Самовольная перепланировка: давай оставим все как есть? | Журнал «Главная книга» | № 16 за 2016 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
У работодателей может появиться новая ежеквартальная отчетность

Вероятно, уже совсем скоро компании и ИП, имеющие наемных работников, должны будут представлять в центры занятости сведения о численности сотрудников. < ... >

Повышение пенсионного возраста: новый план

Президент РФ предложил свой вариант пенсионной реформы. < ... >

Как заверять копии для представления в ИФНС

На копиях документов, представляемых в инспекцию, указывать место хранения оригиналов не обязательно. < ... > < ... >

Для онлайн-общения с налоговиками «Личный кабинет» не обязателен

Если в налоговом уведомлении, присланном из ИФНС, вы обнаружили неточности или ошибки, сообщить об этом налоговикам можно за считанные минуты. < ... >

СЗВ-М на «забытого» работника: штрафа быть не должно

Если организация сдала дополняющую СЗВ-М на физлиц, сведений о которых не было в первоначальном отчете, до того, как об этой оплошности стало известно сотрудникам ПФР, штрафные санкции неправомерны. < ... >

Место жительства ИП в одном регионе, а бизнес – в другом: куда платить налоги

Предприниматель-упрощенец должен уплачивать «упрощенный» налог и сдавать УСН-декларацию по месту своего жительства (регистрации). < ... > < ... >

С 30 августа у инспекций появится новое основание для блокировки счета

К заморозке банковского счета приведет опоздание со сдачей расчета по страховым взносам на 10 и более рабочих дней (Федеральный закон от 29.07.2018 № 232-ФЗ). < ... >

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 29 июля 2016 г.

Содержание журнала № 16 за 2016 г.
М.А. Кокурина, юрист

Самовольная перепланировка: давай оставим все как есть?

Случается, что граждане самовольно делают перепланировку своего жилья. Допустим, переносят несколько дверных проемов, разбирают мешающий простенок, объединяют кухню с балконом. И не согласовывают это в местном департаменте архитектуры или в жилинспекции.

А вот потом продажа квартиры может стопориться из-за отсутствия согласования. Или «внимательным» соседям увеличившаяся кухня покоя не дает и они грозятся вызвать «кого надо», чтобы нарушителя оштрафовали и заставили вернуть балкон в исходное состояниеч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ.

Как оставить уже полюбившуюся и удобную для вас перепланировку? Об этом мы и расскажем в статье.

Какими способами можно оставить все как есть

Узаконить преобразования в вашей квартире можноч. 2, 7 ст. 5, п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ; Письмо Росреестра от 17.04.2015 № 10-0861-ВГ:

Административная процедура

Этот процесс будет почти полностью похож на согласование перепланировки, которую вы еще не сделали, а только задумали. Надо подать те же документы в орган местного самоуправления, согласовывающий перепланировкич. 2 ст. 26 ЖК РФ. Об этом мы подробно рассказывали в , 2016, № 15, с. 74. Только форма заявления может быть предусмотрена другая — просить в нем надо будет о «сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии»приложение 2 к Положению, утв. Решением Совета депутатов городского округа Котельники МО от 21.03.2007 № 245/33; приложение 4 к Положению, утв. Постановлением Администрации города Рязани от 29.01.2010 № 335.

Но есть одно важное отличие. В большинстве регионов при согласовании уже проведенной перепланировки требуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работп. 2 разд. 2 Регламента, утв. Постановлением Администрации Асбестовского городского округа от 04.10.2011 № 378-ПА; п. 18 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП; Постановления администраций муниципальных образований Касимовского муниципального района Рязанской области от 15.01.2016 № 17; Сараевского городского поселения Сараевского муниципального района Рязанской области от 26.06.2015 № 165; п. 3 раздела 2 Положения, утв. Постановлением Администрации г. Орла от 03.10.2011 № 3079.

Причем, например, в Москве:

  • <если>перепланировка не затронула несущие конструкции, такое заключение может быть сделано в любой проектной компании, имеющей допуски СРО. Например, если вы расширили санузел за счет коридора с установкой сантехники на присоединяемую площадь, установили дополнительное сантехническое оборудование, устроили дополнительные санузлы, изменили конструкцию полов;
  • <если>перепланировка коснулась капитальных конструкций, техническое заключение обязательно придется делать у автора проекта домап. 18 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП. Допустим, вы сделали проемы в несущих стенах, демонтировали части несущих стен, объединили квартиры, в том числе устроили проемы в перекрытиях. Тогда, к примеру, в Москве за техническим заключением вам придется обращаться в институты, которые создавали проекты очень большого количества типовых жилых домов в столице. Это, в частности, МНИИТЭП, Моспроект или ЦНИИЭП жилища. В таких институтах заключение может стоить дороже, чем в частных проектных фирмах.

Таким образом, процедура согласования уже проведенной перепланировки может получиться более длительной по времени и более затратной по деньгам, чем согласование планируемой перестройки в квартире.

Судебная процедура

Возможны два варианта судебного признания перепланировки.

ВАРИАНТ 1. Обращение в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Такое заявление можно подать в районный суд по вашему месту жительствач. 4 ст. 29 ЖК РФ; ст. 131 ГПК РФ в любое время, когда вы захотите узаконить свою перепланировкуАпелляционные определения Саратовского облсуда от 26.01.2016 № 33-150; ВС Республики Татарстан от 07.12.2015 № 33-16308/2015. Например, после того как местный орган власти выдал вам предписание вернуть все на месточ. 3 ст. 29 ЖК РФ.

ВАРИАНТ 2. Обращение в суд с административным исковым заявлением.

С таким заявлением вы можете обратиться в суд после отказа местного органа власти сохранить ваши жилищные преобразования. Оспаривая такое решение, в административном заявлении нужно требоватьАпелляционное определение ВС Республики Карелия от 29.02.2016 № 33а-768/2016:

  • признать незаконным решение об отказе в сохранении жилья в переустроенном и (или) перепланированном виде;
  • обязать местный орган власти согласовать проведенную перепланировку.

На такое оспаривание у вас есть 3 месяца со дня получения вами отказного решенияч. 1 ст. 219 КАС РФ.

Кстати, в порядке административного судопроизводства вы можете оспорить решение об отказе в согласовании перепланировки, которую вы собираетесь провести. То есть когда самовольно вы еще ничего не сделали, подали документы на согласование, а местный орган власти принял решение об отказе в согласовании перепланировкист. 27 ЖК РФ.

Составляем заявление в суд

Если вы считаете, что ваша перепланировка ничего не нарушает, то оплачивайте госпошлину 300 руб.подп. 3, 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и подавайте в суд:

  • <или>исковое заявление неимущественного характера — о сохранении жилого помещения в перепланированном виде;
  • <или>административное исковое заявление — о признании недействительным решения местного органа власти об отказе в сохранении жилого помещения в перепланированном виде.

Приведем пример административного искового заявления при оспаривании отказа в согласовании проведенной перепланировки.

В Промышленный районный суд г. Самары
Административный истец:Стороны нужно назвать «истец» и «ответчик»
Колодцев Дмитрий Владимирович
443017, г. Самара, Новороссийский переулок, д. 10,
телефон: 8 (846) 261-15-56,
адрес электронной почты: kolodec@mail.ru
Административный ответчик:Стороны нужно назвать «истец» и «ответчик»
Департамент строительства и архитектуры
городского округа Самара
443100, г. Самара, ул. Галактионовская, д. 132,
телефон: 8 (846) 242-08-47,
адрес электронной почты: dgs@samadm.ru

Административное исковое заявление о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в согласовании перепланировки и переустройства жилого помещенияЕсли вы будете сразу согласовывать перепланировку через суд, а не оспаривать отказ местных властей, то заявление будет называться «О сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, переустройство и (или) перепланировка которого были выполнены самовольно»

Административный истец на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 23 ноября 2009 г. № 16АМ457346, выданного Волжским отделом Регистрационной палаты г. Самары, является собственником изолированного жилого помещения — 1-ком­натной квартиры общей площадью 33,6 кв. м в многоквартирном доме, расположенной по адресу: г. Самара, Новороссийский переулок, д. 10 (далее — квартира).

С июня по август 2015 г. в квартире проведены перепланировка и переустройство, а именно выполнены следующие работы:
— демонтирован неиспользуемый кирпичный дымоход;
— санузел в квартире расширен за счет площади под демонтированным дымоходом. Санузел оборудован ванной и унитазом на старом месте, установлена раковина. Внутриквартирные сети присоединены к внутридомовым стоякам на старом месте. Новые перегородки санузла представляют собой облегченную конструкцию из гипсокартона на металлическом каркасе.

Согласно техническому заключению ООО «Амфилада» (свидетельство СРО о допуске к проектным работам от 19.07.2012 № 9767) проведенные перепланировка и переустройство:
— выполнены без нарушения требований строительных норм и правил («СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», «СП 20.13330.2011. Свод правил. Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85*», СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений»);
— не затрагивают несущие элементы строительных конструкций, не нарушают их несущую способность и надежность;
— не создают угрозу жизни и здоровью проживающих.

19 января 2016 г. административным истцом на согласование в Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара (далее — административный ответчик) было подано Заявление о согласовании самовольно произведенных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

24 февраля 2016 г. административным ответчиком было принято Решение № 36н об отказе в согласовании перепланировки и переустройства квартиры (далее — Решение).

Административный истец считает Решение незаконным, поскольку оно противоречит ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Перепланировка выполнена с соблюдением установленных норм и правил. Права и законные интересы третьих лиц в результате выполненной перепланировки не нарушены. Согласие собственников жилых помещений многоквартирного дома не требуется, поскольку раковина была присоединена к существующему стояку водоснабжения, что не является присоединением общего имущества в смысле ст. 36 ЖК РФ.

Кроме того, в результате перепланировки и переустройства было улучшено качество жилого помещения.

Существует судебная практика, подтверждающая возможность согласования перепланировки при указанных обстоятельствах (Апелляционные определения Алтайского краевого суда от 14.07.2015 № 33-6587/15, Самарского облсуда от 15.03.2016 № 33-2825/2016).

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 25, 26, ч. 3 ст. 27 Жилищного кодекса РФ, статьями 218—220 Кодекса административного судопроизводства РФ,

прошу:

1. Признать незаконным и отменить Решение административного ответчика от 24 февраля 2016 г. № 36н об отказе в согласовании переустройства и перепланировки изолированного жилого помещения — 1-ком­натной квартиры общей площадью 33,6 кв. м в многоквартирном доме, расположенной по адресу: г. Самара, Новороссийский переулок, д. 10.

2. Обязать административного ответчика выдать административному истцу решение о согласовании перепланировки и переустройства указанного жилого помещения на основании Заявления от 19 января 2016 г.

В заявлении о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии просительную часть нужно изложить так:
«На основании вышеизложенного и руководствуясь статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
прошу:
Сохранить самовольно переустроенное и перепланированное изолированное жилое помещение — 1-ком­натную квартиру общей площадью 33,6 кв. м в многоквартирном доме, расположенную по адресу: г. Самара, Новороссийский переулок, д. 10, — в переустроенном и перепланированном состоянии»

Приложения:

1. Копия Заявления о согласовании самовольно произведенных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, поданного административному ответчику.
2. Копия Решения от 24 февраля 2016 г. № 36н об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения.
3. Копия Свидетельства о государственной регистрации права от 23 ноября 2009 г. № 16АМ457346.
4. Копия проекта переустройства и перепланировки жилого помещения.
5. Копия технического заключения ООО «Амфилада».
6. Копия технического паспорта переустраиваемого и перепланируемого жилого помещения.
7. Платежное поручение об уплате государственной пошлины.

Административный истец
Д.В. Колодцев

25 апреля 2016 г.

В течение месяца суд должен рассмотреть ваше административное исковое заявлениеч. 1 ст. 226 КАС РФ.

Если решение будет в вашу пользу, то дождитесь его вступления в силу (месяц со дня принятия решения суда в окончательной формеч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ) и обратитесь за решением о согласовании вашей перепланировки в местный орган власти. Представьте его в БТИ. Там внесут изменения в кадастровый паспорт вашей квартиры, с которым вы отправитесь в территориальное отделение Росреестра для уточнения сведений об объекте недвижимого имуществаабз. 2 п. 10 ст. 33 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.

***

Процедура согласования уже сотворенной перепланировки непростая, а ее итог непредсказуем.

Поэтому лучше получать разрешение на перестройку до того, как вы ее сделаете. Причем сразу обсуждать свои задумки с проектными организациями: что можно переделать в квартире, а о чем лучше и не мечтать.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

-0.07%
август 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 742

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
ОПРОС
Какими материалами и сервисами на нашем сайте вы чаще всего пользуетесь?

Вы можете выбрать до 7 вариантов ответа

Читаю бухгалтерские новости
Пользуюсь «Календарем бухгалтера»
Ищу ответы на вопросы в «Консультациях»
Изучаю статьи из журнала «Главная книга»
Проверяю расчеты в «Калькуляторах»
Прохожу Тесты для проверки своих знаний
Скачиваю нужные мне Формы
Никакими, попал на сайт случайно

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Осенний деловой конгресс ТакскомСмарт-комплект