Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 19 сентября 2014 г.
Содержание журнала № 19 за 2014 г.Предприниматель или нет: разбираемся со статусом частника, сдающего квадратные метры в аренду
Если вы сдаете свою временно свободную квартиру внаем и честно платите налоги с дохода, то претензий у государства к вам быть не должно. А вот если квартир несколько или вы сдаете в аренду нежилую недвижимость, то при определенных обстоятельствах это может быть расценено как предпринимательская деятельность. Второй вариант требует регистрации в качестве ИП, а иногда и уплаты дополнительных налогов и сдачи отчетности.
Попробуем разобраться в критериях предпринимательства, дабы уберечь владельцев помещений от неприятностей — налоговых и не только. Заодно рассмотрим, что надо иметь в виду в случае продажи имущества, которое вы ранее сдавали внаем (в аренду).
Что такое предпринимательская деятельность
Сдать свое имущество внаем (в аренду) — право собственник
С точки зрения ГК таковой считается «самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качеств
Однако эти признаки не помогут нам определиться. Ведь, сдавая свое имущество, гражданин всегда:
- действует самостоятельно;
- рискует — нередки случаи, когда жильцы сбегают, не заплатив, или прихватывают с собой хозяйское имущество;
- регулярно получает арендную плату, то есть прибыль.
Что же касается регистрации, то сей факт принципиального значения не имеет. Даже если вы не зарегистрированы в качестве ИП, но вашу деятельность признают предпринимательской, то насчитают налоги как зарегистрированному
Сами налоговики неоднократно разъясняли, что закон связывает обязанность регистрироваться только с деятельностью особого рода, а не просто с совершением возмездных сдело
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
“О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности при сдаче имущества в аренду могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- самостоятельная деятельность ведется гражданином на свой риск (превышение его расходов над доходами (убытки) или неполучение ожидаемого дохода);
- экономическая активность, периодичность операций (разовая или систематическая), то есть во внимание должны приниматься характер совершаемых сделок и сущность возникающих при этом правоотношений с учетом таких обстоятельств, как назначение и количество соответствующего имущества, способы приобретения арендодателями (наймодателями) прав на последнее, сроки сдачи его в аренду (внаем);
- приобретение имущества с целью последующего извлечения дохода от его использования, то есть направленность на систематическое получение дохода от сдачи в аренду или внаем;
- учет операций, связанных с данными сделками;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с арендаторам
и”.
Как видим, простого решения нет. Посмотрим теперь, к каким выводам приходят суды. Но прежде вспомним, чем вообще рискует гражданин, которого могут заподозрить в скрытом предпринимательстве.
Каковы последствия незарегистрированного предпринимательства
Если полиция расценит сдачу имущества внаем (в аренду) как предпринимательство, то составит протокол об административном нарушени
Уголовное дело за незаконное предпринимательство грозит только в случае, если доход гражданина за весь период аренды (найма) недвижимости составит не менее 1,5 млн
При определении размера дохода, полученного от скрытого предпринимательства, расходы гражданина не вычитаютс
Кроме того, возможны налоговые претензии. Допустим, что НДФЛ:
- <или>вы платите самостоятельно — если сдаете квартиру обычным гражданам;
- <или>с вас удерживают арендаторы (организации или ИП).
Но предприниматели должны платить не только НДФЛ, но и
Что говорят суды
В 2004 г. Пленум ВС разъяснил, что сдача помещения внаем не может считаться незаконным предпринимательством (в плане уголовного преследования), если граждани
- купил эту недвижимость для личных нужд либо получил по наследству или в дар.
Жилое помещение всегда считается приобретаемым для личных нужд. Но если вы купили несколько квартир и вскоре поселили там жильцов, то суд оценит эти обстоятельства и сделает вывод не в вашу пользу;
- сдает ее внаем (в аренду) в связи с отсутствием необходимости в использовании.
При этом размер полученного дохода и статус помещения (жилое или нежилое) значения не имеет.
На это разъяснение Пленума ВС ориентируются не только правоохранительные, но и налоговые органы. Тем не менее каждый случай оценивается по-разному исходя из всех сопутствующих обстоятельств. Рассмотрим некоторые ситуации, которые могут стать предметом судебного спора.
Если сдается жилое помещение
Как видим, позиция Верховного суда касалась сдачи в аренду одного помещения. Как быть, если вы сдаете две квартиры и более? Мы попросили прокомментировать эту ситуацию специалиста Минфина.
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
“На практике бывает достаточно сложно установить, связан получаемый доход от сдачи в аренду (внаем) с предпринимательской деятельностью или нет. Предположим, гражданин сдает две квартиры: приобретенную по договору купли-продажи и полученную по наследству, поскольку сам имеет возможность жить на даче за городом. Его действия направлены на получение дохода, имеют выраженную систематичность и элементы риска. Однако, на мой взгляд, этого недостаточно, чтобы признать такого гражданина предпринимателем. Совершаемые им возмездные сделки не образуют деятельност
и”.
СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
Заметим, что налоговикам и невыгодно требовать регистрации от обычного гражданина, который сдает свои одну-две квартиры. Ведь в статусе ИП он сможет выбрать более выгодный режим налогообложения (например, «доходную» упрощенку) и заплатить меньше налогов.
Однако посуточная или почасовая сдача даже одной квартиры — верный способ привлечь к себе внимание полиции. При такой форме найма владелец жилья постоянно взаимодействует с многочисленными съемщиками, принимает деньги, выдает ключи, убирает квартиру и т. д. Сделки по найму жилья заключаются не раз в год или два, а ежедневно или даже по нескольку раз в день, что вполне можно трактовать как предпринимательскую деятельность. Вероятно, именно так рассуждали судьи трех инстанций, признавая жительницу г. Барнаула виновной в административном правонарушении. Правда, ВС с ними не согласился и штраф отмени
Что касается налоговиков, то они нередко проявляют интерес к квартиросдатчикам в процессе проверок арендующих жилье организаций. Особенно если владелец квартиры сам учредитель или директор. Так, инспекторы г. Томска насчитали «предпринимательские» налоги директору ООО, который сдавал в долгосрочную аренду своей компании жилой дом, легковой автомобиль и экскаватор. Однако в судах такие дела, как правило, проигрываются. Отказывая инспекциям во взыскании налогов с граждан, судьи зачастую аргументируют это тем, что факт незаконного предпринимательства не подтвержден решением суда о привлечении гражданина к административной или уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. А значит, нет и оснований для доначисления налогов. На этот аргумент (в числе других) указал, заступившись за директора-собственника, и Томский облсу
Если сдается нежилое помещение
С коммерческой недвижимостью все сложнее — сразу встает вопрос о цели приобретения. Вы сможете объяснить, зачем купили, к примеру, гараж или земельный участок под дачное строительство. Но придумать, для каких личных нужд потребовалось приобретать нежилое здание или помещение в нем, вам вряд ли удастся. Поэтому риск, что вас признают незаконным предпринимателем, значительно выше.
Так, ИФНС доначислила «предпринимательские» налоги, пени и штрафы владелице двух помещений в офисных центрах и легкового автомобиля, которая сдавала все это имущество в аренду банку и двум ООО в течение 2 лет. Суд признал такое решение законны
Другая дама была признана скрытым предпринимателем за то, что сдавала в аренду трехкомнатную квартиру, здание электромеханической мастерской и два нежилых помещени
Но нежилое помещение не всегда покупается. К примеру, оно может быть получено в качестве оплаты действительной стоимости доли в уставном капитале при выходе из ООО. Так, бывшему участнику передали долю в праве собственности на административное здание с производственными помещениями. Он стал сдавать помещения в аренду другому ООО, где сам был единственным учредителем и директором. Понятно, что это привлекло внимание инспекторов. Они насчитали гражданину НДС, пени и штрафы, однако суд отменил это решение. Он указал, что возмездная сделка с одним-единственным арендатором (и пролонгация ее в дальнейшем) не образует деятельност
Еще один возможный вариант получения нежилой недвижимости — наследство. Сдавая такое имущество в аренду, вы всегда можете сказать, что просто распорядились свалившимся на вас богатством.
Тем не менее случается, что суд встает на сторону граждан и в случае сдачи в аренду купленных нежилых помещений. Здесь также один из основных аргументов — отсутствие административного штрафа или уголовного дел
Что надо знать при продаже имущества, ранее сдававшегося в аренду
Напомним правила уплаты НДФЛ при продаже недвижимости:
- <если>она была в вашей собственности 3 года и более — ни платить налог, ни декларировать доход от продажи не нужн
оп. 17.1 ст. 217 НК РФ; - <если>она была в собственности менее 3 лет — нужно задекларировать доход и заплатить НДФЛ с разницы между суммой дохода и имущественным вычетом. Этот вычет составляет 1 млн руб. для жилых помещений и 250 тыс. руб. — для нежилых. В обоих случаях вместо вычета в фиксированной сумме вы можете заявить вычет в размере подтвержденных расходов на приобретение этой недвижимост
иподп. 1 п. 2 ст. 220, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.
Данные правила не работают, если продаваемое имущество использовалось в предпринимательской деятельност
Если продается обычная квартира, то никаких претензий в связи с тем, что она ранее сдавалась внаем, возникнуть не должно. А вот если ваша деятельность была похожа на предпринимательскую (к примеру, вы сдавали помещение торгового склада), то могут возникнуть проблемы. Рассмотрим возможные ситуации в зависимости от срока нахождения имущества в собственности.
Если имущество продается ранее 3 лет владения
Изучая декларацию, в которой вы показываете доходы от продажи коммерческой недвижимости и заявляете вычет, налоговики могут проверить, а не сдавали ли вы ее в аренду. Учитывая позицию Минфина, при положительном результате проверки в вычете могут отказать. А тут недалеко и до доначисления налогов в связи со скрытым предпринимательством.
Конечно, взыскать налоги с обычного физического лица (не зарегистрированного в качестве ИП) налоговики могут только через
Так, гражданин оформил разделение принадлежащего ему склада на четыре обособленных помещения и продал их разным лицам. Поскольку в период владения собственник сдавал помещения склада в аренду, налоговики признали его скрытым предпринимателем и потребовали заплатить НДФЛ с дохода от продажи в полном объеме. Но суд с ними не согласился. Он решил, что никакой деятельности тут не было — гражданин просто реализовывал свое право собственник
Однако во избежание споров с инспекцией лучше подождать, когда пройдут 3 года.
Если имущество продается по окончании 3 лет владения
Здесь все проще. Поскольку декларацию подавать не нужно, то и волноваться раньше времени не стоит. Даже если и есть какие-то основания рассматривать сдачу проданного имущества как предпринимательство, то шансы на то, что вас найдут и предъявят претензии, невелики.
***
Как видим, некоторые выводы из судебной практики сделать можно. Чтобы минимизировать риски, ваша активность в отношениях с арендаторами должна быть минимальна: заключили долгосрочный договор и забыли. Чем меньше действий в этой сфере вы совершаете, тем меньше подозрений, что вы предприниматель. История приобретения имущества должна свидетельствовать об отсутствии умысла на предпринимательскую деятельность — покупка для себя либо получение по наследству или в дар. Ну и конечно, количество объектов должно быть небольшим: один-два, не более.