Кому достанется новый жилищный НДФЛ-вычет

Николай Николаевич, в Законе сказано, что положения новой редакции ст. 220 НК РФ применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного вычета, возникшим после 1 января 2014 г.п. 2 ст. 2 Закона Такие правоотношения возникают в момент обращения гражданина в инспекцию или к работодателю для получения вычетапп. 2, 3 ст. 220 НК РФ (действ. ред.); пп. 7, 8 ст. 220 НК РФ (нов. ред.).

Получается, что новые правила распространяются и на тех граждан, которые оформили квартиры в собственность до 2014 г., если они не заявляли вычет ранее?

Н.Н. Стельмах: К сожалению, нет. Воспользоваться налоговым вычетом на приобретение жилья и земельных участков по новым правилам смогут лишь те налогоплательщики, которые оформят необходимые для получения вычета документы о праве собственности на недвижимость после 1 января 2014 г. А если вы оформили жилье в собственность до 2014 г., воспользоваться им по новым правилам вы не сможете, даже если не заявляли вычет до 1 января.

Тогда выходит, что те, кто купил жилье в этом году и заявит вычет путем подачи декларации за 2013 г., должны делать это по старым правилам?

Н.Н. Стельмах: Да, для них действуют старые правила получения вычета.

По действующим правилам, если жилье приобретено в порядке долевого строительства, обращаться за вычетом можно уже при наличии подписанного акта передачи объекта недвижимости будущему владельцуподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Будет ли иметь значение дата подписания такого акта при определении порядка предоставления вычета? По каким нормам дадут вычет, если акт подписан, например, в 2013 г.?

Н.Н. Стельмах: И по действующим, и по новым правилам при приобретении квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве имущественный налоговый вычет может быть получен до регистрации права собственности на квартиру при оформлении акта приема-передачи квартиры.

Поэтому новые правила получения вычетов будут работать в отношении тех граждан, которые подпишут акт приема-передачи квартиры после 1 января 2014 г. То есть если акт подписан в 2013 г., то и налоговый вычет будет предоставлен по нормам ст. 220 НК РФ, действующим в 2013 г.

Благодаря изменениям каждый дольщик-покупатель сможет получить вычет в размере 2 млн руб. (то есть ему вернут НДФЛ в сумме 260 000 руб.), если, конечно, его доля стоила не меньше этой суммы. А при продаже жилья совладельцами (если оно находилось в собственности менее 3 лет) вычет делить между ними по-прежнему нужно. Почему такая несправедливость?

Н.Н. Стельмах: Смысл предоставления имущественного налогового вычета при покупке жилья и земельных участков для жилищного строительства в том, чтобы помочь гражданам решить свои жилищные проблемы. Это очень важный социально значимый вопрос.

А продажу имущества, которое находилось в собственности совладельцев менее 3 лет, вряд ли можно назвать таким социально значимым событием. Доходы, которые граждане получают при продаже такого имущества, при налогообложении уменьшаются на сумму имущественного налогового вычета, не превышающего в целом 1 млн руб., либо на сумму расходов на приобретение имущества. Учитывая, что жилье со временем растет в цене, несправедливости здесь нет.

Сейчас, если жилье приобретается в совместную собственность, супруги могут написать заявление о «распределении» вычета в пропорции 100% и 0%. При этом остается дискуссионным вопрос о праве супруга, на чью долю пришелся 0%, на получение вычета в будущем.

Есть разъяснение, в котором сказано, что такому гражданину вычет уже не положенПисьмо Минфина от 13.02.2012 № 03-04-05/9-170. В другом Письме, напротив, признается право супруга, фактически вычетом не пользовавшегося, на вычет при покупке другой квартирыПисьмо ФНС от 04.04.2013 № ЕД-3-3/1202@.

Как будет решаться этот вопрос в 2014 г.? Смогут ли граждане, отдавшие 100% вычета супругу до 01.01.2014, заявить вычет в случае приобретения нового жилья?

Н.Н. Стельмах: Принятые изменения снимают споры, о которых вы говорите. После 1 января 2014 г. граждане, отдавшие 100% налогового вычета супругу, смогут заявить вычет, если вновь приобретут жилой дом, квартиру или земельный участок.

Есть среди поправок и менее приятные: вычет по процентам будет предоставляться лимитированно — в пределах 3 млн руб. и только по одному объектуподп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 НК РФ (нов. ред.). Но, как сказано в Законе, это ограничение не распространяется на ипотеку, оформленную до 1 января 2014 г.п. 2 ст. 2 Закона

Предположим, гражданин оформит ипотеку в 2013 г., а право собственности на квартиру — в 2014 г. Сможет ли он получить вычет по процентам без ограничений?

Н.Н. Стельмах: Действительно, поправки установили, что в отношении погашения процентов налоговый вычет будет предоставляться в пределах не более 3 млн руб. и только по одному объекту, в то время как сейчас расходы по процентам можно получить к вычету без ограничений.

Граждане, которые оформили ипотеку в 2013 г., а право собственности на квартиру получили в 2014 г., вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом без ограничений. То есть в полной сумме фактически понесенных расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту.

Сейчас при продаже доли в АО или ООО гражданин вправе получить имущественный вычетподп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. А при получении ее действительной стоимости в случае выхода из общества — нет. Хотя это очень похожие ситуации.

Смогут ли граждане в 2014 г. получать вычет по доходам в виде действительной стоимости доли?

Н.Н. Стельмах: Хотя это и похожие ситуации, но получить имущественный налоговый вычет по доходам в виде действительной стоимости доли граждане по-прежнему не смогут.

При выходе участника из общества его доля переходит к обществу. И общество обязано либо выплатить ему действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, либо, с согласия участника, выдать ему в натуре имущество такой же стоимости.

Если потом бывший участник общества это имущество продаст, он вправе уменьшить сумму своих доходов от его продажи на сумму документально подтвержденных расходов по получению этого имуществаподп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такая конструкция исключает возможность получить имущественный налоговый вычет по одному и тому же объекту два раза.