Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 5 декабря 2014 г.

Содержание журнала № 24 за 2014 г.

Новый имущественный налог: готовимся пока морально

С 2015 г. вступит в силу новая глава 32 НК, посвященная налогу на имущество физических лицЗакон от 04.10.2014 № 284-ФЗ. Она предусматривает возможность расчета налога исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

Когда будем платить по-новому

Новые правила начинают действовать при расчете налога за 2015 г. и далее. Срок уплаты налога, установленный в НК, — не позднее 1 октября следующего года. Так что платить налог за 2015 г. надо будет только в 2016 г. — не позднее 3 октябряп. 6 ст. 6.1, п. 1 ст. 409 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015).

Как и сейчас, инспекция по месту нахождения объекта недвижимости должна будет сама рассчитать налог на имущество и выслать собственнику налоговое уведомление не позднее 30 дней до наступления срока платежап. 2 ст. 52, п. 2 ст. 409 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015). Если у вас несколько объектов недвижимости в разных регионах, то вы получите уведомления от разных инспекций.

Если же вы такое уведомление не получите, то надо будет сообщить в инспекцию о своем имуществе. Самостоятельно ничего рассчитывать не требуется.

Что будет облагаться

Облагаться налогом будут находящиеся в собственностистатьи 400, 401 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015):

• квартиры и комнаты;
• жилые домап. 2 ст. 401 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015);
• гаражи и машино-места;
• объекты незавершенного строительства, на которые получены свидетельства о праве собственности;
• единые недвижимые комплексы;
• иные здания, строения, сооружения и помещения, в том числе строения на дачных участках, административно-деловые и торговые центры.

Прежние льготы сохранятся

В НК будет предусмотрено несколько видов льгот. Льгота — это не скидка, а полное освобождение от налога по какому-либо объекту недвижимости.

ЛЬГОТА 1. Для социально незащищенного населения:

• на квартиру или комнату;
• жилой дом;
• гараж или машино-место.

Право на нее имеют пенсионеры, инвалиды I и II групп и иные лица, у которых были льготы по старому Закону о налоге на имуществопп. 1, 4 ст. 407 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015).

Льготу можно заявить только по одному объекту недвижимости каждого вида. То есть если есть несколько квартир, то льготу можно заявить только по одной из них. А вот если есть квартира и гараж, то льготу можно заявить и по тому и по другому.

ЛЬГОТА 2. Для людей творческих профессий. Льготу можно получить по творческим мастерским, студиям, ателье, а также жилым помещениям, используемым для организации негосударственных музеев, галерей, библиотекподп. 14 п. 1, подп. 3 п. 4 ст. 407 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015). Заявить льготу можно только по одному «творческому» объекту.

ЛЬГОТА 3. Для владельцев хозяйственного строения или сооружения, площадь которого не более 50 кв. м, если такая постройка расположена на земле, предоставленной для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительстваподп. 15 п. 1, подп. 4 п. 4 ст. 407 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015). Опять же льготируемым может быть только один такой хозяйственный объект у каждого собственника.

Нельзя заявить льготу по недвижимости, кадастровая стоимость которой более 300 млн руб.подп. 2 п. 2 ст. 406, п. 5 ст. 407 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015)

Льготу инспекция дает по заявлению при предоставлении подтверждающих документовп. 6 ст. 407 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015). А те, кому до конца 2014 г. была предоставлена налоговая льгота по старому Закону от 09.12.91 № 2003-1, могут не представлять в инспекцию повторно заявление и документы для получения льготы по новым правиламч. 4 ст. 3 Закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ (ред., действ. с 01.01.2015).

Когда у человека несколько объектов, по которым он может получить льготу, инспекция сама должна предоставить льготу по объекту с максимальной суммой налога. Так что здесь она должна стоять на страже финансовых интересов граждан.

Ну а если вы хотите сами определить, по какому объекту должна быть предоставлена льгота, надо до 1 ноября года, за который считается налог, уведомить инспекцию о выборе льготируемого объектапп. 6, 7 ст. 407 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015). Так, если захотите получить льготу по конкретной недвижимости при расчете налога за 2015 г., то уведомить инспекцию надо до 1 ноября 2015 г.

Считаем налог, ориентируясь на кадастр

Как мы уже сказали выше, в дальнейшем планируется, что налог будет считаться исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Узнать эту стоимость можно самим на сайте Рос­ре­ест­ра. Вот как это сделать.

ШАГ 1. На стартовой странице сайта Рос­ре­ест­ра в главном меню нажимаем плашку «Государственные услуги», далее — «Перечень оказываемых услуг», выбираем «Дополнительные возможности», а затем — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Искать можно или по адресу, или по кадастровому номеру. Так что если знаете кадастровый номер, вводите его, если не знаете — забиваете адрес и нажимаете кнопку «Сформировать запрос».

ШАГ 2. В появившемся списке ищем строку «ГКН» (данные из Государственного кадастра недвижимости).

Если она есть, нажимаете на эту строку и в появившемся окне ищете данные о кадастровой стоимости (1).

ШАГ 3. Если строки «ГКН» нет, а есть только строка «ЕГРП», то для дальнейших поисков вам понадобится указанный в ней кадастровый номер (2) (если ранее вы его не знали и искали свой объект по адресу). Так что копируем или переписываем этот номер. Его можно также узнать из своего свидетельства о праве собственности.

ШАГ 4. Переходим на публичную кадастровую карту: возвращаемся на стартовую страницу сайта Рос­ре­ест­ра, нажимаем на ссылку «Предоставление сведений на публичной кадастровой карте». Указываем кадастровый номер в появившемся окошке и жмем «Найти».

Как показывает практика, в появившемся окошке, скорее всего, будет видна кадастровая стоимость даже в том случае, если этой стоимости нет в сведениях из Государственного кадастра недвижимости (выдаваемых как результат поиска по справочной информации в режиме онлайн).

После того как кадастровая стоимость (1) определена, смотрим, какая должна быть ставка налога.

В НК приведены базовые налоговые ставки при расчете налога с кадастровой стоимости. Они зависят от вида недвижимости.

Вид недвижимости	Базовая ставка налога, установленная НКп. 2 ст. 406 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015)	Допустимый размер налоговой ставки, которую могут установить власти муниципального образованияп. 3 ст. 406 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015)
жилые дома и помещения; объекты незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); гаражи и машино-места; хозяйственные строения или сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на землях, предназначенных для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства	0,1%	0—0,3%
Имущество: стоимостью свыше 300 млн руб.; входящее в административно-деловые и торговые центры (комплексы); предназначенное для использования или используемое как офисы, торговые объекты, объекты общепита и бытового обслуживания	2%
Прочие объекты недвижимости, к примеру: кладовые помещения, расположенные в подвалах жилых домов; нежилые помещения, даже если они продаются застройщиками как апартаменты, предназначенные для проживания; объекты незавершенного строительства коммерческого назначения	0,5%

Местные власти (власти городов федерального значения) могут установить разные налоговые ставки в зависимости от стоимости недвижимости, ее вида, а также от места нахожденияп. 5 ст. 406 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015).

Так, к примеру, поступили московские власти, установив на 2015 г. ставки налога, зависящие от стоимости жилья. Для жилья, допустим, стоимостью до 10 млн руб. включительно установлена ставка 0,1%, для жилья стоимостью свыше 10 млн руб. до 20 млн руб. — 0,15%, свыше 50 млн руб. до 300 млн руб. — 0,3%п. 1 ст. 1 Закона г. Москвы от 19.11.2014 № 51 (ред., действ. с 01.01.2015).

Каждый объект жилой недвижимости будет облагаться налогом не исходя из его полной кадастровой стоимости, а за вычетом стоимости определенного количества квадратных метров. Величина налогового вычета зависит от вида жилой недвижимости, а также от решения местных властей. Для иных видов имущества подобных вычетов не предусмотрено.

Если недвижимость представляет собой единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), то налоговый вычет равен 1 млн руб., независимо от кадастровой стоимости объекта.

В целом основная формула для расчета налога для жилья такаяст. 403 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015).

1п. 7 ст. 403 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015)

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СОРОКИН Алексей Валентинович

Начальник отдела имущественных и прочих налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

“Физическое лицо, являющееся собственником нескольких объектов жилой недвижимости, при расчете налоговой базы по каждому объекту имеет право на налоговый вычет в размере стоимости 10, 20 или 50 кв. м — в зависимости от вида недвижимостипп. 3—5 ст. 403 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015). Причем такой порядок применяется к каждому объекту недвижимости вне зависимости от того, что:

• у объекта/объектов недвижимости может быть несколько собственников;
• в собственности одного гражданина может быть несколько объектов недвижимости одного вида. Ведь такие вычеты не являются налоговыми льготами, которые могут предоставляться только в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщикап. 3 ст. 407 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015)”.

К примеру, если в собственности гражданина есть жилая комната и две квартиры, то при расчете налоговой базы по комнате можно будет применить вычет в размере кадастровой стоимости 10 кв. м, по первой квартире — в размере стоимости 20 кв. м и по второй квартире — также в размере стоимости 20 кв. м.

А вот если одна квартира принадлежит двум собственникам, к примеру, в равных долях, то каждый из них не может претендовать на полную сумму налогового вычета — всю стоимость квартиры можно уменьшить только на стоимость 20 кв. м. Далее считаем налог и, поделив его пополам, получаем сумму, которую надо уплатить каждому из собственниковп. 3 ст. 408 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015).

Интересно то, что если местные власти (как, например, это сделано в Москве) привязали налоговые ставки к стоимости жилой недвижимости, налоговый вычет на ставку не повлияет никак. Он уменьшит только налоговую базу, к которой будет применяться сама ставка. К примеру, кадастровая стоимость квартиры — 10 млн 100 тыс. руб., ее площадь — 60 кв. м. С учетом вычета стоимости 20 кв. м. налоговая база будет равна 6 733 333 руб. (10 100 000 руб. / 60 кв. м х (60 кв. м – 20 кв. м)). А ставка будет применяться 0,15% — как по квартирам стоимостью более 10 млн руб.

Налог считается по каждому объекту недвижимости в отдельности. Если недвижимость находится в общей долевой собственности, то каждый из ее участников будет платить налог пропорционально своей доле. А если квартира (или иная недвижимость) находится в общей совместной собственности супругов и оба они указаны в свидетельстве о регистрации права собственности, то они будут платить налог поровнуп. 3 ст. 408 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015).

Правила переходного периода

В течение 2015—2019 гг. налог будет считатьсяст. 399, пп. 1, 2 ст. 402 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015):

• <если>в местности, где находится ваша недвижимость, примут закон о переходе на расчет налога по-новому, то исходя из кадастровой стоимости;
• <если>еще не примут закон о переходе на расчет налога исходя из кадастровой стоимости, то исходя из инвентаризационной стоимости.

Чтобы не пугать граждан, в течение 4 лет, следующих за годом перехода в муниципальном образовании на расчет налога исходя из кадастровой стоимости, предусмотрен механизм постепенного увеличения суммы налога. К сумме налога, рассчитанной исходя из инвентаризационной стоимости объекта, ежегодно будут добавляться по 20% от разницы между «кадастровым» и «инвентаризационным» налогом. Так что 4 года сумма налога будет определяться такп. 8 ст. 408 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015).

Однако такое резкое (в процентном отношении) увеличение налога в 2015 г. будет далеко не по всем объектам недвижимости. К примеру, по московской квартире площадью 65 кв. м с инвентаризационной стоимостью 650 000 руб. и кадастровой стоимостью 12 000 000 руб. налог за 2015 г. вырастет менее чем на 50%. За 2014 г. сумма налога, исчисленная исходя из инвентаризационной стоимости, составит 3900 руб. (при ставке 0,6%), а за 2015 г. — 5600 руб. (при ставке 0,15%). Однако через 4 года при заданных условиях налог вырастет до 12,5 тыс. руб.

Законодатели предусмотрели вариант и на случай, когда сумма налога, исчисленного исходя из кадастровой стоимости (Н1), будет меньше суммы налога, исчисленного по старым правилам (Н2). В этом случае «переходная» формула не понадобится — сумма налога будет равна сумме Н1п. 9 ст. 408 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2015).

Начиная с пятого года налог на имущество будет считаться исходя из кадастровой стоимости без всяких понижающих коэффициентов.

***

Как видим, налог на имущество вырастет. И повышение будет тем существеннее, чем больше разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью по конкретной недвижимости.