Продажа комнаты в коммуналке: подводные камни | Журнал «Главная книга» | № 4 за 2014 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Ввозить в страну заграничные гостинцы станет сложнее

С 01.01.2019 устанавливаются более жесткие правила беспошлинного ввоза в РФ из-за границы товаров для личного пользования. < ... >

Работающим пенсионерам срочно увольняться не нужно

Пенсионный фонд поспешил развеять появившиеся в СМИ слухи о том, что не уволившиеся до 2019 год пенсионеры будут лишены пенсии со следующего года. < ... >

Очередная метаморфоза 2-НДФЛ

Налоговая служба утвердила новую форму справки 2-НДФЛ. Применять эту форму налоговые агенты должны будут начиная с представления сведений за 2018 год. Чем же новая справка отличается от ныне действующей? < ... >

Пособие по уходу за ребенком выплачивать частями нельзя

Работодатель не вправе разбить ежемесячное пособие по уходу за ребенком до 1,5 лет на две части и выплачивать часть пособия в аванс, а часть при окончательном расчете с сотрудниками за месяц. < ... >

Оборудование поставляется частями: как определить дату отгрузки

Если крупногабаритное оборудование из-за большого веса поставляется покупателю частями, дата его отгрузки в НДС-целях определяется по последней поставке. < ... >

ФНС отозвала инструкцию по выявлению «нарисованной» отчетности

Летом 2018 года Налоговая служба направила территориальным инспекциям письмо, в котором содержалась инструкция по аннулированию деклараций по НДС и налогу на прибыль. Теперь ФНС решила отменить этот документ. < ... >

ККТ: когда при безналичной оплате можно не выдавать чек

Организация не должна применять ККТ при получении безналичной оплаты от ИП. Но нужно обязательно убедиться, что плательщик действительно предприниматель, а не частное лицо. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 7 февраля 2014 г.

Содержание журнала № 4 за 2014 г.
М.Г. Суховская, юрист

Продажа комнаты в коммуналке: подводные камни

Советская эпоха уже 20 лет как канула в прошлое, но ее пережиток — коммунальные квартиры — вполне себе здравствует. Например, в Москве и Питере их счет идет на десятки, а то и сотни тысяч. Неудивительно, что рынок комнат в коммуналках довольно активный, они пользуются неплохим спросом. Но процесс их реализации имеет свои особенности.

Владельцам коммунальной недвижимости, решившим с ней расстаться, до последнего не прибегая к помощи риелторов, мы расскажем, к чему нужно быть готовыми.

Заметим, что многое из сказанного ниже справедливо и для случаев продажи доли в обычной (не коммунальной) квартире. Кстати, чтобы понять, чем вы владеете — комнатой или долей в квартире, загляните в свое свидетельство о собственности.

Извещаем соседей о намерении продать комнату

По закону собственники остальных комнат в коммуналке имеют преимущественное право покупки вашей комнатып. 6 ст. 42 ЖК РФ; п. 1 ст. 250 ГК РФ. Поэтому, прежде чем заключать договор с покупателем со стороны, вы должны письменно известить соседей о своем желании продать комнату, указав при этом всю необходимую информацию о продаваемом имуществе и его ценуп. 3 ст. 250 ГК РФ. Приведем примерную форму такого извещения.

ИЗВЕЩЕНИЕ

Петрову Петру Петровичу
Адрес: 241016, г. Брянск, ул. Лесная, д. 8, кв. 10

Я, Иванов Иван Иванович, паспорт 56 01 111222, выдан ОВД Советского района г. Брянска 27.12.2000, продаю принадлежащую мне комнату № 3 площадью 17,0 (Семнадцать) кв. м в квартире, расположенной по адресу: 241016, г. Брянск, ул. Лесная, д. 8, кв. 10, по цене 550 000 (Пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.Нужно указывать ту цену комнаты, по которой вы действительно намерены продать ее постороннему лицуп. 1 ст. 250 ГК РФ. Если впоследствии комната будет продана по цене, которая ниже указанной в извещении, то соседи могут оспорить вашу сделку по купле-продаже

Отчуждаемая комната в квартире принадлежит мне на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 25.11.2011 № 12-11, зарегистрирован Брянским отделом Росреестра 15.12.2011, запись № 58-01/11-1/2011-3333.

Предлагаю Вам воспользоваться своим преимущественным правом покупки моей комнаты по вышеуказанной стоимости.

Прошу Вас в течение месяцаИменно такой срок определен в Гражданском кодексе РФп. 3 ст. 250 ГК РФ с момента получения настоящего извещения либо заключить письменный договор купли-продажи комнаты, либо в письменной форме отказаться от своего права преимущественной покупки. В случае неполучения от Вас ответа по истечении данного срока указанная комната будет продана третьему лицу.

Иванов И.И.

07 ноября 2013 г.

Извещение получил
 
Петров П.П.

Способ вручения такого извещения и другие ваши дальнейшие действия зависят от того, насколько вам повезло с соседями. Посмотрим, как быть в том или ином случае.

Возможные варианты развития событий

ВАРИАНТ 1 (идеальный). Все соседи реально проживают в своих комнатах, у вас с ними прекрасные отношения, и они не намерены препятствовать вашей сделке.

Тогда подготовьте по два экземпляра извещения для каждого соседа-сособственника. Один — вручите лично в руки соседу, а второй (на котором сособственник распишется в получении и укажет дату) — оставьте себе.

Если кто-то из соседей изъявит желание купить вашу комнату — прекрасно. В этом случае никаких бумаг от других соседей вам получать не нужно. Если желающих из числа соседей несколько, то выбор, кому продать комнату, за вами.

Если никто из них приобретать комнату не намерен, тогда по договоренности с соседями назначьте день, когда вы вместе с ними придете в территориальный орган Росреестра или к нотариусу, где будут удостоверены их письменные отказы от своего преимущественного права покупки комнатып. 1 ст. 24 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ). Можно ради такого случая вызвать нотариуса на дом. Очевидно, что соответствующие расходы по оформлению будете нести вы.

Когда нотариус совершает нотариальные действия вне помещения своей конторы, размер госпошлины/нотариального тарифа увеличивается в полтора разаподп. 1 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ч. 2 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС 11.02.93 № 4462-1 (далее — Основы о нотариате). Кроме того, в этом случае клиент должен возместить ему транспортные расходыст. 22 Основ о нотариате.

При подаче заявления на регистрацию перехода прав собственности на комнату упомянутые отказы приложите к пакету документовп. 1 ст. 24 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ). Учтите, что не удостоверенные в Росреестре или у нотариуса отказы законной силы не имеют.

Кстати, какого-то конкретного срока действия у этих отказов нет. То есть если в процессе оформления вами сделки с третьим лицом кто-то из соседей вдруг передумает и все-таки пожелает выкупить вашу комнату, вы вовсе не обязаны идти навстречу его желаниям.

Может статься, что какая-либо из комнат в коммуналке не приватизирована, то есть ваш сосед не собственник, а всего лишь наниматель жилого помещения. В этом случае надо попросить его показать договор социального наймаст. 60 ЖК РФ, чтобы узнать, в чьем владении находится комната. Как правило, это муниципальное образование. Тогда извещение о продаже своей комнаты вам нужно направить по почте (с уведомлением о вручении) в жилищный комитет или департамент администрации муниципалитета. Если понесете его лично, обязательно попросите поставить на втором экземпляре извещения штамп о получении. И там же, в муниципалитете, вам должны выдать отказ от преимущественного права покупки.

ВАРИАНТ 2 (более жизненный). Кто-то из соседей давно не проживает в своей комнате или по каким-то причинам всячески противится тому, чтобы вы продавали свою комнату.

В этом случае направляйте своим соседям извещения о преимущественном праве покупки комнаты заказными письмами с описью вложения и с уведомлением о вручении, а еще лучше — телеграммами.

Если кого-то из соседей вы в глаза никогда не видели и не знаете, кто является собственником той или иной комнаты (то есть на чье имя посылать извещение), можно запроситьприложение к Порядку, утв. Приказом Минэкономразвития от 14.05.2010 № 180 в территориальном органе Росреестра выписку из ЕГРПп. 1 ст. 7 Закона № 122-ФЗ. За нее, правда, придется заплатить, но плата для физлиц небольшая — 150—200 руб.приложение к Приказу Минэкономразвития от 22.09.2011 № 502 Выписку вам должны предоставить в течение 5 рабочих дней с момента получения госорганом запросап. 1 ст. 7 Закона № 122-ФЗ. В ней будут указаны ф. и. о. собственников всех комнат в коммуналке. Запрос можно сделать лично, по почте (обычной или электронной) или через портал госуслугп. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития от 14.05.2010 № 180. Как правило, вся необходимая информация о порядке предоставления выписок, а также бланки квитанций с реквизитами для оплаты имеются на сайте регионального управления Росреестра.

ОБМЕН ОПЫТОМ

ДРЯГИН Владимир Сергеевич
ДРЯГИН Владимир Сергеевич
Генеральный директор агентства недвижимости «Дорогой город»

Имейте в виду: если у вашего соседа-«фантома» право собственности на комнату возникло до 1998 г., то в Росреестре вряд ли будет нужная вам информация. В этом случае можно навести справки о соседе в ЕИРЦ или в паспортном столе. В моей практике еще не было случаев, чтобы там отказались сообщить, кто прописан в соседних комнатах.

Возникает вопрос: а на какой адрес направлять извещения? В идеале их нужно направлять по фактическому месту жительства (регистрации) ваших соседей. Но как быть, если вы не можете выяснить, где они реально проживают в данный момент? Тогда просто посылайте извещения по адресу нахождения их долевой собственности, проще говоря, на адрес вашей же коммунальной квартиры, указав номера комнат, принадлежащих соседям. Если почтовое уведомление вернулось к вам с росписью соседа в получении извещения — прекрасно, он железно считается уведомленным.

А что делать, если на вернувшемся уведомлении значится «в связи с истечением срока хранения»? То есть адресат не явился за получением заказной корреспонденции либо отказался ее получать. Не огорчайтесь! Как справедливо отметил один суд, тот факт, что кто-то из соседей-сособственников не получил извещение, не может ограничивать ваше право распоряжаться своим имуществом. У вас нет обязанности по вручению почтовых отправлений. По закону вы лишь должны принять меры по извещению других сособственников квартиры о предстоящей продаже комнатыАпелляционные определения ВС Чувашской Республики от 22.04.2013 № 33-1360/2013; Смоленского областного суда от 04.09.2012 № 33-2861.

Кстати, извещения соседям можно послать и через нотариусаст. 86 Основ о нотариате. Но, как вы понимаете, это встанет в копеечку, особенно если соседей много. А то, как вы направите извещения — самостоятельно по почте или через нотариуса, какого-то принципиального юридического значения не имеет.

После того как вы получите корешки почтовых уведомлений, нужно выждать 1 месяц, отведенный соседям на принятие решенияп. 2 ст. 250 ГК РФ, а затем уже выходить на сделку по продаже комнаты. Молчание сособственников в данном случае расценивается как их отказ от преимущественного права покупкиОпределение Мосгорсуда от 24.11.2011 № 33-38334.

Подавая заявление на регистрацию перехода прав собственности, к нему нужно будет приложить все бумаги, подтверждающие, что вы выполнили свою обязанность по извещению соседейп. 1 ст. 24 Закона № 122-ФЗ. Это, в частности, копии самих извещений, почтовые квитанции о приеме заказных писем, корешки вернувшихся уведомлений о вручении (с подписью получателя или с отметкой о возвращении за истечением срока хранения).

Если кто-нибудь из соседей посчитает, что вы якобы втайне от него продали комнату постороннему лицу, и начнет грозить вам судом, не волнуйтесь. Все, что он может сделать, — это потребовать через суд перевести на него права и обязанности покупателя. На подачу такого иска отводится 3 месяца с момента, как сособственнику стало известно о нарушении его права преимущественной покупки вашей недвижимостип. 3 ст. 250 ГК РФ; подп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума ВС от 10.06.80 № 4.

Но подать иск мало. Соседу придется также внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента по субъекту РФ сумму, уплаченную вашим покупателем за комнату, сборы и пошлины, а также другие суммы, положенные покупателю для возмещения расходов, понесенных им при покупке комнатыподп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума ВС от 10.06.80 № 4; Апелляционное определение Мособлсуда от 26.03.2013 № 33-3615/2013. Это обстоятельство охлаждает пыл даже самых настырных.

***

А что будет, если не уведомить соседей о продаже комнаты? В этом случае орган Росреестра просто не станет регистрировать переход прав собственности на том основании, что нет документов, подтверждающих, что продавец комнаты (доли) письменно известил остальных сособственников о намерении ее продатьп. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.23%
октябрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Как вы предпочитаете направлять в ИФНС заявление о зачете налоговой переплаты?
По телекоммуникационным каналам связи
Через личный кабинет налогоплательщика
Лично приносим в налоговую
По почте

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГКЗимний конгресс ТАКСКОМ