«Расплата» за коммуналку: непростые ситуации

Разбираем проблемы собственников, арендодателей и арендаторов

Разбираем проблемы собственников, арендодателей и арендаторов

Каждая организация потребляет коммунальные услуги и обязана их оплачивать. Как правило, если заключен договор напрямую с поставщиком этих услуг, особых вопросов по учету расходов на коммуналку не возникает. Но не у всех складывается такая простая и ясная ситуация.

Разберем другие случаи.

Коммуналка у собственников

Несколько организаций под одной крышей

Если в одном здании находятся несколько долевых собственников и только один из них по соглашению между ними расплачивается за коммунальные услуги (назовем его собственником-плательщиком), то суммы возмещения, которые направляют ему другие собственники, он должен учитывать в доходах. Это касается и упрощенцев с объектом «доходы»Письмо Минфина от 17.02.2014 № 03-11-06/2/6308.

А смогут ли такие собственники-плательщики, применяющие ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, учесть оплату коммунальных услуг за всех собственников у себя в расходах полностью?

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

БУЛАНЦЕВА Валентина Александровна

Государственный советник Российской Федерации 2 класса, заслуженный экономист России

“Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участниковп. 1 ст. 246 ГК РФ. При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, в том числе оплате коммунальных услугст. 249 ГК РФ.

К материальным расходам относятся затраты организации на приобретение топлива, воды и энергии всех видовподп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ. Таким образом, затраты на содержание имущества, находящегося в общей долевой собственности, и коммунальные услуги возможно включить в состав расходов, уменьшающих налоговую базу. Учитывая, что собственники, за которых были оплачены потребленные ими коммунальные услуги, впоследствии возмещают их стоимость собственнику-плательщику, эти суммы он может учесть в своих расходах для целей налогообложения прибыли в полном объеме. Аналогичным образом и налогоплательщик, использующий УСНО, вправе уменьшить полученные доходы на оплаченные материальные расходы, в том числе коммунальные услуги, оплаченные как за себя, так и за других собственников помещения, если последние свою часть коммунальных платежей ему возмещаютподп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ”.

В свою очередь, собственники, которые возмещают собственнику-плательщику расходы на потребленную коммуналку, смогут благополучно учесть суммы возмещения в расходахподп. 5 п. 1 ст. 254, п. 2 ст. 346.16 НК РФ; Письмо Минфина от 17.02.2014 № 03-11-06/2/6308.

Выставлять счет-фактуру с НДС собственник-плательщик своим соседям не вправе. Ведь он не реализуют им коммунальные услуги. Поэтому лучше в счетах суммы НДС не выделять.

В такой ситуации собственник, возмещающий расходы, не сможет принять НДС по коммуналке к вычетуп. 1 ст. 169, п. 1 ст. 172 НК РФ, но учтет всю сумму возмещения в расходах для целей налогообложения прибылиподп. 1 п. 2 ст. 253, подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ.

Вместе с тем собственник-плательщик может принять к вычету только тот НДС, который приходится на оплату коммуналки, потребленной им самимподп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ.

Новый собственник не сразу заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг

Бывает так, что организация после приобретения объекта недвижимости не может быстро заключить договоры со снабжающими коммунальными организациями. Но если коммунальные услуги поставляются и потребляются, то оплачивать их новый собственник долженст. 210 ГК РФ. Получается, что у нового владельца расходы на коммуналку появляются, а документов, которые бы их подтвердили, нет. Ведь пока у вас нет договора со снабжающей организацией, она и счета будет выставлять на имя предыдущего собственника. То есть из расчетных документов будет следовать, что вы оплачиваете коммунальные услуги за кого-то другого.

Минфин когда-то высказывал мнение, что учесть такие траты для целей налогообложения прибыли нельзяПисьмо Минфина от 26.03.2008 № 03-03-06/1/203. С другой стороны, если потом новый собственник заключит со снабжающей организацией договор, содержащий условие, что действие его распространяется на отношения сторон, имевшие место до его заключения, то учесть в расходах можно будет стоимость всех коммунальных услуг, расходы на которые возникли и до, и после подписания договорап. 2 ст. 425 ГК РФ.

Конечно, самый простой вариант — все-таки заключить договоры со снабжающими компаниями, и как можно быстрее. Поэтому если вы купили объект недвижимости в другом регионе, но не можете сейчас отправить туда работников, то можете выдать доверенность на представление ваших интересов, например, юристу компании-продавца. А он от вашего имени заключит договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Коммуналка при аренде

По договору аренды за коммуналку отвечает арендатор

Иногда в договоре аренды указывают, что арендатор сам оплачивает потребленные им услуги, предварительно заключив договор с управляющей компанией или ресурсоснабжающими компаниями. При этом возникает риск, что арендатор свои отношения с коммунальщиками не оформит и оплачивать коммуналку не будет. Да и ресурсоснабжающие организации могут отказаться заключать договоры с арендатором, хотя у них и нет для этого основанийп. 1 ст. 426 ГК РФ.

Тогда за оплатой потребленных и не оплаченных арендатором коммунальных услуг придут к собственнику. Поскольку на нем лежит бремя содержания имуществаст. 210 ГК РФ. Даже если в договоре аренды прописана обязанность арендатора самому заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг, но он этого не сделал, то оплачивать коммуналку, потребленную в данном помещении, придется собственникуПостановление ФАС УО от 11.11.2013 № Ф09-12614/12. А ресурсоснабжающие организации не должны разбираться, кто непосредственно располагается в указанном объекте недвижимости и пользуется поставленными услугамип. 4 Итоговой справки Президиума ФАС УО от 22.03.2013. Совсем недавно эту точку зрения подтвердил и ВАСп. 3 ст. 308 ГК РФ; Постановление Президиума ВАС от 04.03.2014 № 17462/13.

Такая же ситуация складывается, если нежилое помещение сдается в аренду в многоквартирном доме: отвечать за не оплаченную арендатором коммуналку тоже придется собственникуПостановление Президиума ВАС от 21.05.2013 № 13112/12; ст. 210 ГК РФ; статьи 155, 162 ЖК РФ; Правила, утв. Постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Аналогичные проблемы могут возникнуть с оплатой расходов на содержание общего имущества. Если арендатор их оплачивать не станет, крайним будет собственникст. 249 ГК РФ; Постановления ФАС УО от 14.12.2011 № Ф09-8123/11; ФАС ДВО от 07.10.2011 № Ф03-4763/2011. А если помещение находится в многоквартирном доме, то и подавноп. 1 ст. 158 ЖК РФ. Именно собственник, в соответствии с Жилищным кодексом, должен заключить договор с управляющей компанией, оказывающей услуги по содержанию имуществап. 5 ст. 161 ЖК РФ. Отсутствие такого договора не может быть причиной, по которой эта обязанность переносится на арендатораПостановления 12 ААС от 16.08.2013 № А12-2923/2013; ФАС ВВО от 27.09.2013 № А29-11187/2012; ФАС ЗСО от 25.07.2013 № А03-18581/2012.

Правда, некоторые суды приходят к выводу, что при наличии в договоре аренды условия о заключении арендатором соответствующего договора с коммунальщиками, но при невыполнении им этой обязанности он должен будет возместить собственнику те расходы, которые последнему все-таки придется оплатить поставщикам услугПостановление 13 ААС от 14.06.2012 № А56-59690/2011.

Допустим, вам попался такой нерадивый арендатор. И руководство вашей компании-арендодателя принимает решение оплатить выставленные счета за него. Можно ли будет учесть эти суммы в расходах для целей налогообложения прибылиподп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ? С этим вопросом мы обратились в Минфин.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“В соответствии с ГК РФ бремя содержания имущества возложено на его собственникаст. 210 ГК РФ. Налоговая база может быть уменьшена на произведенные расходы, которыми признаются обоснованные и документально подтвержденные затратып. 1 ст. 252 НК РФ. Поэтому при наличии у арендодателя заключенного договора, предусматривающего оказание коммунальных услуг, затраты по оплате таких коммунальных услуг могут учитываться в расходах для целей налогообложения прибыли организацийподп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ”.

БУЛАНЦЕВА Валентина Александровна
Государственный советник Российской Федерации 2 класса, заслуженный экономист России

Впоследствии, если вам удастся взыскать с арендатора (возможно, и через суд) неосновательное обогащение в виде «дармовых» коммунальных услуг, возмещение, полученное от него, нужно будет учесть в доходах при расчете базы по налогу на прибыльп. 3 ст. 250, подп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ.

Арендодатель на «доходной» УСНО и налог с возмещенной коммуналки

Если арендодатель на «доходной» УСНО получает от своего арендатора возмещение за коммунальные услуги, потребленные им, то упрощенец должен включить такую компенсацию в свои доходыПостановление Президиума ВАС от 12.07.2011 № 9149/10. В связи с чем понятно стремление арендодателя переложить на арендатора нагрузку в виде уплаты налога с этой суммы. И вот такой упрощенец, не стесняясь, указывает в счете отдельной строкой что-то вроде «Оплата налога со стоимости компенсируемых коммунальных услуг (6%)». Как реагировать на это арендатору?

Конечно, если вам нужно конкретное помещение, вы можете согласиться на такое повышение своих ежемесячных расходов. Но перечисление денег на уплату налога своего контрагента никак не получится признать материальными расходами на коммунальные услуги. И учесть в своих расходах эти суммы вы не сможете. Ведь каждая организация обязана самостоятельно уплачивать свои налоги, и за счет своих средствст. 45 НК РФ.

Поэтому если арендодателю нужна от вас не только компенсация стоимости коммунальных услуг, но и компенсация налога, лучше настоять на том, чтобы был увеличен на сумму компенсации размер арендной платы или оформлен посреднический договор (в соответствии с которым арендодатель — посредник между арендатором и коммунальными службами). Да, сумму агентского вознаграждения или увеличенной арендной платы арендодателю придется учитывать в доходах (как, собственно, и приведенную выше сумму уплаченного налога). Но так вы по крайней мере спокойно учтете ее в своих «прибыльных» расходах.

***

В договоре с энергоснабжающей организацией может быть указано, что компания-потребитель ежемесячно получает электроэнергию в объеме не более определенного количества. А при превышении указанного предела потребитель должен будет оплатить объем потребленных услуг сверх установленного лимита по повышенному тарифу и/или уплатить штраф (он может быть назван в договоре также неустойкой)п. 1 ст. 539, п. 1 ст. 541, п. 1 ст. 330 ГК РФ. Как правило, в договоре такие ограничения обосновываются тем, что генерирующие мощности снабжающей компании не бесконечны.

Если из-за превышения лимита вам придется платить штраф, то его можно будет учесть в «прибыльных» расходахподп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ. Если вдруг штраф вам выставят с НДС, хотя этого быть не должно, принять его сумму к вычету вы не сможете. Так как уплачивается он не в связи с реализацией услуг. Однако этот НДС можно будет учесть в расходах для целей налогообложения прибыли.

Если же с вас потребуют оплату услуг по более высокому тарифу, то эти расходы вы сможете принять к учету по общим правилам: стоимость услуг будет учтена в расходах, а НДС можно будет, как обычно, принять к вычетуп. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.