Здание — одно, цели — разные

Учитываем расходы на покупку здания, когда одна его часть приобретена в производственных целях, другая — для перепродажи

Бывает, что компания покупает одно нежилое здание, но изначально планирует использовать в своей производственной деятельности только его часть, а остальное — продать. В этом случае возникает проблема с учетом, поскольку на дату покупки есть только одно свидетельство о праве собственности на весь объект. Вместе с тем части здания нужно учитывать в соответствии с их назначениемп. 3 ст. 38, п. 1 ст. 256 НК РФ; п. 4 ПБУ 6/01; п. 2 ПБУ 5/01:

• часть, приобретенную в производственных целях, — как объект основных средств;
• перепродаваемую часть — как товар.

Между этими частями нужно поделить все затраты:

• договорную цену, уплаченную продавцу;
• расходы, связанные с приобретением здания, в частности госпошлину за регистрацию права собственности на приобретенное здание, стоимость услуг по оценке и изготовлению документов кадастрового учета и т. д.

О том, как правильно все это сделать, мы и расскажем.

Оформляем решение о разделении здания

Разделение здания на части нужно документально подтвердитьп. 9 ст. 12, ст. 22.2 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ; п. 1 ст. 252, ст. 313 НК РФ. Для этого подготовьтеч. 2 ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ; п. 1 ст. 252, ст. 313 НК РФ:

• приказ руководителя о выделении части здания для ее продажи;
• бухгалтерскую справку, содержащую обоснованный расчет стоимости обеих частей здания. Определить стоимость каждой из частей можно исходя из первоначальной стоимости здания и доли площади соответствующей частиПисьмо Минфина от 06.10.2011 № 03-03-06/1/632.

Учитываем отдельные части здания

Приобретенное здание, на которое оформлено свидетельство о праве собственности в целом, на основании договора купли-продажи и акта о приеме-передаче здания принимается к бухучету на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». И лучше сразу после составления вышеназванных документов (приказа и справки) распределить стоимость его частей по субсчетам счета 08:

• субсчет 08-4 «Приобретение объектов основных средств» — для части, используемой в производственных целях;
• субсчет 08-9 «Приобретение объектов недвижимости для продажи» (самостоятельно введенный) — для перепродаваемой части здания.

«Производственная» часть здания останется на субсчете 08-4 до момента ее готовности к эксплуатации и признания в составе основных средств.

А перепродаваемую часть здания можно перевести в состав товаров, сделав проводку по дебету счета 41 «Товары» и кредиту счета 08, субсчет 08-9. Такая проводка не предусмотрена Планом счетов, но ее рекомендует Минфин для отражения в бухучете квартир, приобретенных с целью дальнейшей перепродажиПисьмо Минфина от 28.07.99 № 04-03-10.

Предложенный порядок бухгалтерского учета здания и его частей не прописан в каком-либо нормативно-правовом акте. Но его можно вывести исходя из общих положений нормативных актов по бухучетуп. 7 ПБУ 1/2008; п. 52 Методических указаний, утв. Приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н.

В общем случае в первоначальную стоимость основного средства включаются цена приобретения объекта и затраты на доведение его до состояния, в котором объект пригоден для использованияп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ; пп. 4, 5, 7, 8 ПБУ 6/01. В нашем случае договорная цена учитывается исходя из пропорции, относящейся к «производственной» части здания.

А затраты, связанные с приобретением здания и доведением его до нужного состояния (госпошлина за регистрацию права собственности на здание, стоимость услуг по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового учета, стоимость услуг риелтора и т. д.), вы можете:

• <или>сразу целиком включить в состав расходовподп. 1, 40 п. 1 ст. 264 НК РФ. В бухучете такой подход можно применять при несущественности дополнительных затрат по сравнению с договорной ценой здания. А в налоговом учете он допустим, поскольку указанные виды затрат перечислены в ст. 264 НК (прочие расходы) как самостоятельный расход. Но хотим предупредить, что этот вариант более рискованный. Он может не понравиться проверяющим хотя бы потому, что первоначальная стоимость основного средства будет меньше, а значит, и налога на имущество вы будете платить меньше;
• <или>в части, относящейся к «производственной» части здания, учесть в первоначальной стоимости объекта, а оставшуюся часть — включить в стоимость продаваемой части здания или сразу в расходыабз. 2 п. 1 ст. 257, п. 4 ст. 252 НК РФ; п. 3 Письма Минфина от 08.06.2012 № 03-03-06/1/295.

И не забудьте: и в бухгалтерском, и в налоговом учете вы можете начать амортизировать «производственную» часть здания независимо от наличия у вас правоустанавливающих документов именно на нееп. 4 ст. 259 НК РФ. Ведь с 01.01.2013 для включения этой части здания в состав амортизационной группы факт подачи документов на государственную регистрацию права собственности не важен.

Представление и раскрытие в бухгалтерской отчетности информации о долгосрочных активах, классифицированных как предназначенные для продажи, российскими нормативными актами по бухгалтерскому учету не предусмотрено. Поэтому вы вправе воспользоваться положениями МСФО и отразить такую информацию в следующем порядкеп. 7 ПБУ 1/2008; § 11, 38, 40, 41, 20—22 МСФО (IFRS) 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность»; § 16(b) МСФО (IAS) 7 «Отчет о движении денежных средств»:

• в бухгалтерском балансе часть здания на продажу перевести из группы внеоборотных активов в группу оборотных активов;
• в приложениях (пояснениях) в составе бухгалтерской отчетности за тот отчетный период, в котором часть здания была признана как предназначенная для продажи, раскрыть следующую информациюч. 1 ст. 14 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ; п. 4 Приказа Минфина от 02.07.2010 № 66н:

— описание части здания, предназначенной для продажи;

— ожидаемые способ и время продажи.

***

Предложенный вариант учета частей здания хорошо согласуется с положениями МСФО (IFRS) 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность». Ведь по международным стандартам бухгалтер должен классифицировать долгосрочный актив как предназначенный для продажи, если его балансовая стоимость будет возмещена в основном за счет продажи, а не посредством его продолжающегося использования. Критериями для такой классификации являются§ 6, 8, 9 МСФО (IFRS) 5:

• готовность актива к немедленной продаже в его текущем состоянии;
• высокая вероятность продажи актива. Такая вероятность может быть подтверждена решением (планом) продажи актива либо получением одобрения акционеров на продажу актива;
• по общему правилу ожидаемый срок продажи составляет не более 1 года с даты классификации актива в качестве предназначенного для продажи.

При соблюдении этих критериев на дату приобретения такой актив переводится из группы внеоборотных активов в группу оборотных активов бухгалтерского баланса§ 11 МСФО (IFRS) 5.

Но риски по налогу на имущество все равно остаютсяп. 1 ст. 374 НК РФ. Налоговики могут посчитать, что вы должны были учитывать все здание как один объект основных средств и платить по нему налог на имущество вплоть до момента, пока часть здания не будет продана. И если вы опасаетесь претензий налоговиков и не готовы с ними спорить, лучше именно так и поступить.