ЭКСКЛЮЗИВНОЕ ИНТЕРВЬЮ: Кадастровую оценку недвижимости можно оспорить | GlavKniga.ru: Бухгалтерские новости
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
30 января 2015 г.

ЭКСКЛЮЗИВНОЕ ИНТЕРВЬЮ: Кадастровую оценку недвижимости можно оспорить

СТАТУС

Организации

Предприниматели

с работниками

без работников

Граждане

РЕЖИМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

ОСНО

УСН

ЕНВД

ЕСХН

ПСН

Выбрано:

В 2016 г. налог на имущество физических лиц за 2015 г. надо будет платить исходя из его кадастровой стоимости. Большинство субъектов РФ уже приняли акты, подтверждающие взимание налога по кадастровой стоимости на своей территории. Причем многие ввели еще и повышающие коэффициенты для дорогой недвижимости. Например, в Москве установлены повышающие коэффициенты для квартир с кадастровой стоимостью свыше 10 и 20 млн руб.

В некоторых случаях кадастровая оценка может оказаться завышенной. Но у собственника есть шанс ее оспорить, доказав, что оценщики ошиблись. О том, как оспорить кадастровую оценку недвижимости, рассказывает заместитель руководителя Росреестра.

Максим Сергеевич, как на практике проводится кадастровая оценка недвижимости? Кто принимает решение опроведении оценки?

М.С. Смирнов: Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные или местные органы власти. Они выбирают оценщика, заключают с ним договор. Проводить переоценку они вправе не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в 2 года).

Росреестр, в свою очередь, лишь формирует по запросу органа, принявшего решение о проведении кадастровой оценки, перечень подлежащих оценке объектов недвижимости. В этот перечень включаются объекты недвижимости определенных видов (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства) или категории земель (для земельных участков), которые учтены в государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН) на территории данного субъекта РФ или муниципалитета.

После завершения оценки местные органы утверждают ее результаты и передают их в Росреестр. А Росреестр отражает эти данные в ГКН.

 

Как проводится кадастровая оценка квартир в одном доме? Может ли различаться кадастровая стоимость квартир одинаковой площади?

М.С. Смирнов: Государственную кадастровую оценку проводят независимые оценщики. Они сами выбирают и обосновывают подходы и методы, которые используют для получения результата. Составленный оценщиком отчет, прежде чем заказчик его примет, проходит обязательную экспертизу в той саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, определивший кадастровую стоимость.

Массовая кадастровая оценка обычно проводится дистанционным методом. И как правило, кадастровая стоимость равных по площади квартир в одном многоквартирном доме не отличается.
Но иногда оценщик по результатам анализа рынка квартир определенной территориальной зоны может выявить тенденцию различия в стоимости квартир в зависимости, например, от этажа многоквартирного дома, на котором такая квартира расположена. Так, квартиры на первом этаже могут быть дешевле квартир на других этажах. Это, безусловно, повлияет на их кадастровую стоимость.

 

Если собственник объекта недвижимости считает, что кадастровая стоимость этого объекта определена неправильно, он может оспорить ее в региональной комиссии при Росреестре или в суде. Куда бы вы советовали обращаться — в комиссию или сразу в суд?

М.С. Смирнов: Порядок досудебного урегулирования споров о результатах определения кадастровой стоимости был целенаправленно введен для упрощения и ускорения процедуры изменения кадастровой стоимости, если она была определена некорректно. Например, если оценщик пользовался недостоверной информацией о характеристиках объекта оценки и это привело к получению искаженных результатов.

Также порядок помогает собственнику реализовать свое право установить более точную, а именно рыночную стоимость объекта недвижимости.

Сведения о том, какая информация использовалась при оценке, можно запросить у заказчика кадастровой оценки, то есть у органа региональной власти. Он должен предоставить вам данные в семидневный срок. После этого можно обращаться в комиссию.

Для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления досудебное урегулирование споров о кадастровой оценке обязательно. Перед подачей иска в суд они сначала должны обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

А физические лица могут выбирать: либо обращаться в комиссию, либо сразу в суд. На практике урегулирование споров в комиссии обычно происходит быстрее, чем в суде.

 

По каким конкретно основаниям можно оспорить кадастровую оценку?

М.С. Смирнов: Таких оснований два:

• недостоверность использованных при оценке сведений об объекте недвижимости. Например, когда оценщик к ценообразующим факторам отнес удаленность от какого-либо объекта или зоны (водоем, ТЦ, центр города или района, транспортный узел и т. д.), а значение такой удаленности использовано некорректное, не соответствующее действительности;

• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

 

Можно ли в доказательство несоответствия кадастровой оценки рыночной привести данные сайтов о покупке-продаже недвижимости?

М.С. Смирнов: Нет. Во-первых, природа определения рыночной и кадастровой стоимости различна и приравнивать эти стоимости не совсем правильно. Во-вторых, для того чтобы кадастровую стоимость определить в размере рыночной стоимости, необходим отчет об определении рыночной стоимости этого объекта недвижимости. Такой отчет собственник может получить, заказав оценку недвижимости за свой счет. При этом оценщик обязательно должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков.

А представленные в Интернете сведения о ценах спроса или предложения не отражают реальную цену сделки, поэтому не подтверждают рыночную стоимость.

 

Будет ли основанием для пересмотра кадастровой оценки решение комиссии или суда о снижении кадастровой оценки другой квартиры, расположенной в этом же доме?

М.С. Смирнов: Тоже нет. Решение принимается в отношении каждого объекта недвижимости отдельно. И оспорить величину кадастровой стоимости можно только по тем основаниям, которые я назвал.

 

Можно ли снизить кадастровую оценку на основании того, что в конкретной квартире давно не проводился ремонт и она в плохом состоянии?

М.С. Смирнов: При массовой кадастровой оценке оценщик, скорее всего, не учитывает наличие или отсутствие ремонта в конкретной квартире, ведь он не имеет возможности в каждую квартиру заходить.

Оснований оспорить кадастровую стоимость, определенную в результате массовой оценки, не проводя новую кадастровую оценку, нет. Собственник квартиры может провести новую оценку за свой счет и, если полученная кадастровая оценка окажется ниже установленной ранее, обратиться для оспаривания в комиссию или в суд.

Если же кадастровая оценка квартиры проводилась в индивидуальном порядке и оценщик использовал сведения о состоянии квартиры, но собственник с ними не согласен и считает, что оценщик использовал некорректные данные, собственник также может оспорить результаты оценки.

 

Не могли бы вы привести статистику результатов рассмотрения региональными комиссиями обращений о пересмотре кадастровой оценки: много ли обращений от собственников недвижимости, не согласных с кадастровой оценкой своего имущества?

М.С. Смирнов: За 10 месяцев 2014 г. в комиссии поступило 10 782 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 16 733 объектов недвижимости. Из них принято к рассмотрению 7986 заявлений в отношении 11 759 объектов недвижимости, отозвано заявителями — 247, не принято к рассмотрению — 2450 заявлений, 99 заявлений поступили в конце периода и должны быть рассмотрены позже.

Более 90% обозначенных в заявлениях объектов — земельные участки. В основном заявления поступали от юридических лиц.

 

Какая доля обращений удовлетворяется?

М.С. Смирнов: Больше половины. Так, за эти 10 месяцев решение в пользу заявителей было принято в отношении 6237 из 11 759 объектов (53% от общего числа), не в пользу заявителей — в отношении 4285 объектов недвижимости (36% от общего числа). В отношении 1237 объектов недвижимости (11%) решения должны быть приняты позднее и пока не отражены в статистике.

 

Ожидается ли увеличение количества обращений в следующем году (за счет физических лиц, оспаривающих кадастровую оценку жилья)?

М.С. Смирнов: Да, ведь с 2015 г. налог на имущество физических лиц будет определяться на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости (при условии, что такое решение примет субъект Российской Федерации). Так что вероятность резкого увеличения количества обращений достаточно велика.

 

Сведения о кадастровой стоимости объектов размещены в отрытом доступе на сайте Росреестра. Для чего это сделано?

М.С. Смирнов: Основная цель — открытость. Каждая организация, каждый человек должны иметь возможность оперативно получить сведения о кадастровой стоимости имущества. Это помогает принимать решения, в том числе управленческие, в отношении экономической составляющей своей деятельности. Если процедура определения кадастровой стоимости и ее результаты открыты и понятны гражданам и бизнесу, они будут больше доверять государству.

Сведения о кадастровой стоимости можно получить на сайте Росреестра, заказав выписку из ГКН. Для этого не надо ни регистрироваться на сайте, ни получать электронную подпись. Кроме того, кадастровую стоимость можно посмотреть в режиме онлайн с помощью сервисов «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». На портале Росреестра также можно ознакомиться с результатами массовой кадастровой оценки, проводимой органами власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Для этого надо воспользоваться сервисом «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

 

Как гражданин может узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, если на сайте Росреестра ее нет?

М.С. Смирнов: Если по каким-либо причинам не удалось получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости через портал Росреестра, можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из ГКН. Для этого надо обратиться в офис кадастровой палаты или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте.

Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, не позднее чем через 5 рабочих дней со дня получения запроса вам бесплатно предоставят кадастровую справку. При подаче запроса надо указать, каким способом вы хотели бы получить документы: при личном посещении кадастровой палаты, в МФЦ или по почте.


А как быть, если объект недвижимости не стоит на кадастровом учете и в ГКН нет данных о нем?

М.С. Смирнов: Если объект недвижимости не поставлен на государственный кадастровый учет, он не имеет кадастровой стоимости и Росреестр не может предоставить сведения о нем.

Новостная рассылка для бухгалтера

Ежедневно мы отбираем важные для работы бухгалтера новости, экономя ваше время.

Получайте бесплатную рассылку бухгалтерских новостей на электронную почту.

ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.44%
ноябрь 2016 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 500

Примечание

История

ОПРОС
Встречались ли вам ошибки в уведомлениях об уплате личных налогов (на имущество физлиц/транспортный /земельный)?
Да, я сообщил(а) о них в свою ИФНС
Нет, все данные указаны верно
Я не являюсь плательщиком имущественных налогов

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
БУХГАЛТЕРСКИЙ КАЛЕНДАРЬ

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
«ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2016» от Ольги ЛапинойПодписка на ГК_2017
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
13.12.2016 г.

Семинар «Годовой отчет 2016: бухгалтерский и налоговый. Изменения на 2017 год», Москва, Издательско-консалтинговая группа «АйСи Групп»

14.12.2016 г.

Деловой конгресс «Успешный бизнес в новом 2017 году», г. Москва, компания «Такском»

15.12.2016 г.

Конференция «Годовой отчет за 2016 год», Москва, ООО «ПРАВО-Конструкция»