покупатель имеет право заявить к вычету НДС, предъявленный ему продавцом. При условии, конечно, что недвижимость приобретается для деятельности, облагаемой НДС, и от продавца получен авансовый счет-фактур
Кроме того, покупатель имеет право принять к вычету НДС, предъявленный при получении объекта недвижимост
Давайте разберемся, когда возникает право на этот налоговый вычет. Для этого должны выполняться два условия.
УСЛОВИЕ 1. Недвижимость должна быть принята к учету. Если недвижимость приобретается для перепродажи, данное условие выполняется после отражения ее на счете 41 «Товары».
Если для покупателя приобретаемый объект недвижимости — основное средство, то, по мнению Минфина, принять к вычету НДС можно только после его перевода на счет 01 «Основные средства
Если объект недвижимости приобретен с целью дальнейшей реконструкции, дожидаться перевода его на счет 01 «Основные средства» не требуется. Принять к вычету НДС можно после оприходования его на счете
УСЛОВИЕ 2. Нужно получить от продавца «отгрузочный» счет-фактуру. «Отгрузочный» счет-фактуру продавец оформляет только после госрегистрации сделки. Однако на практике встречается ситуация, когда счет-фактура выдается покупателю уже в момент передачи недвижимости по акту. Принимать к вычету НДС по такому документу весьма рискованно. Счет-фактура, оформленный до даты госрегистрации сделки, право на налоговый вычет не дает. В этом случае претензий со стороны проверяющих, скорее всего, не избежать. Если вы готовы отстаивать вычет НДС — судебная практика на вашей сторон
ВЫВОД
Самый безопасный вариант — заявить к вычету НДС только после госрегистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости и перевода его на счет 01 «Основные средства».
Если продавец российской недвижимости — иностранная компания
НДС
Реализация недвижимости на территории РФ облагается
Подтвердить факт постановки иностранной компании на учет можно одним из следующих документов:
- <или>уведомлением о постановке на учет иностранной организации (форма
11УП-Учетутв. Приказом ФНС от 13.02.2012 № ММВ-7-6/80@); - <или>свидетельством о постановке на учет иностранной организации (форма
11СВ-Учетутв. Приказом ФНС от 13.02.2012 № ММВ-7-6/80@); - <или>свидетельством о постановке на учет в налоговом органе (форма
2401ИМД(2000)утв. Приказом МНС от 07.04.2000 № АП-3-06/124).
Кроме того, не забывайте, что для принятия к вычету входного НДС вам потребуется получить от иностранного продавца счет-фактуру.
Однако на практике иногда встречается такая ситуация. Стороны договариваются о том, что перечислять НДС в бюджет будет российская организация — покупатель, которая выступит налоговым агентом и удержит налог при выплате доходов иностранному продавц
Если вы налоговый агент, то счет-фактуру оформляете себе сами, да и порядок возмещения такого НДС совсем иной. Если вы будете оплачивать недвижимость авансом, то одновременно заплатите НДС в бюджет. А заявите его к вычету только после принятия на учет объекта недвижимост
Но это еще не все. Никто не может дать гарантии, что при таком варианте уплаты НДС ваш вычет не будет оспорен налоговиками в принципе. Ведь по Налоговому кодексу вы не являетесь налоговым агентом, а раз так, то на вычет НДС можете претендовать только при наличии счета-фактуры, оформленного продавцом.
Именно поэтому уже на этапе заключения договора очень важно правильно оформить отношения с иностранным продавцом.
Во-первых, в контракте необходимо прописать его обязанность самостоятельно уплатить в российский бюджет НДС с совершаемой сделки купли-продажи.
А во-вторых, указать, что он обязан выдать вам счета-фактуры, оформленные по российским правилам. А чтобы с получением такого документа у вас не возникло сложностей, возможно, будет не лишним также прописать штрафные санкции для продавца за непредоставление им так необходимых вам счетов-фактур.
Налог на прибыль с доходов иностранной компании
Доходы иностранной компании, реализующей недвижимость на территории РФ, облагаются налогом на прибыль. Если такой доход не связан с предпринимательской деятельностью иностранной компании в РФ, российская организация признается налоговым агентом. При выплате дохода она должна удержать налог по ставке 20% и не позднее рабочего дня, следующего за днем такой выплаты дохода, перечислить его в бюдже
Причем если до момента выплаты дохода иностранный продавец представит вам документы, подтверждающие его затраты на приобретение недвижимости, то такие расходы нужно учесть при расчете налоговой базы. В этом случае налог вы будете удерживать не со всего дохода иностранной компании, а лишь с разниц
И не забудьте представить в налоговый орган налоговой расчет (информацию) о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налого
При выплате дохода иностранной компании проверьте, не установлен ли международным соглашением об избежании двойного налогообложения иной порядок налогообложения доходов иностранной компании от реализации недвижимости, находящейся на территории РФ. Заметим, что согласно таким соглашениям, как правило, доходы от реализации недвижимости облагаются налогом в том государстве, в котором такая недвижимость находится.
Бухгалтерский учет
В бухгалтерском учете приобретение недвижимости отражается в обычном порядке. При получении объекта по акту приемки-передачи вы приходуете его на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Когда он будет готов к эксплуатации, его нужно будет перевести на счет 01 «Основные средства
***
Вместе с недвижимостью к покупателю также переходят и права на земельный участок, расположенный под ней и необходимый для ее использования. Если земля находится в собственности продавца, то после государственной регистрации сделки покупатель, помимо самого объекта недвижимости, получит в собственность еще и земельный участок (даже если в договоре купли-продажи недвижимости данный вопрос урегулирован не будет