Оспариваем кадастровую стоимость земли и недвижимости: досудебный этап | Журнал «Главная книга» | № 22 за 2015 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Электронные требования по уплате налогов и взносов: новые правила направления

Недавно налоговики обновили бланки требований об уплате задолженностей в бюджет, в т.ч. по страховым взносам. Теперь настал черед откорректировать порядок направления таких требований по ТКС. < ... >

Расчетные листки распечатывать необязательно

Работодателям отнюдь не обязательно выдавать сотрудникам расчетные листки на бумажном носителе. Минтруд не запрещает рассылать их работникам по электронной почте. < ... >

Сменили оператора электронного документооборота – сообщите ИФНС

Если организация отказалась от услуг одного оператора электронного документооборота и перешла к другому, необходимо направить по ТКС в налоговую инспекцию электронное уведомление о получателе документов. < ... >

«Физик» перечислил оплату за товар по безналу – нужно выдать чек

В случае, когда физлицо перечислило продавцу (компании или ИП) оплату за товар по безналичному расчету через банк, продавец обязан направить покупателю-«физику» кассовый чек, считает Минфин. < ... >

Медосмотр для работающих за компьютером: обязательно или нет

Даже если сотрудник занят работой с ПК не менее 50% рабочего времени, само по себе это еще не повод регулярно отправлять его на медосмотры. Все решают результаты аттестации его рабочего места по условиям труда. < ... >

Возврат переплаты по взносам за периоды до 2017 года: как это происходит

Пенсионный фонд разъяснил порядок и сроки возврата страхователям излишне уплаченных (взысканных) сумм страховых взносов за периоды, истекшие до 01.01.2017. < ... >

Список и количество товаров на момент оплаты неизвестны: как оформить кассовый чек

Наименование, количество и цена товаров (работ, услуг) – обязательные реквизиты кассового чека (БСО). Однако при получении предоплаты (аванса) объем и список товаров определить иногда невозможно. Минфин рассказал, что делать в такой ситуации. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 16 ноября 2015 г.

Содержание журнала № 22 за 2015 г.
М.Г. Суховская, юрист

Оспариваем кадастровую стоимость земли и недвижимости: досудебный этап

Что должны предпринять фирмы, решившие уменьшить налог на имущество или земельный налог

Как известно, от кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости напрямую зависит величина соответствующих налогов к уплате — земельного и налога на имущество организацийп. 2 ст. 375, п. 1 ст. 378.2, п. 1 ст. 391 НК РФ. И очень многие собственники не согласны с результатами кадастровой оценки, считая их сильно завышенными. И небезосновательно. Ведь при этом, как правило, используются методы массовой оценкипп. 1, 4, 6 приложения № 2 к Приказу Минэкономразвития от 03.11.2006 № 358, не учитывающие индивидуальные особенности конкретного объекта. Однако результаты кадастровой оценки можно оспорить по следующим двум основаниямст. 24.18 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ (далее — Закон № 135-ФЗ):

  • <или>сведения, использованные оценщиком для определения кадастровой стоимости и повлиявшие на ее величину, на дату оценки не были достоверными;
  • <или>на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, независимым оценщиком была определена его рыночная стоимость, и она меньше кадастровой.

Физические лица, включая индивидуальных предпринимателей, для оспаривания могут сразу обращаться в суд. А вот организации должны обязательно вначале соблюсти досудебный порядок урегулирования спораст. 24.18 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ (далее — Закон № 135-ФЗ). Иначе суд оставит их иск без рассмотренияп. 1 ч. 1 ст. 196 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ).

Вот о досудебной стадии оспаривания мы и поговорим. Кстати, все сказанное справедливо и для физлиц, пожелавших воспользоваться досудебным порядком.

Куда и в какой срок надо обращаться

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости надо подавать в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии должны функционировать в каждом субъекте РФ при региональных управлениях Росреестрап. 1 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития от 04.05.2012 № 263 (далее — Порядок). Нередко на сайтах управлений можно найти и рекомендуемые бланки заявленийсм., например, сайт Управления Росреестра по Москве.

Заявление можно подать в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости, но не позднее того момента, когда в кадастр будут внесеныст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; п. 8 Постановления Пленума ВС от 30.06.2015 № 28 (далее — Постановление Пленума ВС):

  • <или>новые результаты определения кадастровой стоимости;
  • <или>новые сведения по объекту недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Без каких еще документов не обойтись

К заявлению придется приложить определенный пакет документовст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; п. 13 Порядка. В противном случае его не примут к рассмотрению. Такая же участь постигнет заявление, еслист. 24.18 Закона № 135-ФЗ; п. 15 Порядка:

  • <или>нарушены сроки его подачи;
  • <или>оспариваемая кадастровая стоимость объекта уже была ранее установлена в размере его рыночной стоимости.

В этом случае вам в 7-днев­ный срок с даты поступления заявления должны направить уведомление, где будет указано, почему заявление не принялип. 15 Порядка.

Итак, вам потребуются:

Остальной состав бумаг зависит от того, по какому основанию вы собираетесь оспаривать результаты кадастровой оценки.

ОСНОВАНИЕ 1. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В этом случае кадастровая стоимость фактически не оспаривается, а устанавливается новая по результатам индивидуальной рыночной оценки объекта. Проводить ее может только независимый оценщик, являющийся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и застраховавший свою ответственностьстатьи 4, 15, 24.7 Закона № 135-ФЗ. Его отчет (в электронном виде и на бумаге), отвечающий всем установленным требованиямст. 11 Закона № 135-ФЗ, входит в пакет документов, необходимых при оспаривании кадастровой стоимости по этому основанию.

Очень важный момент: рыночная стоимость объекта в отчете оценщика должна быть установлена именно на ту дату, на которую определена его кадастровая стоимостьст. 24.18 Закона № 135-ФЗ. Допустим, кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 01.01.2010, а нормативный акт, утвердивший результаты кадастровой оценки земель, вступил в силу с 01.01.2012. Рыночная стоимость участка в отчете оценщика должна быть определена по состоянию именно на 01.01.2010, а не на более позднюю датусм., например, Определение ВС от 01.07.2015 № 67-АПГ15-29. Иначе комиссия отклонит ваше заявление.

Если стоимость, содержащаяся в отчете об индивидуальной рыночной оценке объекта, будет отличаться от его кадастровой стоимости более чем на 30%, потребуется еще один документ. Это положительное заключение, подготовленное экспертом или экспертами той СРО, членом которой является оценщик, о том, что составленный им отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельностист. 24.18 Закона № 135-ФЗ. Если такое заключение отсутствует, то заявление рассматривать не будутп. 20 Порядка.

ОСНОВАНИЕ 2. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

К недостоверным сведениям об объекте оценки, например, относятсяп. 13 Постановления Пленума ВС:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Речь идет о следующих сведенияхпп. 8, 9 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития от 01.11.2013 № 648; Письмо Росреестра от 27.06.2014 № 15-исх/07306-МС/14: кадастровый номер участка или помещения, категория земель и их разрешенное использование, целевое назначение здания или помещения, площадь, этажность, материал наружных стен здания и год ввода его в эксплуатацию;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Помимо вышеперечисленного, к таким условиям относятся, в частности, местоположение недвижимости, нахождение объекта в границах санитарно-защитных и других зон с особыми условиями использования и пр.;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта;
  • технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Прежде чем решиться на оспаривание по этому основанию, нужно обратиться в региональный филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» или в многофункциональный центр с запросом о том, как была определена кадастровая стоимость объекта недвижимостич. 2, 3 ст. 3 Закона № 221-ФЗ; ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ:

Выяснив необходимую информацию, надо подать в орган исполнительной власти либо в орган Росреестра запрос о предоставлении сведений, которые использовались при определении кадастровой стоимости конкретной недвижимости. Эти сведения вам должны предоставить в течение 7 рабочих дней с даты поступления запросаст. 24.18 Закона № 135-ФЗ.

Получив запрошенные сведения об объекте, надо проверить, есть ли среди них неверные или неучтенные данные. Если да, то надо быть готовыми их опровергнуть.

Как показывает судебная практика, по основанию недостоверности сведений в основном оспаривают кадастровую стоимость земельных участков, которые, согласно своим кадастровым паспортам, отнесены к одному виду разрешенного использования, а их кадастровая стоимость определена исходя из другого, более «дорогого» вида разрешенного использованиясм., например, Постановление АС УО от 16.06.2015 № Ф09-2818/15.

К примеру, участки, на которых расположены площадки для гольфа и большого тенниса, были по документам предназначены для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. А при определении кадастровой стоимости участков их квалифицировали как земли, предназначенные, в частности, для размещения объектов физической культуры и спорта. Удельный показатель кадастровой стоимости по этому виду использования был более высоким, в связи с чем увеличился и земельный налог для фирмы — собственника участковПостановление ФАС ПО от 02.07.2014 № А55-18575/2013.

Рассмотрение заявления в комиссии

Заявление должно быть рассмотрено в течение 1 месяца с даты его поступления. Вас уведомят о том, на какое число назначено рассмотрение, где вы как заявитель можете присутствоватьст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; пп. 16, 17 Порядка.

По результатам рассмотрения заявления будет принято одно из следующих решенийст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; пп. 19, 20 Порядка:

  • <если>основанием для пересмотра была недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта:
  • <или>решение о пересмотре его кадастровой стоимости;
  • <или>решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости;
  • <если>основанием стало установление рыночной стоимости объекта на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, и рыночная отличается от кадастровой стоимости не более чем на 30%, тогда комиссия примет решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, погрешность в 30% при определении кадастровой стоимости, по сути, признается нашими властями делом вполне допустимым и даже не стоящим времени на препирательства.

Если же отклонение установленной рыночной стоимости от кадастровой будет превышать 30%, тогда члены комиссии будут пристально изучать отчет оценщика и экспертное заключение к нему. Не выявив никаких изъянов в этих документах, комиссия, по идее, должна принять положительное решение. Однако гарантировать этого нельзя. Комиссия может и отклонить ваше заявление, что называется, просто так, не предъявив никаких замечаний к комплекту либо содержанию приложенных документовсм., например, Постановление ФАС ВВО от 11.02.2014 № А11-4815/2013.

В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости копия решения обязательно направляется в территориальный орган Росреестра и в филиал кадастровой палаты для внесения в государственный кадастр новых сведений о стоимости недвижимостист. 24.18 Закона № 135-ФЗ.

Итоги рассмотрения вас не устроили...

Допустим, что комиссия отклонила ваше заявление о пересмотре кадастровой стоимости либо не рассмотрела его в установленный месячный срок. Тогда вы можете подать административный иск, соответственно, в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, автономной области или автономного округа по месту нахождения органа — заказчика работ либо органа, определившего кадастровую стоимостьст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; п. 15 ст. 20, ч. 2 ст. 24 КАС РФ.

Заявлять надо следующие требованияп. 2 Постановления Пленума ВС:

  • <или>об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • <или>об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
  • <или>об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

К иску надо приложить те же документы, что и при досудебном обжаловании (то есть о которых мы говорили выше), плюс решение комиссии об отклонении вашего заявления либо уведомление, что ваше заявление принято к рассмотрениюч. 2 ст. 246 КАС РФ.

В течение 2 месяцев с момента подачи иска в суд ваше дело должно быть рассмотреноч. 1 ст. 141, ч. 1 ст. 247 КАС РФ.

***

Организации и предприниматели сейчас активно оспаривают «официальную» кадастровую стоимость, добиваясь даже на досудебной стадии впечатляющих результатов — ее снижают в разы! Так что резон решиться на это все-таки есть. Ну а в следующем году специалисты прогнозируют вал «кадастровых» исков от обычных граждан. Ведь им придется платить налог на имущество за 2015 г. уже с кадастровой цены.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Основные средства / недвижимость / капвложения»:

2017 г.

  1. Основные средства — 2017: применяем новую Классификацию, № 1
  2. Как определить группу ОС, № 1
  3. Новая Классификация для старых ОС, № 1

2016 г.

  1. Как быть с «ненужными» капвложениями?, № 21
  2. Хочу все знать: восстанавливаем амортизационную премию, № 19
  3. Улучшения арендованного имущества, № 18
  4. Хочу все знать: применяем амортизационную премию, № 17
  5. Стеллаж-конструктор: как учесть, № 15
  6. Модернизация ОС и ПБУ 18/02, № 13
  7. Амортизируем ОС после апгрейда, № 13
  8. Как учесть расходы на строительство летней веранды, № 12
  9. Основным средствам в товары путь закрыт!, № 10
  10. Проверьте, насколько энергоэффективны ваши ОС с налоговой точки зрения, № 2

2015 г.

  1. Вопросы по стройке: налог на прибыль, НДФЛ, НДС, № 24
  2. Оспариваем кадастровую стоимость земли и недвижимости: досудебный этап, № 22
  3. «Налоговый» СПИ подержанного ОС, № 21
  4. Как учесть лом драгоценных металлов, полученных при ликвидации основного средства, № 19
  5. Особенности линейной амортизации при сезонной деятельности, № 11
  6. Взносы на капремонт общего имущества дома: платим и учитываем, № 9
  7. Софт и железо: вместе или врозь, № 7
  8. Получение основных средств в качестве вклада в уставный капитал, № 6
  9. Хороший лифт — новый лифт, № 6
  10. Модернизируем ОС с нулевой стоимостью, № 5
  11. Демонтаж лифта: памятка для бухгалтера, № 4
  12. «ОСновная» статья расходов на упрощенке, № 4

2014 г.

  1. Учет обременений у инвестора и застройщика, № 19
  2. Хочу все знать: учет у лизингополучателя на ОСНО, № 11
  3. Подарок для основного средства: считаем налог на прибыль, № 10
  4. Приобретаем и списываем ОС: налоги на общем режиме, № 9
  5. Покупка предприятия, № 8
  6. Если продажа основного средства обернулась убытком, № 4
  7. Если вы решили купить или продать недвижимость, № 3

2013 г.

  1. Лизинговопросы и лизингоответы, № 18
  2. Перевод помещения из жилого в нежилое: полоса препятствий, № 9
  3. Первая встреча с основным средством, № 8
  4. Здание — одно, цели — разные, № 8
  5. Списываем ликвидируемое ОС и учитываем полезные возвраты, № 6
  6. Приходуем материалы после модернизации основного средства, № 6
  7. Начисление налоговой амортизации по недвижимости до 2013 г.: зависит ли от госрегистрации, № 4
  8. Капремонт и техосмотр: активы или расходы?, № 4
  9. ВАС «включил» повышенную амортизацию по круглосуточным ОС, № 2

2012 г.

  1. Вклад в уставный капитал бэушным основным средством, № 23
  2. 01 и 03: «основные» счета без ошибок, № 21
  3. Лизинг: конкретные сложности, № 18
  4. Основное средство оказалось с брачком: меняем!, № 14
  5. Получено свидетельство на недострой: что дальше, № 13
  6. «Агрессивная» и «круглосуточная» амортизация — претензии будут, № 12
  7. Как применить амортизационную премию к затратам на модернизацию, № 12
  8. Модернизация ОС из отдельной амортизационной группы: как начислять амортизацию, № 11
  9. Как учитывать простаивающее имущество для целей налогообложения, № 10
  10. Льготы для энергоэффективных ОС, № 10
  11. Безвозмездное ОС: когда признаем доход, № 10
  12. Как оформить расчеты по коммуналке между собственниками одного здания, № 7
  13. Покупаем основные средства, бывшие в эксплуатации, № 5
  14. Как учесть «сложное» имущество: как один объект ОС или несколько, № 3
  15. Вся правда об амортизационной премии, № 1

2011 г.

  1. Правила деления ОС, № 24
  2. Льготный выкуп земли: кто не успел, тот опоздал?, № 23
  3. Ремонт или модернизация?, № 15
  4. Модернизация полностью самортизированных ОС, № 15
  5. Декларируем продажу основного средства при ОСНО, № 15
  6. Как определять остаточную стоимость ОС для расчета налога на имущество, № 13
  7. Ликвидируем ненужную недвижимость, № 10
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.33%
апрель 2017 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 500

Примечание

История

ОПРОС
Приходилось ли вам участвовать в процедуре ликвидации компании?
Да, я был(-а) в составе ликвидационной комиссии
Я не входил(-а) в ликвидационную комиссию, но готовил(-а) по ее запросам все необходимые документы
Нет, никогда не сталкивался(-лась) с процедурой ликвидации
Мне скоро предстоит проходить процедуру ликвидации нашей компании, хорошо бы узнать все шаги заранее

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Практикум «Сближение учетных правил. МСФО и ПБУ: сверяем стандарты»Подписка на ГК_2017