Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 24 февраля 2012 г.

Содержание журнала № 5 за 2012 г.

Сдача жилья физлицом внаем: какие налоги платить в бюджет

Для многих людей сдача в аренду собственной недвижимости (комнаты, квартиры, дома) — дополнительный источник дохода. Большинство не платят налоги с такого дохода. А даже если кто-то и готов заплатить, мысль о подаче декларации 3-НДФЛ, которую заполнить самостоятельно без ошибок очень сложно, отбивает желание легализовать доход. Тем более что платить придется 13% со всего дохода, никакие расходы на содержание жилья учесть не удастся. А если арендатор еще и возмещал коммуналку, то и с возмещения надо заплатить НДФЛ. Поэтому даже самые законопослушные граждане зачастую отметают идею об уплате налога при сдаче квартиры.

Однако те, кто сдает несколько жилых объектов и, более того, оформляет письменный договор аренды, боятся, что их поймают на неуплате налогов. И задумываются, не обелить ли доход. Если и вы относитесь к их числу, мы поможем разобраться с вариантами уплаты налогов, рассмотрим способы сэкономить на них. И сразу скажем: чтобы не переплачивать, лучше зарегистрироваться в качестве предпринимателя. Возможно, бумажной работы и прибавится, зато налогов вы однозначно будете платить меньше. Кстати, именно поэтому наша статья может быть интересна еще и тем, кто сдает жилье в аренду организациям, которые автоматически удерживают с дохода 13% НДФЛ. Такие граждане тоже смогут сэкономить на налогах.

Какой способ уплаты налогов возможен?

Вы можете выбрать один из нижеприведенных режимов. Но хотим обратить внимание на то, что если в вашем регионе введена вмененка в отношении такого вида деятельности, как «оказание услуг по временному размещению и проживанию», то уплата ЕНВД — это обязанность! Однако если, помимо вмененки, введена еще и упрощенка на основе патента, вы можете выбрать именно патент — возможно, это будет выгоднееподп. 3 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ.

И имейте в виду, что при регистрации в качестве предпринимателя лучше сразу указать вид деятельности — «Сдача внаем собственного недвижимого имущества» (ОКВЭД 70.20.)Постановление Госстандарта от 06.11.2001 № 454-ст; Письмо ФНС от 25.09.2008 № ЧД-6-6/671@, чтобы он попал в ЕГРИП.

ККТ не применяем

Суды соглашаются и с теми, кто при получении арендных платежей наличными применяет БСО вместо ККТ, и с теми, кто вообще ничего не применяет, обосновывая это тем, что аренда квартиры — это предоставление в пользование, а не оказание услугПостановления ФАС ПО от 16.07.2009 № А12-5870/2009, от 10.03.2011 № А57-7856/2010; ФАС ЗСО от 22.01.2010 № А03-14324/2009, от 22.10.2010 № А67-2559/2010; 19 ААС от 08.12.2011 № А35-3315/2011. Но, как вы понимаете, и та и другая позиция приведет к спору с налоговиками.

Поэтому мы рекомендуем вам перейти на безналичный расчет (расчетный счет, банковская карта). Об открытых счетах нужно будет сообщить в налоговую не позднее 7 днейподп. 1 п. 2 ст. 23 НК РФ с даты открытия счета.

Если же вы все-таки выберете расчеты наличными, то придется вести кассовую книгугл. 5 Положения ЦБ от 12.10.2011 № 373-П.

При применении вмененки вы можете совершенно законно не применять ККТ, но по требованию арендатора обязаны предоставить ему документ, подтверждающий получение вами наличных. Таким документом может быть, например, квитанция. В ней укажите: название документа, его номер и дату; ваши ф. и. о. и ИНН; за что вам платят (например, «аренда за февраль 2012 г.») и сумму платежап. 2.1 ст. 2 Закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ.

Уплачиваем фиксированный взнос в ПФР и ФФОМС

Независимо от выбранного режима вам нужно будет каждый год не позднее 31 декабря платить фиксированный взнос в ПФР и ФФОМСч. 2 п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 14, ст. 16 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ.

При этом на сумму уплаченного взноса можно уменьшить:

• облагаемый доход — при общем режиме (ОСНО) и УСНО (объект «доходы минус расходы»)п. 1 ст. 221, подп. 1 п. 1 ст. 264, п. 3 ст. 346.21 НК РФ;
• налог к уплате — при УСНО (объект «доходы») или при уплате ЕНВДподп. 7 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.32 НК РФ. Причем ЕНВД можно уменьшить на сумму взносов в ПФР и ФФОМС не более чем на 50%п. 2 ст. 346.32 НК РФ;
• стоимость патента — при патентной УСНОп. 10 ст. 346.25.1 НК РФ.

Нужно ли уплачивать налог на имущество физлиц?

По жилой недвижимости все граждане не позднее 1 ноября года, следующего за отчетным, на основании уведомления из ИФНС платят налог на имуществостатьи 1, 2, пп. 1, 8, 9 ст. 5 Закона от 09.12.91 № 2003-1. Например, налог на имущество за 2012 г. нужно уплатить не позднее 1 ноября 2013 г. И если вы будете применять ОСНО, вам придется платить налог на имущество в том же порядке. Декларацию при этом сдавать не надо.

Если же вы будете применять УСНО или уплачивать ЕНВД, то можете освободиться от налога на имущество физлицп. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ. Для этого нужно сдать в налоговую заявление в произвольной форме о том, что вы применяете спецрежим и используете недвижимость в предпринимательской деятельности.

Знакомимся с режимами

Платим налоги при ОСНО

Если вы выбрали общий режим налогообложения, то ваши доходы от сдачи недвижимости в аренду, так же как и у обычного физлица, будут облагаться НДФЛ по ставке 13%подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 227 НК РФ. При этом НДФЛ можно уменьшить на сумму профессиональных налоговых вычетов — подтвержденных и обоснованных расходов, связанных с получением доходаст. 221 НК РФ. К ним можно отнести, например, уплаченный налог на имущество, затраты на ремонт помещения, стоимость услуг риелторов по поиску арендаторов, а также коммунальные платежи, размер которых зависит от фактического использования недвижимости (электроэнергия, водоснабжение и газоснабжение при наличии систем учета потребления)Постановление 9 ААС от 04.05.2007 № 09АП-1982/2007-АК.

Помимо уплаты налога, у вас появятся и другие заботы.

Обязанности	Сроки
Ведение книги учета доходов и расходовПриказ Минфина № 86н, МНС № БГ-3-04/430 от 13.08.2002	Постоянно
Подача предварительной декларации (форма 4-НДФЛутв. Приказом ФНС от 27.12.2010 № ММВ-7-3/768@; п. 7 ст. 227 НК РФ) после получения первого дохода от сдачи имущества в аренду, в которой необходимо будет указать предполагаемую сумму дохода А если в течение года доход увеличился или сократился более чем на 50% по сравнению с заявленным в предварительной декларации, то придется сдавать новую декларацию по форме 4-НДФЛп. 10 ст. 227 НК РФ	В течение 5 рабочих дней по истечении месяца с получения первого дохода Например, в качестве ИП вы зарегистрировались 01.02.2012, а первый арендный платеж получен 05.03.2012 Декларацию следует сдать не позднее 12.04.2012
Уплата авансовых платежей исходя из предполагаемого дохода. Их сумму рассчитывают налоговики и присылают вам уведомлениепп. 8, 9 ст. 227 НК РФ	При наличии уведомленияПисьмо Минфина от 15.04.2011 № 03-04-05/3-266: не позднее 15 июля текущего года — 1/2 годовой суммы налога; не позднее 15 октября текущего года — 1/4 годовой суммы налога; не позднее 15 января следующего года — 1/4 годовой суммы налога
Подача годовой декларации (форма 3-НДФЛ)утв. Приказом ФНС от 10.11.2011 № ММВ-7-3/760@; п. 1 ст. 229, п. 5 ст. 227 НК РФ	Не позднее 30 апреля года, следующего за годом, когда получен доход За 2012 г. декларацию следует подать не позднее 30.04.2013
Доплата налога по итогам года исходя из полученного доходап. 6 ст. 227 НК РФ	Не позднее 15 июля следующего года Предположим, что фактический доход за год составил 500 000 руб. Следовательно, сумма НДФЛ равна 65 000 руб. (500 000 руб. х 13%) Авансовые платежи за год — 60 000 руб. Не позднее 15 июля 2013 г. нужно доплатить 5000 руб. (65 000 руб. – 60 000 руб.)
Подача декларации по НДСутв. Приказом Минфина от 15.10.2009 № 104н (далее — Приказ № 104н); п. 5 ст. 174 НК РФ Нужно заполнить только раздел 7 декларации, где по строке 010 графы 1 следует указать код 1010239приложение № 1 к Порядку, утв. Приказом Минфина от 15.10.2009 № 104н, а по строке 010 графы 2 — доход, полученный вами от сдачи жилья за соответствующий квартал. Налог платить не надоподп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ А если ваш доход за 3 последовательных месяца не превышает 2 млн руб., можно подать в ИФНС заявление об освобождении от обязанностей плательщика НДС, и тогда декларацию сдавать не придетсяст. 145 НК РФ	Не позднее 20.04, 20.07, 20.10 текущего года и 20.01 следующего года

Платим налоги при УСНО

Если вы остановили свой выбор на УСНО, нужно посчитать, что для вас выгоднее:

• <или>уплачивать 6% с доходовп. 1 ст. 346.20 НК РФ;
• <или>уплачивать 15% c разницы между доходами и расходамип. 2 ст. 346.20 НК РФ. Причем в вашем регионе может быть установлена более низкая ставка, например, как в Ленинградской области, где ставка налога — 7%. А к расходам можно будет отнести все те же затраты, связанные с эксплуатацией и ремонтом недвижимости, что и на общем режиме налогообложенияПостановление 9 ААС от 04.05.2007 № 09АП-1982/2007-АК.

При выборе упрощенки у вас будут следующие обязанности.

Обязанности	Сроки
Ведение книги учета доходов и расходовутв. Приказом Минфина от 31.12.2008 № 154н; ст. 346.24 НК РФ	Постоянно («доходники» учитывают только доходы)
Уплата квартальных авансовых платежей по налогу при УСНОст. 346.21 НК РФ	Не позднее 25-го числа первого месяца следующего квартала, то есть 25.04; 25.07; 25.10
Подача годовой декларации по УСНО в налоговуюутв. Приказом Минфина от 22.06.2009 № 58н; п. 2 ст. 346.23 НК РФ	Не позднее 30 апреля следующего года Сдача декларации по итогам 2012 г. — не позднее 30.04.2013
Уплата налога по итогам годаст. 346.21 НК РФ Если вы применяете УСНО с объектом «доходы минус расходы» и по итогам года у вас образовался убыток или же доходы равны расходам, то придется платить минимальный налог — 1% от общей суммы доходап. 6 ст. 346.18 НК РФ	Не позднее 30 апреля следующего года Налог за 2012 г. нужно уплатить не позднее 30.04.2013

Покупаем патент

Есть еще один вариант уплаты налогов — патентная упрощенка (конечно, если она введена в вашем регионе)п. 1 ст. 346.25.1, подп. 56 п. 2 ст. 346.25.1, п. 3 ст. 346.25.1 НК РФ. В этом случае вы приобретаете патент, годовая стоимость которого определяется законами субъектов РФпп. 6, 7 ст. 346.25.1 НК РФ.

Чтобы получить патент, вам нужно за 1 месяц до момента, с которого вы хотите начать его применять, подать заявление (форма № 26.2.П-1) в налоговуюп. 5 ст. 346.25.1 НК РФ.

Приобретенный патент действует только на территории того субъекта РФ, в котором патент выдан. То есть патент, приобретенный в Москве, будет действовать только на ее территории. Если же недвижимость у вас находится в разных регионах, то можно купить патент в каждом из этих регионовп. 5 ст. 346.25.1 НК РФ. Посмотрим, какие у вас появятся обязанности.

Обязанности	Сроки
Оплата стоимости патентапп. 8, 10 ст. 346.25.1 НК РФ	1/3 стоимости патента оплачивается не позднее 25 календарных дней после начала ведения деятельности; оставшиеся 2/3 — не позднее 25 календарных дней со дня окончания действия патента Например, вы приобрели патент сроком на 12 месяцев (на весь 2012 г.): не позднее 25.01.2012 оплачивается 1/3 стоимости патента; не позднее 25.01.2013 оплачивается 2/3 стоимости патента
Ведение книги учета доходов и расходовутв. Приказом Минфина от 31.12.2008 № 154н; п. 12 ст. 346.25.1; ст. 346.24 НК РФ	Постоянно (отражаются только доходы)

Платим ЕНВД

Сдача квартиры в аренду может подпадать под действие вмененкип. 1 ст. 346.26, подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, если:

• в регионе, где вы сдаете жилье, введена вмененка;
• площадь квартиры не превышает 500 кв. м.

ЕНВД уплачивается ежеквартально и рассчитывается по следующей формулестатьи 346.29, 346.31 НК РФ:

где:

— «базовая доходность» — величина, установленная в НК РФп. 3 ст. 346.29 НК РФ;

— «физический показатель» — общая площадь помещения, сдаваемого в аренду, по данным БТИп. 3 ст. 346.29 НК РФ;

— К1 — коэффициент-дефлятор. На 2012 г. он равен 1,4942Приказ Минэкономразвития от 01.11.2011 № 612;

— К2 — корректирующий коэффициент базовой доходности. Устанавливается местными органами властиподп. 3 п. 3 ст. 346.26, пп. 6, 7, 11 ст. 346.29 НК РФ.

Перечислим обязанности вмененщика.

Обязанности	Сроки
Ежеквартальная уплата ЕНВДст. 346.30, п. 1 ст. 346.32 НК РФ	Не позднее 25-го числа первого месяца следующего квартала, то есть 25.04; 25.07; 25.10; 25.01 следующего года
Подача налоговых деклараций по ЕНВДутв. Приказом Минфина от 08.12.2008 № 137н; п. 3 ст. 346.32 НК РФ	Не позднее 20-го числа первого месяца следующего квартала, то есть 20.04; 20.07; 20.10; 20.01 следующего года

Какой режим удобнее?

Итак, мы рассмотрели различные режимы налогообложения. Для наглядности сведем ваши возможные обязанности в таблицу.

А что получается по суммам налогов, давайте посмотрим на числовом примере.

***

Итак, прежде чем выбрать оптимальный вариант уплаты налогов, советуем сделать индивидуальный расчет. Ведь существует много факторов, способных повлиять на ваш выбор: сумма дохода, регион, где вы проживаете или сдаете недвижимость, желание или нежелание заполнять необходимую документацию и т. п.

И помните, что если вы хотите зарегистрироваться в качестве предпринимателя, чтобы сэкономить на налогах, то вы можете сделать это в любой момент.