Будет ли доход у арендодателя, если арендатор улучшил незарегистрированную недвижимость | Журнал «Главная книга» | № 8 за 2014 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Компенсация за использование своего авто для работы иногда облагается НДФЛ и взносами

Если автомобиль не принадлежит работнику на праве собственности, суммы возмещения за использование этой машины в служебных целях облагаются страховыми взносами и НДФЛ. < ... >

Ввозить в страну заграничные гостинцы станет сложнее

С 01.01.2019 устанавливаются более жесткие правила беспошлинного ввоза в РФ из-за границы товаров для личного пользования. < ... >

Изменение НДС-ставки: когда корректировочный счет-фактура не потребуется

В случае, когда при отгрузке товаров в счете-фактуре была указана ставка НДС ниже той, которую нужно было применить (10% вместо 18%), корректировочный счет-фактура для исправления этой ошибки не используется. < ... >

Очередная метаморфоза 2-НДФЛ

Налоговая служба утвердила новую форму справки 2-НДФЛ. Применять эту форму налоговые агенты должны будут начиная с представления сведений за 2018 год. Чем же новая справка отличается от ныне действующей? < ... >

Пособие по уходу за ребенком выплачивать частями нельзя

Работодатель не вправе разбить ежемесячное пособие по уходу за ребенком до 1,5 лет на две части и выплачивать часть пособия в аванс, а часть при окончательном расчете с сотрудниками за месяц. < ... >

Оборудование поставляется частями: как определить дату отгрузки

Если крупногабаритное оборудование из-за большого веса поставляется покупателю частями, дата его отгрузки в НДС-целях определяется по последней поставке. < ... >

ФНС отозвала инструкцию по выявлению «нарисованной» отчетности

Летом 2018 года Налоговая служба направила территориальным инспекциям письмо, в котором содержалась инструкция по аннулированию деклараций по НДС и налогу на прибыль. Теперь ФНС решила отменить этот документ. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 4 апреля 2014 г.

Содержание журнала № 8 за 2014 г.
Е.А. Шаронова, экономист

Будет ли доход у арендодателя, если арендатор улучшил незарегистрированную недвижимость

В гл. 25 НК РФ есть специальная норма: арендодатель при определении налоговой базы не учитывает доходы в виде капвложений «в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором...»подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Можно ли эту норму применить в случае, когда арендатор улучшает помещение арендодателя до ввода его в эксплуатацию и оформления права собственности на него? С этим вопросом пришлось разбираться ВАС.

Налоговики настаивают на уплате налогов

ВАС рассмотрел следующую ситуацию. ИФНС при выездной проверке арендодателя обнаружила, что до завершения строительства торгового центра и ввода его в эксплуатацию арендодатель заключал с будущими арендаторами предварительные договоры аренды. Причем эти договоры вступали в силу с момента их госрегистрации, которая, в свою очередь, производилась после регистрации права собственности арендодателя на построенный объект недвижимости.

По взаимному согласию сторон арендаторы за свой счет выполняли работы по отделке и дополнительному обустройству помещений, предоставляемых им в пользование. В частности, это: отделка пола и стен, монтаж перегородок, дверных блоков, витрин, противопожарных выходов, электромонтажные и инженерные работы (установка систем электроснабжения, освещения, водоснабжения, кондиционирования, вентиляции, охранной системы и системы противопожарной сигнализации).

Налоговики посчитали, что арендодатель должен был учесть стоимость этих работ в составе внереализационных доходов как безвозмездно полученных, поскольку результаты проведенных арендаторами работ не передавались арендодателю и он не возмещал арендаторам их затратып. 8 ст. 250 НК РФ. Кроме того, стоимость этих работ нужно было учесть при определении среднегодовой стоимости имущества для целей исчисления налога на имущество. Свое мнение контролеры обосновали так:

  • арендаторы выполнили работы, результатом которых, в частности, стали неотделимые улучшения, демонтаж которых приводит к невозможности эксплуатации торговых помещений без повторной их отделки. Причем значительная часть работ относится именно к общестроительным, которые необходимы для ввода торгового центра в эксплуатацию по строительным нормам и правилам. А вовсе не обусловлены спецификой деятельности каждого арендатора и необходимостью отделки в его фирменном стиле и в соответствии с его дизайнерскими решениями, как утверждал арендодатель. Так что эти работы были выполнены с выгодой для арендодателя как лица, заинтересованного в получении дохода от аренды;
  • поскольку работы выполнены до введения торгового центра в эксплуатацию и регистрации права собственности на него, то именно арендодатель (а не арендаторы) должен учесть их стоимость в качестве капвложений в основное средство. Выполнение этих работ в период отсутствия арендных правоотношений до введения торгового центра в эксплуатацию и регистрации права собственности на него не позволяет расценить их в качестве капвложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. И как следствие, не позволяет применить положения НК о порядке учета капвложений в арендованное имущество в целях исчисления налога на прибыльподп. 32 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ. В частности, нельзя применить норму о невключении стоимости этих работ в доходы арендодателя.

И суды трех инстанций поддержали ИФНС.

ВАС считает, что налоги платить не с чего

Однако ВАС с позицией ИФНС и судов не согласился. И привел такую аргументациюПостановление Президиума ВАС от 08.10.2013 № 3589/13:

  • выполнение спорных работ арендаторами до ввода торгового центра в эксплуатацию обусловлено не стремлением предоставить их арендодателю безвозмездно, а их заинтересованностью в открытии магазинов одновременно с официальным открытием нового торгового центра для посетителей;
  • само по себе выполнение спорных работ до ввода торговых центров в эксплуатацию и регистрации права собственности арендодателя на эти объекты не может свидетельствовать о том, что:

— работы выполнены исключительно в интересах арендодателя;

— арендодатель получил результат этих работ безвозмездно и, как следствие, у него возник внереализационный доходп. 8 ст. 250 НК РФ;

  • содержащееся в соглашениях условие об утверждении арендодателем спорных работ предусмотрено в целях контроля соответствия работ правилам пожарной и технологической безопасности, правильности присоединения к электрическим и иным сетям. Но такое согласование не превращает арендодателя в заказчика. Это объясняется необходимостью учета его интересов как собственника объекта недвижимости, заинтересованного в сохранении принадлежащего ему имущества от конструктивных и иных повреждений, а также в соблюдении всеми арендаторами общей концепции функционирования торгового центра;
  • квалификация инспекцией спорных работ как выполненных безвозмездно для арендодателя означает также, что и арендаторы не вправе учесть расходы на отделку помещений при исчислении налога на прибыльп. 16 ст. 270 НК РФ;
  • все нормы НК о порядке учета капвложений в арендованное имущество в целях исчисления налога на прибыльподп. 32 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ подлежат применению и в том случае, когда работы выполняются в помещении, на которое у арендодателя еще не оформлено право собственности. При этом ВАС сослался на свои же разъяснения о том, чтопп. 10, 11 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73:

— будущий собственник недвижимости может заключить договор аренды этой недвижимости (договор аренды будущей вещи) и до регистрации прав собственности на нее. И этот договор не противоречит ст. 608 ГК РФ. При этом отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капстроительства, который является объектом аренды в момент передачи его арендатору, само по себе не влечет недействительности договора аренды;

— передавать объект аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для проведения ремонтных и отделочных работ также можно, поскольку это не противоречит положениям Градостроительного кодекса;

  • в целях налогообложения прибыли нельзя делать акцент на том, когда выполняются отделочные работы в предоставленных в возмездное пользование помещениях — до или после регистрации права собственности арендодателя на возводимый объект недвижимости. Иначе у арендодателей будут разные налоговые последствия. И тогда будет нарушен принцип экономической обоснованности налогообложения, чего быть не должноп. 3 ст. 3 НК РФ. Ведь к однородным с экономической точки зрения отношениям при отсутствии специальных указаний в налоговом законодательстве должны применяться единые налоговые последствия.

Так что у ИФНС не было оснований доначислять арендодателю налог на прибыль и налог на имущество только из-за того, что спорные работы выполнялись арендаторами до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и госрегистрации права собственности арендодателем на него.

***

Заметим, что принятое решение ВАС согласуется и с позицией Минфина, высказанной еще в 2011 г. Так, финансовое ведомство ничего не имеет против учета амортизации по неотделимым улучшениям, которые арендатор произвел по предварительному договору аренды. Просто амортизировать эти улучшения можно только с месяца, следующего за месяцем заключения основного договора арендыПисьма Минфина от 01.08.2011 № 03-03-06/1/435, от 01.08.2011 № 03-03-06/1/442.

По вопросу уплаты налога на имущество с неотделимых улучшений у ВАС тоже позиция сформировалась. Так, еще в 2012 г. он решил, что плательщиком налога на имущество является арендатор до тех пор, пока онРешение ВАС от 27.01.2012 № 16291/11:

  • <или>не передаст неотделимые улучшения арендодателю;
  • <или>не получит от арендодателя компенсацию стоимости этих улучшений.
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.23%
октябрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Как вы предпочитаете направлять в ИФНС заявление о зачете налоговой переплаты?
По телекоммуникационным каналам связи
Через личный кабинет налогоплательщика
Лично приносим в налоговую
По почте

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Зимний конгресс ТАКСКОМТакском- ноябрь