Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 17 февраля 2014 г.

М.Г. Мошкович, юрист

Что изменится в получении НДФЛ-вычета на жилье

В январе 2014 г. вступили в силу изменения в НК, касающиеся предоставления имущественного вычета по НДФЛ в связи с приобретением (строительством) недвижимости — дома, квартиры, земельного участка или долей в них. Рассмотрим, что же изменилось и кто будет пользоваться вычетом по новым правилам.

К кому применимы поправки

Прежде всего напомним, что вычет на жилье предоставляется один раз в жизни. Поэтому если вам уже вернули НДФЛ в связи с приобретением недвижимости, то заявить вычет повторно по новым правилам не удастся (п. 11 ст. 220 НК РФ). Поправки не применяются и к тем, кто заявил вычет до 01.01.2014 и продолжает возвращать налог в настоящее время. В отношении них действуют старые правила (п. 3 ст. 2 Закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ (далее — Закон № 212-ФЗ)).

Вычет по-новому предоставят гражданам при наличии двух условий (п. 2 ст. 2 Закона № 212-ФЗ):

  • обращение в ИФНС после 01.01.2014;
  • регистрация права собственности на жилье после 01.01.2014. Если квартира приобреталась в порядке долевого строительства, то после 1 января 2014 г. должен быть подписан акт о ее передаче. Ведь в случае с долевым строительством именно акт, а не свидетельство о собственности является документом, дающим право на вычет.

А если человек заявил вычет после 01.01.2014, но право собственности на недвижимость зарегистрировал (подписал акт о передаче объекта долевого строительства) до этой даты? По мнению Минфина и ФНС, вычет ему должны дать по старым правилам (Письма ФНС от 14.11.2013 № БС-2-11/735@; Минфина от 13.09.2013 № 03-04-07/37870). Хотя поправочный Закон обязывает применять новую редакцию «к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета», возникшим после 1 января 2014 г. (п. 2 ст. 2 Закона № 212-ФЗ) А такие отношения начинаются с момента вашего обращения в инспекцию (пп. 7, 8 ст. 220 НК РФ), а вовсе не с момента оформления документов на жилье. То есть, к примеру, если вы купили жилье и оформили на него документы о собственности в 2012 г., а обратитесь в инспекцию в 2014 г., то в этом году и начнутся ваши отношения по предоставлению вычета.

Стоит ли спорить с налоговиками? Это зависит от ситуации. К примеру, если квартира стоимостью не менее 2 млн руб. куплена одним владельцем, то разницы для вычета по новым и старым правилам почти нет. Но в некоторых случаях (и мы сейчас перейдем к их рассмотрению) получение вычета по новым правилам позволит вам вернуть бо´ль­шую сумму налога, чем по старым. Тут уже можно попробовать заявить вычет по-новому, а после получения отказа в инспекции обжаловать его — сначала в УФНС, потом в суде.

Стоимость покупки ниже предельной суммы вычета

Сумма вычета на само приобретение жилья останется прежней — 2 млн руб. (при этом ограничили вычет по процентам за кредит, о чем будет сказано ниже). Однако, по замыслу законодателя, сумма 2 млн руб. теперь будет привязана не к объекту, а к человеку. Поэтому если вы купите, к примеру, комнату стоимостью 1,5 млн руб., то остаток вычета в сумме 0,5 млн руб. (2 млн руб. – 1,5 млн руб.) не пропадет (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Его можно будет использовать при покупке других объектов недвижимости, независимо от того, когда она произойдет — в том же году или позже. Срок использования остатка вычета не ограничен. Но имейте в виду: если предельный размер вычета впоследствии увеличат, предположим, до 3 млн руб., то вас это уже не коснется (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Вычет предоставят только из расчета 0,5 млн руб. и ни копейкой больше.

Людей, у которых неиспользованный остаток вычета образовался в прежние годы (до 01.01.2014), в стране немало, но порадовать их нечем. Такие граждане считаются реализовавшими свое право на вычет по жилью.

Недвижимость куплена в долевую собственность

Раньше общая сумма вычета (2 млн руб.) распределялась между совладельцами пропорционально размеру их долей в собственности (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2014)). По новым правилам каждый из сособственников вправе заявить вычет в сумме своих фактических расходов в пределах 2 млн руб. независимо от размера доли (подп. 3 п. 1, подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 19.08.2013 № 03-04-05/33728).

Предположим, три брата вместе купят дом стоимостью 6 млн руб. Для сравнения новые и старые размеры вычетов покажем в таблице.

Доли братьев в праве собственности, % Подтвержденные расходы, руб. Сумма НДФЛ к возврату, руб.
По старым правилам По новым правилам
20 1,2 млн 52 000
(2 млн руб. х 20% х 13%)
156 000
(1,2 млн руб. х 13%)
30 1,8 млн 78 000
(2 млн руб. х 30% х 13%)
234 000
(1,8 млн руб. х 13%)
50 3 млн 130 000
(2 млн руб. х 50% х 13%)
260 000
(2 млн руб. х 13%)

Как видим, если сложить «новые» вычеты всех братьев, то общая сумма по объекту в итоге получается значительно выше обычных 2 млн руб. При этом у двоих еще остается неиспользованный остаток для будущих покупок. То есть новые правила для долевых собственников весьма выгодны.

Недвижимость куплена в совместную собственность

По старым правилам при покупке жилья в совместную собственность супруги должны были делить сумму вычета 2 млн руб. между собой (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2014)). Новая редакция НК эту ситуацию прямо не регулирует. Однако из совокупности норм можно сделать вывод, что каждый из супругов будет иметь право на 2 млн руб. вычета. Аналогичное мнение высказал и специалист Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

Действительно, алгоритм получения имущественного налогового вычета при приобретении жилья в общую совместную собственность в новой редакции НК РФ не установлен. Несмотря на это, претендовать на получение вычета в пределах 2 млн руб. вправе каждый из супругов. Вычет предоставляется на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости.

То есть общая максимальная сумма вычета по объекту совместной собственности — не более 4 млн руб. Просто ранее супруги делили между собой вычет в определенной пропорции (50% и 50%, 20% и 80% и т. д.), а теперь должны будут поделить расходы. В заявлении можно написать приблизительно так: «Просим считать расходы в такой-то сумме понесенными от имени супруги». Напомним, что для получения вычета по совместной собственности не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено имущество, а также документы об оплате (Письмо Минфина от 09.12.2013 № 03-04-07/53623). Рассмотрим возможные ситуации, исходя из того, что недвижимость стоит более 2 млн руб.

СИТУАЦИЯ 1. Оба супруга работают и хотят получить вычет.

Если стоимость квартиры больше 4 млн руб., то нужно просить каждому по 2 млн руб. вычета (чтобы выбрать максимально возможную сумму). Ведь даже если один супруг попросит меньшую сумму, другому больше 2 млн руб. вычета все равно не дадут.

Если стоимость квартиры меньше 4 млн руб., к примеру 3,5 млн руб., то супруги могут просить вычеты:

  • <или>в равных долях по 1,75 млн руб. (3,5 млн руб. / 2). Тогда у каждого из них останется неиспользованный остаток в сумме 250 тыс. руб. (2 млн руб. – 1,75 млн руб.), который они смогут использовать при следующих покупках недвижимости;
  • <или>в неравных долях, допустим 2 млн руб. и 1,5 млн руб. Тогда неиспользованный остаток в сумме 0,5 млн руб. (2 млн руб. – 1,5 млн руб.) останется только у одного из супругов.

СИТУАЦИЯ 2. Вычет хочет получить только один из супругов (предположим, жена не работает). В таком случае заявление о распределении можно и не писать — муж просто подает декларацию и просит вычет для себя. Что касается жены, то при появлении доходов, облагаемых НДФЛ, она будет вправе:

  • <или>заявить свой вычет по данной квартире (в части расходов, превышающих выбранные мужем 2 млн руб.);
  • <или>заявить вычет в случае покупки другого объекта недвижимости — в сумме понесенных расходов, но не более 2 млн руб.
С разъяснениями по жилищному вычету, данными нашему журналу, можно ознакомиться: 2013, № 20, с. 10

Напомним, что при применении старых правил нередко возникали проблемы у граждан, отдавших 100% вычета в пользу своего супруга. Минфин считал, что они теряли право на получение вычета в будущем (Письмо Минфина от 01.03.2012 № 03-04-05/7-242). Правда, у ФНС было иное мнение (Письма ФНС от 04.04.2013 № ЕД-3-3/1202@, от 25.02.2013 № ЕД-3-3/645@ (п. 1)). Теперь такой «отказник» может заявить вычет, если снова приобретет жилье или земельный участок. По крайней мере, так нам разъяснил представитель Минфина.

Ну а по новым правилам такая проблема просто не может возникнуть.

Недвижимость куплена на имя ребенка

Нередко родители оформляют купленное жилье на имя несовершеннолетнего ребенка. КС и ранее признавал право родителя в такой ситуации на возврат НДФЛ (п. 2.1. мотивировочной части Постановления КС от 01.03.2012 № 6-П). Теперь это прямо прописано в НК. Причем новые правила разрешают оформить вычет и приемному родителю, усыновителю, опекуну или попечителю (далее мы будем все эти категории именовать родителями) (п. 6 ст. 220 НК РФ). Ребенок же сохранит право воспользоваться вычетом в будущем — в случае покупки другой недвижимости.

Подробно о том, какие документы необходимы для оформления имущественного вычета на жилье, написано: 2013, № 5, с. 25

Условия предоставления «детского» вычета родителю таковы (п. 6 ст. 220 НК РФ):

  • наличие у родителя права на возврат НДФЛ — ведь именно он будет получателем вычета;
  • оплата расходов родителем за счет собственных средств (в том числе полученных по договору займа или кредита) (Письмо Минфина от 27.10.2011 № 03-04-05/7-813);
  • недостижение ребенком 18 лет на дату регистрации права собственности (Письмо ФНС от 18.09.2013 № БС-4-11/16779@);
  • представление в ИФНС в числе необходимых документов свидетельства о рождении ребенка (либо решения органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства) (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Средняя цена по России — 46,2 тыс. руб. за кв. м. За 2013 г. рост составил 5,5%

Средняя цена по России — 46,2 тыс. руб. за кв. м. За 2013 г. рост составил 5,5%

Как предоставляется вычет, если вы купили недвижимость в долевую собственность с ребенком? Это зависит от того, какие правила работают в конкретной ситуации:

  • <если>старые, то вычет в сумме 2 млн руб. распределяется пропорционально долям. То есть, к примеру, 50% квартиры оформлено на вас, а 50% — на ребенка. Тогда можно получить вычет за обе доли (свою и ребенка) на общую сумму 2 млн руб. (п. 2.1 мотивировочной части Постановления КС от 01.03.2012 № 6-П; Письмо Минфина от 26.03.2013 № 03-04-05/7-289);
  • <если>новые, то вычет можно получать по нескольким долям, но все равно на общую сумму не более 2 млн руб. То есть если стоимость одной доли выше 2 млн руб., то вычет за вторую вам уже не дадут. А вот если ниже, к примеру 1,5 млн руб., то можно заявить вычет по двум объектам:
  • за одну долю — в сумме 1,5 млн руб.;
  • за вторую долю — в сумме 0,5 млн руб. (2 млн руб. – 1,5 млн руб.).

Для покупки недвижимости оформлен заем

Если вы брали целевой кредит в банке для оплаты приобретенной недвижимости или на рефинансирование (перекредитование) кредита на приобретение жилья, то в отношении уплаченных по нему процентов вы, как и ранее, можете получить вычет (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако максимальный размер его будет зависеть от того, когда получен кредит.

Схема

1 (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона № 212-ФЗ); 2 (п. 4 ст. 220 НК РФ)

Отметим также, что в новой редакции НК вычет по жилью и вычет по процентам представлены как самостоятельные виды вычетов (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Означает ли это, что можно будет получить жилищный вычет по одной квартире, а «процентный» — по другой? Минфин отвечает на этот вопрос утвердительно (Письмо Минфина от 13.09.2013 № 03-04-07/37870). Но этим новшеством не смогут воспользоваться те, кто уже оформил вычет на жилье до 01.01.2014. Ведь связка «квартира + кредит» ранее была неразделима (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2014)).

Кроме того, «процентный» вычет будет предоставляться только в отношении одного объекта недвижимости (п. 8 ст. 220 НК РФ) (тогда как квартирный, напомним, в отношении нескольких). То есть если вы использовали вычет не полностью, к примеру сумма фактически уплаченных процентов составила 2,5 млн руб., то воспользоваться остатком в сумме 0,5 млн руб. (3 млн руб. – 2,5 млн руб.) при уплате процентов по другому кредиту на покупку жилья вам уже не удастся.

Вы получаете вычет у работодателя

Как и ранее, имущественный вычет можно получать:

В первом варианте ничего не изменилось: вам по-прежнему нужно подать в ИФНС декларацию о доходах с приложением документов, подтверждающих право на вычет.

Во втором — изменения есть: получать вычет через работодателя можно будет сразу по нескольким местам работы (п. 8 ст. 220 НК РФ), а не по одному, как прежде. Если вы совмещаете две или три работы, то это удобно. Но есть несколько технических вопросов:

  • по смыслу поправок ИФНС оформляет единое уведомление с указанием всех работодателей и с разбивкой вычета по суммам, которые налогоплательщик сможет получить (п. 8 ст. 220 НК РФ). Однако действующая форма такого уведомления (утв. Приказом ФНС от 25.12.2009 № ММ-7-3/714@) пока предусматривает указание только одного места работы;
  • оригинал уведомления должен храниться в организации в течение 4 лет с момента его представления (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ; Письмо Минфина от 07.09.2011 № 03-04-06/4-209). Если вы сдадите уведомление одному работодателю, то что представлять другому?

Будем надеяться, что в ближайшее время форму уведомления откорректируют и налоговики дадут разъяснения о порядке ее использования.

***

Что касается имущественных вычетов, предоставляемых при продаже имущества, то здесь все осталось без принципиальных изменений. Так, если имущество было в общей собственности менее 3 лет, то сумма вычета по-прежнему распределяется между совладельцами (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).