Аренда у «своих»: неотделимые улучшения и налог на имущество | Журнал «Главная книга» | № 9 за 2015 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Раньше 2019 года из реестра малого и среднего бизнеса никто не вылетит

Категория субъекта малого или среднего предпринимательства для компаний и ИП, которые уже попали в реестр, может быть изменена только при обновлении реестра в 2019 году. < ... >

Электронные требования по уплате налогов и взносов: новые правила направления

Недавно налоговики обновили бланки требований об уплате задолженностей в бюджет, в т.ч. по страховым взносам. Теперь настал черед откорректировать порядок направления таких требований по ТКС. < ... >

Расчетные листки распечатывать необязательно

Работодателям отнюдь не обязательно выдавать сотрудникам расчетные листки на бумажном носителе. Минтруд не запрещает рассылать их работникам по электронной почте. < ... >

Из-за СНИЛС не будут отказывать в приеме Расчета по страховым взносам

Не так давно работодатели стали получать отказы в приеме своих расчетов из-за несоответствия СНИЛС. Сейчас же налоговики заявили, что отказов больше не будет. < ... >

Компенсация работникам расходов на фитнес не облагается страховыми взносами

Если работодатель возмещает своим сотрудникам затраты на занятия спортом в фитнес-клубах и спортивных секциях, суммы такого возмещения включать в базу по страховым взносам не нужно, считает ВС. < ... >

Задерживать выплату зарплаты умершего работника его семье опасно

Согласно ТК, зарплату, не полученную ко дню смерти работника, работодатель обязан выплатить членам его семьи. Такая выплата производится на основании представленного родственниками сотрудника заявления. < ... >

Плата за загрязнение: уточняем нюансы

Не так давно были приняты Правила исчисления и взимания платы за негативное воздействие на окружающую среду, а также Порядок представления декларации о такой плате. Эти нормативные акты в некоторой степени внесли ясность в «природоохранные» поправки. Тем не менее остается еще много вопросов. < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 27 апреля 2015 г.

Содержание журнала № 9 за 2015 г.
Н.А. Мартынюк, эксперт по налогообложению

Аренда у «своих»: неотделимые улучшения и налог на имущество

В этом году возникли новые вопросы по налогу на имущество с неотделимых улучшений при аренде между взаимозависимыми лицами. Вызваны они следующим новшеством: с 2015 г. облагаются налогом движимые ОС со сроком службы больше 3 лет, которые были приняты на учет с 01.01.2013 в результате передачи имущества между взаимозависимыми лицамип. 2 ст. 105.1, п. 1 ст. 374, п. 25 ст. 381 НК РФ. Мы разобрались в ситуациях, в которых у арендаторов и арендодателей возникают сомнения.

СИТУАЦИЯ 1. Улучшили арендованный объект: смотрим, что за имущество

Получив у взаимозависимого лица в аренду имущество, вы сделали в нем неотделимые улучшения. Поскольку расходы на них по договору вам не возмещаются, вы учитываете их у себя в составе ОС в течение всего срока арендып. 5 ПБУ 6/01. Улучшения приняты на счет 01 после 01.01.2013.

И тут возникает вопрос: нужно ли вам платить со стоимости учитываемых в составе ОС улучшений налог на имущество? Казалось бы, все просто: пока эти ОС числятся у вас на балансе, вы их арендодателю не передаете, то есть передачи имущества между взаимозависимыми лицами нет. А после их передачи вместе с арендованным имуществом по окончании договора аренды улучшения уже будут списаны с вашего балансап. 29 ПБУ 6/01 и налог платить вам будет просто не с чего.

Но все немного сложнее. На необходимость платить налог прежде всего влияет то, какое имущество вы арендуете.

ВАРИАНТ 1. Вы арендуете недвижимое имущество. Минфин считает, что неотделимые улучшения в нем — тоже недвижимость и, следовательно, льгота для движимого имущества, принятого на учет с 01.01.2013, на них не распространяетсяПисьмо Минфина от 24.05.2013 № 03-05-05-01/18569. При таком подходе вы, как арендатор, должны платить налог с балансовой стоимости неотделимых улучшений, причем даже в том случае, если сам арендодатель с переданного вам здания платит налог по его кадастровой стоимостиПисьмо Минфина от 19.02.2014 № 03-05-05-01/6958.

ВАРИАНТ 2. Вы арендуете движимое имущество (автомобили, в том числе грузовые, строительную технику, оборудование и т. п.). Очевидно, и ваши капвложения в него относятся к движимому имуществу. И вот тут уже нужно разобраться в вопросе, связанном с взаимозависимостью сторон договора аренды.

Посмотрим, как сформулировано в НК РФ соответствующее условие: налог нужно платить с «объектов движимого имущества, принятых на учет в результате передачи, включая приобретение, имущества между лицами, признаваемыми взаимозависимыми»п. 1 ст. 374, п. 25 ст. 381 НК РФ. Как видим, речь идет о любой передаче, а не только в собственность. Кроме того, объект, с которого нужно платить налог, не обязательно является тем же самым имуществом, которое передано между взаимозависимыми лицами.

Из-за этого некоторые арендаторы опасаются, что теперь им придется платить налог со стоимости неотделимых улучшений как принятых на учет в результате передачи им имущества в аренду взаимозависимым лицом.

Однако это не так. Неотделимые улучшения приняты вами на учет не в результате передачи имущества вам в аренду, а в результате приобретения товаров, работ и услуг, из которых вы сами и создали улучшения (неважно, собственными силами или с привлечением сторонних лиц). Связь между передачей вам имущества в аренду и принятием вами на учет неотделимых улучшений, конечно, есть, но она лишь косвенная. Поэтому налог вам, как арендатору, платить не нужно.

В Минфине тоже не намерены требовать в таких ситуациях налог с арендаторов.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СОРОКИН Алексей Валентинович
СОРОКИН Алексей Валентинович
Начальник отдела имущественных и прочих налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Арендатор, сделавший неотделимые улучшения в движимом имуществе и принявший их на учет с 01.01.2013, может применить налоговую льготу, указанную в п. 25 ст. 381 НК РФ, по следующим основаниям.

До возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо до получения от него возмещения понесенных расходов именно арендатор признается тем лицом, которому капвложения в улучшения приносят экономические выгодыРешение ВАС от 27.01.2012 № 16291/11. При этом ВАС характеризует эти вложения как произведенные арендатором за счет собственных средств, а не за счет средств, предоставленных арендодателем.

В данном случае капитальные вложения в арендованное имущество, учитываемые у арендатора в составе основных средств, рассматриваются как самостоятельные объекты налогообложения. А поскольку указанные затраты произведены за счет средств самого арендатора, то они не передавались между взаимозависимыми лицами.

СИТУАЦИЯ 2. Необлагаемое имущество вернулось из аренды улучшенным: нет нового ОС — нет налога

Вы передали взаимозависимому лицу в аренду движимое имущество со сроком службы более 3 лет, принятое вами на учет после 31.12.2012 и по этой причине освобожденное от налога. Арендатор модернизировал и дооборудовал это имущество, то есть сделал неотделимые улучшения.

Когда аренда закончится и он вернет вам имущество, придется ли вам платить из-за взаимозависимости налог со стоимости этих улучшений?

Спешим успокоить: оснований платить налог со стоимости улучшений у вас нет. В такой ситуации, действительно, есть передача имущества между взаимозависимыми лицами — возврат имущества с улучшениями из аренды. Однако она не приводит к принятию вами на учет нового ОС. Ведь улучшения вы не принимаете на учет как отдельный объект ОС, а увеличиваете на их стоимость первоначальную стоимость вернувшегося из аренды объектап. 27 ПБУ 6/01. А сам он у вас уже давно принят на учет — после 2012 г., следовательно, вы не должны платить с него налог на имущество.

Этот подход поддерживают и в Минфине, однако обращают внимание на необходимость правильного учета улучшений.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Если движимое имущество, которое у арендодателя освобождено от налога на основании п. 25 ст. 381 НК РФ, взаимозависимый арендатор вернул с неотделимыми улучшениями, то, несмотря на взаимозависимость, арендодатель не должен платить налог на имущество ни со стоимости этих улучшений, ни со стоимости полученного из аренды объекта в целом.

Обратите внимание: это касается только действительно неотделимых улучшений. Если же улучшения отделимые, то есть их можно при необходимости переставить на другой объект (аналогичный тому, в котором они сделаны), и срок их службы существенно отличается от срока службы этого объекта, то арендодатель должен принять их на учет как отдельный объект ОСп. 6 ПБУ 6/01. И если такой отдельный объект относится к 3-й и следующим амортизационным группам, то он облагается налогом на имущество как полученный от взаимозависимого лица.

СОРОКИН Алексей Валентинович
Минфин России

***

Итак, опасаться нечего: при аренде движимого имущества между взаимозависимыми лицами если и придется платить налог со сделанных в нем улучшений, то только арендодателю и только в случае, если имущество ему вернули с отделимыми улучшениями, которые он должен учесть как отдельный объект ОС.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда»:

2016 г.

  1. «Упрощенный» учет улучшений арендованного имущества, № 20
  2. Лизингодатель получает страховку за украденный предмет лизинга: что дальше, № 20
  3. Налоговые вопросы нового лизингодателя, № 12
  4. Доверили управление своим имуществом?, № 10
  5. Доверительное управление недвижимым имуществом, № 9

2015 г.

  1. Отдаем предмет лизинга в перенаем, № 20
  2. Арендные каникулы без страха и упрека, № 17
  3. Аренда у «своих»: неотделимые улучшения и налог на имущество, № 9
  4. Возмещение ущерба за утраченное арендованное имущество, № 6
  5. Лизингополучатель переходит на УСНО, № 6
  6. Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя, № 4

2014 г.

  1. Как арендатору учесть компенсацию за капремонт, уплаченную арендодателю, № 17
  2. Хочу все знать: такая многогранная аренда, № 16
  3. Безвозмездно получили сданное в аренду имущество: есть ли налоговый доход?, № 10
  4. Аренда с разных сторон: разбираем отдельные вопросы, № 8
  5. Памятка по налоговому учету для арендодателя, № 4

2013 г.

  1. «Арендодатель по доверенности»: кому платить, с кого удерживать НДФЛ, № 23
  2. Имущественные налоги при аренде и лизинге, № 23
  3. Арендодатель умер: кому платить и как, № 22
  4. Принимаем капвложения от арендатора, № 21
  5. Улучшаем арендованное имущество, № 20
  6. Как арендатору учесть улучшения, № 20
  7. Аренда жилья для работников, № 18
  8. Просто о сложном про аренду, № 17
  9. Сделки с недвижимостью, арендованной у муниципалитета: что с налогами, № 16
  10. Аренда машины с водителем: считаем НДФЛ и страховые взносы, № 8
  11. Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов, № 7
  12. Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру, № 3

2012 г.

  1. Покупаем и переуступаем права на аренду земли, № 19
  2. Как обезопасить расходы на аренду недвижимости, № 3

2011 г.

  1. Улучшения арендованных помещений упрощенцами, № 19
  2. Как арендаторам поделить и учесть расходы на ремонт общих помещений, № 19
  3. Лизинг + упрощенка: взгляд со стороны лизингополучателя, № 18
  4. Лизинг + упрощенка: взгляд со стороны лизингодателя, № 17
  5. НДС-вычеты по коммунальным услугам при аренде, № 16
  6. Арендодатель стал предпринимателем: последствия для компании-арендатора, № 15
  7. Угнали лизинговый автомобиль, № 13
  8. Доходы и расходы будущих периодов отменены... Что делать лизингодателю?, № 9
  9. Аренда жилья для «неместного» работника: что с налогами, № 8
  10. Улучшая чужое имущество, думай о последствиях, № 4
  11. Компания переезжает: будет ли расходом плата за одновременную аренду старого и нового офисов, № 2
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.33%
апрель 2017 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 500

Примечание

История

ОПРОС
Если ваша компания арендует помещение, то каким образом вы оплачиваете коммуналку?
Самостоятельно заключаем договоры с ресурсоснабжающими организациями
У нас фиксированная арендная плата уже с учетом коммунальных услуг
Коммунальные услуги включены в состав арендной платы как ее переменная часть
Возмещаем расходы на коммуналку арендодателю помимо арендной платы
Оплачиваем коммунальные услуги через посредника
Мы не арендуем помещение, оно у нас в собственности

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГК_2017Практикум «Сближение учетных правил. МСФО и ПБУ: сверяем стандарты»
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
11.03.2017

Обучение МСФО. ДипИФР. Весна 2017., Компания "Профессиональная Арена"

22.05.2017

«Неделя кадровика» в Красноярске, компания «ИСКРА», региональный представитель Общероссийской сети КонсультантПлюс.

14.06.2017

Практикум «Сближение учетных правил. МСФО и ПБУ: сверяем стандарты», Палата налоговых консультантов