«Кадастровый» налог с неготовой недвижимости | Журнал «Главная книга» | № 18 за 2015 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Раздельный учет НДС-2018: что нового

С 01.01.2018 вступят в силу поправки в НК, согласно которым вести раздельный учет НДС по товарам (работам, услугам), используемым как в облагаемых НДС, так и в не облагаемых/освобожденных от обложения налогом операциях, нужно будет, даже если соблюдается правило пяти процентов. < ... >

Подрядчик уплатил НДС, а суд не признал работы выполненными: что делать?

НДС, начисленный и уплаченный подрядчиком в бюджет по работам, которые суд признал невыполненными, подрядчик может принять к вычету. Вопрос лишь в том, каким образом это лучше сделать: внести корректировки в книгу продаж за соответствующий период или принять налог к вычету на основании своего же счета-фактуры. < ... >

Офисные отходы: обязанности компаний

Офисные компании не должны вносить плату «за грязь», поскольку не оказывают негативного воздействия на природу. Но есть и другие требования в этой сфере — паспортизация отходов, их учет и представление отчетности. < ... >

Пониженные тарифы для упрощенцев: справедливость торжествует

С 01.01.2017 вместо ОКВЭД1 действует новый ОКВЭД2. Из-за этого многие упрощенцы в 2017 г. не могли применять пониженные тарифы. Устранить проблему должно Письмо Минфина от 13.10.2017 № 03-15-07/66964, доведенное до инспекций. Мы попросили прокомментировать этот документ специалиста ФНС России. < ... >

Новый порядок работы налоговиков с невыясненными платежами вступил в силу

С 1 декабря сотрудники ИФНС будут разбираться с невыясненными платежами по новым правилам, которые предусматривают уточнение платежек на перечисление как налогов, так и страховых взносов. < ... >

График отпусков-2018: до какой даты нужно успеть утвердить

Как известно, график отпусков на год должен быть утвержден не позднее чем за две недели до наступления этого календарного года. Т.е. по общему правилу, крайний срок утверждения – 17 декабря. Но в этом году эта дата приходится на нерабочий день (воскресенье). Значит ли это, что утвердить график на 2018 год можно 18 декабря 2017 года и никаких проблем не будет? < ... >

Когда ИП не нужно самому платить налоги

Если индивидуальный предприниматель оказывает компании услуги, которые не относятся к сфере его бизнес-деятельности, НДФЛ с суммы оплаты таких услуг должна начислить, удержать и уплатить в бюджет организация-заказчик. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 4 сентября 2015 г.

Содержание журнала № 18 за 2015 г.
Н.А. Мартынюк, эксперт по налогообложению

«Кадастровый» налог с неготовой недвижимости

Приобретенный объект требует капвложений: когда начинаем платить налог на имущество и как его рассчитать

Рассмотрим такую ситуацию. В регионе, где введен налог на имущество с кадастровой стоимости недвижимости, организация приобрела:

На начало года эта недвижимость включена в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимостип. 7 ст. 378.2 НК РФ. То есть в этом году налог на имущество по ней должен уплачиваться не со среднегодовой, а с ее кадастровой стоимости.

Однако для использования в деятельности организации приобретенный объект еще не готов — требуются дополнительные капвложения. Они займут несколько месяцев, в течение которых все затраты на приобретение и доведение до готовности объекта будут учитываться в составе капвложений, то есть на счете 08. По завершении капвложений объект будет учтен как ОС на счетах 01 или 03.

Нас спрашивают: когда начинать исчислять налог на имущество с такой недвижимости — с квартала ее приобретения (то есть перехода к вам права собственности) или с квартала, в котором вы переведете готовую к использованию недвижимость на счет 01 или 03? И как рассчитать налог?

Будь это обычный, а не «кадастровый» налог на имущество, сомнений у наших читателей не возникало бы. В п. 1 ст. 374 НК РФ сказано, что объектом обложения налогом является только то имущество, которое по правилам бухучета учитывается на балансе как ОС. Но есть оговорка — это верно, только если иное не предусмотрено НК РФ. Статья 378.2 НК РФ устанавливает, по каким объектам и при каких условиях налог платится от кадастровой стоимости. И в ней применительно к административно-деловым и торговым центрам (комплексам) и предназначенным для этих целей помещениям ничего не сказано о том, должны ли они быть учтены в составе ОС.

До перевода недвижимости на счет 01 или 03 налог платить не нужно...

Еще в прошлом году ФНС отдельным ПисьмомПисьмо ФНС от 06.06.2014 № БС-4-11/10837@ разъяснила, что «кадастровым» налогом облагается только та административно-деловая и торговая недвижимость, которая должна быть учтена в составе ОС. А объекты, которые включены в региональный перечень облагаемой по кадастровой стоимости недвижимости, но у налогоплательщика правомерно учтены в качестве вложений во внеоборотные активы, налогом не облагаются.

Однако на момент издания Письма действовала другая редакция п. 1 ст. 374 НК РФ. Верен ли сделанный в Письме вывод и сейчас? Верен. Произошедшие с тех пор изменения связаны с тем, что с 01.01.2015 налогом на имущество по кадастровой стоимости облагается еще и жилье, которое не учтено на балансе организации как ОСподп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. А для административно-деловой и торговой недвижимости все осталось по-прежнему — объектом обложения налогом являются только основные средства.

Это нам подтвердили и в Минфине.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СОРОКИН Алексей Валентинович
СОРОКИН Алексей Валентинович
Начальник отдела имущественных и прочих налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Объекты налогообложения определены ст. 374 НК РФ. К ним отнесено движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в составе основных средств. Статьей 378.2 НК РФ установлены особенности в этом отношении только для жилых помещений и домов. Следовательно, другие объекты имущества, подпадающие под действие ст. 378.2 НК РФ, признаются объектом налогообложения только с учетом положений ст. 374 НК РФ. Слова в п. 1 ст. 374 НК РФ «если иное не предусмотрено...» касаются жилых помещений и жилых домов.

Поэтому до того момента, с которого правила бухучета требуют перевести недвижимость на счет 01 или 03, платить с нее налог на имущество не надо — независимо от того, по какой стоимости он рассчитывается — среднегодовой или кадастровой.

Например, организация получила здание и право собственности на него в марте 2015 г. Капвложения в него завершила и на счет 01 перевела в октябре 2015 г. По итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев 2015 г. налог со здания организация не платит и в расчетах авансового платежа его не показывает.

...но спокойной жизни налоговики не обещают

В названном Письме ФНС отдельно обратила внимание, что этот вывод касается только тех объектов недвижимости, которые правомерно учитываются в составе капвложений. То есть если недвижимость вовремя не переведена в состав ОС, то налог вам доначислятп. 1 ст. 374 НК РФ; п. 4 ПБУ 6/01.

Напомним, объект следует перевести со счета 08 на счет 01 или 03 сразу же, как только закончены капвложения в него (даже если за вами еще не зарегистрировано право собственности)пп. 4, 5, 7, 8 ПБУ 6/01; п. 41 Положения, утв. Приказом Минфина от 29.07.98 № 34н; пп. 23, 24, 32, 52 Методических указаний, утв. Приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н. То есть тогда, когда он будет полностью готов (пригоден) для использования именно в тех целях, для которых он приобретен организацией. До этого невозможно сформировать его первоначальную стоимость, так как в нее входят все затраты на приобретение и доведение до готовности. А формирование первоначальной стоимости — одно из обязательных условий включения объекта в состав ОСп. 8 Обзора, доведенного Информационным письмом Президиума ВАС от 17.11.2011 № 148; Постановления Президиума ВАС от 16.11.2010 № ВАС-4451/10; ФАС ВВО от 19.09.2012 № А29-9832/2011; Письмо Минфина от 25.06.2012 № 03-05-05-01/28. При этом неважно, начинает ли организация использовать объект в тот момент, когда он стал готовым к эксплуатации.

Тем же Письмом ФНС поручила инспекциям всегда проверять обоснованность учета недвижимости на счете 08 и использовать для этого все предоставленные НК РФ инструменты — от получения объяснений налогоплательщика до осмотра его помещений и территорийПисьмо ФНС от 06.06.2014 № БС-4-11/10837@.

В случае с налогом на имущество осмотр допускается только при проведении выездной проверкиподп. 6 п. 1 ст. 31, п. 1 ст. 91, п. 1 ст. 92 НК РФ. А вот писать пояснения и давать объяснения, возможно, придется уже по итогам того квартала, в котором вы приобрели недвижимость.

О приобретении вами недвижимости инспекции сообщит Росреестр, который регистрирует право собственностип. 4 ст. 85 НК РФ. На основании этого сообщения инспекция поставит вас у себя на учет по месту нахождения вашей недвижимостипп. 1, 5 ст. 83 НК РФ и будет отслеживать подачу вами расчетов и деклараций по налогу на имуществоПисьмо ФНС от 26.06.2015 № АС-19-15/147.

Поэтому будьте готовы к тому, что уже по окончании того квартала, в котором вы приобрели объект недвижимости, инспекция будет ждать от вас отражения его в специальном разделе 3 расчета авансовых платежей (годовой декларации, если вы приобрели недвижимость в IV квартале). О том, что вы продолжаете капвложения и поэтому не должны показывать эту недвижимость в отчетности по налогу на имущество, инспекция не знает. Действия, которые инспекция может предпринять, зависят от ситуации.

СИТУАЦИЯ 1. В инспекцию по месту нахождения недвижимости вы сдаете отчетность по другим объектам налога на имущество. Тогда ИФНС в рамках камеральной проверки затребует у вас пояснения — на основании того, что данные вашей отчетности по налогу не соответствуют, как видится инспекции, полученным ею сведениям о регистрации за вами права собственности на недвижимостьп. 3 ст. 88 НК РФ.

Поэтому будьте готовы в рамках «камеральных» пояснений доказать, что недвижимость не является ОС и вы правомерно не переводите ее на счет 01 или 03. В частности, предоставить информацию о том:

  • как организация собирается использовать объект;
  • каких капвложений в объект требует такое использование;
  • каковы запланированные вами сроки начала и завершения капвложений.

Лучше, если все перечисленное будет оформлено распорядительными документами директора, изданными сразу после приобретения недвижимостиПисьмо Минфина от 04.09.2007 № 03-05-06-01/98. Пригодятся также:

  • договор на приобретение недвижимости, техническая документация, акт осмотра объекта и проверки его состояния комиссией, состоящей из ваших работников и, при необходимости, привлеченных вами сторонних специалистов, — если из этих документов следует необходимость дополнительных капвложенийПостановления ФАС ПО от 09.08.2012 № А55-26222/2010; ФАС ВВО от 19.09.2012 № А29-9832/2011;
  • договоры, заключенные с подрядчиками на проведение капитальных работ, на дооборудование объекта (если устанавливаемое оборудование будет учитываться не как отдельное ОС, а как составная часть недвижимого ОС), с поставщиками — на приобретение необходимых для этого материалов и т. п.Письмо Минфина от 04.09.2007 № 03-05-06-01/98; Постановление ФАС ВВО от 02.07.2012 № А11-4617/2011;
  • акты госорганов о том, что в таком состоянии объект не может использоваться в вашей деятельности и требует дополнительных капвложенийПостановление ФАС СКО от 03.04.2014 № А53-7013/2013, — если такие акты были приняты в отношении вашей недвижимости. Такое может быть, если к объекту законодательство предъявляет особые требования (например, с точки зрения безопасности) и для ввода его в эксплуатацию необходимы разрешения каких-то надзорных органов.

Все это может служить доказательством того, что приобретенная вами недвижимость зависла на счете 08 не просто так. Представлять сами эти документы в рамках камеральной проверки вы не обязанып. 7 ст. 88 НК РФ достаточно сослаться на них в пояснениях. Но вы можете это сделать по доброй волеп. 4 ст. 88 НК РФ.

Если же все это не убедит инспекцию и она решит, что объект должен быть переведен на счет 01 или 03, то доначислит налог. И разбираться, действительно ли еще не были завершены капвложения или же организация притворно не переводила недвижимость в состав ОС, придется в суде.

СИТУАЦИЯ 2. В инспекцию по месту нахождения приобретенной недвижимости вы не должны сдавать отчетность по налогу на имущество, так как у вас нет других «подведомственных» ей объектов налогообложения. То есть эта инспекция вообще не получит от вас расчета авансового платежа (декларации) по окончании того квартала, в котором вы приобрели недвижимость. Но будет исходить из того, что такую отчетность вы должны сдать, поскольку приобрели недвижимость, облагаемую по кадастровой стоимости.

В этом случае инспекция может вызвать представителя вашей организации для получения от него объясненийподп. 4 п. 1 ст. 31 НК РФ. Но нельзя исключить того, что она поступит проще — заблокирует ваш расчетный счет. Причем НК РФ предусматривает блокировку только за несдачу декларациип. 3 ст. 76 НК РФ; Письма ФНС от 11.12.2014 № ЕД-4-15/25663; Минфина от 12.07.2007 № 03-02-07/1-324, но налоговики на местах, бывает, замораживают счет и за несдачу авансовых расчетов.

Что делать, если инспекция заблокирует счет? Вы можете:

  • <или>обжаловать в УФНС решение о заморозке счетаст. 137, п. 1 ст. 138, ст. 139.2 НК РФ. Если причиной блокировки была несдача авансового расчета, проще обжаловать именно по этому основанию — как мы уже сказали, это не соответствует ни НК, ни разъяснениям самой ФНС. Если же речь о годовой декларации, обжалуйте на том основании, что недвижимость пока не является объектом налогообложения.

Однако вряд ли обжалование поможет решить проблему быстро, так как срок рассмотрения жалобы — 15 рабочих дней с возможностью продления еще на столько жеабз. 2 п. 6 ст. 140 НК РФ. В жалобе вы можете попросить приостановить на время ее рассмотрения действие решения о блокировкеп. 5 ст. 138 НК РФ, но удовлетворит ли вашу просьбу УФНС — неизвестно;

  • <или>представить в инспекцию письменные пояснения о том, что приобретенная недвижимость пока не является объектом налогообложения, приложить подтверждающие документы (о них мы сказали выше) и потребовать разблокировки счета;
  • <или>сдать нулевой расчет авансового платежа (нулевую декларацию), хотя вы пока не являетесь плательщиком налога по этой недвижимости и, следовательно, не должны отчитываться в эту ИФНС. Поставьте прочерки также в разделе 3 и не указывайте в нем этот объект недвижимостиабз. 6 п. 2.4 Порядка, приведенного в приложении № 3 к Приказу ФНС от 24.11.2011 № ММВ-7-11/895. Сдача «нулевки» обяжет инспекцию уже не позднее чем на следующий день отменить блокировку счетаподп. 1 п. 3.1 ст. 76 НК РФ. Но, с другой стороны, даст ей возможность провести камеральную проверку сданного отчета и, в частности, запросить у вас письменные пояснения (о них мы сказали выше)п. 3 ст. 88 НК РФ. Если пояснения не убедят инспектора, он доначислит налог. В последнем случае на акт камеральной проверки вам нужно будет представить возраженияп. 6 ст. 100 НК РФ и в них опять привести обоснование того, почему недвижимость пока не является объектом налогообложения.

Итак, быстрее всего счет будет разблокирован, если сдать нулевую декларацию с прочерками. Если вдруг это повлечет доначисление налога, то его можно оспорить.

Можно ли предотвратить блокировку счета? Попробуйте заранее представить в инспекцию письменное обоснование того, почему вы пока не обязаны сдавать отчетность по налогу на имущество по этому объекту недвижимости, и приложить копии подтверждающих документов. Это нужно сделать до истечения срока сдачи расчета (декларации) за тот отчетный (налоговый) период, в котором вы приобрели недвижимость.

ВЫВОД

Как бы ни развивались события, уже к сроку сдачи расчета (декларации) по окончании того квартала, в котором вы приобрели недвижимость, вам нужно составить письменное обоснование того, почему она пока не является объектом налогообложения и вы не должны включать ее в отчетность по налогу на имущество. Почти наверняка придется представлять его в инспекцию с перечнем подтверждающих документов — сделайте их подборку заранее.

После перевода недвижимости на счет 01 или 03: как рассчитать налог

Наконец капвложения завершены и вы перевели недвижимость в состав ОС. По итогам того отчетного (налогового) периода, в котором это произошло, вы должны исчислить и заплатить налог с этой недвижимости. Так, в приведенном выше примере организация должна заплатить «кадастровый» налог на имущество по итогам 2015 г., поскольку в октябре, ноябре и декабре объект учитывался в составе ОС. И тут появляется вопрос о том, как этот налог рассчитать.

Дело в том, что для расчета «кадастрового» налога по недвижимости, приобретенной в середине отчетного года, в НК РФ есть специальное правилоп. 5 ст. 382 НК РФ. Оно требует учитывать количество полных месяцев, в течение которых недвижимость находилась в собственности налогоплательщика. Для этого определяют коэффициент:

Коэффициент для расчета авансового платежа за отчетный период (налога по итогам года)

И этот коэффициент используют при расчете авансового платежа (налога по итогам года):

Сумма аванса за отчетный период (налога за год)

Как видим, эта норма позволяет приобретателю недвижимости не платить налог за те месяцы года, в которые объект находился у предыдущего собственника. Однако при этом никак не учитывается тот факт, что объект недвижимости может какое-то время после приобретения учитываться в составе капвложений. Тогда объект находится в собственности налогоплательщика дольше, чем в составе ОС.

Как с учетом названной нормы рассчитать в нашем примере налог за 2015 г.? Возможны варианты:

  • <или>с коэффициентом 10/12, так как 10 полных месяцев 2015 г. объект был в собственности налогоплательщика (под полным месяцем в целях расчета этого коэффициента ФНС предлагает понимать любое количество дней в месяце регистрации права собственности на недвижимостьПисьмо ФНС от 23.03.2015 № БС-4-11/4606@). Тогда получается, что вы по итогам года заплатите налог за все месяцы владения недвижимостью, в том числе и за те, в течение которых она учитывалась в составе капвложений;
  • <или>с коэффициентом 3/12. Тогда налог будет рассчитан только за месяцы, в течение которых недвижимость была в составе ОС. Обоснование тут можно привести такое: только 3 месяца в собственности организации находился объект налогообложения, а с марта по сентябрь включительно в собственности находилась недвижимость, не являющаяся объектом.

На наш взгляд, верный — второй вариант. Иначе получится, что налоговая база рассчитывается за время, когда у вас еще не было объекта налогообложения.

Радует, что в Минфине придерживаются такого же мнения.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Месяцы, в течение которых приобретенный объект недвижимости правомерно учитывался в бухучете в составе капвложений, брать в расчет налога не нужно.

Иными словами, если после приобретения недвижимости налогоплательщик какое-то время осуществлял капвложения в нее, то налог с ее кадастровой стоимости подлежит исчислению только за те месяцы года приобретения недвижимости, в течение которых она после завершения капвложений учитывалась в составе ОС, то есть являлась объектом налогообложенияп. 5 ст. 382 НК РФ.

СОРОКИН Алексей Валентинович
Минфин России

***

Хорошо, что в Минфине не настаивают на буквальном исполнении п. 5 ст. 382 НК РФ. Однако официальных писем Минфина и ФНС на этот счет нам найти не удалось. Будем надеяться, что в ближайшем будущем они появятся. Иначе остается риск, что инспекции на местах подойдут к вопросу формально и станут требовать рассчитывать налог по количеству месяцев, в течение которых у организации было право собственности на недвижимость.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Налог на имущество организаций»:

2017 г.

  1. Коды льгот по налогу на имущество, № 22
  2. Заполнять декларацию по налогу на имущество по каждому филиалу не обязательно, № 20
  3. «Имущественные» авансы: рассчитываем и отчитываемся, № 18
  4. Проверь себя: «движимая» льгота по налогу на имущество, № 7
  5. Отчитываемся по налогу на имущество, № 6
  6. Проверь себя: налог на имущество с движимых ОС, № 5

2016 г.

  1. Налог на имущество и транспортный налог, № 24

2015 г.

  1. Встречаем новый перечень энергоэффективных объектов, № 23
  2. Налог на имущество организаций по недвижимости: новости-2015, № 22
  3. «Кадастровый» налог с неготовой недвижимости, № 18
  4. Налог на имущество: простые вещи, № 14
  5. Налог на имущество организаций: когда платить, № 10
  6. Налог на имущество: новые объекты — новые вопросы, № 8
  7. Кадастровую оценку недвижимости можно оспорить, № 3
  8. Налог на имущество: чего ждать организациям и ИП, № 2

2014 г.

  1. Новые отчетные формы по налогу на имущество, № 5
  2. Апгрейд налога на имущество по торговым и офисным центрам, № 1

2013 г.

  1. По каким ОС платить налог на имущество, а по каким — нет, № 10
  2. «Движимое — недвижимое» в первом отчете по налогу на имущество, № 7
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.33%
ноябрь 2017 г.
45000000
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

18 742

Примечание

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Знаете ли вы, что каждому работодателю в целях проведения трудовых проверок присвоена та или иная категория риска?
Да, мы в курсе
Да, и мы оспорили присвоенную нам категорию
Нет, впервые слышим

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Неделя бухгалтерского учетаСмарт-комплект