НДФЛ-вычет по «ипотечным» процентам

Наши граждане постепенно отходят от пережитого экономического кризиса. Об этом, в частности, свидетельствует то, что объем выдаваемых ипотечных кредитов растет ударными темпами и уже приближается к докризисному уровню.

Но удивительное дело: многие люди до сих пор не подозревают, что они вправе заявить имущественный вычет не только на стоимость приобретенного жилья (далее — жилищный вычет), но и на сумму процентов, уплаченных по ипотечному кредиту или целевому займу, потраченному на покупку жилья (далее — процентный вычет)подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Конечно, нашим читателям-бухгалтерам это слышать по меньшей мере странно. Но наверняка даже они не в курсе всех нюансов, связанных с предоставлением процентного вычета. Поэтому мы и решили всесторонне осветить эту тему.

Процентный вычет — без ограничений по сумме

В отличие от жилищного вычета, размер которого не может превышать 2 млн руб., у процентного вычета нет верхней планки. Его можно заявлять на всю сумму уплаченных процентов.

Допустим, стоимость приобретенной квартиры равна 6 млн руб., а сумма процентов по ипотечному кредиту, предоставленному на 10 лет, — 3 млн руб. Таким образом, общий размер имущественного вычета будет составлять 5 млн руб.:

• 2 млн руб. — жилищный вычет;
• 3 млн руб. — процентный вычет.

Только помните: вы не вправе заявить вычет сразу на всю сумму процентов, указанных в графике платежей (то есть которые вы только должны уплатить, но еще не уплатили). Ведь проценты учитываются в составе вычета по мере их уплатыподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Кстати, процентный вычет не обязательно заявлять одновременно с жилищным вычетом. Если вы приобрели квартиру с помощью ипотечного кредита и уже воспользовались вычетом по расходам на ее покупку, а про процентный вычет забыли или не знали либо какое-то время у вас не было налогооблагаемого дохода, то ничего не мешает вам воспользоваться вычетом по процентам позднееПисьмо Минфина России от 26.11.2010 № 03-04-05/9-691. Никакого предельного срока в данном случае нетПисьмо ФНС России от 23.06.2010 № ШС-20-3/885. Но учтите: и жилищный, и процентный вычеты должны заявляться на один и тот же объект недвижимости.

Если же вы израсходовали свое право на вычет при покупке одной квартиры, а спустя какое-то время с помощью ипотеки обзавелись, к примеру, квартирой побольше, то процентный вычет по ней вы уже не получитеПисьмо Минфина России от 06.08.2010 № 03-04-05/7-436; Письмо УФНС России по г. Москве от 31.05.2010 № 20-14/4/057186@.

Не всякий процент вычета достоин

Как мы уже упомянули, в состав вычета включаются суммы процентов, уплаченных только по целевому займу (кредиту)подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. То есть в договоре должно быть указано, что заемщик обязуется потратить деньги именно на приобретение квартиры, а также на покупку отделочных материалов и на оплату ремонтных работ, если по договору купли-продажи квартира продается без отделкип. 1 ст. 814 ГК РФ. При этом совсем не обязательно, чтобы заем (кредит) был получен от банка. Его можно взять у любой российской организации или у индивидуального предпринимателя.

Однако если вам, к примеру, отказали в выдаче ипотеки и для покупки квартиры пришлось оформлять потребительский кредит или кредит «на неотложные нужды», то заявить имущественный вычет на сумму уплаченных по таким кредитам процентов вы не сможетеПисьмо Минфина России от 25.03.2011 № 03-04-05/7-187; п. 1 Письма Минфина России от 19.02.2009 № 03-04-05-01/67; Письмо УФНС России по г. Москве от 11.10.2010 № 20-14/3/106139.

Проценты по рефинансирующим кредитам тоже включаются в вычет

Имеются в виду банковские кредиты, полученные для погашения более ранних целевых кредитов на покупку жилья или земли. В 2007—2008 гг. перекредитование стало массовым явлением: чтобы погасить ипотечные кредиты, взятые ранее под 15—20% годовых, люди брали новые кредиты под более низкие проценты. С 01.01.2010 Налоговый кодекс прямо разрешает проценты по рефинансирующим кредитам учитывать в составе имущественного вычетаподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ; подп. «б» п. 4 ст. 1, п. 2 ст. 6 Федерального закона от 19.07.2009 № 202-ФЗ, то есть по обоим кредитам (и первичному, и полученному на рефинансирование) можно заявить вычет на проценты.

Кстати, еще до внесения поправок в НК РФ налоговая служба разрешала учесть в сумме вычета проценты по новому кредиту, если из договора видно, что этот кредит предназначен для погашения первоначального кредита, полученного на покупку квартиры. То есть новый кредит также связан с покупкой квартирыПисьмо ФНС России от 17.04.2009 № 3-5-04/463@. Значит, вполне возможно по кредиту, привлеченному на рефинансирование первоначального кредита, получить вычет в сумме процентов, уплаченных не только в 2010 г., но и ранее.

Когда заявлять процентный вычет

Первоначально вычет можно заявить в декларации за тот год, в которомподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ:

• <или>подписан акт приема-передачи квартиры (комнаты) при приобретении прав на квартиру (комнату) в строящемся домеПисьма Минфина России от 25.03.2011 № 03-04-05/7-189, от 16.03.2011 № 03-04-05/7-147; Письмо УФНС России по г. Москве от 26.11.2010 № 20-14/4/124525@; Определение Верховного суда РФ от 22.12.2010 № 78-Впр10-40. Допустим, в 2008 г. вы заключили договор об инвестировании строительства многоквартирного дома и для его оплаты взяли в банке кредит. В 2010 г. был подписан акт приема-передачи квартиры, а регистрация права собственности произошла в марте 2011 г. В декларации за 2010 г. вы можете включить в состав имущественного вычета всю сумму процентов, уплаченных банку с 2008 по 2010 г. включительно;
• <или>получено свидетельство о праве собственности:
• на квартиру (комнату, долю в них) в готовом доме на основании договора купли-продажиПисьма Минфина России от 08.02.2011 № 03-04-05/7-66, от 30.09.2010 № 03-04-05/7-572;
• жилой дом (долю в нем) при его строительстве или приобретении (в том числе не оконченный строительством)Письмо Минфина России от 22.10.2010 № 03-04-05/9-638; Письмо УФНС России по г. Москве от 22.10.2009 № 20-14/4/110715.

В последующие годы вы можете заявлять процентный вычет за каждый год до тех пор, пока не погасите кредит и не получите вычет в полной сумме.

Как определить процентный вычет, если сумма займа превышает стоимость купленной квартиры

Бывает, что люди берут целевой заем сразу и на покупку квартиры, и на ее ремонт. Соответственно, на оплату стоимости квартиры идет только часть займа.

Проценты по займу, входящие в сумму ежемесячных платежей, рассчитываются исходя из общей суммы долга. Возникает вопрос: как из общей суммы процентов вычленить проценты, направленные на погашение той части займа, которая была потрачена собственно на покупку квартиры?

Минфин и налоговая служба считают, что для этого надо соотнести общую сумму кредита с суммой, израсходованной на приобретение жильяПисьмо Минфина России от 29.10.2009 № 03-04-05-01/780; Письмо ФНС России от 21.09.2009 № 3-5-04/1445; Письмо УФНС России по г. Москве от 30.04.2010 № 20-14/4/046486@. Приведем пример такого соотношения.

Допустим, в 2010 г. вы взяли целевой заем в сумме 3 млн руб. Согласно договору 2 млн руб. предназначены для оплаты стоимости квартиры, а остальные деньги должны пойти на ремонт. Таким образом, на приобретение жилья потрачено 66,7% от суммы займа. В 2010 г. всего за пользование займом уплачено процентов в сумме 120 000 руб. Значит, сумма вычета по процентам составит 80 040 руб. (66,7% от 120 000 руб.).

Процентный вычет при покупке жилья супругами

Право на вычет в сумме уплаченных процентов имеют оба супруга, независимо от того, на кого из них оформлены документы по оплате процентовПисьмо Минфина России от 15.03.2011 № 03-04-05/7-138; Письмо ФНС России от 20.05.2009 № 3-5-04/608@. При этом процентный вычет будет распределяться между ними так:

• <если>квартира приобретена в долевую собственность — пропорционально доле каждого супруга в праве собственностиподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ;
• <если>квартира приобретена в совместную собственность — в той же пропорции, в которой был распределен между супругами по их письменному заявлению жилищный вычет (например, 100% и 0%, 50% и 50% и т. д.)Письма Минфина России от 16.03.2011 № 03-04-05/9-144, от 01.09.2010 № 03-04-05/6-512. При этом если ранее один из супругов уже получал вычет по другой квартире, то, по мнению Минфина, второй супруг в отношении их совместной квартиры может рассчитывать лишь на половину вычета как жилищного, так и процентногоПисьмо Минфина России от 27.01.2011 № 03-04-05/7-36.

Но у налоговых органов другая точка зрения. Они считают, что супруг, ранее уже получавший вычет, при покупке в совместную собственность другой квартиры просто может заявить вычет в размере 0 рублей. Таким образом, второму совладельцу этой квартиры, который до этого не получал имущественный вычет, он может быть предоставлен в полном размереПисьма ФНС России от 11.12.2009 № 3-5-04/1838, от 26.10.2009 № 3-5-04/1595.

Совет

Если вы еще только намереваетесь купить квартиру, при этом ваш муж или жена когда-то уже заявляли вычет по другому жилью, то имеет смысл оформить вашу совместную квартиру на того супруга, который свое право на вычет еще не использовал. В этом случае уж точно не будет никаких проблем ни с жилищным, ни с процентным вычетомПисьма УФНС России по г. Москве от 11.11.2010 № 20-14/4/118132, от 18.10.2010 № 20-14/4/108837@.

Подтверждающие вычет документы

В своих письменных разъяснениях налоговые органы уверяют, что для получения процентного вычета нужно представить им следующие документыПисьма УФНС России по г. Москве от 30.09.2009 № 20-14/4/101532, от 17.08.2009 № 20-14/4/084990, от 03.04.2009 № 20-14/4/031788@:

• копию кредитного (ипотечного) договора, в котором указано, что кредит предоставлен для приобретения конкретной квартиры;
• копию графика погашения кредита и уплаты процентов по нему;
• справку организации, выдавшей кредит, о сумме уплаченных процентов за соответствующий налоговый период;
• документы об уплате процентов.

Однако мы советовали бы вам на всякий случай захватить в инспекцию также копии «квартирных» документов, в частности свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, акта приема-передачи квартиры. Как показывает практика, без них инспектор может не принять у вас декларацию.

***

Ипотека — тяжелое бремя. А возврат 13% от суммы уплаченных процентов по займу поможет хоть как-то его облегчить. Да и заявить процентный вычет совсем не трудно. Для простых смертных самое сложное, пожалуй, правильно заполнить декларацию. Но думаем, что для наших читателей-бухгалтеров это не проблема.