Продали одну квартиру, купили другую: получаем вычеты по НДФЛ | Журнал «Главная книга» | № 7 за 2015 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Ввозить в страну заграничные гостинцы станет сложнее

С 01.01.2019 устанавливаются более жесткие правила беспошлинного ввоза в РФ из-за границы товаров для личного пользования. < ... >

Очередная метаморфоза 2-НДФЛ

Налоговая служба утвердила новую форму справки 2-НДФЛ. Применять эту форму налоговые агенты должны будут начиная с представления сведений за 2018 год. Чем же новая справка отличается от ныне действующей? < ... >

Работающим пенсионерам срочно увольняться не нужно

Пенсионный фонд поспешил развеять появившиеся в СМИ слухи о том, что не уволившиеся до 2019 год пенсионеры будут лишены пенсии со следующего года. < ... >

Пособие по уходу за ребенком выплачивать частями нельзя

Работодатель не вправе разбить ежемесячное пособие по уходу за ребенком до 1,5 лет на две части и выплачивать часть пособия в аванс, а часть при окончательном расчете с сотрудниками за месяц. < ... >

Оборудование поставляется частями: как определить дату отгрузки

Если крупногабаритное оборудование из-за большого веса поставляется покупателю частями, дата его отгрузки в НДС-целях определяется по последней поставке. < ... >

ФНС отозвала инструкцию по выявлению «нарисованной» отчетности

Летом 2018 года Налоговая служба направила территориальным инспекциям письмо, в котором содержалась инструкция по аннулированию деклараций по НДС и налогу на прибыль. Теперь ФНС решила отменить этот документ. < ... >

Увольнение в субботу: когда выдавать трудовую книжку

По правилам выдать увольняющему сотруднику трудовую книжку нужно в последний день его работы. А что делать, если последний день работы выпал на день, когда бухгалтерия отдыхает (например, на субботу)? < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 20 марта 2015 г.

Содержание журнала № 7 за 2015 г.
Е.А. Шаронова, экономист

Продали одну квартиру, купили другую: получаем вычеты по НДФЛ

Если в 2014 г. вы, например, с целью улучшения жилищных условий продали одну квартиру (долю в ней), которая была у вас в собственности менее 3 лет, и купили другую (долю в ней), то обязаны не позднее 30.04.2015 представить в ИФНС по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛприложение № 1 к Приказу ФНС от 24.12.2014 № ММВ-7-11/671@. Ведь задекларировать доход от продажи первой квартиры (доли в ней) вы обязаны в любом случае, независимо от того, есть у вас сумма налога к уплате или нетподп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

Бланки декларации вы можете получить в своей налоговой инспекции, распечатать из любой справочно-правовой системы или скачать с интернет-сайта ФНС сайт ФНС —> Физические лица —>Представление декларации о доходах —> Форма налоговой декларации: 3-НДФЛ в бумажном виде. Проще всего заполнить декларацию 3-НДФЛ, скачав с сайта ФНС специальную программу для ее заполнения сайт ФНС —> Физические лица —>Представление декларации о доходах —> Форма налоговой декларации: 3-НДФЛ в электронной форме.

В декларации вы можете заявить сразу два имущественных вычетаПисьма Минфина от 30.01.2015 № 03-04-05/3648, от 15.01.2015 № 03-04-05/277. Один — чтобы уменьшить доход от продажи первой квартиры, а второй — чтобы вернуть налог в связи с приобретением жилья, если вы не делали это раньше.

Вычет в связи с продажей квартиры

Доход от продажи можно уменьшитьПисьмо Минфина от 19.03.2013 № 03-04-05/9-245:

  • <или>на сумму фактически оплаченных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной квартиры (доли в ней), например на ее покупную стоимостьподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ;
  • <или>на так называемый фиксированный вычет в размере 1 000 000 руб.подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Понятно, что чаще всего выгоднее применять вычет по фактическим расходам. Но это невозможно будет сделать, если у вас нет документов, подтверждающих расходы, например если вы продали приватизированную квартиру либо полученную в наследство или в дар от родственников. Вот тогда вы можете воспользоваться фиксированным вычетом, поскольку в этом случае никакие подтверждающие документы не нужны.

Если вы продали долю в квартире, то вычет вам предоставят пропорционально вашей доле (подробнее см. пример)подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Фиксированный вычет в размере 1 000 000 руб. применяется к доходам, полученным от продажи всей недвижимости, проданной за год. Например, если в течение года вы продадите две подаренные вам квартиры, находившиеся у вас в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость каждой составит 4 000 000 руб. (общий доход — 8 000 000 руб.), то воспользоваться вычетом вы сможете только в сумме 1 000 000 руб.подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ А с суммы 7 000 000 руб. (8 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) придется заплатить налог по ставке 13%.

Разумеется, если сумма вычета превышает доход от продажи квартиры (доли в ней), то вычет нужно заявить в размере полученного дохода от продажи. Тогда облагаемого НДФЛ дохода не возникнет. Если же доход больше вычета, то под налогообложение попадет разница между доходом и вычетом.

Вычет в связи с покупкой квартиры

Как мы уже сказали, этот вычет заявляется с целью вернуть ранее уплаченный налог с дохода в размере стоимости приобретенной квартиры, но не более максимальной суммы вычета, установленной НК, — 2 000 000 руб.подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

То есть все полученные за год налогооблагаемые доходы (как от продажи квартиры (доли в ней), так и по месту работы) можно уменьшить на сумму, израсходованную на приобретение квартиры (доли в ней), но не более 2 000 000 руб. В итоге получится, что налог нужно будет исчислить с меньшей суммы дохода либо он вообще будет равен нулю. И уже уплаченный в течение года с ваших доходов налог вам должны будут вернуть.

Заметим, что с 2014 г. вычет по приобретению жилья привязан к человеку (а не к объекту недвижимости). В связи с этим при покупке квартиры в долевую собственность вычет в размере израсходованных денег в пределах 2 000 000 руб. вправе получить каждый совладелец квартиры независимо от размера долиПисьмо Минфина от 19.08.2013 № 03-04-05/33728. В то время как ранее вычет можно было получить только пропорционально своей доле в праве собственности на жильеподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2014).

Также вычет не более 2 000 000 руб. вправе получить каждый из супругов при приобретении квартиры в совместную собственность. То есть общая максимальная сумма вычета по жилому объекту совместной собственности — 4 000 000 руб.

Если в календарном году, за который вы заявляете вычет на приобретение жилья, сумма вычета превышает налогооблагаемый доход, то остаток вычета переносится на следующие годы до полного его использованияп. 9 ст. 220 НК РФ.

А теперь покажем на примере, как получить оба вычета.

Пример. Получение вычетов при продаже и покупке долей в квартире в 2014 г.

/ условие / Николай Васильевич Белкин вместе со своим братом в июне 2014 г. продал квартиру за 3 000 000 руб. Эта квартира была получена по наследству от матери, которая умерла в марте 2012 г. Свидетельство о праве собственности на 1/2 доли в квартире получено Н.В. Белкиным в сентябре 2012 г.

Доход от продажи квартиры братья поделили поровну — по 1 500 000 руб. каждому (это прописано в договоре купли-продажи квартиры).

В октябре 2014 г. Н.В. Белкин вместе с женой купил квартиру в совместную собственность стоимостью 5 000 000 руб. Право собственности на эту квартиру оформлено также в октябре 2014 г. В свидетельстве указаны оба супруга. Кредит (заем) на покупку квартиры не получали.

В 2014 г. Н.В. Белкин получал доходы только в виде заработной платы. Годовая сумма дохода составила 660 000 руб. С этой суммы работодатель удержал и перечислил в бюджет НДФЛ в размере 85 800 руб. (660 000 руб. х 13%).

/ решение / Чтобы получить вычет при продаже доли в квартире, надо действовать так.

ШАГ 1. Определяем срок нахождения доли в собственности.

Право собственности на наследуемое имущество возникает с даты открытия наследства. При этом время его фактического принятия и дата оформления свидетельства о праве собственности на 1/2 доли в квартире никакого значения не имеетп. 4 ст. 1152 ГК РФ; Письма ФНС от 21.02.2014 № БС-4-11/3179; Минфина от 20.09.2013 № 03-04-05/39127.

Таким образом, 1/2 доли в квартире принадлежит Н.В. Белкину с даты смерти матери — с марта 2012 г. Так что на момент продажи квартиры срок нахождения в собственности доли в ней у Н.В. Белкина составляет 2 года и 3 месяца. А поскольку 3 года еще не прошло, то доход от продажи доли в квартире подпадает под обложение НДФЛ и его нужно задекларировать.

ШАГ 2. Определяем сумму вычета и налог к уплате.

Так как доля в квартире была получена по наследству, то у Н.В. Белкина нет расходов, связанных с ее приобретением. Поэтому он может воспользоваться только так называемым фиксированным вычетомПисьмо Минфина от 14.04.2014 № 03-04-05/16847. Да и то не в полной сумме, а пропорционально своей долеподп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ.

В результате сумма вычета составит 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/2). А налогооблагаемый доход от продажи доли в квартире будет равен 1 000 000 руб. (1 500 000 руб. – 500 000 руб.).

НДФЛ, подлежащий уплате в бюджет с этого дохода, составит 130 000 руб. (1 000 000 руб. х 13%).

ШАГ 3. Делаем копии документов для ИФНС.

Н.В. Белкину надо сделать копию договора купли-продажи квартиры и приложить ее к декларации 3-НДФЛ. Так как он заявляет вычет в фиксированной сумме, то документы, подтверждающие расходы, ему не нужны.

Для получения вычета при покупке квартиры в совместную собственность надо действовать так.

ШАГ 1. Определяем сумму вычета.

Приобретенное в браке жилье является совместной собственностью супругов (за исключением случая, когда они заключили брачный договор и в нем определили иной режим собственности на приобретенное жилье)статьи 33, 34, 42 СК РФ. В этом случае и муж, и жена имеют право на вычет независимо от того, на кого оформлено жилье и платежные документыПисьма Минфина от 01.02.2013 № 03-04-05/7-87, от 10.09.2012 № 03-04-05/7-1099.

Хотя на покупку квартиры супруги и потратили 5 000 000 руб., максимальный вычет, который они совместно смогут получить по ней, — 4 000 000 руб. Н.В. Белкин вправе заявить вычет только в максимальной сумме 2 000 000 руб.

По большому счету заявить вычет в связи с покупкой квартиры можно в любом году. Ведь НК не связывает право на получение этого вычета с конкретным календарным годом. В НК сказано лишь, что вычет можно заявить после получения всех документов, подтверждающих право на негоподп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Но чтобы не пришлось платить налог с продажи доли в квартире, Н.В. Белкин решил заявить вычет за 2014 г.

ШАГ 2. Делаем копии всех документов, которые нужно представить в ИФНС вместе с декларацией 3-НДФЛ.

Н.В. Белкин приложил к декларации копии:

  • договора купли-продажи квартиры в совместную собственность;
  • свидетельства о праве совместной собственности на квартиру;
  • платежного поручения на перечисление денег на счет продавца квартиры.

Также вместе с декларацией он представил оригинал справки о доходах за 2014 г. по форме 2-НДФЛ, выданной работодателем.

Заметим, что при подаче декларации 3-НДФЛ заявление о предоставлении имущественных вычетов в связи с продажей и покупкой квартир (долей в них) писать не нужно. Дело в том, что по НК имущественные вычеты в связи с продажей и покупкой жилья предоставляются при подаче физлицом в ИФНС налоговой декларациип. 7 ст. 220 НК РФ. И как разъясняют ФНС и Минфин, никаких отдельных заявлений на вычеты представлять не нужно, вполне достаточно одной декларации, поскольку в ней есть вся необходимая информацияПисьма ФНС от 17.12.2012 № ЕД-4-3/21410@; Минфина от 26.11.2012 № 03-04-08/7-413. Однако в некоторых инспекциях до сих пор просят написать такое заявление на вычет в произвольной форме.

ШАГ 3. Заполняем декларацию за 2014 г.

В нашей ситуации она включает в себя:

  • лист А «Доходы от источников в Российской Федерации». В нем Н.В. Белкин указал:

— наименование своего работодателя, его ИНН, КПП; сумму полученных от него доходов — 660 000 руб., сумму НДФЛ, удержанного работодателем и перечисленного в бюджет, — 85 800 руб.;

— ф. и. о. гражданина, которому была продана доля в квартире, сумму полученного дохода — 1 500 000 руб., сумму исчисленного с него налога — 195 000 руб. (1 500 000 руб. х 13%);

  • лист Д2 «Расчет имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества», в котором Н.В. Белкин отразил: сумму дохода от продажи доли в квартире — 1 500 000 руб., сумму вычета — 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/2);
  • лист Д1 «Расчет имущественных налоговых вычетов по расходам на новое строительство либо приобретение объектов недвижимого имущества», где он указал:

— все данные по приобретенной в совместную собственность квартире — адрес, дату регистрации права собственности и др.;

— сумму вычета — 2 000 000 руб.;

— сумму налоговой базы за 2014 г., то есть дохода, подлежащего налогообложению (и зарплата, и доход от продажи доли в квартире), — 1 660 000 руб. (660 000 руб. + 1 500 000 руб. – 500 000 руб.);

— сумму расходов на приобретение жилья, на которую предоставляется имущественный вычет за 2014 г., — 1 660 000 руб. Так как вся сумма вычета в связи с приобретением квартиры (2 000 000 руб.) превышает налогооблагаемый доход Н.В. Белкина, то за 2014 г. ему предоставляется вычет в сумме налогооблагаемого дохода;

— сумму остатка вычета, переходящего на следующий год, — 340 000 руб. (2 000 000 руб. – 1 660 000 руб.). Этот остаток переносится на 2015 г. и последующие годы до полного его использования;

  • раздел 2 «Расчет налоговой базы и суммы налога по доходам, облагаемым по ставке 13%». В нем он отразил:

— годовую сумму доходов, подлежащих обложению по ставке 13%, — 2 160 000 руб. (1 500 000 руб. + 660 000 руб.);

— общую сумму имущественных вычетов — 2 160 000 руб. (500 000 руб. + 1 660 000 руб.);

— налоговую базу для исчисления налога и сумму НДФЛ, исчисленную за 2014 г., — 0 руб. Поскольку сумма имущественных вычетов в связи с продажей и покупкой жилья равна налогооблагаемому доходу, то налоговая база будет нулевой и налог взимать не с чего;

— сумму налога, которую удержал работодатель, — 85 800 руб. (указана в справке 2-НДФЛ);

— сумму налога, подлежащую возврату из бюджета. В принципе, сумма НДФЛ, подлежащая возврату из бюджета за 2014 г., составила 215 800 руб. (1 660 000 руб. х 13%). Но поскольку Н.В. Белкин должен уплатить в бюджет налог в сумме 130 000 руб. в связи с продажей доли в квартире, ИФНС вернет ему налог только в сумме 85 800 руб. (215 800 руб. – 130 000 руб.). То есть Н.В. Белкин получит ту сумму НДФЛ, которую работодатель удержал из его зарплаты и перечислил в бюджет;

  • раздел 1 «Сведения о суммах налога, подлежащих уплате (доплате) в бюджет/возврату из бюджета». В нем Н.В. Белкин отразил сумму НДФЛ за 2014 г., которую ИФНС должна вернуть ему из бюджета, — 85 800 руб.;
  • титульный лист, в котором Н.В. Белкин указал все сведения о себе.

ШАГ 5. Пишем заявление на возврат налога из бюджета.

Его Н.В. Белкин написал так.

В Межрайонную ИФНС России № 17 по Московской области
от Белкина Николая Васильевича,
проживающего по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. С.П. Попова, д. 40, кв. 207,
контактный телефон: 123-45-67 (раб.), 8-910-123-45-67 (моб.)
ИНН 502703123456

Заявление на возврат НДФЛ

Прошу на основании п. 6 ст. 78 НК РФ вернуть мне сумму излишне уплаченного в 2014 г. НДФЛ в размере 85 800 (восемьдесят пять тысяч восемьсот) руб.

Причитающуюся к возврату сумму налога прошу перечислить на мой счет в банке по следующим реквизитам:
№ 42301810038112345678
Сбербанк России ОАО г. Москва
БИК 044525225
К/сч 30101810400000000225
Получатель: Белкин Николай Васильевич

Н.В. Белкин

25 марта 2015 г.

К декларации 3-НДФЛ Н.В. Белкин приложил все документы, подтверждающие получение доходов, а также расходы, связанные с приобретением квартиры, и заявление на возврат налога.

НДФЛ, который вы просите вернуть, ИФНС перечислит на ваш счет в течение месяца после завершения камеральной проверки декларации 3-НДФЛп. 6 ст. 78 НК РФ. А на проверку отводится еще 3 месяцап. 2 ст. 88 НК РФ. Так что в лучшем случае налог вы получите по истечении 4 месяцев после подачи декларации и заявления.

***

То, что заявление на возврат налога можно подать в ИФНС вместе с декларацией 3-НДФЛ и инспекторы не вправе отказать в его принятии, ФНС разъясняла неоднократноПисьма ФНС от 05.03.2013 № ЕД-3-3/749@, от 26.10.2012 № ЕД-4-3/18162@. Но к сожалению, как показывает практика, инспекторы на местах не всегда исполняют указания свыше. И они требуют приносить заявление на возврат только после окончания камеральной проверки декларации 3-НДФЛ. В этом случае вы можете потребовать от инспектора письменный отказ в приеме заявления вместе с декларацией и пригрозить, что пойдете к руководителю ИФНС или пожалуетесь в УФНС. Как правило, это срабатывает и заявление принимают.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.23%
октябрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Как вы предпочитаете направлять в ИФНС заявление о зачете налоговой переплаты?
По телекоммуникационным каналам связи
Через личный кабинет налогоплательщика
Лично приносим в налоговую
По почте

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГКЗимний конгресс ТАКСКОМ