Что изменится в получении НДФЛ-вычета на жилье

В январе 2014 г. вступили в силу изменения в НК, касающиеся предоставления имущественного вычета по НДФЛ в связи с приобретением (строительством) недвижимости — дома, квартиры, земельного участка или долей в них. Рассмотрим, что же изменилось и кто будет пользоваться вычетом по новым правилам.

К кому применимы поправки

Прежде всего напомним, что вычет на жилье предоставляется один раз в жизни. Поэтому если вам уже вернули НДФЛ в связи с приобретением недвижимости, то заявить вычет повторно по новым правилам не удастсяп. 11 ст. 220 НК РФ. Поправки не применяются и к тем, кто заявил вычет до 01.01.2014 и продолжает возвращать налог в настоящее время. В отношении них действуют старые правилап. 3 ст. 2 Закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ (далее — Закон № 212-ФЗ).

Вычет по-новому предоставят гражданам при наличии двух условийп. 2 ст. 2 Закона № 212-ФЗ:

• обращение в ИФНС после 01.01.2014;
• регистрация права собственности на жилье после 01.01.2014. Если квартира приобреталась в порядке долевого строительства, то после 1 января 2014 г. должен быть подписан акт о ее передаче. Ведь в случае с долевым строительством именно акт, а не свидетельство о собственности является документом, дающим право на вычет.

А если человек заявил вычет после 01.01.2014, но право собственности на недвижимость зарегистрировал (подписал акт о передаче объекта долевого строительства) до этой даты? По мнению Минфина и ФНС, вычет ему должны дать по старым правиламПисьма ФНС от 14.11.2013 № БС-2-11/735@; Минфина от 13.09.2013 № 03-04-07/37870. Хотя поправочный Закон обязывает применять новую редакцию «к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета», возникшим после 1 января 2014 г.п. 2 ст. 2 Закона № 212-ФЗ А такие отношения начинаются с момента вашего обращения в инспекциюпп. 7, 8 ст. 220 НК РФ, а вовсе не с момента оформления документов на жилье. То есть, к примеру, если вы купили жилье и оформили на него документы о собственности в 2012 г., а обратитесь в инспекцию в 2014 г., то в этом году и начнутся ваши отношения по предоставлению вычета.

Стоит ли спорить с налоговиками? Это зависит от ситуации. К примеру, если квартира стоимостью не менее 2 млн руб. куплена одним владельцем, то разницы для вычета по новым и старым правилам почти нет. Но в некоторых случаях (и мы сейчас перейдем к их рассмотрению) получение вычета по новым правилам позволит вам вернуть бо´ль­шую сумму налога, чем по старым. Тут уже можно попробовать заявить вычет по-новому, а после получения отказа в инспекции обжаловать его — сначала в УФНС, потом в суде.

Стоимость покупки ниже предельной суммы вычета

Сумма вычета на само приобретение жилья останется прежней — 2 млн руб. (при этом ограничили вычет по процентам за кредит, о чем будет сказано ниже). Однако, по замыслу законодателя, сумма 2 млн руб. теперь будет привязана не к объекту, а к человеку. Поэтому если вы купите, к примеру, комнату стоимостью 1,5 млн руб., то остаток вычета в сумме 0,5 млн руб. (2 млн руб. – 1,5 млн руб.) не пропадетподп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. Его можно будет использовать при покупке других объектов недвижимости, независимо от того, когда она произойдет — в том же году или позже. Срок использования остатка вычета не ограничен. Но имейте в виду: если предельный размер вычета впоследствии увеличат, предположим, до 3 млн руб., то вас это уже не коснетсяподп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. Вычет предоставят только из расчета 0,5 млн руб. и ни копейкой больше.

Людей, у которых неиспользованный остаток вычета образовался в прежние годы (до 01.01.2014), в стране немало, но порадовать их нечем. Такие граждане считаются реализовавшими свое право на вычет по жилью.

Недвижимость куплена в долевую собственность

Раньше общая сумма вычета (2 млн руб.) распределялась между совладельцами пропорционально размеру их долей в собственностиподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2014). По новым правилам каждый из сособственников вправе заявить вычет в сумме своих фактических расходов в пределах 2 млн руб. независимо от размера долиподп. 3 п. 1, подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 19.08.2013 № 03-04-05/33728.

Предположим, три брата вместе купят дом стоимостью 6 млн руб. Для сравнения новые и старые размеры вычетов покажем в таблице.

Доли братьев в праве собственности, %	Подтвержденные расходы, руб.	Сумма НДФЛ к возврату, руб.
		По старым правилам	По новым правилам
20	1,2 млн	52 000 (2 млн руб. х 20% х 13%)	156 000 (1,2 млн руб. х 13%)
30	1,8 млн	78 000 (2 млн руб. х 30% х 13%)	234 000 (1,8 млн руб. х 13%)
50	3 млн	130 000 (2 млн руб. х 50% х 13%)	260 000 (2 млн руб. х 13%)

Как видим, если сложить «новые» вычеты всех братьев, то общая сумма по объекту в итоге получается значительно выше обычных 2 млн руб. При этом у двоих еще остается неиспользованный остаток для будущих покупок. То есть новые правила для долевых собственников весьма выгодны.

Недвижимость куплена в совместную собственность

По старым правилам при покупке жилья в совместную собственность супруги должны были делить сумму вычета 2 млн руб. между собойподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2014). Новая редакция НК эту ситуацию прямо не регулирует. Однако из совокупности норм можно сделать вывод, что каждый из супругов будет иметь право на 2 млн руб. вычета. Аналогичное мнение высказал и специалист Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич

Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

“Действительно, алгоритм получения имущественного налогового вычета при приобретении жилья в общую совместную собственность в новой редакции НК РФ не установлен. Несмотря на это, претендовать на получение вычета в пределах 2 млн руб. вправе каждый из супругов. Вычет предоставляется на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости”.

То есть общая максимальная сумма вычета по объекту совместной собственности — не более 4 млн руб. Просто ранее супруги делили между собой вычет в определенной пропорции (50% и 50%, 20% и 80% и т. д.), а теперь должны будут поделить расходы. В заявлении можно написать приблизительно так: «Просим считать расходы в такой-то сумме понесенными от имени супруги». Напомним, что для получения вычета по совместной собственности не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено имущество, а также документы об оплатеПисьмо Минфина от 09.12.2013 № 03-04-07/53623. Рассмотрим возможные ситуации, исходя из того, что недвижимость стоит более 2 млн руб.

СИТУАЦИЯ 1. Оба супруга работают и хотят получить вычет.

Если стоимость квартиры больше 4 млн руб., то нужно просить каждому по 2 млн руб. вычета (чтобы выбрать максимально возможную сумму). Ведь даже если один супруг попросит меньшую сумму, другому больше 2 млн руб. вычета все равно не дадут.

Если стоимость квартиры меньше 4 млн руб., к примеру 3,5 млн руб., то супруги могут просить вычеты:

• <или>в равных долях по 1,75 млн руб. (3,5 млн руб. / 2). Тогда у каждого из них останется неиспользованный остаток в сумме 250 тыс. руб. (2 млн руб. – 1,75 млн руб.), который они смогут использовать при следующих покупках недвижимости;
• <или>в неравных долях, допустим 2 млн руб. и 1,5 млн руб. Тогда неиспользованный остаток в сумме 0,5 млн руб. (2 млн руб. – 1,5 млн руб.) останется только у одного из супругов.

СИТУАЦИЯ 2. Вычет хочет получить только один из супругов (предположим, жена не работает). В таком случае заявление о распределении можно и не писать — муж просто подает декларацию и просит вычет для себя. Что касается жены, то при появлении доходов, облагаемых НДФЛ, она будет вправе:

• <или>заявить свой вычет по данной квартире (в части расходов, превышающих выбранные мужем 2 млн руб.);
• <или>заявить вычет в случае покупки другого объекта недвижимости — в сумме понесенных расходов, но не более 2 млн руб.

Напомним, что при применении старых правил нередко возникали проблемы у граждан, отдавших 100% вычета в пользу своего супруга. Минфин считал, что они теряли право на получение вычета в будущемПисьмо Минфина от 01.03.2012 № 03-04-05/7-242. Правда, у ФНС было иное мнениеПисьма ФНС от 04.04.2013 № ЕД-3-3/1202@, от 25.02.2013 № ЕД-3-3/645@ (п. 1). Теперь такой «отказник» может заявить вычет, если снова приобретет жилье или земельный участок. По крайней мере, так нам разъяснил представитель Минфина.

Ну а по новым правилам такая проблема просто не может возникнуть.

Недвижимость куплена на имя ребенка

Нередко родители оформляют купленное жилье на имя несовершеннолетнего ребенка. КС и ранее признавал право родителя в такой ситуации на возврат НДФЛп. 2.1. мотивировочной части Постановления КС от 01.03.2012 № 6-П. Теперь это прямо прописано в НК. Причем новые правила разрешают оформить вычет и приемному родителю, усыновителю, опекуну или попечителю (далее мы будем все эти категории именовать родителями)п. 6 ст. 220 НК РФ. Ребенок же сохранит право воспользоваться вычетом в будущем — в случае покупки другой недвижимости.

Условия предоставления «детского» вычета родителю таковып. 6 ст. 220 НК РФ:

• наличие у родителя права на возврат НДФЛ — ведь именно он будет получателем вычета;
• оплата расходов родителем за счет собственных средств (в том числе полученных по договору займа или кредита)Письмо Минфина от 27.10.2011 № 03-04-05/7-813;
• недостижение ребенком 18 лет на дату регистрации права собственностиПисьмо ФНС от 18.09.2013 № БС-4-11/16779@;
• представление в ИФНС в числе необходимых документов свидетельства о рождении ребенка (либо решения органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства)подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Как предоставляется вычет, если вы купили недвижимость в долевую собственность с ребенком? Это зависит от того, какие правила работают в конкретной ситуации:

• <если>старые, то вычет в сумме 2 млн руб. распределяется пропорционально долям. То есть, к примеру, 50% квартиры оформлено на вас, а 50% — на ребенка. Тогда можно получить вычет за обе доли (свою и ребенка) на общую сумму 2 млн руб.п. 2.1 мотивировочной части Постановления КС от 01.03.2012 № 6-П; Письмо Минфина от 26.03.2013 № 03-04-05/7-289;
• <если>новые, то вычет можно получать по нескольким долям, но все равно на общую сумму не более 2 млн руб. То есть если стоимость одной доли выше 2 млн руб., то вычет за вторую вам уже не дадут. А вот если ниже, к примеру 1,5 млн руб., то можно заявить вычет по двум объектам:

• за одну долю — в сумме 1,5 млн руб.;
• за вторую долю — в сумме 0,5 млн руб. (2 млн руб. – 1,5 млн руб.).

Для покупки недвижимости оформлен заем

Если вы брали целевой кредит в банке для оплаты приобретенной недвижимости или на рефинансирование (перекредитование) кредита на приобретение жилья, то в отношении уплаченных по нему процентов вы, как и ранее, можете получить вычетподп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Однако максимальный размер его будет зависеть от того, когда получен кредит.

1подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона № 212-ФЗ; 2п. 4 ст. 220 НК РФ

Отметим также, что в новой редакции НК вычет по жилью и вычет по процентам представлены как самостоятельные виды вычетовподп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Означает ли это, что можно будет получить жилищный вычет по одной квартире, а «процентный» — по другой? Минфин отвечает на этот вопрос утвердительноПисьмо Минфина от 13.09.2013 № 03-04-07/37870. Но этим новшеством не смогут воспользоваться те, кто уже оформил вычет на жилье до 01.01.2014. Ведь связка «квартира + кредит» ранее была неразделимаподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2014).

Кроме того, «процентный» вычет будет предоставляться только в отношении одного объекта недвижимостип. 8 ст. 220 НК РФ (тогда как квартирный, напомним, в отношении нескольких). То есть если вы использовали вычет не полностью, к примеру сумма фактически уплаченных процентов составила 2,5 млн руб., то воспользоваться остатком в сумме 0,5 млн руб. (3 млн руб. – 2,5 млн руб.) при уплате процентов по другому кредиту на покупку жилья вам уже не удастся.

Вы получаете вычет у работодателя

Как и ранее, имущественный вычет можно получать:

• <или>за прошедший год через налоговую инспекциюп. 7 ст. 220 НК РФ;
• <или>в течение года у работодателяп. 8 ст. 220 НК РФ.

В первом варианте ничего не изменилось: вам по-прежнему нужно подать в ИФНС декларацию о доходах с приложением документов, подтверждающих право на вычет.

Во втором — изменения есть: получать вычет через работодателя можно будет сразу по нескольким местам работып. 8 ст. 220 НК РФ, а не по одному, как прежде. Если вы совмещаете две или три работы, то это удобно. Но есть несколько технических вопросов:

• по смыслу поправок ИФНС оформляет единое уведомление с указанием всех работодателей и с разбивкой вычета по суммам, которые налогоплательщик сможет получитьп. 8 ст. 220 НК РФ. Однако действующая форма такого уведомленияутв. Приказом ФНС от 25.12.2009 № ММ-7-3/714@ пока предусматривает указание только одного места работы;
• оригинал уведомления должен храниться в организации в течение 4 лет с момента его представленияподп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ; Письмо Минфина от 07.09.2011 № 03-04-06/4-209. Если вы сдадите уведомление одному работодателю, то что представлять другому?

Будем надеяться, что в ближайшее время форму уведомления откорректируют и налоговики дадут разъяснения о порядке ее использования.

***

Что касается имущественных вычетов, предоставляемых при продаже имущества, то здесь все осталось без принципиальных изменений. Так, если имущество было в общей собственности менее 3 лет, то сумма вычета по-прежнему распределяется между совладельцамиподп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ.