Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 19 сентября 2014 г.
Содержание журнала № 19 за 2014 г.Вычет на квартиру: меняясь с государством, не занижайте стоимость
При получении вычетов по НДФЛ при покупке и продаже жилья граждане нередко сталкиваются с проблемами. Разобраться в нескольких сложных ситуациях нам помогли в Минфине России.
Николай Николаевич, администрация города может изъять у гражданина квартиру для госнужд и передать ему по договору мены другое жилье. Если гражданин продаст полученную от государства квартиру раньше чем через 3 года, для получения налогового вычета он вправе заявить стоимость квартиры, указанную в договоре мен
Однако нередко в таких договорах в нарушение положений Жилищного кодекс
Н.Н. Стельмах: При декларировании дохода от продажи квартиры, полученной от государства взамен изъятой для госнужд, налогоплательщик, если он владел новой квартирой менее 3 лет, вправе уменьшить доходы от ее продажи на сумму произведенных расходов. В таком случае в качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, если в договоре стоимость квартиры не указана, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Изъять у собственника жилое помещение невозможно без предварительного и равноценного возмещения изымаемого имущества, то есть выкуп
аст. 32 ЖК РФ. Цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением между собственником и Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием (в зависимости от того, для чьих нужд изымается имущество).Выкупная цена жилого помещения должна определяться не произвольно, а по соглашению с собственником помещения. И поскольку это обоюдное соглашение, выкупная цена должна основываться не только на инвентаризационной стоимости жилого помещения, но и на данных независимой оценки. Причем эта цена включает рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки (прямой ущерб и упущенную выгоду), которые могут возникнуть у собственника помещения по причине его изъятия.
Следовательно, при заявлении вычета граждане должны представить в налоговую инспекцию договор, который заключен с Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием и в котором цена выкупа квартиры рассчитана исходя из рыночной стоимости.
Как поступать гражданам, если цена выкупаемой квартиры в договоре ниже рыночной? Можно ли указать сумму вычета на основе независимой оценки?
Н.Н. Стельмах: Если цена выкупа квартиры в договоре мены указана ниже рыночной стоимости, то указать в декларации сумму налогового вычета на основе независимой оценки нельзя. А налоговый вычет можно получить только в пределах суммы, указанной в договоре мены. Поэтому, прежде чем подписывать обоюдное соглашение, обратите внимание на стоимость квартиры, указанную в договоре мены.
Если вы не согласны с указанной в договоре ценой квартиры, можно оспорить ее в судебном порядке.
А как определить рыночную стоимость переданной государству по договору мены квартиры, если в самом договоре цена вообще не указана?
Н.Н. Стельмах: Если в договоре мены цена не обозначена, необходимо обратиться к профессиональным оценщикам, поскольку они в силу своей профессии и просто опыта обладают информацией о рынке недвижимости на основании данных о сделках, совершаемых непременно в течение продолжительного периода времени.
Тогда для получения имущественного вычета к налоговой декларации надо приложить не только договор мены, но и заключение независимого оценщика о рыночной стоимости передаваемой государству квартиры.
Много вопросов возникает по предоставлению имущественных вычетов в случае приобретения жилья в рассрочку.
Так, гражданин, который оформил право собственности на квартиру до 2014 г., вправе заявить имущественный вычет, если он заплатил при покупке квартиры первую часть платежа (к примеру, 1 млн руб.).
Однако когда он внесет следующую часть платежа (еще 1 млн руб.), инспекция откажет ему в вычете со ссылкой на то, что такой вычет предоставляется только один
Н.Н. Стельмах: Эта проблема касалась только ситуаций, когда право собственности на недвижимое жилье было оформлено до 2014 г.
Редакция ст. 220 НК РФ, действующая с 1 января этого года, устраняет такую несправедливость. Теперь налогоплательщик, не использовавший вычет на приобретение жилья полностью, может перенести остаток вычета на приобретение другого жилья либо на дальнейшую оплату в рассрочку уже приобретенного жилья.
Например, в 2014 г. налогоплательщик приобрел квартиру стоимостью 3 млн руб. с беспроцентной рассрочкой уплаты ее стоимости сроком на 5 лет. В 2014 г. он заплатил 1 млн руб., а затем должен каждый год платить по 500 тыс. руб. Этот налогоплательщик может получить имущественный вычет в общей сумме 2 млн руб. По доходам за
2014 г. — 1 млн руб. и по доходам за 2015 и 2016 гг. еще по 500 тыс. руб.
При рассрочке продавцу жилья нередко платятся проценты. До 2014 г., как разъяснил Минфин, такие проценты приравнивались к процентам по целевым кредитам и займам на приобретение жилья и их можно было учесть при получении имущественного вычет
Можно ли получить вычет по процентам, уплаченным продавцу за рассрочку, если право на жилье оформлено в 2014 г. и позже?
Н.Н. Стельмах: Редакция НК РФ, действующая с 2014 г., отдельно предусматривает право на имущественный налоговый вычет по расходам на погашение процентов по займам и кредитам на приобретение жилья. Размер вычета теперь ограничен пределом не более 3 млн
руб.подп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 НК РФ Граждане, оформившие право собственности на жилье в 2014 г. и позже, вправе получить такой вычет по процентам, уплаченным продавцу за рассрочку платежа.
Надо ли для получения вычета дождаться полной уплаты процентов или можно обращаться каждый год, по мере уплаты?
Н.Н. Стельмах: Можно выбрать любой способ: либо дождаться полной уплаты процентов и заявить налоговый вычет на всю сумму процентов, либо заявлять вычет ежегодно по мере уплаты процентов.