ОБ ОТЧЕТЕ ПО ДОГОВОРУ УПРАВЛЕНИЯ, ЭКОНОМИИ ПОДРЯДЧИКА И НЕОСНОВАТЕЛЬНОМ ОБОГАЩЕНИИ
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ
Страховые взносы ИП за себя: налоговики подготовили памятку по расчету

Индивидуальные предприниматели независимо от применяемой системы налогообложения обязаны уплачивать взносы за себя на ОПС и ОМС. Налоговая служба напомнила основные положения, связанные с исчислением таких взносов. < ... >

Основной вид деятельности подтверждаем все-таки со старыми ОКВЭД

Наконец-то устранена неопределенность по вопросам заполнения и срока представления документов для подтверждения основного вида деятельности для взносов «на травматизм» на 2017 год. Исчерпывающие разъяснения мы получили от Департамента страхования профессиональных рисков ФСС. < ... >

Оформление работников как ИП – опасная схема уклонения от НДФЛ

Если компания для экономии на налогах, вместо того, чтобы набрать штат работников, заключила с несколькими ИП договоры на оказание услуг, налоговики все равно могут признать работу таких ИП трудовой деятельностью и привлечь хитрого работодателя к ответственности за уклонение от обязанностей налогового агента по НДФЛ. < ... >

Электронную 4-ФСС за I квартал отправляем по новому формату

Соцстрах наконец-то утвердил электронный формат обновленного расчета 4-ФСС. Напомним, что в связи с тем, что с этого года в ведении Фонда остались только взносы «на травматизм», расчет значительно «похудел». < ... >

Какую бухотчетность «малыши» должны сдавать в ИФНС

Все организации, независимо от применяемого режима налогообложения, обязаны раз в год представлять в налоговую инспекцию бухгалтерскую (финансовую) отчетность. Для представителей малого бизнеса состав отчетности зависит от выбранного способа ведения бухучета. < ... >

Сдаем бухгалтерскую отчетность за 2016 год

Не позднее 31 марта все организации независимо от режима налогообложения должны сдать бухгалтерскую отчетность – 2016 в ИФНС и в отделение Росстат. < ... >

Страховые взносы-2017: контрольные соотношения к расчету и памятка «про все»

Налоговики опубликовали контрольные соотношения для проверки правильности заполнения нового единого расчета по страховым взносам, а также в краткой форме рассказали страхователям об основных моментах нового порядка уплаты взносов. < ... >

ТИПОВАЯ СИТУАЦИЯ™актуальна на 0 г.

ОБ ОТЧЕТЕ ПО ДОГОВОРУ УПРАВЛЕНИЯ, ЭКОНОМИИ ПОДРЯДЧИКА И НЕОСНОВАТЕЛЬНОМ ОБОГАЩЕНИИ

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 2

В предыдущем номере журнала была рассмотрена ситуация, особенно актуальная в последнее время, - взыскание с прежнего управляющего неосновательного обогащения в виде неизрасходованных накоплений на текущий или капитальный ремонт общего имущества (см. статью Е.В. Емельяновой "Передача накоплений на ремонт при смене управляющего домом"). Образует ли неосновательное обогащение превышение поступлений по статье "Содержание общего имущества" над реальными затратами УК на содержание дома? Можно ли взыскать с собственников отрицательную разницу между указанными величинами? Почему важно ответственно подходить к раскрытию информации об исполнении договора управления МКД? Ответы - в показательных судебных решениях.

Начать необходимо с разницы между текущим ремонтом и санитарным и техническим содержанием общего имущества. Безусловно, порой квалифицировать те или иные мероприятия с технической точки зрения однозначно невозможно, но правовые основания вполне отличимы:

- текущий ремонт проводится исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений либо решения совета МКД, если такие полномочия переданы ему собранием , решение должно содержать перечень работ, источники финансирования;

- все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги по содержанию и текущему ремонту жилого дома с учетом его естественного износа, предвидимые при обычных условиях, нормально необходимые, предусмотрены договором управления МКД по умолчанию, финансируются за счет платы за содержание жилого помещения (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10).

В рамках данной статьи мы рассматриваем осуществление деятельности по содержанию общего имущества в счет платы за содержание общего имущества, которая представляет собой комплекс мероприятий, в том числе носящих сезонный характер, а также неотложных работ, обусловленных наличием угрозы безопасности имуществу или здоровью жильцов.

.Сборник типовых ситуаций,--.

Соотношение затрат и начисленной за год платы за содержание общего имущества

Как известно, размер платы за содержание общего имущества устанавливается в соответствии со следующим алгоритмом :

- решением общего собрания утверждается перечень работ и услуг по содержанию общего имущества исходя из требований, установленных Постановлениями Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 и от 03.04.2013 N 290;

- определяется стоимость указанных работ и услуг, соразмерная перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома исходя из срока действия договора не менее года;

- годовая сумма делится на 12 месяцев, результат делится на площадь помещений, находящихся в собственности.

Установление размера платы является предпринимательским риском УК. Если при его расчете не были учтены те или иные работы, обусловленные естественным износом здания и входящие в минимально необходимый перечень, они все равно должны быть выполнены, но без дополнительной оплаты. Без особого решения общего собрания (или суда) УК не вправе выставлять к оплате собственникам помещений стоимость обязательных, незапланированных, неотложных, непредвиденных работ (подробнее см. статью Н.М. Софийской "Расчеты за неотложные работы", N 9, 2016).

Таким образом, годовой размер платы за содержание общего имущества, которую УК вправе предъявить собственникам помещений, будет меньше фактических затрат, понесенных в связи с управлением конкретным домом. Однако само это обстоятельство не является основанием для формирования задолженности жильцов, возникновения у них неосновательного обогащения за счет УК.

Эта логика четко прослеживается в рекомендациях Минстроя по заполнению формы 2.8 "Отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, а также отчет о выполнении товариществом, кооперативом смет доходов и расходов за год", которая должна быть размещена, в частности, на сайте www.reformagkh.ru в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. Так, в Письме от 31.03.2016 N 9341-ОД/04 указано: "Если управляющей организацией за отчетный год были предоставлены услуги (работы), не предусмотренные договором управления или оказанные по решению суда, расходы, понесенные в этом случае организацией, должны отражаться в строке 6 "Сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов)" формы 1.2. Напомним, что эта форма заполняется в отношении организации в целом, но не в разрезе домов. Таким образом, расходы, осуществленные сверх начисленной платы в отношении конкретного дома, не должны раскрываться в обязательном порядке.

В свою очередь, отрицательное значение разницы между размером поступивших денежных средств по многоквартирному дому и стоимостью выполненных работ, оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме представляет собой задолженность потребителей и не требует указания отрицательного значения. То есть в отчете по конкретному дому фигурирует показатель стоимости выполненных работ, которую должны оплатить потребители, а не сумма фактических затрат по ним. Годовая же стоимость выполненных работ представляет собой согласованную в договоре управления стоимость, использованную при установлении размера платы по изложенному выше алгоритму.

Логично предположить, что этот принцип универсален и применяется в ситуации, когда фактические затраты на исполнение договора управления домом оказались по итогам года меньше законно начисленной платы за содержание общего имущества. Если все необходимые мероприятия по содержанию общего имущества были выполнены без нареканий, размер платы установлен законным образом и не оспорен, на стороне УК не возникло неосновательное обогащение, у нее нет обязанности уменьшить размер платы в связи с неоказанием (ненадлежащим качеством) услуг.

.Сборник типовых ситуаций,--.

Несколько слов об экономии подрядчика

Обосновывая право УК на присвоение суммы превышения начисленной платы за содержание общего имущества над фактическими расходами на исполнение договора в части содержания общего имущества в МКД, некоторые эксперты обращаются к такому понятию, как экономия подрядчика, введенному в ГК РФ в отношении договора подряда.

Так, согласно п. 1 ст. 710 ГК РФ в случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ. В соответствии с п. 2 той же статьи в договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.

Логика такова: договор управления является смешанным, содержащим элементы договора возмездного оказания услуг и договора подряда, поэтому к нему применимы нормы гл. 37 и 39 ГК РФ. Поскольку ни ЖК РФ, ни положения договора управления не содержат правила о распределении полученной экономии между сторонами, вся экономия остается в распоряжении УК.

Именно эти доводы приводила прежняя УК, отказываясь выплачивать новой УК разницу между начисленной платой и фактическими расходами по соответствующим статьям, раскрытыми в отчете об исполнении договора управления за период с 2012 года по начало 2015 года, в деле, рассмотренном в Постановлении АС ВВО от 14.10.2016 N А28-11318/2015 (основания для передачи кассационной жалобы на рассмотрение в ВС РФ не установлены: см. Определение ВС РФ от 16.12.2016 N 301-ЭС16-18230). Примечательно, что апелляционный суд согласился с ответчиком: "В связи с отказом от дальнейшего исполнения договора на управление МКД заказчик (в данном случае собственники помещений дома) вправе потребовать лишь возврата денежных средств за услугу, которая фактически не была оказана, с возмещением понесенных исполнителем расходов".

Однако суд округа признал данные выводы ошибочными. Прежде всего, договор управления МКД является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10). Правоотношения сторон должны регулироваться нормами жилищного законодательства и только при отсутствии специальных норм - нормами гражданского законодательства.

К сведению. Элементарный пример: повышение цены подрядных работ по содержанию общего имущества не является основанием для увеличения размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие специального решения общего собрания собственников помещений в МКД. Тогда как в соответствии с п. 6 ст. 709 ГК РФ при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со ст. 451 настоящего Кодекса.

Согласно пп. "д" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в доме, является стандартом управления, направленным на обеспечение эффективности управления, а не на получение дополнительного дохода УК. Суд признал, что остаток денежных средств, предназначенных для выполнения работ по текущему ремонту и обслуживанию общедомового имущества и не израсходованных в текущем периоде, нельзя квалифицировать как экономию подрядчика.

Обратим внимание, вопрос возник в связи с тем, что отчеты УК содержали информацию о фактических затратах на содержание конкретного дома и остатке неосвоенных средств (до 2015 года форма отчета была не утверждена и каждая УК разрабатывала ее самостоятельно).

Если УК предоставляет собственникам детальную информацию о направлениях расходования полученных сумм за содержание общего имущества, она должна быть готова к оспариванию целевого назначения затрат. К примеру, в Постановлении АС ЗСО от 18.02.2016 по делу N А03-23531/2014 были сделаны следующие выводы. В договоре управления были установлены плата за содержание общего имущества и отдельно плата за управление МКД. Согласно отчету об исполнении договора УК незаконно осуществила за счет средств по статье "Содержание общего имущества" общехозяйственные расходы, которые должны были финансироваться за счет статьи "Управление МКД". Эти суммы были исключены судом из расходов по статье "Содержание общего имущества" и фактически были признаны неосновательным обогащением УК при прекращении управления домом.

.Сборник типовых ситуаций,--.

Об источнике информации

Сведения, раскрываемые в обязательном порядке на сайте www.reformagkh.ru, безусловно, являются допустимым источником информации о состоянии расчетов по договору управления. В Постановлении АС ВВО от 14.10.2016 по делу N А28-11318/2015 сформулирована следующая позиция по этому вопросу.

В соответствии с ЖК РФ и Стандартом раскрытия информации УК раскрывают информацию путем обязательного опубликования на официальном сайте в Интернете, а также на одном из указанных в Стандарте сайтов. Наличие неосновательного обогащения и его размер могут быть установлены на основании отчетов управляющих компаний о выполнении договора управления многоквартирным домом. Их публичную достоверность можно считать подтвержденной, пока не доказано обратное. Согласно п. 16 Стандарта раскрытия информации изменения, внесенные в раскрытую информацию, подлежат опубликованию в тех же источниках, в которых первоначально были размещены соответствующие сведения. Поэтому представление в суд отчетов, свидетельствующих о дефиците финансирования (превышении расходов над начисленной платой), без изменения официально опубликованных отчетов, подтверждающих наличие неосвоенного остатка средств, не может быть расценено как доказательство отсутствия неосновательного обогащения.

.Сборник типовых ситуаций,--.

О досрочном расторжении договора и сезонности услуг, работ

Несмотря на то что в настоящее время в общем случае в отчете об исполнении договора управления конкретным домом нет места информации о фактических затратах УК, осуществленных в связи с содержанием данного дома, вопрос о проведении расчетов в случае досрочного прекращения договора все же возникает. Основная причина - сезонность большой части работ. Как указано в упомянутом выше Постановлении АС ВВО от 14.10.2016 по делу N А28-11318/2015, отсутствие претензий к качеству управления многоквартирным домом в период действия договора не исключает возможность предъявления подобного требования (о возврате не израсходованных по целевому назначению денежных средств, собранных с собственников помещений в МКД <1>), поскольку в силу сезонности многих видов работ они могут переноситься на следующий отчетный период.

--------------------------------

<1> Примечание автора.

В начале статьи был описан порядок ценообразования по договору управления, основа которого - годовая стоимость необходимых услуг и работ. Внесение платы ежемесячно в размере 1/12 годовой стоимости - это особый принятый в законе порядок расчетов за услуги. Стоимость реально проводимых мероприятий в каждом месяце неодинакова, и она не совпадает с размером начисляемой за месяц платы за содержание общего имущества. Это особенно явно, если УК ежемесячно составляет акты оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД по форме, утвержденной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр <2>. При надлежащем исполнении договора управления в течение года годовая стоимость оказанных услуг совпадает с годовой стоимостью, примененной при ценообразовании. В этом случае считается, что все необходимые мероприятия были проведены, договор исполнялся надлежащим образом, УК имеет право на получение платы в полном объеме, предусмотренном договором.

--------------------------------

<2> См., например, статью Н.М. Софийской "Содержание общего имущества: составление актов и признание выручки" (N 7, 2016).

Если же договор был прекращен досрочно, в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ к правоотношениям сторон подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения , если до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение. Иначе говоря, если УК оказала услуги, стоимость которых превышает размер внесенной потребителями платы за соответствующий период действия договора, она имеет право на оплату фактически оказанных услуг. Напротив, если УК оказала услуги, стоимость которых менее полученной от потребителей платы, она обязана вернуть неосновательное обогащение. Обратим внимание, речь не идет о возмещении фактически понесенных УК расходов. Справедливее говорить об оплате фактически оказанных услуг.

К примеру, именно на этом принципе основан порядок расчетов с потребителями за отопление в случае смены исполнителя коммунальных услуг (управляющего домом), предложенный в п. 1 Письма Минстроя России от 02.09.2016 N 28483-АЧ/04: если в течение года корректировки произошла смена исполнителя коммунальной услуги по отоплению, корректировка размера платы за данную услугу, предоставленную в МКД, проводится каждым исполнителем услуги соответственно объемам тепловой энергии, поставленным в МКД в расчетные периоды предоставления коммунальной услуги по отоплению соответствующим исполнителем.

.Сборник типовых ситуаций,--.

* * *

Если говорить о расчетах при прекращении договора управления, может возникнуть вопрос о возврате прежней УК неосновательного обогащения не только в части неизрасходованных накоплений на текущий ремонт, но и в части платы за содержание общего имущества, превышающей стоимость фактически оказанных по договору услуг, по причине сезонности многих мероприятий. Представляется необоснованным ставить во главу угла показатель фактических расходов УК на исполнение договора управления, поскольку информация о расходах не предоставляется потребителям .

.Сборник типовых ситуаций,--.

Е.В. Емельянова Редактор журнала


.Сборник типовых ситуаций,--.

Новостная рассылка для бухгалтера

Ежедневно мы отбираем важные для работы бухгалтера новости, экономя ваше время.

Получайте бесплатную рассылку бухгалтерских новостей на электронную почту.

МЫ ЦЕНИМ МНЕНИЕ ПРОФЕССИОНАЛОВ

Пожалуйста, оставьте ваш отзыв
о ТИПОВЫХ СИТУАЦИЯХ™
Я не получил (-а) ответа на свой вопрос, т. к. ожидал (-а) увидеть...
Я получил (-а) ответ на свой вопрос, но мне осталось непонятно...
Я полностью получил (-а) ответ на свой вопрос, спасибо вам!
Мы обновляем ТИПОВЫЕ СИТУАЦИИ™ ежедневно.
Ваше замечание мы учтем в очередном обновлении!
К вам можно обратиться:
Вам можно написать на:

ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских цен

Используется
для индексации зарплаты

0.22%
февраль 2017 г.
0
Минимальный
размер оплаты труда

Используется для
регулирования зарплаты

7 500

Примечание

История

ОПРОС
Как вы показали в справках 2-НДФЛ за 2016 год «производственные» премии, выплаченные вместе с зарплатой?
Одной суммой с зарплатой с кодом 2000
Отдельно с кодом 2002 за тот месяц, за работу в котором была начислена премия
Отдельно с кодом 2002 за месяц выплаты премии

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГК_2017VIII открытая ежегодная Налоговая неделя
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
11.03.2017

Обучение МСФО. ДипИФР. Весна 2017., Компания "Профессиональная Арена"

03.04.2017

VIII ежегодная открытая Налоговая неделя, Палата налоговых консультантов

12.04.2017

XVI Открытая конференция «Бухгалтерский учет, налог на прибыль и НДС в 2017 году», Единый центр правовой поддержки «Ю-Софт»