Новости Тренинги Типовые ситуации Калькуляторы Формы
Журнал Вебинары Календарь Консультации Форум Тесты
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 24 января 2014 г.

Содержание журнала № 3 за 2014 г.
Н.А. Новикова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Если вы решили купить или продать недвижимость

Отражаем в учете сделку с недвижимостью, считаем налоги

Продажа недвижимости дело не одного дня. И чаще всего фактическая передача такого имущества от продавца к покупателю предшествует государственной регистрации перехода права собственности. Расскажем, как правильно отразить такую операцию в учете и какие налоги при этом необходимо уплатить. Сразу оговоримся, что в рамках данной статьи мы не рассматриваем операции по купле-продаже земельных участков, а также таких особых объектов недвижимости, как воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания.

Отражение сделки у продавца

Налог на прибыль

С 1 января 2013 г. доход от реализации недвижимости продавец определяет в момент передачи имущества покупателю, то есть на дату акта приемки-передачип. 3 ст. 271 НК РФ (в ред. Закона от 29.11.2012 № 206-ФЗ).

Отметим, что до 2013 г. вопрос об определении даты признания дохода от реализации недвижимости вызывал много споров. Даже Минфин в своих письмах высказывался по-разному. В одних он предлагал отражать доход по факту передачи имущества покупателюПисьмо Минфина от 07.09.2012 № 03-03-06/2/100, в других говорил, что нужно дождаться подачи документов на государственную регистрациюПисьмо Минфина от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78. А в своих последних разъяснениях чиновники, ссылаясь на позицию Президиума ВАС, согласились, что доход от реализации недвижимости в налоговом учете нужно отражать только на дату государственной регистрацииПисьма Минфина от 15.05.2013 № 03-03-06/1/16788; ФНС от 20.12.2012 № ЕД-4-3/21729@ (размещено на официальном сайте ФНС в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами»).

Но как быть, если имущество передано покупателю по акту в 2012 г., а переход права собственности зарегистрирован уже в 2013 г. (или не зарегистрирован до сих пор)? Такая сделка фактически совершена до вступления в силу нового порядка признания дохода от реализации недвижимости. Поэтому доходы от реализации (и соответствующие им расходы) отражаем по ранее действующим правилам, то есть на дату государственной регистрации перехода права собственностиПисьма ФНС от 20.12.2012 № ЕД-4-3/21729@; Минфина от 15.05.2013 № 03-03-06/1/16788.

Если продаваемый объект недвижимости учитывался в составе основных средств и реализован с убытком, то учесть этот убыток единовременно при расчете налога на прибыль нельзя. Он включается в состав прочих расходов равномерно на протяжении оставшегося срока полезного использования этого основного средствап. 3 ст. 268 НК РФ.

НДС

При продаже недвижимости (за исключением жилого фонда) продавец начисляет НДСп. 1 ст. 131 ГК РФ; пп. 1, 3 ст. 167 НК РФ:

НДС, начисленный с предварительной оплаты, в момент государственной регистрации перехода права собственности принимается к вычетуп. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ.

И не забудьте в течение 5 календарных дней с момента получения аванса (при предоплатной системе расчетов) и с даты госрегистрации перехода права собственности оформить соответствующие счета-фактурып. 3 ст. 168, п. 3 ст. 167 НК РФ.

Бухгалтерский учет

Недвижимость, переданную покупателю по акту, нужно списать со счета 01 «Основные средства» (или со счета 41 «Товары», если такой объект был приобретен изначально для перепродажи) на счет 45 «Товары отгруженные», где она будет числиться до момента госрегистрации перехода права собственностиПисьма Минфина от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20.

С момента перевода основных средств на счет 45 «Товары отгруженные» стоимость недвижимости не будет учитываться при расчете налога на имущество.

Однако такой вариант учета справедлив только в том случае, когда продавец с момента передачи недвижимости покупателю перестает получать от него какие-либо экономические выгоды. Но так бывает не всегда. Например, согласно условиям договора до момента госрегистрации сделки вы имеете право хранить там товары (что вы и делаете). Или объект недвижимости сдан в аренду. Арендная плата до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирована, — доход продавцастатьи 608, 617 ГК РФ. В таких случаях основное средство будет продолжать числиться в учете вплоть до даты государственной регистрации. Списывать его на счет 45 «Товары отгруженные» в момент передачи покупателю не нужно. Передача имущества по акту отражается лишь в аналитическом учете. Это нам подтвердили и в Минфине.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СУХАРЕВ Игорь Робертович
СУХАРЕВ Игорь Робертович
Начальник отдела методологии бухгалтерского учета и отчетности Департамента регулирования бухгалтерского учета, финансовой отчетности и аудиторской деятельности Минфина России

Объект недвижимости, переданный покупателю, но продолжающий приносить организации экономические выгоды, должен учитываться в составе основных средств. Это в полной мере касается сданных в аренду основных средств. До тех пор пока продавец получает арендную плату, такое имущество является для него основным средством. В аналогичном порядке должен решаться вопрос и об учете переданного объекта недвижимости, если компания-продавец продолжает использовать его, например, для хранения товаров.

В бухгалтерском учете доход от реализации объекта отражаем в момент государственной регистрации перехода права собственности. В этот же момент остаточную стоимость объекта недвижимости нужно признать прочим расходомп. 12 ПБУ 9/99; п. 19 ПБУ 10/99.

Пример. Учет продажи недвижимости

/ условие / Организация заключила договор на продажу здания производственного цеха за 11 800 000 руб. (в том числе НДС 1 800 000 руб.). Здание передано покупателю по акту 15.04.2013. Государственная регистрация перехода права собственности состоялась 08.05.2013. Оплата от покупателя поступила двумя частями: 10.04.2013 — 7 080 000 руб. и 13.05.2013 — 4 720 000 руб. Первоначальная стоимость здания — 8 000 000 руб., сумма начисленной амортизации на дату передачи в бухгалтерском и налоговом учете — 1 300 000 руб.

/ решение / Проводки будут такие.

Содержание операции Дт Кт Сумма, руб.
На дату получения аванса (10.04.2013)
Получены денежные средства от покупателя 51 «Расчетные счета» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 7 080 000
Начислен НДС с аванса
(7 080 000 руб. / 118 х 18)
62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 68-1 «Расчеты по НДС» 1 080 000
На дату подписания акта приемки-передачи (15.04.2013)
Списана первоначальная стоимость здания 01-2 «Выбытие основных средств» 01-1 «Основные средства в эксплуатации» 8 000 000
Списана сумма амортизации 02 «Амортизация основных средств» 01-2 «Выбытие основных средств» 1 300 000
Отражена передача здания покупателю
(8 000 000 руб. – 1 300 000 руб.)
45 «Товары отгруженные», субсчет «Основные средства, переданные покупателю» 01-2 «Выбытие основных средств» 6 700 000
В момент передачи недвижимого имущества по акту в налоговом учете возникнет доход от реализации, а остаточная стоимость ОС признается расходом. Более позднее признание такого дохода и расхода в бухгалтерском учете (в момент госрегистрации перехода права собственности) приводит к возникновению временных разницпп. 9—12 ПБУ 18/02. Нужно начислить отложенный налоговый актив (ОНА), равный 20% от продажной стоимости недвижимости (без НДС), и отложенное налоговое обязательство (ОНО), равное 20% от остаточной стоимости ОСпп. 14, 15 ПБУ 18/02. В момент госрегистрации перехода права собственности ОНА и ОНО будут списаны
Начислен ОНА
((11 800 000 руб. – 1 800 000 руб.) x 20%)
09 «Отложенные налоговые активы» 68-2 «Расчеты по налогу на прибыль» 2 000 000
Начислено ОНО
(6 700 000 руб. х 20%)
68-2 «Расчеты по налогу на прибыль» 77 «Отложенные налоговые обязательства» 1 340 000
На дату государственной регистрации перехода права собственности (08.05.2013)
Отражен доход от реализации недвижимости 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 91-1 «Прочие доходы» 11 800 000
Начислен НДС 91-2 «Прочие расходы» 68-1 «Расчеты по НДС» 1 800 000
Списана остаточная стоимость здания 91-2 «Прочие расходы» 45 «Товары отгруженные», субсчет «Основные средства, переданные покупателю» 6 700 000
НДС, начисленный при получении аванса, принят к вычету 68-1 «Расчеты по НДС» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 1 080 000
Списан ОНА 68-2 «Расчеты по налогу на прибыль» 09 «Отложенные налоговые активы» 2 000 000
Списано ОНО 77 «Отложенные налоговые обязательства» 68-2 «Расчеты по налогу на прибыль» 1 340 000
На дату получения второго платежа (13.05.2013)
Получены денежные средства от покупателя 51 «Расчетные счета» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 4 720 000

Отражение сделки у покупателя

Налог на прибыль

С 2013 г. недвижимость можно учитывать в составе основных средств, не дожидаясь подачи документов на государственную регистрацию, и амортизировать сразу после получения по акту и ввода в эксплуатациюп. 4 ст. 259 НК РФ. Но это справедливо только для тех объектов недвижимости, которые введены в эксплуатацию начиная с 1 декабря 2012 г.ст. 3.1 Закона от 29.11.2012 № 206-ФЗ

НДС

При перечислении предварительной оплаты покупатель имеет право заявить к вычету НДС, предъявленный ему продавцом. При условии, конечно, что недвижимость приобретается для деятельности, облагаемой НДС, и от продавца получен авансовый счет-фактурапп. 1, 2, 12 ст. 171, п. 9 ст. 172 НК РФ.

Кроме того, покупатель имеет право принять к вычету НДС, предъявленный при получении объекта недвижимостип. 1 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ. Ранее принятый к вычету НДС с перечисленных авансов в этот момент нужно восстановитьподп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ.

Давайте разберемся, когда возникает право на этот налоговый вычет. Для этого должны выполняться два условия.

УСЛОВИЕ 1. Недвижимость должна быть принята к учету. Если недвижимость приобретается для перепродажи, данное условие выполняется после отражения ее на счете 41 «Товары».

Если для покупателя приобретаемый объект недвижимости — основное средство, то, по мнению Минфина, принять к вычету НДС можно только после его перевода на счет 01 «Основные средства»Письма Минфина от 29.01.2013 № 03-07-14/06, от 24.01.2013 № 03-07-11/19, от 18.09.2012 № 03-07-11/380. В то же время, по мнению ВАС, для вычета НДС достаточно принять такое имущество к учету и не важно, на какой счетПостановление Президиума ВАС от 30.10.2007 № 8349/07.

Если объект недвижимости приобретен с целью дальнейшей реконструкции, дожидаться перевода его на счет 01 «Основные средства» не требуется. Принять к вычету НДС можно после оприходования его на счете 08Письмо Минфина от 16.07.2012 № 03-07-11/185.

УСЛОВИЕ 2. Нужно получить от продавца «отгрузочный» счет-фактуру. «Отгрузочный» счет-фактуру продавец оформляет только после госрегистрации сделки. Однако на практике встречается ситуация, когда счет-фактура выдается покупателю уже в момент передачи недвижимости по акту. Принимать к вычету НДС по такому документу весьма рискованно. Счет-фактура, оформленный до даты госрегистрации сделки, право на налоговый вычет не дает. В этом случае претензий со стороны проверяющих, скорее всего, не избежать. Если вы готовы отстаивать вычет НДС — судебная практика на вашей сторонеПостановления ФАС СКО от 24.06.2011 № А53-18544/2010; ФАС ЗСО от 15.06.2009 № Ф04-3453/2009(8568-А27-42). Если же спорить с проверяющими вы не хотите, нужно попросить продавца переоформить счет-фактуру, а вычет отложить как минимум до даты госрегистрации перехода права собственности.

ВЫВОД

Самый безопасный вариант — заявить к вычету НДС только после госрегистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости и перевода его на счет 01 «Основные средства».

Если продавец российской недвижимости — иностранная компания

НДС

Реализация недвижимости на территории РФ облагается НДСподп. 1 п. 1 ст. 146, ст. 147 НК РФ. Поэтому в контракте с иностранной компанией должно быть указано, что согласованная сторонами цена включает с себя НДС. При этом российской компании — покупателю при выплате дохода иностранному продавцу удерживать и перечислять в бюджет НДС не нужно. Дело в том, что иностранная организация, владеющая недвижимостью на территории РФ, в обязательном порядке ставится на учет в налоговых органахп. 5 ст. 83 НК РФ. А раз так, то она должна самостоятельно начислить и уплатить в бюджет НДСПисьма Минфина от 10.04.2013 № 03-07-14/11907; ФНС от 07.06.2013 № ЕД-4-3/10454@.

Подтвердить факт постановки иностранной компании на учет можно одним из следующих документов:

Кроме того, не забывайте, что для принятия к вычету входного НДС вам потребуется получить от иностранного продавца счет-фактуру.

Однако на практике иногда встречается такая ситуация. Стороны договариваются о том, что перечислять НДС в бюджет будет российская организация — покупатель, которая выступит налоговым агентом и удержит налог при выплате доходов иностранному продавцуп. 1 ст. 161 НК РФ. Конечно, так проще и иностранной компании, и российскому покупателю. Но такие договоренности могут быть чреваты. Поясним почему.

Если вы налоговый агент, то счет-фактуру оформляете себе сами, да и порядок возмещения такого НДС совсем иной. Если вы будете оплачивать недвижимость авансом, то одновременно заплатите НДС в бюджет. А заявите его к вычету только после принятия на учет объекта недвижимостип. 3 ст. 168, п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ; Письмо Минфина от 21.06.2013 № 03-07-08/23545; Решение ВАС от 12.09.2013 № 10992/13. Если недвижимость вы оплачиваете уже после регистрации перехода права собственности, то НДС с таких платежей (постоплаты) вы примете к вычету только по факту его перечисления в бюджет. То есть право на вычет входного НДС у вас возникает в более поздних периодах.

Но это еще не все. Никто не может дать гарантии, что при таком варианте уплаты НДС ваш вычет не будет оспорен налоговиками в принципе. Ведь по Налоговому кодексу вы не являетесь налоговым агентом, а раз так, то на вычет НДС можете претендовать только при наличии счета-фактуры, оформленного продавцом.

Именно поэтому уже на этапе заключения договора очень важно правильно оформить отношения с иностранным продавцом.

Во-первых, в контракте необходимо прописать его обязанность самостоятельно уплатить в российский бюджет НДС с совершаемой сделки купли-продажи.

А во-вторых, указать, что он обязан выдать вам счета-фактуры, оформленные по российским правилам. А чтобы с получением такого документа у вас не возникло сложностей, возможно, будет не лишним также прописать штрафные санкции для продавца за непредоставление им так необходимых вам счетов-фактур.

Налог на прибыль с доходов иностранной компании

Доходы иностранной компании, реализующей недвижимость на территории РФ, облагаются налогом на прибыль. Если такой доход не связан с предпринимательской деятельностью иностранной компании в РФ, российская организация признается налоговым агентом. При выплате дохода она должна удержать налог по ставке 20% и не позднее рабочего дня, следующего за днем такой выплаты дохода, перечислить его в бюджетподп. 6 п. 1 ст. 309, ст. 284, п. 2 ст. 287, п. 1 ст. 310 НК РФ.

Причем если до момента выплаты дохода иностранный продавец представит вам документы, подтверждающие его затраты на приобретение недвижимости, то такие расходы нужно учесть при расчете налоговой базы. В этом случае налог вы будете удерживать не со всего дохода иностранной компании, а лишь с разницып. 4 ст. 309 НК РФ.

И не забудьте представить в налоговый орган налоговой расчет (информацию) о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налоговп. 4 ст. 310 НК РФ; форма расчета утверждена Приказом МНС от 14.04.2004 № САЭ-3-23/286@.

При выплате дохода иностранной компании проверьте, не установлен ли международным соглашением об избежании двойного налогообложения иной порядок налогообложения доходов иностранной компании от реализации недвижимости, находящейся на территории РФ. Заметим, что согласно таким соглашениям, как правило, доходы от реализации недвижимости облагаются налогом в том государстве, в котором такая недвижимость находится.

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете приобретение недвижимости отражается в обычном порядке. При получении объекта по акту приемки-передачи вы приходуете его на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Когда он будет готов к эксплуатации, его нужно будет перевести на счет 01 «Основные средства»п. 4 ПБУ 6/01; п. 52 Методических указаний, утв. Приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н (ред. от 24.12.2010).

***

Вместе с недвижимостью к покупателю также переходят и права на земельный участок, расположенный под ней и необходимый для ее использования. Если земля находится в собственности продавца, то после государственной регистрации сделки покупатель, помимо самого объекта недвижимости, получит в собственность еще и земельный участок (даже если в договоре купли-продажи недвижимости данный вопрос урегулирован не будет)пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ. А в этом случае он становится плательщиком земельного налогаст. 388 НК РФ. Если же земля арендована, переоформлением прав на нее нужно будет заниматься отдельно. Поэтому уже на этапе заключения договора выясните у продавца, какими правами на земельный участок он располагает.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Основные средства / Недвижимость / Капвложения
Основные средства / Недвижимость / Капвложения

2024 г.

2023 г.

№ 24
Модернизация ОС: влияние на амортизацию в бухучетеМодернизация ОС: влияние на амортизацию в налоговом учете
№ 21
Разукомплектация ОС: как отразить в бухучетеРазукомплектация ОС: налоговый аспект
№ 16
Тест: учет ОС с нулевой балансовой стоимостью
№ 15
В каких случаях налоговые расходы на ремонт и аренду ОС отнести к прямым
№ 14
Ремонтируем и улучшаем арендованные ОС: что с бухучетом и налогами
№ 13
Продажа бизнес-недвижимости дешевле кадастра — доначислят ли налогСобственные ОС: учет своего ремонта и улучшений от бывшего арендатораСформирует ли банковская гарантия для покупки ОС его первоначальную стоимость?
№ 9
Брак в ОС или малоценке: налоговый аспект возврата поставщикуБухучет возврата поставщику бракованных ОС и малоценкиДюжина вопросов про пересмотр элементов амортизации в бухучете
№ 6
Принимаем вклад в уставный капитал основным средством: оценка и учет
№ 5
Организация-участник передает ОС в уставный капитал: учет и сопутствующие расходы

2022 г.

№ 23
Налоговые последствия продажи ОС, купленного в период применения ЕСХН
№ 15
ИП на упрощенке: как следить за лимитом основных средств
№ 14
Как выбрать амортизационную группу для автомобиляОпределяем амортизационную группу для грузовикаУбыток от обесценения ОС: как отразить и списать
№ 13
6 основных различий между обесценением и уценкой ОСЗнакомимся с обесценением ОС в бухучетеКонсервация ОС: ОТ документов и ДО учетных последствий
№ 12
Бухучет переоценки инвестиционной недвижимости: особые правилаОбщий механизм переоценки ОС в бухучетеПереоценка основных средств в бухучете и ее налоговые последствия
№ 11
Как вести учет при долевом строительстве с использованием эскроу-счетовКапремонт недвижимости: что с налогом на имуществоКогда капремонт и техобслуживание — отдельные объекты ОС
№ 9
Оформляем объединение отдельных объектов ОС в один
№ 6
Объединение ОС в налоговом учете: возможно, но далеко не всегда выгодноОбъединение отдельных объектов недвижимости: как отразить в бухучете
ПОЛЕЗНОЕ
АКТУАЛЬНОЕ

КАЛЕНДАРЬ БУХГАЛТЕРА НА РАБОЧИЙ СТОЛ
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Вебинар 27 марта НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
Нужное
Содержание