Помогаем ценному работнику с покупкой жилья

Разбираемся с бухгалтерским и налоговым учетом

Если у вас есть работник, который хорошо себя зарекомендовал, и компания заинтересована в том, чтобы удержать его у себя надолго, этой цели можно добиться, предложив ему помощь в покупке жилья. Причем помощь эта может быть оказана в разной форме. Разберем несколько вариантов.

Организация продает квартиру работнику дешевле, чем купила

В трудовом договоре с работником может быть прописано условие, что компания обязуется продать этому работнику квартиру по какой-то конкретной цене. Но для этого он, например, должен отработать в организации минимум 5 лет и еще 5 лет — после продажи ему жилья. Такое условие можно указать и в допсоглашении к договору, если решение продать работнику квартиру ваше руководство приняло после того, как специалист уже какое-то время проработал у вас.

Письменно оформить условие о продаже квартиры работнику необходимо еще и для того, чтобы при проверке налоговики не сочли расходы на покупку квартиры необоснованнымип. 1 ст. 252 НК РФ. А так выгода компании от этой сделки налицо — организация таким образом удерживает нужного работника. Кстати, иногда в договорах также прописывают, что если сотрудник уволится раньше согласованного срока, то он должен будет доплатить организации некую дополнительную сумму за квартиру.

Теперь рассмотрим налоговые и бухгалтерские последствия этой сделки.

Амортизируемым имуществом для целей налогообложения прибыли купленная квартира не является, она будет товаромп. 1 ст. 256 НК РФ. Доход от ее реализации при методе начисления признается на дату передачи жилья по актуп. 1 ст. 556 ГК РФ; п. 3 ст. 271 НК РФ. Одновременно можно уменьшить доход на цену приобретения квартирыподп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ. Сумма убытка, возникшего из-за разницы в ценах, уменьшит «прибыльную» налоговую базу целиком единовременноПисьмо Минфина от 19.10.2010 № 03-03-06/2/182.

В бухучете квартира — это тоже товар. Проводки будут следующие.

Содержание операции	Дт	Кт
Оплачена стоимость квартиры продавцу	76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»	51 «Расчетные счета»
Принята на учет квартира (на основании акта приема-передачи)	41 «Товары»	76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
Получены деньги за квартиру от работника	51 «Расчетные счета»	73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям»
Подписан акт приема-передачи квартиры работнику	73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям»	91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы»
Списана стоимость проданной квартиры	91, субсчет «Прочие расходы»	41 «Товары»

Налог на имущество со стоимости квартиры платить не нужно, поскольку она для организации основным средством не являетсяп. 1 ст. 374 НК РФ; Письмо Минфина от 20.12.2010 № 03-05-05-01/60.

Реализация на территории РФ жилых домов, помещений, долей в них не облагается НДСподп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Поэтому при покупке жилья входного НДС не будет, а при продаже не понадобится начислять налог (конечно, если не было отказа от льготы). Но не забывайте: поскольку у вас появятся и облагаемые, и не облагаемые НДС операции, то вам нужно будет вести раздельный учет входного НДС и расходовп. 4 ст. 149, п. 4 ст. 170 НК РФ.

Страховые взносы на стоимость квартиры начислять не надоч. 1 ст. 7 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ (далее — Закон № 212-ФЗ). Доходом работника в данном случае теоретически можно было бы признать разницу между ценой квартиры, по которой ее купила организация, и ценой, по которой она продана работнику. Эта разница образует своего рода материальную выгоду. Однако Закон № 212-ФЗ не предусматривает механизма начисления взносов на матвыгоду. А раз нет законно установленного порядка, то и взносов быть не должно.

Теперь по поводу НДФЛ. Если по цене ниже приобретения жилье будет продано директору или участнику организации, доля участия которого в этой организации составляет более 25% (то есть лицам, которые по закону являются взаимозависимыми по отношению к организации), то покупатель жилья автоматом получит облагаемый НДФЛ доход в виде материальной выгодыподп. 2, 7 п. 2 ст. 105.1, подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ.

Вместе с тем нормы НК гласят, что сумма такого дохода определяется как разница между ценой идентичного товара, проданного организацией невзаимозависимому лицу, и фактической ценой, которую за жилье заплатил директор (участник)подп. 6 ст. 38, п. 3 ст. 212 НК РФ. Но если ваша организация не продавала квартиры невзаимозависимым лицам, то рассчитать доход, а следовательно, и НДФЛ с него просто невозможно.

Если же ваша компания продает квартиру обычным сотрудникам, то признать их взаимозависимыми лицами по отношению к организации вообще может только судпп. 2, 7 ст. 105.1 НК РФ. То есть по умолчанию эти сотрудники невзаимозависимы и, соответственно, материальная выгода при продаже им жилья по любой цене в принципе не возникает.

Однако позиция Минфина по этому вопросу более радикальная: если квартира продана сотруднику (неважно какому) по цене ниже покупной стоимости, то он получил облагаемый НДФЛ доходст. 41 НК РФ; Письмо Минфина от 27.09.2012 № 03-04-06/6-293. Поэтому при выездной проверке налоговики с большой долей вероятности начислят вам пени за неудержание НДФЛ и наложат штраф по ст. 123 НК РФ. А с работника взыщут доначисленный НДФЛ. На практике такое уже бывало, правда, в то время, когда отдельной главы в НК о взаимозависимых лицах не было. Тогда суды в вопросе начисления и взыскания с работника НДФЛ поддерживали налоговиковПостановления ФАС МО от 23.10.2012 № А40-119939/11-90-498; ФАС ПО от 26.01.2010 № А57-4800/2009.

Организация дарит квартиру работнику

Для этого оформляется договор дарения. Что тогда будет происходить в учете?

В «прибыльные» расходы стоимость покупки квартиры включить нельзяп. 16 ст. 270 НК РФ. Проводки в бухучете будут такими.

Содержание операции	Дт	Кт
Оплачена стоимость квартиры продавцу	76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»	51 «Расчетные счета»
Получена организацией квартира, подлежащая дарению, по акту приема-передачи	91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы»	76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
Поскольку в бухучете расходы на покупку жилья учитываются, а в налоговом учете — нет, в бухучете возникают постоянная разница и постоянное налоговое обязательство (ПНО), которое отражается проводкой Дт счета 99 – Кт счета 68

Налог на имущество начислять не надо, так как в данном случае квартира опять же не является ОСп. 1 ст. 374 НК РФ.

НДС при передаче квартиры работнику не начисляется при условии, что от льготы организация не отказываласьподп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 22.06.2010 № 03-07-11/259.

Так как между работником и работодателем будет заключен письменный договор дарения, начислять страховые взносы на стоимость жилья не нужноч. 3 ст. 7 Закона № 212-ФЗ; п. 5 Письма ПФР от 29.09.2010 № 30-21/10260; Письмо Минздравсоцразвития от 05.03.2010 № 473-19.

Что касается НДФЛ, то подарки в пределах 4000 руб. налогом не облагаютсяп. 28 ст. 217 НК РФ. Поэтому со стоимости жилья, по которой его купила ваша организация, уменьшенной на 4000 руб., нужно исчислить НДФЛ и удержать налог из денежных доходов работникап. 1 ст. 210, подп. 2 п. 2 ст. 211, пп. 1, 2 ст. 226 НК РФ.

Организация предоставляет заем для покупки жилья

Если заем будет беспроцентный, то условие об этом должно быть прямо указано в договоре. Иначе процентной ставкой по займу будет считаться ставка рефинансирования, конечно, если ваша организация потребует уплаты процентовп. 1 ст. 809 ГК РФ.

Налоги и страховые взносы	Заем по ставке более 2/3 ставки рефинансирования	Заем по ставке менее 2/3 ставки рефинансирования	Беспроцентный заем
Налог на прибыль	Сумма займа ни в расходы, ни в доходы не включаетсяп. 12 ст. 270, подп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ
	Проценты по договору займа включаются в доходы ежемесячноп. 6 ст. 250, п. 6 ст. 271 НК РФ		—
Страховые взносы	Не начисляются, так как объекта обложения страховыми взносами не возникаетч. 1 ст. 7 Закона № 212-ФЗ; Письмо Минздравсоцразвития от 19.05.2010 № 1239-19
НДФЛ	Доход в виде материальной выгоды у работника не возникаетподп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 212 НК РФ	У работника возникает доход в виде материальной выгоды, которая определяется как разница между суммой процентов, рассчитанных исходя из 2/3 ставки рефинансирования, и суммой процентов по договору займа. По общему правилу этот доход облагается по ставке 35% (независимо от статуса сотрудника — резидент/нерезидент)п. 2 ст. 224, п. 2 ст. 212 НК РФ. Доход определяется:
		на дату уплаты процентов по займуподп. 3 п. 1 ст. 223 НК РФ	на дату возврата займаПисьмо Минфина от 27.02.2012 № 03-04-05/9-223
		Доход в виде материальной выгоды не будет облагаться НДФЛ, если работник представит в бухгалтерию подтверждение из ИФНС о своем праве на имущественный вычет в связи с приобретением жильяподп. 1 п. 1 ст. 212, п. 3 ст. 220 НК РФ

Подтвердить право на имущественный вычет работник может, представив работодателю:

• <или>уведомление о подтверждении права на вычетприложение к Приказу ФНС от 25.12.2009 № ММ-7-3/714@. Это будет означать, что работник решил получить имущественный вычет через вашу организацию;
• <или>справку о получении вычета. Ее налоговики выдают как раз для того, чтобы налоговый агент не облагал материальную выгоду физического лица НДФЛПисьма Минфина от 07.06.2013 № 03-04-06/21233; ФНС от 27.07.2009 № ШС-22-3/594@.

При этом вы можете зачесть сумму уже удержанного с начала года НДФЛ с материальной выгоды по ставке 35% в счет налога, исчисленного с зарплаты по ставке 13% в последующие месяцыПисьмо Минфина от 21.03.2013 № 03-04-06/8790. То есть вы можете «вернуть» работнику часть или весь удержанный с материальной выгоды налог. Если до конца года вы не успеете вернуть работнику весь налог с материальной выгоды, то работник сможет вернуть его через свою ИФНС.

***

Возможен и еще один вариант: договор купли-продажи оформляется между продавцом жилья и работником, а компания только предоставляет для его оплаты деньги. Например, по тому же договору дарения. Тогда так же, как при дарении квартиры, организация не сможет учесть подаренную сумму в расходах. И эта сумма — доход работника, облагаемый НДФЛ. Но в плане учета этот вариант самый простой.