Одну квартиру продали, другую купили: ставка налога на имущество может подрасти? | Журнал «Главная книга» | № 10 за 2015 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Как аудиторы будут сообщать о подозрительных операциях клиентов

Правительство РФ утвердило правила передачи аудиторскими компаниями и частными аудиторами сведений о сомнительных сделках и операциях аудируемых лиц. < ... >

Ввозить в страну заграничные гостинцы станет сложнее

С 01.01.2019 устанавливаются более жесткие правила беспошлинного ввоза в РФ из-за границы товаров для личного пользования. < ... >

Очередная метаморфоза 2-НДФЛ

Налоговая служба утвердила новую форму справки 2-НДФЛ. Применять эту форму налоговые агенты должны будут начиная с представления сведений за 2018 год. Чем же новая справка отличается от ныне действующей? < ... >

«Спасибо» от Сбербанка теперь можно положить в карман

С середины октября у клиентов Сбербанка появилась возможность переводить бонусы, полученные по программе «Спасибо», в рубли. < ... >

Пособие по уходу за ребенком выплачивать частями нельзя

Работодатель не вправе разбить ежемесячное пособие по уходу за ребенком до 1,5 лет на две части и выплачивать часть пособия в аванс, а часть при окончательном расчете с сотрудниками за месяц. < ... >

Путин поручил Правительству разобраться с налоговой нагрузкой на население

В ходе совещания с членами Правительства РФ Президент России Владимир Путин поднял вопрос о растущей фискальной нагрузке на граждан. < ... >

ФНС отозвала инструкцию по выявлению «нарисованной» отчетности

Летом 2018 года Налоговая служба направила территориальным инспекциям письмо, в котором содержалась инструкция по аннулированию деклараций по НДС и налогу на прибыль. Теперь ФНС решила отменить этот документ. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 8 мая 2015 г.

Содержание журнала № 10 за 2015 г.
А.Ю. Никитин, аттестованный налоговый консультант

Одну квартиру продали, другую купили: ставка налога на имущество может подрасти?

Чаще всего приобретение новой квартиры или дома напрямую связано с продажей старой недвижимости. И если периоды владения старым и новым объектами недвижимости пересеклись, то вы можете неприятно удивиться сумме налога на имущество за год, в котором продали прежние квадратные метры и обзавелись новыми. Дело в том, что ставка налога на имущество прогрессивная, то есть подрастает в зависимости от суммарной стоимости принадлежащих вам объектов недвижимости. Расскажем подробнее. И сразу оговоримся, что речь пойдет о налоге на имущество за 2014 г. Ведь за него налог исчисляется по старым правиламч. 1 ст. 3 Закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ.

Граждане, имеющие в собственности жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи и т. д., обязаны платить налог на имуществоп. 1 ст. 1, ст. 2 Закона от 09.12.91 № 2003-1 (далее — Закон № 2003-1).

Ставки налога на имущество устанавливаются нормативными правовыми актами местных властей (в Москве и Санкт-Петербурге — законами) в пределах, установленных Законом, и зависят от суммарной инвентаризационной стоимости недвижимостип. 1 ст. 3 Закона № 2003-1.

Если у гражданина в собственности несколько объектов, то налог исчисляется с их суммарной инвентаризационной стоимости при соблюдении таких условийпп. 3, 10 Инструкции МНС от 02.11.99 № 54:

  • эти объекты находятся на территории одного муниципального образования;
  • по всем этим объектам муниципальные власти установили единую ставку налога (если ставка установлена вне зависимости от типа использования имущества (жилое или нежилое), то суммарная инвентаризационная стоимость будет определяться в целом по всем объектам недвижимостип. 1 ст. 3 Закона № 2003-1; Письмо Минфина от 13.10.2008 № 03-05-04-01/32).

При переходе права собственности на объект недвижимости от одного собственника к другому в течение года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала месяца, в котором он утратил право собственности на имущество, а новым — начиная с месяца, в котором у него это право возниклоп. 6 ст. 5 Закона № 2003-1.

Имейте в виду: право собственности по договору купли-продажи недвижимости возникает или прекращается лишь со дня государственной регистрации прав на нееп. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 4 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ. И если в течение календарного месяца и больше за вами было зарегистрировано право собственности на два объекта недвижимости, то налог за этот период вам начислят по ставке, определенной исходя из суммарной инвентаризационной стоимости этих объектов. Это законно, и спорить здесь бессмысленноАпелляционное определение Мособлсуда от 12.03.2013 № 33-5767/2013; Постановление Президиума Красноярского крайсуда от 27.12.2011 № 44Г-78/2011; Определение Свердловского облсуда от 04.10.2011 № 33-14092/2011. Но иногда налоговики считают налог по прогрессивной ставке, просуммировав инвентаризационную стоимость нескольких объектов недвижимости, отталкиваясь не от месяца регистрации прав в госреестре, а от месяца заключения договоров купли-продажи. В таком случае действия инспекции, конечно же, нужно оспаривать. Возможно, отстоять свою правоту удастся еще на стадии досудебного урегулирования в УФНС.

Пример. Расчет налога по суммарной стоимости объектов

/ условие / Гражданин А.В. Буржуйкин в 2014 г. имел в собственности на территории Белгородской области квартиру инвентаризационной стоимостью 980 000 руб. В июле он купил в том же поселке другую квартиру, инвентаризационной стоимостью 1 560 000 руб., и зарегистрировал право собственности на нее 28.07.2014.

В августе А.В. Буржуйкин заключил с покупателем договор продажи первой квартиры, но переход права собственности на нее зарегистрирован в органе Росреестра только 15 сентября. Льгот по налогу на имущество у гражданина нет.

Законом о налоге на имущество в редакции, действовавшей с 01.01.2014, предусматривалось, что при исчислении налога суммарная инвентаризационная стоимость недвижимости умножается на коэффициент-дефляторп. 2 ст. 5 Закона № 2003-1. Но исходя из требований законап. 2 ст. 11 НК РФ, коэффициент-дефлятор для целей налога на имущество может быть установлен только в 2014 г. на 2015-й и последующие годы. Поэтому налог на имущество за 2014 г. исчисляется без применения коэффициента-дефлятораПисьмо ФНС от 12.02.2014 № БС-4-11/2252.

Налоговые ставки на 2014 г. в населенном пункте установлены, в частности, в следующих размерах:

  • для имущества суммарной инвентаризационной стоимостью свыше 500 000 руб. до 1 000 000 руб. включительно — 0,35%;
  • для имущества суммарной инвентаризационной стоимостью свыше 1 000 000 руб. до 2 000 000 руб. включительно — 0,45%;
  • для имущества суммарной инвентаризационной стоимостью свыше 2 000 000 руб. — 0,55%.

/ решение / Налог на имущество по первой квартире А.В. Буржуйкин должен заплатить за период с 01.01.2014 по 31.08.2014, по второй — с 01.07.2014 по 31.12.2014. Получается, что в июле и августе в собственности физлица были две квартиры, а значит, ставка налога за эти месяцы определяется исходя из суммарной инвентаризационной стоимости обеих квартир.

ШАГ 1. Рассчитаем налог по первой квартире за январь — июнь:

980 000 руб. х 6/12 х 0,35% = 1715 руб.

ШАГ 2. Рассчитаем налог по второй квартире за сентябрь — декабрь:

1 560 000 руб. х 4/12 х 0,45% = 2340 руб.

ШАГ 3. Рассчитаем налог за июль — август исходя из суммарной инвентаризационной стоимости обеих квартир:

(980 000 руб. + 1 560 000 руб.) х 2/12 х 0,55% = 2328 руб.

ШАГ 4. Просуммируем полученные значения и узнаем сумму налога на имущество за 2014 г:

1715 руб. + 2340 руб. + 2328 руб. = 6383 руб.

Отметим, что иногда налоговики считают налог радикально, применяя повышенную ставку ко всему году, в котором имел место факт владения несколькими объектами недвижимости в течение хотя бы одного календарного месяца. Конечно, это неправомерно. Прокомментировать ситуацию мы попросили специалиста Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СОРОКИН Алексей Валентинович
СОРОКИН Алексей Валентинович
Начальник отдела имущественных и прочих налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Если гражданин в течение нескольких месяцев владел одновременно двумя и более объектами недвижимости, например квартирами на территории одного муниципального образования, то суммарная инвентаризационная стоимость по всем этим объектам в целом определяется и повышенная ставка применяется именно при расчете налога за эти месяцы, но ни в коем случае не за весь год. Иная трактовка закона привела бы к существенному и необоснованному увеличению налоговой нагрузки на налогоплательщиков.

Пример. Расчет налога по каждому объекту в отдельности

/ условие / Изменим условия предыдущего примера. Пусть договор купли-продажи первой квартиры А.В. Буржуйкин заключил в июле и уже 18.07.2014 сведения о переходе права собственности на нее к покупателю были внесены в госреестр. По второй квартире договор купли-продажи заключен и переход права собственности на нее к Буржуйкину зарегистрирован по-прежнему в июле 2014 г.

/ решение / За проданную квартиру инспекция начислит налог за период с 01.01.2014 по 30.06.2014, а за купленную — с 01.07.2014 по 31.12.2014.

ШАГ 1. Рассчитаем налог по первой квартире за январь — июнь:

980 000 руб. х 6/12 х 0,35% = 1715 руб.

ШАГ 2. Рассчитаем налог по второй квартире за июль — декабрь:

1 560 000 руб. х 6/12 х 0,45% = 3510 руб.

ШАГ 3. Просуммируем полученные значения и узнаем сумму налога на имущество за 2014 г.:

1715 руб. + 3510 руб. = 5225 руб.

Разница составила 1158 руб. (6383 руб. – 5225 руб.), поскольку «ушли» 2 месяца, когда в собственности гражданина находились сразу две квартиры. Поэтому во втором случае ставки налога применялись к инвентаризационной стоимости каждого объекта в отдельности.

***

С 2015 г. база по налогу на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, а не его инвентаризационной стоимости. Но для этого региональные власти должны до 1 января 2020 г. установить единую дату, начиная с которой на территории субъекта РФ будет применяться такой порядок исчисления налоговой базып. 1 ст. 402 НК РФ. Если такое решение не принято, то для исчисления налога используется инвентаризационная стоимость (исключая объекты, по которым налог в любом случае рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, в частности это административно-деловые и торговые центры, нежилые помещения, в которых размещаются магазины и офисы, и т. д.п. 3 ст. 402, пп. 1, 7 ст. 378.2 НК РФ).

Имейте в виду: суммарная инвентаризационная стоимость принадлежащего гражданину имущества определяется в соответствии с размером его доли в праве общей долевой собственности на недвижимость и умножается на коэффициент-дефлятор (в 2015 г. он составляет 1,147)п. 4 ст. 406 НК РФ; Приказ Минэкономразвития от 29.10.2014 № 685.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.23%
октябрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Как вы предпочитаете направлять в ИФНС заявление о зачете налоговой переплаты?
По телекоммуникационным каналам связи
Через личный кабинет налогоплательщика
Лично приносим в налоговую
По почте

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГКТакском- ноябрь