Вопросы по стройке: налог на прибыль, НДФЛ, НДС | Журнал «Главная книга» | № 24 за 2015 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Дополнительный выходной для работников: как оплачивать

Если работодатель решил установить для своих сотрудников дополнительный выходной день (например, сделать выходным 1 сентября для работников, имеющих детей-школьников), оплата такого дня зависит от способа, которым дополнительный выходной был оформлен. < ... >

Перечень документов, необходимых для получения возмещения из ФСС, обновлен

Со следующего года для того, чтобы получить из Соцстраха возмещение на выплату пособий, помимо прочих документов, страхователь должен будет представить специальную справку-расчет. < ... >

Отчет СЗВ-М сдан с ошибкой: что делать

Может случиться так, что после представления СЗВ-М в ПФР выяснится, что представленный отчет содержит ошибки. Как исправить эту оплошность и не «налететь» на штраф? < ... >

Кассовый чек при получении аванса будет особенным

Налоговая служба сообщила о требованиях к реквизитам на кассовом чеке в случае получения и зачета аванса. В разрабатываемых налоговиками форматах чеков, которые будут пробивать онлайн-ККТ, есть особая отметка для расчетов авансом. < ... >

Компенсация за неиспользованный отпуск: особенности расчета

Если к моменту увольнения сотрудник проработал без отпуска 10 месяцев и 20 дней, компенсация за неиспользованный отпуск ему выплачивается в полном размере, т.е. за 28 календарных дней. < ... >

Предельный размер базы для начисления взносов на 2017 год уже утвержден

Правительство РФ окончательно определилось с лимитами страховой базы для начисления взносов на следующий год. < ... >

Мошенники маскируют вредоносные письма под рассылку ПФР

Если на вашу электронную почту пришло письмо с почтового адреса, похожего на адрес Пенсионного фонда (pfrf.ru), не переходите по ссылке, указанной в таком письме. Там содержится вредоносное ПО, способное нарушить работу компьютера! < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 7 декабря 2015 г.

Содержание журнала № 24 за 2015 г.
На вопросы отвечала Е.В. Апанасенко, экономист-бухгалтер

Вопросы по стройке: налог на прибыль, НДФЛ, НДС

Строителей, заключивших договор купли-продажи строящихся квартир со своими работниками, волнует вопрос, каковы последствия такой операции для обеих сторон. А застройщиков, перешедших с УСНО на ОСНО, интересует, можно ли принять к вычету НДС, предъявленный подрядными организациями. Давайте разберем эти и другие волнующие строителей вопросы.

Договор долевого участия (ДДУ) с работником — не заем

Алена

Наша организация — застройщик, мы строим объект и заключаем ДДУ, в том числе и со своими работниками. Дольщики платят деньги равными частями в течение года. Не будет ли это расценено налоговиками как заем (беспроцентная рассрочка) своему сотруднику? Ведь тогда у работника возникает доход в виде материальной выгоды, с которого нам надо удерживать НДФЛ?

: Вы не выдавали заем своему работнику, а значит, у него не возникает материальной выгоды и удерживать НДФЛ не нужно. Объясним почему.

Материальная выгода — это, в частности, сумма, которую работник сэкономил на процентах за пользование заемными деньгами, полученными от организацииподп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ.

Вы же работнику денег не занимаете. Да и никакой рассрочки вы ему тоже не предоставляете. Рассрочка — это когда продавец передает покупателю товар, а деньги от него получает не сразу, а по частямп. 1 ст. 489 ГК РФ. В этом случае с экономической точки зрения цена договора складывается из двух компонентов: цены товара и надбавки за отсрочку платежа. Ведь если бы товар продавался на условиях немедленной оплаты, то он стоил бы дешевле. Надбавка за отсрочку — это, по сути, процент, который покупатель должен уплатить за то, что пользуется деньгами продавца.

В ситуации с застройщиком все наоборот. Застройщик сначала получает от дольщика деньги на строительство и лишь затем передает ему объектп. 1 ст. 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Более того, в ДДУ, как правило, содержится условие о том, что квартира передается дольщику только после полной оплаты. Как видите, дольщик не пользуется деньгами застройщика, а значит, никакой рассрочки застройщик дольщику не предоставляет.

Стоит также отметить, что писем контролирующих органов или судов, которые бы подтверждали или опровергали нашу позицию, мы не встретили. Поэтому оценить риски доначислений налоговыми органами не представляется возможным.

По мнению Минфина, у работника возникает материальная выгода, если организация продает работнику в рассрочку готовое жильеПисьмо Минфина от 16.12.2014 № 03-04-05/64921.

Налоговые последствия продажи работнику квартиры по себестоимости

Евгения Миронова

Наша компания заключила со своим работником договор купли-продажи квартиры, в котором цена установлена ниже, чем другим покупателям. Возникает ли у работника материальная выгода, которая подлежит налогообложению НДФЛ? Может ли налоговый орган доначислить налог на прибыль, посчитав, что организация получила необоснованную налоговую выгоду, занизив выручку?

: По мнению Минфина, при продаже квартир своим работникам по цене ниже рыночной у них может возникать доход, равный разнице между рыночной ценой и стоимостью, по которой работник приобрел жилье у организациип. 3 ст. 212 НК РФ; Письмо Минфина от 27.09.2012 № 03-04-06/6-293. Такой доход (материальная выгода) может возникнуть, если лицо приобретает квартиру у организации, являющейся по отношению к нему взаимозависимойподп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ. Поэтому давайте разберемся с тем, являются ли работник и организация взаимозависимыми лицами.

Так, согласно НК лица признаются взаимозависимыми, если по каким-то причинам одно лицо может определять решения, принимаемые другими лицамип. 1 ст. 105.1 НК РФ. В НК установлены случаи, когда налогоплательщики признаются взаимозависимымипп. 1, 2 ст. 105.1 НК РФ. Вы будете признаны взаимозависимыми лицамиПисьмо Минфина от 05.12.2012 № 03-01-18/9-187, если, например, ваш работник является генеральным директоромподп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ; Постановление ФАС ПО от 26.01.2010 № А57-4800/2009. Или же если он прямо или косвенно участвует в организации и доля его участия составляет более 25% от ее уставного капиталаподп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ.

Однако в общем случае (когда работник не соответствует критериям, приведенным выше) работник и организация как взаимозависимые лица в НК не указаныпп. 1, 2 ст. 105.1 НК РФ. Это признают и в МинфинеПисьма Минфина от 23.01.2015 № 03-01-18/1989, от 05.12.2012 № 03-01-18/9-187.

В суде налоговикам сложно доказать, что отношения работника и фирмы повлияли на цену сделки. Суды не признают их взаимозависимыми. Вставая на сторону налогоплательщика, судьи разъясняют налоговикам, что сам по себе факт наличия трудовых отношений между работником и фирмой не доказывает наличия между ними взаимозависимостиПостановления 4 ААС от 24.12.2014 № 04АП-3226/2014; ФАС МО от 04.07.2012 № А40-47063/11-20-198.

Несмотря на то что судебные решения, приведенные выше, касаются взаимоотношений, возникших до 2012 г., те принципы, которыми руководствуются суды, вполне применимы и к действующему порядку определения взаимозависимых лиц. В тот период применялись статьи 20 и 40 НК РФ, сейчас определение взаимозависимых лиц дано в ст. 105.1 НК РФ.

Но когда организация сама удерживает у работника НДФЛ с разницы между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью, по которой она была им приобретена, суды отказывают работнику в возврате налога. При этом они указывают, что налог удержан правомерно, так как работник и организация — взаимозависимые лицаАпелляционное определение Красноярского краевого суда от 18.12.2013 № 33-12166; Решение Мещанского райсуда г. Москвы от 09.07.2014 № 2-3083/2014~М-1207/2014.

Таким образом, споры по этому вопросу вероятны. Поэтому, если вы не хотите претензий со стороны налоговиков (тем более если судебная практика в вашем регионе не на стороне налогоплательщика), можете самостоятельно признать себя и работника для целей налогообложения взаимозависимыми лицамип. 6 ст. 105.1 НК РФ. После чего удержать из доходов работника и перечислить в бюджет НДФЛ с разницы между рыночной ценой квартиры и стоимостью, по которой квартира была им приобретена. Вам нужно также учитывать, что споры могут возникнуть уже с работником, который с удержанием у него НДФЛ может и не согласиться.

Согласно НК РФ датой фактического получения дохода в виде материальной выгоды является день приобретения товаров (работ, услуг)подп. 3 п. 1 ст. 223 НК РФ. По мнению Минфина, при покупке работником квартиры у организации датой получения дохода в виде материальной выгоды для целей НДФЛ является день государственной регистрации прав собственности на эту квартируПисьмо Минфина от 27.11.2014 № 03-04-05/60411.

Отметим, что если вы признаете себя и работника взаимозависимыми лицами, то это повлияет и на исчисление налога на прибыль. Поэтому давайте поговорим о возможности доначисления налога на прибыль исходя из рыночной цены квартиры. Вы можете выбрать:

  • <или>безопасный вариант — признать себя и работника взаимозависимыми лицами и в доходах признать разницу между обычной ценой договора и ценой договора с работникомп. 1 ст. 105.3 НК РФ;
  • <или>вариант, который может вызвать претензии налоговиков, — не признавать себя и работника взаимозависимым лицами, а в целях налогообложения учесть доход в сумме, указанной в договоре с работникомпп. 1, 3 ст. 105.3, п. 1 ст. 249 НК РФ.

Заметим, что даже если вы признаете себя и работника взаимозависимыми, сделка между вами не будет относиться к контролируемымст. 105.14 НК РФ. А значит, ФНС не может проверить соответствие ваших цен рыночнымп. 1 ст. 105.17 НК РФ.

Объект сдан, но нет свидетельства о собственности — НДС можно принять к вычету

Алексей

В 2014 г. в период применения УСНО с объектом «доходы» мы (инвестор) начали строительство ОС (административное здание). С 2015 г. перешли на ОСНО. Работы проводились подрядными организациями и оплачивались с учетом суммы НДС. В марте 2015 г. объект введен в эксплуатацию, однако свидетельства о праве собственности еще нет. Можем ли мы в I квартале 2015 г. принять к вычету весь НДС, предъявленный подрядчиками?

: Сразу скажем, что наличие у вас свидетельства о праве собственности на построенный объект недвижимости на право принять НДС к вычету в этом случае никак не влияетПисьмо Минфина от 03.06.2013 № 03-07-14/20231.

НДС, предъявленный подрядчиками в период применения ОСНО, можно принять к вычету в квартале принятия на учет стоимости работп. 6 ст. 171, пп. 1, 5 ст. 172 НК РФ.

Организация может применить вычет по НДС в течение 3 лет после принятия на учет товаров (работ, услуг, имущественных прав)п. 2 ст. 171, п. 1.1 ст. 172 НК РФ. По мнению Минфина, если договор не предусматривает поэтапную сдачу работ, то вычет НДС возможен только с момента принятия на учет работ в объеме, определенном в договореПисьмо Минфина от 14.10.2010 № 03-07-10/13. Поэтому, если договором определено, что датой окончания работ является дата получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, трехлетний срок начинает течь после принятия на учет объекта строительства в целом и ввода его в эксплуатацию. Есть решения судов, которые также согласны с таким подходомПостановления ФАС МО от 08.07.2013 № А40-82393/12-90-433, от 10.02.2014 № Ф05-114/2014; АС МО от 30.03.2015 № Ф05-2706/2015. Однако в одном случае суд указал, что даже если в договоре есть условие о том, что дата окончания работ определена сторонами как получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то трехлетний срок нужно исчислять с момента принятия на учет стоимости работ, а не с момента принятия строительного объекта на учет в качестве ОС и ввода в эксплуатацию.

А вот принять к вычету НДС, предъявленный подрядчиками в период применения УСНО с объектом «доходы», не получится, несмотря на то что в НК прямых ограничений для такой ситуации нетподп. 8 п. 1 ст. 346.16, п. 6 ст. 346.25, п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ. Дело в том, что налоговики отказывают в вычете НДС тем, кто применял «доходную» УСНО, и суды с контролерами согласны.

Суды считают, что к вычету можно принять только тот НДС, который в период применения спецрежима можно было учесть в расходах. А это значит, что положения НК по вычету «переходного» НДС на упрощенца с объектом «доходы» не распространяютсяПостановления ФАС ПО от 21.02.2014 № А12-13958/2013; ФАС СЗО от 16.08.2012 № А13-17735/2011; АС СЗО от 26.12.2014 № А26-9034/2013. С таким подходом согласен и Конституционный суд. В частности, он указал на то, что налогоплательщики добровольно выбирают объект налогообложения на УСНО и, следовательно, должны учитывать налоговые последствия своего выбора, включая и последствия перехода на иную систему налогообложенияп. 2 мотивировочной части Определения КС от 22.01.2014 № 62-О.

Восстановительная стоимость деревьев включается в первоначальную стоимость объекта

Людмила Королева

Мы на УСНО (15%), осваиваем участок в рамках подготовки к строительству объекта за счет средств инвесторов (физлиц). Чтобы получить разрешение на вырубку деревьев на участке, необходимо уплатить их восстановительную стоимость, которую устанавливают местные органы власти. Как учитывать эти затраты?

: Расходы в виде восстановительной стоимости деревьев нужно включить в первоначальную стоимость объекта строительства.

Этот платеж является обязательным, и без него застройщик не получит разрешение на расчистку застраиваемой территориипп. 8.6.8, 8.6.9 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минрегиона от 27.12.2011 № 613.

Напомним, что для вас средства дольщиков — это целевые деньгиподп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. И в налогооблагаемых доходах при УСНО вы должны учитывать толькоПисьмо Минфина от 19.09.2014 № 03-11-06/2/47049:

  • доходы от оплаты услуг застройщика;
  • экономию затрат на строительство недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по их строительству, не включающими расходы на содержание службы застройщика.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Основные средства / недвижимость / капвложения»:

2016 г.

  1. Как быть с «ненужными» капвложениями?, № 21
  2. Хочу все знать: восстанавливаем амортизационную премию, № 19
  3. Улучшения арендованного имущества, № 18
  4. Хочу все знать: применяем амортизационную премию, № 17
  5. Стеллаж-конструктор: как учесть, № 15
  6. Модернизация ОС и ПБУ 18/02, № 13
  7. Амортизируем ОС после апгрейда, № 13
  8. Как учесть расходы на строительство летней веранды, № 12
  9. Основным средствам в товары путь закрыт!, № 10
  10. Проверьте, насколько энергоэффективны ваши ОС с налоговой точки зрения, № 2

2015 г.

  1. Вопросы по стройке: налог на прибыль, НДФЛ, НДС, № 24
  2. Оспариваем кадастровую стоимость земли и недвижимости: досудебный этап, № 22
  3. «Налоговый» СПИ подержанного ОС, № 21
  4. Как учесть лом драгоценных металлов, полученных при ликвидации основного средства, № 19
  5. Особенности линейной амортизации при сезонной деятельности, № 11
  6. Взносы на капремонт общего имущества дома: платим и учитываем, № 9
  7. Софт и железо: вместе или врозь, № 7
  8. Получение основных средств в качестве вклада в уставный капитал, № 6
  9. Хороший лифт — новый лифт, № 6
  10. Модернизируем ОС с нулевой стоимостью, № 5
  11. Демонтаж лифта: памятка для бухгалтера, № 4
  12. «ОСновная» статья расходов на упрощенке, № 4

2014 г.

  1. Учет обременений у инвестора и застройщика, № 19
  2. Хочу все знать: учет у лизингополучателя на ОСНО, № 11
  3. Подарок для основного средства: считаем налог на прибыль, № 10
  4. Приобретаем и списываем ОС: налоги на общем режиме, № 9
  5. Покупка предприятия, № 8
  6. Если продажа основного средства обернулась убытком, № 4
  7. Если вы решили купить или продать недвижимость, № 3

2013 г.

  1. Лизинговопросы и лизингоответы, № 18
  2. Перевод помещения из жилого в нежилое: полоса препятствий, № 9
  3. Первая встреча с основным средством, № 8
  4. Здание — одно, цели — разные, № 8
  5. Списываем ликвидируемое ОС и учитываем полезные возвраты, № 6
  6. Приходуем материалы после модернизации основного средства, № 6
  7. Начисление налоговой амортизации по недвижимости до 2013 г.: зависит ли от госрегистрации, № 4
  8. Капремонт и техосмотр: активы или расходы?, № 4
  9. ВАС «включил» повышенную амортизацию по круглосуточным ОС, № 2

2012 г.

  1. Вклад в уставный капитал бэушным основным средством, № 23
  2. 01 и 03: «основные» счета без ошибок, № 21
  3. Лизинг: конкретные сложности, № 18
  4. Основное средство оказалось с брачком: меняем!, № 14
  5. Получено свидетельство на недострой: что дальше, № 13
  6. «Агрессивная» и «круглосуточная» амортизация — претензии будут, № 12
  7. Как применить амортизационную премию к затратам на модернизацию, № 12
  8. Модернизация ОС из отдельной амортизационной группы: как начислять амортизацию, № 11
  9. Как учитывать простаивающее имущество для целей налогообложения, № 10
  10. Льготы для энергоэффективных ОС, № 10
  11. Безвозмездное ОС: когда признаем доход, № 10
  12. Как оформить расчеты по коммуналке между собственниками одного здания, № 7
  13. Покупаем основные средства, бывшие в эксплуатации, № 5
  14. Как учесть «сложное» имущество: как один объект ОС или несколько, № 3
  15. Вся правда об амортизационной премии, № 1

2011 г.

  1. Правила деления ОС, № 24
  2. Льготный выкуп земли: кто не успел, тот опоздал?, № 23
  3. Ремонт или модернизация?, № 15
  4. Модернизация полностью самортизированных ОС, № 15
  5. Декларируем продажу основного средства при ОСНО, № 15
  6. Как определять остаточную стоимость ОС для расчета налога на имущество, № 13
  7. Ликвидируем ненужную недвижимость, № 10
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.43%
октябрь 2016 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 500

Примечание

История

ОПРОС
Встречались ли вам ошибки в уведомлениях об уплате личных налогов (на имущество физлиц/транспортный /земельный)?
Да, я сообщил(а) о них в свою ИФНС
Нет, все данные указаны верно
Я не являюсь плательщиком имущественных налогов

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
БУХГАЛТЕРСКИЙ КАЛЕНДАРЬ

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
«ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2016» от Ольги ЛапинойПодписка на ГК_2017
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
13.12.2016 г.

Семинар «Годовой отчет 2016: бухгалтерский и налоговый. Изменения на 2017 год», Москва, Издательско-консалтинговая группа «АйСи Групп»

14.12.2016 г.

Деловой конгресс «Успешный бизнес в новом 2017 году», г. Москва, компания «Такском»

15.12.2016 г.

Конференция «Годовой отчет за 2016 год», Москва, ООО «ПРАВО-Конструкция»