Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 26 ноября 2012 г.

Содержание журнала № 23 за 2012 г.

Добавить в «Нужное»

Л.А. Елина, экономист-бухгалтер

Как застройщику выставить счет-фактуру для инвестора на «подрядный» НДС

Инвестор, вложившийся в строительство недвижимости, имеет право на вычет входного НДС по стройке. Этот входной налог может возникнуть не только по услугам застройщика, но и по работам и услугам подрядчиков, а также по строительным материалам. В ситуации, когда застройщик сам ничего не строит, а лишь организовывает строительство, инвестору для вычета входного НДС нужно получить правильно заполненные счета-фактуры именно от застройщика, а не от подрядных организаций.

Ни Налоговый кодекс, ни правила выставления счетов-фактурутв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137 не содержат специальных норм по составлению счетов-фактур застройщиком. В прежних правилах ведения НДС-регистров (которые были утверждены ранее действовавшим Постановлением № 914Постановление Правительства от 02.12.2000 № 914) на этот счет тоже ничего не было сказано. А значит, сейчас можно руководствоваться рекомендациями налоговой службы и Минфина, данными ими до издания Постановления № 1137.

Застройщик должен выставить сводный счет-фактуру

Когда застройщик занимается лишь организацией строительства, деньги, полученные от инвесторов в качестве возмещения затрат на строительство, в налоговую базу по НДС у такого застройщика не включаютсяПисьма Минфина от 15.08.2012 № 03-07-10/17, от 03.07.2012 № 03-07-10/15, от 04.05.2012 № 03-07-10/10, от 23.03.2012 № 03-07-10/06.

Если вознаграждение застройщика по условиям договора — фиксированное, то при получении денег от инвесторов надо заплатить НДС с части, соответствующей его вознаграждению, как со своего аванса.

Застройщик не имеет права и на вычет НДС, который ему предъявили подрядчики. Значит, ему не нужно регистрировать в книге покупок счета-фактуры подрядчиков. Достаточно зарегистрировать их в части 2 «Полученные счета-фактуры» журнала учета счетов-фактур. И разумеется, сохранить у себя.

Застройщик может принять к вычету «подрядный» НДС, только когда он сам выступает еще и в роли инвестора.

Далее застройщик выставляет счет-фактуру инвестору. Минфин и налоговая служба настаивают на составлении одного — сводного — счета-фактуры, в котором будут указаны все товары, работы и услуги, приобретенные для строительства у подрядчиковПисьма Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15, от 05.12.2008 № 03-07-09/40; ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@. Правила перевыставления счетов-фактур, предусмотренные для посредников, застройщиками не применяются.

Случается, что застройщик организует строительство на деньги сторонних инвесторов, но затем выкупает у них инвестиционные доли, становясь единственным инвестором. В такой ситуации застройщик сможет принять к вычету накопленный им «подрядный» НДС. Сводный счет-фактуру самому себе он выставлять не должен — достаточно счетов-фактур, полученных от подрядчиковПостановление ФАС УО от 12.04.2012 № Ф09-1953/12.

На свои услуги (если они облагаются НДС) застройщик должен выставить инвестору отдельный счет-фактуру.

Напомним, что услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве жилых помещений (к примеру, квартир) и иных помещений, используемых гражданами для личных нужд (к примеру, гаражей), освобождаются от НДС. А услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения, даже если эти помещения находятся на первых этажах многоквартирных домов (к примеру, офисные помещения или магазины), должны облагаться НДС. Причем даже если с инвесторами заключается договор долевого участия по правилам Закона № 214-ФЗподп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ; статьи 4, 21 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ; Письма ФНС от 16.07.2012 № ЕД-4-3/11645@; Минфина от 14.02.2012 № 03-07-10/03, от 23.03.2012 № 03-07-10/06.

Движение счетов-фактур при строительстве

Сводный счет-фактуру застройщик должен выставить не позднее 5 календарных дней после передачи на баланс инвестора законченного объекта или его законченной части. Застройщик регистрирует этот счет-фактуру в журнале учета счетов-фактур — в части 1 «Выставленные счета-фактуры». А вот регистрировать его в книге продаж не нужноПисьмо Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15. В этой книге застройщик регистрирует только счет-фактуру на свое вознаграждение.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна

Советник государственной гражданской службы Российской Федерации 2 класса

“После выхода в свет Постановления № 1137 порядок выставления счетов-фактур застройщиками не изменился. Ведь не изменились и нормы Налогового кодексач. 6 ст. 171, статьи 168, 169 НК РФ.

Надо лишь учесть, что при регистрации счетов-фактур, выставленных застройщиками, в журнале учета выставленных/полученных счетов-фактур теперь надо указывать коды операций:

специальный код 13 «Проведение подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) капитального строительства, модернизации (реконструкции) объектов недвижимости» надо указывать при регистрации сводных счетов-фактур, которые застройщик «транзитом» перевыставляет инвестору;

при регистрации счетов-фактур на услуги, которые застройщик оказывает сам (оказывает услуги технадзора и организует строительство), надо указывать обычный код 01 «Отгрузка (передача) или приобретение товаров, работ, услуг (включая посреднические услуги)...»”.

Причем даже если услуги самого застройщика не облагаются НДС, к примеру при строительстве жилья по договорам долевого участия, застройщик все равно должен выставить инвестору сводный счет-фактуру на все товары, работы и услуги подрядчиков. Более того, не имеет значения и то, является ли застройщик плательщиком НДС. Не так давно это подтвердил Высший арбитражный судПостановление Президиума ВАС от 26.06.2012 № 1784/12. Однако упрощенцы-застройщики, выставляя сводный счет-фактуру на «подрядный» НДС, могут сами столкнуться с проблемой: инспекция может потребовать у них уплаты НДС в бюджет (ведь счет-фактуру они выставляют от своего имени). Кстати, инспекторы могут сослаться на довольно древнее Письмо Минфина, в котором он не разрешает упрощенцам-застройщикам выставлять счета-фактуры инвесторам (попутно пугая упрощенцев, что в противном случае им самим придется платить НДС в бюджет)Письмо Минфина от 10.02.2006 № 03-11-04/2/33.

Однако если речь идет лишь об оказании упрощенцем-застройщиком услуг по договору инвестирования, он должен передать инвестору НДС по работам, результат которых не был в его (застройщика) собственности. И в таком случае упрощенец-застройщик обязан выставить счет-фактуру инвестору на «подрядный» НДС (именно так, как указывает в своих разъяснениях МинфинПисьмо Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15). Иначе инвесторы просто не смогут принять к вычету «подрядный» НДС, на что они имеют законное правоп. 6 ст. 171 НК РФ. А раз упрощенец выставляет сводный счет-фактуру лишь на «подрядный» НДС, а на свои услуги НДС не начисляет и счета-фактуры не составляет, то и платить НДС в бюджет упрощенец-застройщик не должен. И Высший арбитражный суд с этим согласилсяп. 6 ст. 171 НК РФ.

Требования к сводному счету-фактуре

В правильности заполнения застройщиком сводного счета-фактуры заинтересован в первую очередь инвестор: если документ окажется с дефектом, инвестору не дадут вычет входного НДС по этому счету-фактуре.

Вот какие особые требования предъявляются к сводному счету-фактуре, выставляемому застройщикомПисьма Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15; ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@.

ТРЕБОВАНИЕ 1. Все строительно-монтажные работы, товары и услуги надо указывать как самостоятельные позиции по каждому подрядчику (а не в общей куче).

В ряде случаев суды допускают оформление сводного счета-фактуры без детализации отдельных видов работПостановления ФАС МО от 04.02.2011 № КА-А40/17882-10; ФАС ПО от 19.05.2009 № А55-12068/2008.

ТРЕБОВАНИЕ 2. Для подтверждения правильности сумм НДС, указанных в сводном счете-фактуре, проверяющие рекомендуют застройщику приложить к нему:

копии всех счетов-фактур, которые он получил от подрядчиков. Кстати, не имеет значения, как давно подрядчики выставили на имя застройщика свои счета-фактуры. Даже если на момент выставления сводного счета-фактуры прошло более 3 лет со дня выставления кем-то из подрядчиков своего счета-фактуры, это не лишает инвестора права на вычет входного НДС. Ведь право на такой вычет у него возникает только в момент, когда он принимает к учету результат строительных работ. К примеру, ФНС разъясняла, что в 2010 г. возможен вычет НДС по сводному счету-фактуре, составленному застройщиком на основании счетов-фактур подрядчиков, датированных 2004—2007 гг.Письмо ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@ Согласны с такой позицией и судыПостановления ФАС МО от 20.06.2011 № КА-А40/5771-11, от 07.09.2011 № А40-2066/11-107-10.

Как мы видим, есть судебные решения по спорам между инспекциями и организациями о том, можно ли принять к вычету «подрядный» НДС, перевыставленный застройщиком инвестору по истечении трехлетнего срока. Конечно, хорошо, что сейчас уже есть Письмо ФНС, защищающее вычет такого древнего НДС у инвестораПисьмо ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@. Но если застройщик договорится с инвестором о поэтапной сдаче работ, то не возникнет и повода для споров с инспекцией — входной НДС не будет «задерживаться» у застройщика слишком долго;

копии первичных документов, подтверждающих реальность операции с подрядчиком, в том числе документов на перечисление ему денег застройщиком (копии платежек и банковских выписок).

ТРЕБОВАНИЕ 3. Если инвесторов несколько, подрядный НДС надо делить пропорционально доле их финансирования.

Таким образом, застройщик составляет отдельный сводный счет-фактуру каждому инвестору. И в нем указывает входной налог, соответствующий доле инвестора в общей сумме инвестиций на строительство объекта. Чтобы не возникло вопросов, застройщику лучше приложить к сводным счетам-фактурам свой расчет или бухгалтерскую справку с распределением входного НДС на несколько инвесторов. Ну и к каждому сводному счету-фактуре застройщику придется приложить одинаковый набор копий первичных документов от подрядчиков.

Иногда организациям удается доказать правомерность вычета НДС без сводного счета-фактуры. К примеру, если в документах прямо закреплено, что застройщик действует как агент от имени инвестораПостановление ФАС МО от 31.03.2011 № КА-А40/1841-11. В таком случае инвестор может принять к вычету НДС и на основании разовых счетов-фактур от застройщика, перевыставляющего «подрядный» НДС.

ВЫВОД

Как видим, застройщик перевыставляет инвестору «подрядный» НДС транзитом. Но перевыставлять каждый «подрядный» счет-фактуру необходимости нет: данные из счетов-фактур разных подрядчиков можно все вместе показать в одном сводном счете-фактуре.

Вычет «подрядного» НДС у инвестора

По окончании строительства инвестор имеет право на вычет по сводному счету-фактуре, еслип. 6 ст. 171, пп. 1, 5 ст. 172 НК РФ:

он принял объект строительства на баланс (то есть объект принят к учету, к примеру на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы»);
сводный счет-фактура составлен застройщиком правильно, в срок и с приложением всех необходимых копий документов.

Сводный счет-фактуру инвестор регистрирует и в книге покупок, и в части 2 «Полученные счета-фактуры» журнала учета счетов-фактурп. 20 Правил ведения книги покупок, утв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137.

До окончания строительства у инвестора могут быть проблемы с вычетом. С 2006 г. Налоговый кодекс разрешает при строительстве предъявлять к вычету входной НДС в общем порядке — без специального условия о вводе в эксплуатацию законченного строительством объектапп. 1, 2, 5, 6 ст. 171 НК РФ. На этом основании многие инвесторы-заказчики принимали к вычету НДС, предъявленный ими подрядчикам, на основании периодически подписываемых форм КС-2 и КС-3 (разумеется, с приложенными к ним счетами-фактурами).

Однако налоговики и финансисты право на вычет входного НДС до окончания строительства ставят в зависимость от того, выделены ли в договоре этапы строительных работ. Если эти этапы не выделены, то налоговые вычеты, по мнению Минфина, возможны только после окончания строительстваПисьма Минфина от 14.10.2010 № 03-07-10/13, от 20.03.2009 № 03-07-10/07, от 05.03.2009 № 03-07-11/52.

А вот в судах инвесторам-застройщикам удавалось отстоять вычет в ситуации, когда этапы стройки не были выделены в договоре строительного подрядаПостановления ФАС МО от 04.03.2011 № КА-А40/1113-11, от 15.12.2010 № КА-А40/15832-10; ФАС СЗО от 21.12.2010 № А56-13852/2010, от 17.12.2010 № А56-10812/2010; ФАС УО от 02.03.2011 № Ф09-11483/10-С2; ФАС ЗСО от 25.05.2010 № А45-21328/2009.

Ну а если инвестор сам застройщиком не является, то, пока застройщик не выставит ему счет-фактуру, вычета он, разумеется, не получит. А для выставления такого счета-фактуры нужны основания: завершение определенного этапа строительства. Если же выделение этапов строительных работ невозможно, то безопаснее отложить вычет до завершения строительства.

***

Кстати, если застройщик нанимает заказчика для того, чтобы тот искал и контролировал подрядчиков, инвестору также нужно требовать от застройщика сводный счет-фактуру, чтобы принять к вычету «подрядный» НДС.