Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 22 июня 2012 г.

Содержание журнала № 13 за 2012 г.

Получено свидетельство на недострой: что дальше

Строительство требует денег. Когда их не хватает, некоторые берут кредит в банке, а в качестве залога предоставляют собственное незавершенное строительство. Но для выдачи кредита банк часто просит зарегистрировать такой недострой — чтобы в комплекте «кредитных» документов была бумажка о праве собственности. А иногда руководитель принимает решение продать недострой. Для этого тоже оформляют право собственности на него.

Означает ли это, что после получения свидетельства о праве собственности на незавершенку в организации появляется основное средство? Как отразить зарегистрированный недострой в отчетности? И как его учитывать, если вдруг организация решит продать недострой, который изначально планировалось использовать самим? Мы не будем рассматривать ситуацию, когда объект строится специально для продажи.

Недвижимость — это не обязательно основное средство

Объект, не завершенный строительством, является недвижимостью, однако его нельзя учесть как основное средство. Причем ни в налоговом учете, ни в бухгалтерском. Ведь его еще нельзя использовать по назначению — в качестве своего ОС. Также по будущему ОС еще не собраны все затраты, не известна его первоначальная стоимость. Поэтому сама по себе бумажка, подтверждающая право собственности, для целей учета не принципиальна: от ее наличия недострой не становится ОС.

Так что основное средство появится только тогда, когда все строительные работы будут завершены. Пока недвижимостью нельзя пользоваться по назначению — ее нельзя и амортизировать. Аналогично и упрощенцы не могут начать учитывать в расходах стоимость недостроенного основного средства.

В бухгалтерском учете незавершенное строительство до момента окончания строительства учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств»п. 3 ПБУ 6/01. В дебет этого счета списываются и расходы на госрегистрацию. В бухгалтерском балансе недостроенная недвижимость будет числиться в разделе I «Внеоборотные активы» по строке «Основные средства»п. 20 ПБУ 4/99.

СОВЕТ

Чтобы пользователям отчетности было видно, что у вас имеется такой объект, как зарегистрированная недостроенная недвижимость, можно сделать расшифровку к строке «Основные средства». К примеру, можно ввести дополнительную строку «Зарегистрированные объекты незавершенного строительства».

Учет продажи недостроя

НДС. При продаже недостроенной недвижимости надо начислить НДСподп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ; Письмо Минфина от 12.05.2012 № 03-07-10/11. Налоговая база определяется как договорная цена. А вот моментом ее определения будет дата госрегистрации договорап. 3 ст. 167 НК РФ; п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ.

К вычету можно принять входной налог по всем расходам, связанным с продажей недостроенной недвижимостип. 1 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ. Восстанавливать НДС, принятый ранее к вычету по расходам на строительство, не требуетсяп. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ.

Налог на прибыль. Выручка в налоговом учете также признается на дату госрегистрации перехода права собственности на объект к покупателюп. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ; Постановление Президиума ВАС от 08.11.2011 № 15726/10. Однако Минфин считает, что выручку надо включать в доходы в том периоде, в котором недвижимость передана покупателю по акту приемки-передачи и поданы документы на регистрацию сделкиПисьма Минфина от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78, от 28.04.2010 № 03-03-06/1/301. Так что, если споры вам не нужны, признавайте выручку раньше.

В расходах можно учесть все затраты, связанные со строительством и продажей недостроенного объектаподп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ. Причем даже если недостроенную недвижимость вы продадите с убытком, то его не придется растягивать на будущееп. 2 ст. 268 НК РФ. Ведь вы продаете не основное средство.

Бухгалтерский учет. При продаже проводки будут такие.

Содержание операции	Дт	Кт
Признан прочий доход от реализации	62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»	91-1 «Прочие доходы»
Начислен НДС	91-2 «Прочие расходы»	68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС»
Учтена в расходах стоимость реализованного объекта незавершенного строительства	91-2 «Прочие расходы»	08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств»

Налог при УСНО. Для упрощенцев продажа недостроенной недвижимости, которую планировалось использовать в качестве ОС, невыгодна с точки зрения налогообложения. Весь доход от реализации объекта надо учесть при расчете налоговой базы на дату поступления оплатып. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ. А вот списать на расходы затраты на строительство недостроенной недвижимости не получится. Перечень расходов упрощенцев закрытый, и в нем подобных затрат нет. Именно такой точки зрения придерживается наше финансовое ведомствоПисьмо Минфина от 22.05.2007 № 03-11-04/2/135. Так что налог придется заплатить со всей вырученной суммы независимо от выбранного объекта («доходы» или «доходы за вычетом расходов»).

***

Итак, получение свидетельства о госрегистрации на недостроенную недвижимость не делает ее полноценным основным средством.