Перевод помещения из жилого в нежилое: полоса препятствий

Какие сложности ждут тех, кто желает изменить категорию жилого помещения

Не секрет, что стоимость квартир на первых этажах существенно ниже стоимости всего остального жилья, особенно если они расположены в домах старой постройки. И это понятно: не всем по душе перспектива любоваться из окна, «украшенного» решеткой, на прохожих, забитый машинами двор, мусорные баки, гаражи и т. п. Такой ценовой расклад подталкивает небольшие фирмы и предпринимателей к тому, чтобы приобрести обыкновенную «первоэтажную» квартиру и переделать ее под офис, магазин, салон и прочее, предварительно переведя жилое помещение в нежилое. А сделать это совсем непросто. Посмотрим, к чему нужно быть готовым.

Можно ли обойтись без перевода

Приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению — для проживания гражданп. 2 ст. 288 ГК РФ. Например, организация приобрела квартиру для сдачи в аренду физлицам. В этом случае затраты на ее приобретение можно учесть в расходах через амортизацию, ведь жилая недвижимость используется для извлечения доходап. 1 ст. 256 НК РФ. Если же квартира будет использоваться как-то иначе (например, в ней будет размещен офис), то списывать расходы на покупку такой квартиры крайне рискованно.

Но, кроме налоговых рисков, использование жилья не по назначению чревато и другими негативными последствиями.

ПОСЛЕДСТВИЕ 1. Жилищная инспекция может оштрафовать собственникаподп. «а» п. 2 Письма Минрегиона от 14.10.2008 № 26084-СК/14 за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилоестатьи 7.22, 23.55 КоАП РФ; Постановление 19 ААС от 09.08.2012 № А48-1170/2012:

• компанию — на 40 000—50 000 руб.;
• предпринимателя — на 4000—5000 руб.

ПОСЛЕДСТВИЕ 2. Соседи, возмущенные массовым бесконтрольным доступом и нахождением в подъезде посторонних лиц, или прокурор, действующий в их интересах, или местные власти могут обратиться в суд, и тот обяжет собственника квартиры-офиса использовать жилое помещение строго по назначениюАпелляционные определения ВС Чувашской Республики от 18.04.2012 № 33-1112-12; Кемеровского облсуда от 14.08.2012 № 33-7719; Постановление 13 ААС от 01.03.2012 № А56-35585/2011.

ПОСЛЕДСТВИЕ 3. Местная администрация может через суд добиться продажи жилого помещения с публичных торгов, если собственник, получив от властей письменное предупреждение с требованием прекратить использовать жилье не по назначению, продолжает нарушать законст. 293 ГК РФ; п. 10 Постановления Пленума ВС от 02.07.2009 № 14; Определение КС от 15.07.2003 № 295-О; Кассационное определение ВС Удмуртской Республики от 28.02.2011 № 33-562/2011. Вырученные от продажи деньги собственнику выплатят, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Ко всему сказанному также добавим: найти желающих арендовать под офис «непереведенное» помещение наверняка будет сложно. Дело в том, что договор аренды квартиры под офис — это ничтожная сделкаст. 168, п. 3 ст. 288 ГК РФ; п. 38 Постановления Пленума ВС № 6, Пленума ВАС № 8 от 01.07.96. И на этом основании налоговики при проверках нередко исключают из «прибыльных» расходов платежи за аренду жилого помещения, если оно используется не по назначениюПисьмо Минфина от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93. Правда, в суде есть шанс отбить доначисленияПостановление ФАС МО от 27.07.2009 № КА-А41/7015-09.

А теперь переходим к нюансам «переводной» процедуры.

Трудности перевода

Перевести из одной категории в другую можно далеко не каждое жилое помещение. Ведь помимо того, что оно должно быть расположено на первом этаже дома, к нему предъявляется еще целый ряд требованийст. 22 ЖК РФ:

• жилое помещение имеет отдельный изолированный вход с улицы или есть возможность его оборудовать, например, увеличив один из оконных проемов до уровня пола.

• помещение не является частью остального жилья (например, частью коммунальной квартиры);
• в нем никто не зарегистрирован;
• право собственности на жилое помещение не обременено (не передано в аренду, залог и т. п.);
• если переводимое помещение расположено выше первого этажа, то находящиеся под ним помещения должны быть нежилыми.

Несоответствие жилья хотя бы одному из перечисленных требований — достаточный повод для отказа перевести его в разряд нежилыхподп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ.

Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое вряд ли будет возможен, если дом, в котором оно находится, признан ветхим или аварийнымсм., например, п. 4.1.6 Положения, утв. Решением городского округа Реутов Московской области от 01.11.2006 № 60/2006-НА (далее — Положение № 60/2006-НА).

Но если бы этим все и ограничивалось... Перевод помещения из жилого в нежилое, ко всему прочему, очень затратный процесс как по времени, так и по финансам. Вот что нам рассказал руководитель одной из столичных риелторских компаний.

ОБМЕН ОПЫТОМ

ДРЯГИН Владимир Сергеевич

Генеральный директор агентства недвижимости «Дорогой город»

“Тем, кто собирается самостоятельно заняться переводом жилого помещения в нежилое, могу сразу сказать: это сложная и трудоемкая процедура с массой нюансов, которые в каждом регионе — свои. На практике она может длиться год и более. Чтобы попытаться ускорить процесс, можно, конечно, обратиться в специализированную фирму. Возможно, это сэкономит вам время, но никак не деньги. Например, в Москве средняя стоимость перевода составляет 400—500 тыс. руб. в зависимости от сложности конкретного случая. Но по итогу сумма может быть намного выше, да и 100%-й гарантии, что помещение будет переведено в оговоренный срок, никто не даст.

Безусловно, помещение, переведенное в разряд нежилых, прибавляет в продажной цене, да и арендная ставка будет выше. Однако, по моему мнению, процедура с переводом целесообразна лишь в том случае, если жилое помещение, в частности квартира, досталось, что называется, задаром. Например, предприниматель получил квартиру в наследство либо организации ее отдали в счет уплаты долга”.

Вот лишь некоторые сложности, с которыми наверняка придется столкнуться при смене категории помещения.

СЛОЖНОСТЬ 1. Надо заручиться согласием собственников помещений в многоквартирном доме.

Вот характерный пример. Редко когда жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома имеет отдельный выход на улицу. Его оборудование неизбежно связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а зачастую — и с изменением режима пользования части территории вокруг дома (если планируется пристройка крыльца, мощение брусчаткой дорожки, ведущей к нежилому помещению, организация парковкисм., например, Постановление ФАС ДВО от 24.05.2011 № Ф03-1979/2011).

В свою очередь, и несущие стены, и определенный участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном домеч. 1 ст. 36 ЖК РФ; пп. «в», «е» ч. 2 разд. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. А закон ясно говорит: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия должно быть получено согласие 2/3 собственников помещений в многоквартирном домеп. 1 ст. 247 ГК РФ; п. 2 ст. 40, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможнымПостановление ФАС ВВО от 26.10.2012 № А43-26974/2011.

Согласие оформляется в виде решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировкеч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

СЛОЖНОСТЬ 2. Нужно разработать и согласовать со всеми необходимыми инстанциями проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещенияп. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Начнем с того, что этот проект включает в себя целый пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т. д.п. 3 Положения, утв. Постановлением Правительства от 16.02.2008 № 87; см., например, пп. 1—3 Требований к составу проекта переустройства (приложение 3 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП) (далее — Требования № 508-ПП) Кроме того, проект, как правило, должен быть согласован как минимум с территориальными органами пожарного надзора или Роспотребнадзора (а зачастую — и с теми и с другими)см., например, п. 13 Требований № 508-ПП; п. 1.2.2 Положения (приложение 1 к Постановлению администрации Козульского района Красноярского края от 19.04.2011 № 177); п. 9.4 Порядка (приложение 1 к Постановлению администрации Гурьевского городского округа от 16.01.2008 № 21), а также с жилищной инспекциейсм., например, п. 1 Положения (приложение к Постановлению Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП) (далее — Положение № 336-ПП). А если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекциисм., например, п. 4.3.7 Положения № 336-ПП; Распоряжение Правительства Москвы от 01.10.96 № 927-РП.

Самому подготовить такой проект нельзя, да и нереально это. За ним придется обращаться в специализированную фирму, имеющую свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, выданное саморегулируемой организациейч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. И это, естественно, не бесплатно. За дополнительную плату такие фирмы могут взять на себя также все тяготы различных согласований.

ОБМЕН ОПЫТОМ

“Компании, готовящие проектную документацию, по желанию заказчика могут сделать все под ключ, то есть ему не придется бегать по инстанциям. Но если клиент желает сэкономить, то он может ограничиться исключительно подготовкой проекта переустройства переводимого помещения и технического заключения. В этом случае стоимость работ, в частности, в Москве составит около 150 тыс. руб. В эту цену будут также входить консультации и рекомендации по прохождению процедуры согласования”.

ДРЯГИН Владимир Сергеевич
Агентство недвижимости «Дорогой город»

СЛОЖНОСТЬ 3. Получить положительное решение о переводе помещения в разряд нежилых.

После того как необходимые документыч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ собраны и поданы в соответствующий местный орган, начинают течь 45 календарных дней, отведенные на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещенияч. 4 ст. 23 ЖК РФ. И предсказать, каким будет решение, никто не возьмется, несмотря на то что отказ возможен лишь в предусмотренных законом случаяхч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Чаще всего отказывают на том основании, что нет согласия собственников помещений либо проект переустройства не отвечает установленным требованиям. Отказ можно обжаловать в судеч. 3 ст. 24 ЖК РФ, но это довольно слабое утешение.

Отметим еще и такой момент. Бывает, что при обустройстве отдельного входа в переводимом помещении нужно вырубить несколько деревьев или кустарников. Так вот, легально это можно сделать, только получив специальное разрешение — порубочный билет, выдаваемый уполномоченным органом власти (например, в Москве это Департамент природопользования и охраны окружающей среды, а в Питере — Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству)п. 8.1 Правил (приложение к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2002 № 743-ПП); пп. 1.2—1.4 Порядка (приложение к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 20.06.2008 № 743).

За самовольную вырубку зеленых насаждений региональными законами, как правило, предусмотрен административный штраф. Например, для столичных организаций он составляет 300 000 руб.ст. 4.19 Закона Москвы от 21.11.2007 № 45, для питерских — от 100 000 до 250 000 руб.ст. 9 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70, а для нижегородских — от 50 000 до 100 000 руб.Письмо Минфина от 01.02.2007 № 03-03-06/1/48

***

В заключение мы хотим напомнить, что расходы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, единовременно списать не получится. По мнению Минфина, они увеличивают первоначальную стоимость квартиры и списываются через амортизационные отчисленияПисьмо Минфина от 01.02.2007 № 03-03-06/1/48.

Возникает вопрос: а когда можно начислять амортизацию в этом случае? НК говорит, что начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект недвижимости был введен в эксплуатацию, независимо от даты его госрегистрациип. 4 ст. 259 НК РФ. Но в нашей ситуации нужно дождаться, когда переводимое помещение зарегистрируют в ЕГРП как нежилое. Ведь квартира, используемая для каких-либо иных целей, кроме проживания, и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом не является. Поэтому ее лучше ввести в эксплуатацию не ранее месяца, в котором она зарегистрирована как нежилое помещение. А уже со следующего месяца списывать амортизацию на расходы.