Cчитаем НДФЛ при продаже квартиры, если часть ее была в собственности менее 3 лет

Обычно посчитать НДФЛ при продаже квартиры несложно. Однако иногда жизнь подкидывает нетривиальные вопросы. За помощью в решении одного из них к нам обратился читатель. Мы решили, что его ситуация может быть интересна многим.

В 2007 г. отец с двумя сыновьями получили трехкомнатную квартиру в долевую собственность в равных долях. В 2009 г. отец умер и братья получили его долю в праве собственности на квартиру (то есть 1/3, каждому — по 1/6 доли) в наследство и переоформили свои свидетельства на две равные доли (по 1/2). В 2012 г., до того как прошло 3 года с момента наследования доли отца, они квартиру продали за 5 000 000 руб. Возник вопрос, как каждому посчитать и налоговый вычет, и сам НДФЛ.

Что разъясняет Минфин сейчас

Как известно, доход от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и больше, с 01.01.2010 не облагается НДФЛп. 17.1 ст. 217 НК РФ. Таким образом, продажа долей, находившихся в собственности более 3 лет, НДФЛ не облагается. Но тут нужно решить вопрос, как считать, сколько времени находится 1/2 доли в праве собственности на квартиру: более 3 лет (по сроку владения 1/3 доли) или менее 3 лет (с момента получения 1/6 доли наследства)?

Минфин России практически с начала 2011 г. говорит об одном: не облагается НДФЛ доход от продажи всей квартиры, если более 3 лет налогоплательщик владел хотя бы небольшой долей в праве собственности на нееПисьма Минфина от 19.04.2012 № 03-04-05/7-530, от 03.04.2012 № 03-04-05/3-420, от 12.01.2012 № 03-04-05/5-3. И если следовать этой позиции, в нашей ситуации не облагается НДФЛ весь доход братьев, причем независимо от стоимости их долей.

Что говорил Минфин ранее

Однако была у Минфина и другая точка зрения, находившая поддержку у налоговых органовПисьма ФНС от 13.08.2009 № 3-5-04/1248@; Минфина от 19.06.2009 № 03-04-05-01/474; УФНС по г. Москве от 10.03.2011 № 20-14/4/21822.

Согласно ей не будет облагаться НДФЛ продажа только тех долей, которые находились в собственности братьев более 3 лет. А вот продажа унаследованной от отца доли в праве собственности (1/6 у каждого брата) будет облагаться НДФЛ. При этом братья имеют право на имущественный вычет в сумме 1 000 000 руб.подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Ведь эта доля в праве собственности на квартиру была у братьев менее 3 лет.

Поскольку продается квартира как единый объект, имущественный вычет в сумме 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами по 500 000 руб. на каждого. В итоге каждому брату надо указать в декларации налогооблагаемый доход от продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру, равный 833 333,33 руб. (5 000 000 руб. / 6). Значит, с учетом вычета каждый из братьев должен будет заплатить НДФЛ в сумме 43 333,29 руб. ((833 333,33 руб. – 500 000 руб.) х 13%).

***

Спрашивается, если Минфин сейчас разрешает не платить налог в описанной ситуации, зачем мы рассказали про второй вариант. Дело в том, что нет никакой уверенности, что налоговые органы будут придерживаться именно первого варианта. Но следует помнить, что, даже если инспекция последует ему, от пени и штрафов вы будете освобождены в любом случае, так как руководствовались разъяснением Минфина.

А для тех, кто выбрал первый вариант, разъясняем: он работает не только тогда, когда доля в праве собственности на квартиру была наследована, но и тогда, когда она была куплена или получена в дарПисьмо Минфина от 03.02.2012 № 03-04-05/5-111.