Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 11 января 2016 г.
Содержание журнала № 2 за 2016 г.Новогодние НДФЛ-новости для продавцов недвижимости и учредителей
Конечно, никакой новогодний праздник не обходится без чего-нибудь новенького, приготовленного для граждан законодателями. И если некоторые подарки, например касающиеся физлиц — участников хозяйственных обществ, действительно могут создать праздничное настроение, то другие можно сравнить с сюрпризами, которые Серый Волк припас для бабушки и ее внучки в известной сказке. Речь идет об изменениях в порядке получения имущественного вычета при продаже недвижимости. Расскажем обо всех этих новшествах подробнее.
Недвижимость, купленную в 2016 г., можно продать без налогов только через 5 лет
С 1 января 2016 г. существенно меняются условия получения имущественного вычета при продаже недвижимого имущества. И к сожалению, не в лучшую сторону.
Начнем с главного. Теперь по общему правилу доходы от продажи недвижимого имущества полностью освобождаются от налогообложения лишь в случае, когда это имущество находилось в собственности гражданина 5 лет и боле
По-прежнему не платить НДФЛ с доходов от продажи квадратных метров уже через 3 года после приобретения объекта можно, только если вы получили недвижимост
- <или>в порядке наследования или по договору дарения от членов семьи и (или) близких родственников;
- <или>в результате приватизации;
- <или>как плательщик ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если вы продаете недвижимость до истечения срока, установленного в зависимости от способа приобретения права собственности на нее (3 года или 5 лет), то обязаны исчислить НДФЛ с доходов от продажи. При этом определить налоговую базу вы должны, сравнив цену недвижимости по договору купли-продажи с ее кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором произошла госрегистрация перехода права собственности к покупателю. Разумеется, при наличии такой кадастровой оценки. И тогда:
- <если>ваши доходы меньше, чем кадастровая стоимость объекта недвижимости, умноженная на 0,7, — облагаемым НДФЛ доходом признается полученная расчетная сумма;
- <если>сумма, полученная в результате умножения кадастровой стоимости на коэффициент 0,7, меньше цены, указанной в договоре купли-продажи, то НДФЛ будет исчисляться исходя из цены договора.
Например, вы продаете квартиру в Смоленске за 3,5 млн руб. Кадастровая стоимость этой квартиры — 3,7 млн руб. Умножим эту сумму на 0,7 и получим 2,59 млн руб. — это показатель, с которым нужно сравнить доход от продажи. Поскольку 3,5 млн руб. > 2,59 млн руб., НДФЛ будет исчисляться исходя из цены квартиры по договору купли-продажи.
Допустим теперь, что в договоре вы указали цену этой квартиры в размере 2 млн руб. Так как 2 млн руб. < 2,59 млн руб., НДФЛ вы должны исчислить, как если бы получили доход в размере 2,59 млн руб.
Конечно, вы вправе, как и раньше, заявить вычет в размере 1 млн руб. при продаже жилой недвижимости (квартир, дач, садовых домиков и земельных участков) или 250 тыс. руб. — иного недвижимого имущества. Или, как и прежде, облагаемую сумму можно уменьшить на расходы по приобретению проданного имуществ
С чем связано такое нововведение? Думается, что все очень просто. Раньше при заключении договора купли-продажи стороны частенько указывали в нем цену сделки в пределах 1 млн руб. Продавец подавал декларацию, где заявлял фиксированный вычет на всю сумму полученного дохода. Налоговикам редко удавалось доказать получение продавцом дохода в большей сумме и заставить его уплатить НДФЛ. Теперь так делать не получится: какую бы заниженную цену недвижимости вы ни указали, хоть 1 рубль, придется заплатить налог исходя из 70% кадастровой стоимости объекта. И доказывать что-либо налоговый орган уже не должен: все, что понадобится для доначисления НДФЛ, — это установленная кадастровая стоимость объекта.
Отметим, что новые правила будут действовать только в отношении имущества, право собственности на которое зарегистрировано после 1 января
И еще: регионам предоставлена возможность уменьшать вплоть до нуля:
- минимальный срок нахождения недвижимости в собственности;
- понижающий коэффициент
0,7п. 6 ст. 217.1 НК РФ.
Расширили право на вычет для «физиков» — учредителей ООО
До 1 января 2016 г. в НК РФ была прямо прописана возможность получения участником общества имущественного вычета лишь при продаже доли в уставном капитале организаци
- выхода гражданина из состава участников общества. Ранее вычет в этой ситуации применить было невозможно, поскольку и Минфин, и суды считали, что выплату действительной стоимости доли в уставном капитале при выходе из состава участников нельзя приравнять к продаже этой
долиПисьма Минфина от 15.07.2015 № 03-04-06/40675, от 13.03.2015 № 03-04-05/13597; Определение ВС от 07.10.2015 № 12-КГ15-2; Постановление ФАС ЦО от 15.05.2014 № А48-1933/2013; - передачи имущества участнику при ликвидации общества. Ранее Минфин придерживался мнения, что полученные таким образом доходы нельзя уменьшить на расходы, связанные с приобретением доли в уставном капитал
еПисьмо Минфина от 29.08.2014 № 03-04-06/43375; - уменьшения номинальной стоимости доли в уставном капитале. Раньше, по мнению Минфина, такой доход облагался НДФЛ в полном объеме, поскольку ни возврат внесенных в уставный капитал взносов, ни возможность их уменьшения не предусмотрены законо
мПисьмо Минфина от 28.04.2014 № 03-04-07/19864.
Конкретизированы расходы, на которые можно уменьшить облагаемый доход, полученный в одной из приведенных выше ситуаций. Это могут
- расходы в виде денег или стоимости иного имущества, внесенных в качестве взноса в уставный капитал общества при его создании или при увеличении уставного капитала. Отметим, что ни Минфин, ни налоговая служба не возражали против учета таких расходов и раньш
еПисьма Минфина от 19.03.2015 № 03-04-05/14757; ФНС от 12.12.2012 № ЕД-4-3/21179@; - расходы на покупку или увеличение доли в уставном капитале общества. К таким расходам можно отнести, например, проценты по целевому кредиту, израсходованному на покупку доли в уставном капитал
еПисьма Минфина от 10.11.2015 № 03-04-07/64620; ФНС от 25.11.2015 № БС-4-11/20576.
Кроме того, прописано, что при отсутствии документов, подтверждающих расходы на приобретение доли, вычет предоставляется в размере 250 тыс. руб.
Раньше такого вычета не было вовс
Также прописаны некоторые особенности предоставления вычет
- <если>продается часть доли в уставном капитале общества, то расходы на ее приобретение принимаются в сумме, пропорциональной уменьшению доли в уставном капитале;
- <если>производятся выплаты в денежной или натуральной форме в связи с уменьшением уставного капитала общества, то расходы на приобретение доли принимаются в сумме, пропорциональной уменьшению уставного капитала. Если же до этого уставный капитал был увеличен за счет переоценки активов, то при его уменьшении расходы учитываются в сумме выплаты, превышающей сумму увеличения номинальной стоимости доли в результате переоценки.
В конце придется испортить бочку меда ложкой дегтя, говоря о новшествах для учредителей. Дело в том, что новые положения вступили в силу с
***
С этого года важные изменения внесены в положения НК РФ, регламентирующие порядок зачета налогов, уплаченных в иностранном государстве налоговыми резидентами
Как и раньше, для проведения зачета гражданин должен по окончании года подать декларацию по форме
Представив только «заграничную» декларацию без документа, подтверждающего уплату налога, вы не вправе претендовать на заче
Если налог с доходов, полученных в иностранном государстве, был удержан работодателем, то в российскую ИФНС вместе с декларацией нужно представить:
- сведения о суммах дохода и удержанного налога в разрезе каждого месяца календарного года на основании документа, выданного работодателем;
- копию выданного работодателем документа.
Предъявить к зачету сумму налога, уплаченную в иностранном государстве, теперь можно в течение 3 лет после окончания года, в котором был получен соответствующий доход. Раньше на это отводился всего лишь год — именно в течение этого срока нужно было представить налоговикам подтверждение полученного за границей дохода и уплаченного налог