Поправки по НДФЛ: что нужно знать обычным людям
Исчисление налога при продаже недвижимости до 2016 года
А сейчас мы рассмотрим изменения в нормы НК, которые ухудшат положение тех, кто инвестировал свои средства в недвижимость для ее дальнейшей продажи, а также тех, кому по тем или иным причинам придется продавать принадлежащие им объекты недвижимости.
Сразу скажу, что новый порядок налогообложения применяется только при продаже недвижимости, право собственности на которую зарегистрировано начиная с 1 января 2016 года и позднее. Причем неважно, единственное это ваше жилье или нет.
С тех же объектов, которые вы приобрели до 2016 года, налог надо будет платить по правилам, которые действовали в 2015 году, независимо от того, на какой год приходится сделка по их продаж
Напомню, что по старым правилам на порядок уплаты НДФЛ при продаже жилья и другой недвижимости влиял только срок, в течение которого она находилась у вас в собственности. Если вы владели недвижимость
— 3 года и более — налог платить было не нужно;
— менее 3 лет — налог платили с разницы между продажной ценой, указанной в договоре, и суммой документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта либо суммой имущественного вычета: 1 000 000 рублей — для жилой недвижимости, дач, земельных участков, садовых домиков и 250 000 рублей — для остальной недвижимости.
Причем было неважно, каким способом человек получил недвижимость, ведь он мог не только купить ее, но и получить по наследству или в подарок.
Исчисление налога при продаже недвижимости — 2016: минимальный срок владения объектом
С учетом положения в экономике люди, вложившиеся в недвижимость с целью перепродажи, конечно, и так проиграли, поскольку цены падают даже в рублях. А тут еще и законодатель решил, что бюджет недосчитывается значительных средств, которые могли бы туда поступать в результате совершаемых гражданами сделок с обычной, не коммерческой, недвижимостью.
Этот вопрос даже вынесли в отдельный пункт одобренных Правительством РФ Основных направлений налоговой политики на 2015 год и плановый период 2016 и 2017 годов. И он оперативно реализован поправками в НК, действующими уже с
Новый порядок обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимости прописан в новой же статье 217.1 Кодекса. В ней тоже установлен минимальный предельный срок владения недвижимостью, который позволит не платить налог при ее продаже, и, как и раньше, распространяется он только на физлиц — налоговых резидентов по НДФЛ. Но этот срок уже не общий для всех, а различается в зависимости от того, как именно человек приобрел такую недвижимост
По общему правилу минимальный «безналоговый» срок владения отныне составляет 5 лет, то есть на 2 года больше, чем раньше. Пятилетний срок будут применять, в частности, при перепродаже недвижимости, купленной после 1 января
Но есть и специальный сокращенный срок владения, позволяющий не платить налог физлицам — продавцам недвижимости. Он равен 3 годам, и его применяют при продаже недвижимости, полученной в собственност
— по наследству или в дар от члена семьи либо близкого родственника;
— в ходе приватизации;
— на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Напомню, что члены семьи — это супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), а близкие родственники — бабушки, дедушки, внуки, братья и сестр
К сожалению, буквальная формулировка нормы не позволяет однозначно определить, должны ли наследодатель и наследник, так же как даритель и одаряемый, быть членами семьи или близкими родственниками. Но полагаю, что законодатель планировал установить льготный срок владения только для недвижимости, полученной от близких родственников. А значит, если вы не хотите платить НДФЛ при продаже квартиры, доставшейся вам от троюродного дяди, то лучше выждать 5 лет с момента ее получения.
При этом законодатель наделил региональные власти правом уменьшить установленный НК общий пятилетний предельный срок владения недвижимостью вплоть до нуля. То есть субъект РФ для выбранных им категорий налогоплательщиков может вернуть старое правило о 3 годах либо вообще освободить от налога доходы от продажи недвижимости, независимо от срока владения ею. А вот трехлетний сокращенный срок менять они не могут — в НК сейчас такие полномочия регионов не предусмотрен
По расчетам законодателя, НДФЛ с доходов от продажи недвижимости до истечения минимального срока владения ею существенно пополнит региональные бюджеты. Ну а то, что подобные поправки негативно влияют на мобильность населения, в расчет не приняли.
Обратите внимание: для целей применения имущественного вычета срок владения изменился только для объектов недвижимости. Для иного имущества он остался неизменным — 3 года.
Предельные сроки владения объектом недвижимости для освобождения от НДФЛ доходов от его продажи приведены в таблице.
| Когда и каким способом недвижимость приобретена в собственность | Срок владения недвижимостью, позволяющий не платить НДФЛ с доходов от ее продажи |
| Любым способом до 01.01.2016 | 3 года и более |
| Начиная с 01.01.2016: — получена по наследству от члена семьи или близкого родственника; — получена в дар от члена семьи или близкого родственника; — получена в порядке приватизации; — получена на основании договора пожизненного содержания с иждивением | 3 года и более |
| Начиная с 01.01.2016 любым способом, кроме перечисленных выше | 5 лет и более, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ |
Исчисление налога при продаже недвижимости — 2016: минимальная стоимость объекта
Ростом минимального «безналогового» срока владения недвижимостью неприятные для ее продавцов новости не заканчиваются. Законодатель, подозревая, что люди нередко занижают в договорах реальную стоимость объектов, предусмотрел в статье 217.1 НК возможность исчисления НДФЛ с вмененного дохода, а не с договорной цены недвижимости. Правда, только если на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект, определена его кадастровая стоимост
Если окажется, что доходы от продажи меньше, чем кадастровая стоимость недвижимости, скорректированная на коэффициент 0,7, то в налоговую базу по НДФЛ придется включить кадастровую стоимость с поправкой на этот коэффициент. То есть доходом будут считать 70 процентов кадастровой стоимости объекта. А значит, заниженная цена в договоре купли-продажи недвижимости от налога уже не спасе
Правда, как показывает жизнь, кадастровая стоимость по крайней мере коммерческой недвижимости у нас далеко не всегда соответствует рыночной, первая, как правило, выше. Думаю, так же обстоят дела и с кадастровой стоимостью жилья.
Поэтому мы можем столкнуться с тем, что в договоре указана вполне рыночная цена продажи, а продавцам жилья все равно будут доначислять НДФЛ с тех денег, которые они не только не получали, но и не могли получить. Поэтому споры о завышении кадастровой стоимости объектов недвижимости скоро коснутся и «физиков».
К тому же с 2015 года от кадастровой стоимости считают еще и налог на имущество физлиц в субъектах РФ, которые уже перешли на такой порядок. Просто налоговые уведомления с новой суммой налога граждане получат где-то в середине
Поправочный коэффициент можно снизить законом субъекта РФ для тех категорий продавцов недвижимости, чье положение захотят облегчить региональные власт
Например, если коэффициент установить равным не 0,7, а 0,5, то это уменьшит сумму, с которой надо исчислять налог, в случаях, когда, по мнению законодателя, продавец с покупателем занизили договорную цену. Однако надо признать, что субъекты РФ, учитывая постоянный дефицит региональных бюджетов, предоставленным правом могут и не воспользоваться. По крайней мере, у меня пока нет информации о принятии каким-либо из регионов соответствующего закона.
При этом, если доходы от продажи недвижимости облагаются НДФЛ, вы по-прежнему вправе уменьшить их:
— либо на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости;
— либо на сумму имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей — для жилой недвижимости, дач, садовых домиков и земельных участков или 250 000 рублей — для остальной недвижимости.
Исчисление налога при операциях с долями ООО: как было
А теперь расскажу о поправках, которые не отразятся на порядке исчисления НДФЛ налоговыми агентами, но затронут непосредственно самих физлиц-налогоплательщиков.
Первая из них касается исчисления НДФЛ при получении участником-физлицом действительной стоимости доли при его выходе из общества с ограниченной ответственность
Как вы помните, в главе 23 НК РФ в редакции, действовавшей до 2016 года, был урегулирован только вопрос, что делать при продаже доли в уставном капитале ООО. Участник, получивший доходы от сделки, мог уменьшить их на расходы, связанные с приобретением
А вот о том, как считать налог участнику, который выходит из ООО и получает в связи с этим действительную стоимость своей доли, возвращенной им обществу, ничего в НК не говорилось.
Конечно же, и Минфин, и налоговики приходили к выводу, что в базу, облагаемую НДФЛ, надо включить весь доход, полученный участником. В то время как уменьшить его на какие-либо расходы либо применить вычет нельзя, раз в главе 23 Кодекса об этом ни слова. И надо сказать, что в 2015 году Верховный суд поддержал такую позици
Такую же логику применяли чиновники и в отношении выплат, причитающихся участникам ООО при уменьшении уставного капитал
Исчисление налога при операциях с долями ООО: как стало
Очевидно, что прежнее положение вещей было не только несправедливо, но и нелогично. Ведь выплаты физлицу в связи с выходом из ООО, уменьшением уставного капитала или ликвидацией общества представляют собой возврат части его вклада, внесенного ранее в уставный капитал. То есть никакой экономической выгоды в таких ситуациях он не получает. Доход возникает только на ту сумму, на которую полученные выплаты превышают размер ранее внесенного вклада.
С 1 января 2016 года эта проблема устраняется поправками в НК. Подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК дополнен положениями, позволяющими применить вычет по НДФЛ, помимо прочего:
— при выходе из состава участников ООО;
— при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества;
— при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале ООО.
Теперь при отсутствии документов, подтверждающих затраты на приобретение доли в уставном капитале общества, вычет будут предоставлять в размере доходов, полученных от прекращения участия, но в целом не более 250 000 рублей за
Если же у человека есть бумаги, подтверждающие его расходы по внесению вклада в уставный капитал, то он сможет уменьшить сумму полученного от ООО дохода на такие затраты в любом размере. А именн
— на расходы в сумме денег или стоимости иного имущества, внесенного в качестве вклада в уставный капитал;
— на расходы по приобретению или увеличению доли в уставном капитале.
Учтите, что воспользоваться правом на новые вычеты, предусмотренные статьей 220 НК, смогут только те участники ООО, которые будут выходить из общества или получат от него доход при уменьшении УК начиная с 1 января 2016 года.
Также обращаю ваше внимание, что все рассмотренные вычеты физлицо — получатель дохода может заявить только самостоятельно, подав в налоговую инспекцию декларацию по форме
Особенности исчисления налога при уменьшении УК ООО
Специальные нормы предусмотрены для ситуаций, возникающих при уменьшении уставного капитала ООО.
Первое из особых правил связано с тем, что при уменьшении уставного капитала, в отличие от выхода участника из ООО, у него остается доля в обществе. Значит, уменьшать полученный от ООО доход на всю сумму ранее внесенного вклада было бы неправильно.
Поэтому из полученного участником дохода вычитают расходы на приобретение доли пропорционально тому, на какую величину уменьшился размер УК общества. Например, если размер капитала снизился на 10 процентов относительно его прежней величины, то и уменьшить выплату, полученную от ООО в связи с уменьшением капитала, можно только на 10 процентов от суммы внесенного в ООО вклад
Второе из специальных правил касается ситуаций, когда уменьшению уставного капитала предшествовало его увеличение. Но не любым способом, а только за счет собственного имущества в виде добавочного капитала, образовавшегося в результате переоценки активов обществ
И когда впоследствии уставный капитал уменьшают, в какой-то части (или полностью) это уменьшение приходится на прошлое увеличение капитала. Вот в таком случае действует правило, гласящее, что выплаты участнику в связи с уменьшением УК в части, приходящейся на предшествующее увеличение капитала за счет переоценки активов, ни на вычеты, ни на расходы по внесению вклада в УК не уменьшаю
Дело в том, что, как вы помните, доходы участников в виде увеличения доли в уставном капитале за счет переоценки активов подпадают под льготу — с них не нужно платить
Соответственно, участник формально никаких расходов, связанных с увеличением уставного капитала за счет имущества общества, не несет. А значит, ему придется заплатить НДФЛ со всей суммы денег или стоимости имущества, право на получение которых возникло у него в связи с прошлым увеличением уставного капитала за счет переоценки активов.
Например, изначально капитал был 50 000 рублей. Потом его увеличили до 70 000 рублей за счет добавочного капитала от переоценки активов, а затем уменьшили до 60 000 рублей. Как известно, при добровольном уменьшении УК участникам может выплачиваться разница между прежней и новой стоимостью их доли. Предположим, участнику, владеющему 50 процентами уставного капитала ООО, в связи с уменьшением капитала было выплачено 5000 рубле
Особенности исчисления налога при продаже доли в ООО
Кстати, внося поправки в НК, касающиеся операций с долями в ООО, законодатель уточнил и нормы, регулирующие налогообложение НДФЛ доходов от продажи долей.
Хотя применять вычет в виде расходов, понесенных при приобретении доли в УК, можно было и до 2016 года, но в НК не уточнялось, как учитывать расходы, если продается не вся доля, а только ее часть. Теперь в Кодексе прямо сказано, что в этом случае затраты на приобретение доли можно учесть только пропорционально уменьшению доли такого налогоплательщика в уставном капитал
Значит, если вы продали половину своей доли в уставном капитале ООО, то и уменьшить расходы от ее продажи вы вправе только на 50 процентов от суммы, которую вы внесли в УК. Такой подход применяли и раньше, но следовал он лишь из здравого смысла и разъяснений чиновнико
Кроме того, с 2016 года при продаже доли в УК, если у вас нет документов, подтверждающих расходы на ее приобретение, вы можете применить вычет в размере 250 000 рублей. Прежде такой вычет при продаже имущественных прав не предоставлял
Когда при продаже доли в ООО или акций российских компаний платить НДФЛ не придется
С 2016 года можно будет наконец применить еще одну льготу по НДФЛ, связанную с продажей долей в уставном капитале. Норма, которая ее устанавливает, появилась в НК еще в 2011 году, но по факту до 2016 года была недействующей. Сейчас поясню, с чем это связано.
НК позволяет не платить НДФЛ с доходов от продажи долей в капитале российских ООО, если выполняются следующие услови
— доля была именно куплена, а не получена каким-то иным способом (например, подарена);
— срок владения долей на праве собственности или ином вещном праве составляет не менее 5 лет;
— доля была приобретена после 1 января 2011 года.
То есть получается, что пятилетний срок владения долей, которая куплена не раньше 2011 года, может истечь только в 2016 году и позже. А значит, освобождением от НДФЛ можно воспользоваться лишь начиная с
Все сказанное относится и к доходам от продажи акций российских компаний, если они соответствуют одному из следующих критерие
— акции не обращались на организованном рынке ценных бумаг в течение всего срока владения ими либо на дату их приобретения не обращались на ОРЦБ, а на дату их продажи уже обращаются, но при этом являются акциями высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики. Причем в активах общества, выпустившего акции, доля объектов недвижимости, находящихся на территории РФ, не должна превышать 50 процентов;
— акции обращались на ОРЦБ, но при этом в течение всего срока владения ими являлись акциями высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики.
Читать далее