Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 20 июня 2014 г.
Содержание журнала № 13 за 2014 г.Продаем квартиру, полученную от государства взамен изъятой: как уменьшить НДФЛ?
Не так давно мы рассматривали нюансы налогообложения денежной компенсации, которую государство платит владельцам квартир при сносе их дома. Но в некоторых регионах граждане в качестве компенсации получают новые квартиры в собственность.
Сегодня мы изучим, как уменьшить сумму НДФЛ, которую потребуется заплатить в случае скорой продажи полученной квартиры. А такие случаи нередки — кого-то не устраивает район, куда его переселили, кому-то давно нужно было разъехаться и т. д.
Срочно продаем новую квартиру
Поскольку далее мы будем рассуждать о старой и новой квартирах, нарисуем схему, чтобы было ясно, о чем идет речь.
Напомним, что сама по себе новая квартира — это ваш доход в натуральной форме. Но отдавать НДФЛ за нее не придется, если вы подадите декларацию и заявите вычет (так же как и при получении компенсации в денежной форме
А вот если обладатель новой квартиры спешит ее продать, то необходимость платить НДФЛ с суммы, полученной от покупателя, как правило, оказывается неприятным сюрпризом. Ведь платить налог и даже подавать декларацию не нужно, только если квартира находилась в вашей собственности больше
Рассчитываем НДФЛ
В случае продажи новой квартиры многие думают, что
Однако никаких исключений из общего правила здесь нет — срок владения старой квартирой не учитывается. Более того, даже если вы уже фактически прожили 3 года в новой квартире, это еще не означает, что можно не платить НДФЛ при ее продаже. Срок владения отсчитывается только с даты регистрации прав гражданина на недвижимост
СОВЕТ
Если нужно срочно продать новую квартиру, в которую вас переселили, а свидетельства еще нет, вы вправе требовать признания прав собственности в судебном порядк
Заявляем имущественный вычет
Если 3 лет с момента выдачи свидетельства о собственности на новую квартиру не прошло, то имущественный налоговый вычет, который можно заявить при ее продаже, составит всего 1 млн
К примеру, даже при продаже недорогой однушки стоимостью 1,5 млн руб. сумма НДФЛ составит 65 тыс. руб. ((1,5 млн – 1 млн) х 13%). А уж если квартира дороже, то налог будет просто непосильным.
Чтобы заявить вычет, нужно подать декларацию в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи новой квартир
Учитываем расходы, связанные с приобретением новой квартиры
Но есть и другие способы уменьшить сумму налога. Вместо использования фиксированного вычета вы вправе учесть при расчете НДФЛ расходы, связанные с приобретением квартиры, которую продает
Какие конкретно расходы имеются в виду, в НК не сказано, то есть можно учитывать любые затраты, подходящие под эту формулировку. Поскольку в нашем случае продаваемая новая квартира была получена в обмен на старую, то можно учесть:
- <или>стоимость старой квартиры на момент передачи ее городу. Она указывается в договоре мены, заключенном с властям
ипп. 6, 8 ст. 32 ЖК РФ; Письмо Минфина от 21.05.2013 № 03-04-05/17897; - <или>расходы на приобретение старой квартир
ыПисьма Минфина от 17.10.2012 № 03-04-05/10-1199, от 14.03.2013 № 03-04-07/7757.
Те, кто получил старую квартиру безвозмездно (приватизация, наследство и т. д.), могут воспользоваться только первым вариантом. А те, кто покупал жилье в снесенном доме, вправе выбирать, что им выгоднее. Ведь если это было давно, то цена, по которой приобреталась старая квартира, и цена, по которой продается новая, вряд ли сопоставимы. Для выбора не имеет значения и основание переселения. Аналогичное мнение высказал и специалист Минфина.
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
“Если физическое лицо продает квартиру, полученную в порядке компенсации за снос старого жилья, то вместо использования фиксированного имущественного вычета оно вправе учест
ьподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:
- <или>стоимость старой квартиры, названную в договоре мены;
- <или>расходы на приобретение старой квартиры.
Для учета названных расходов причина сноса жилья (аварийное состояние либо изъятие земельного участка для государственных нужд) не имеет значени
я”.
Пример. Расчет НДФЛ с дохода от продажи новой квартиры с учетом расходов, связанных с ее приобретением
/ условие / В 2010 г. И.А. Александров приобрел квартиру по договору купли-продажи за 8,2 млн руб. В связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд дом, где находилась квартира, власти решили снести. В 2014 г. был подписан договор мены, по которому И.А. Александров передал городу свою квартиру в обмен на другую в новом доме. Согласно этому договору его старая квартира была оценена в 10,5 млн руб.
Через месяц после получения свидетельства о праве собственности И.А. Александров продал свою новую квартиру А.Н. Еремеевой за 11,2 млн руб.
/ решение / Если И.А. Александров решит учесть при расчете НДФЛ расходы на покупку старой квартиры, то сумма НДФЛ, которую ему придется заплатить в связи с получением дохода от продажи новой квартиры, составит 390 тыс. руб. ((11,2 млн руб. – 8,2 млн руб.) х 13%).
К декларации, подаваемой в ИФНС, ему нужно будет приложить копии:
- договора продажи новой квартиры;
- свидетельств о собственности на старую и новую квартиры;
- документов, подтверждающих расходы на покупку старой квартиры (это договор купли-продажи, квитанции, расписки о получении денег и т. д.).
Если же И.А. Александров решит учесть стоимость старой квартиры согласно договору мены, то сумма НДФЛ составит 91 тыс. руб. ((11,2 млн руб. – 10,5 млн руб.) х 13%).
К декларации, подаваемой в ИФНС, ему нужно будет приложить копии:
- договора мены;
- договора купли-продажи новой квартиры;
- свидетельств о собственности на старую и новую квартиры.
Иногда при предоставлении компенсации в виде жилья гражданам дается возможность доплатить за «лишние» метры и получить новую квартиру большей площади. Эти расходы также можно учесть при расчете НДФЛ с дохода от продажи такой квартиры. То есть вы просто плюсуете их либо к расходам на покупку старой квартиры, либо к стоимости старой квартиры согласно договору мены.
***
Если вам выплатили деньги за снесенное жилье и новую квартиру вы приобрели самостоятельно, то при ее продаже ранее 3 лет владения ни стоимость старой квартиры, ни сумма выплаченной компенсации значения иметь не будут.
Для расчета НДФЛ с дохода вы вправе заявить фиксированный вычет в размере 1 млн руб. или учесть свои расходы на покупку новой квартиры, подтвержденные документами.